ערר על חזרה להחלטה קודמת של ועדה מקומית

לעמדת העותרת, הדברים המצוטטים לעיל הם כה חמורים ומעידים על הלך הרוח שהוביל לקבלת החלטת הועדה המקומית, עד כי הותרת החלטת ועדת הערר על כנה, מבלי שהפרוטוקול הובא לידיעתה ובחינתה של ועדת הערר, יש בה כדי לגרום לאובדן של אמון הציבור ברשות המנהלית.

לעמדת העותרת, במישור התיכנוני, מבחינת תשתיות, דרכים, צרכים תיכנוניים ועוד, אין כל מיגבלה לבנות 38 יחידות דיור, 28 יחידות דיור, 21 יחידות דיור ו- 18 יחידות דיור בנכס (הכול כפי שנקבע בהחלטות קודמות של הועדה המקומית), קרי, כי אין כל בעיה תכנונית המצדיקה דחיית הבקשה להיתר, אלא שדחיית הבקשה נובעת מסוגיות מנהליות בלבד, ורצון להכריע בבקשה מטעמים לא עינייניים, תוך הנחת תשתית מטעה בפני ועדת הערר.

כך לטענת העותרת בתחילה בשנת 2014, קבע שמאי הועדה המקומית, במסגרת שומתו המכרעת כי הבניין כולל 6 יחידות דיור; בהחלטת הועדה המקומית מיום 25/9/16 נקבע כי ההחלטה התקבלה "בהתאם למדיניות הועדה לתמ"א מצומצמת במגרשים עליהם עד 2 יחידות דיור"; ולאחר בדיקות הצוות המקצועי קבעה הועדה המקומית כי בנכס ישנן 4 יחידות דיור – על קביעה זו חזרה הועדה המקומית בדיון בערר משנת 2018 וכן, בדיון בועדת הערר מיום 26/9/16 גם שם ציין נציג הועדה המקומית כי "הגענו למסקנה שבאמת 4 דירות יש שם". לטענת העותרת, היתנהלות זו מעידה, בין היתר, על העדר סבירות ההחלטה, כמו גם על העדר שיקולים רלוואנטיים בבסיסה.

...

בהינתן שבסיכומו של דבר אומצה ההמלצה המפורטת, המנומקת והמקצועית של אדריכלית הוועדה, גם ככל שבמסגרת הדיון בוועדה נקטו חלק מהדוברים במילים שראוי היה שלא להשתמש בהן, אינני סבורה כי מדובר בפגם היורד לשורשם של דברים שיש בו בכדי להוביל לבטלות ההחלטה.

כיוון שכך, הרי שממילא לא הרימה העותרת את הנטל ולו הראשוני להראות כי מדובר באותה בקשה שכבר נדונה ובהתאמה דין טענתה זו - דחייה.

סוף דבר; לאור האמור והמפורט – העתירה נדחית.

לשיטת העותרים, בקשת ההיתר הייתה צריכה להבחן אך ורק ביחס למצב התיכנוני שהיה ידוע בעת ההיא, ועל ועדת הערר לבחון את בקשת ההיתר על יסוד התוכניות והמדיניות שנהגו אז. החלטתה של ועדת הערר לבטל את מתן היתר הבניה תביא לפגיעה קשה בעותרים ולירידת מאמציהם לטמיון, וזאת בנגוד לשלוש החלטות קודמות של הועדה המקומית.

טענות הועדה המקומית הועדה המקומית תומכת בהחלטה השנייה ובטענותיה של ועדת ערר, אשר על מרביתן חזרה הועדה המקומית בטיעוניה.

לא כל שכן, הרי העותרים עצמם, מניה וביה, הגישו ערר על החלטה זו. כיצד איפוא ניתן להלום את הטענה בדבר הסתמכות על החלטות קודמות כל עוד הדיון בעיניין מוסיף להתנהל בפני ועדת הערר? מסקנה זו מקבלת משנה תוקף בשים לב לכך שעסקינן בזכויות מכוח תמ"א 38.

...

לא שוכנעתי כלל ועיקר כי בנסיבות אלה, או בכלל, ועדת הערר היתה חייבת לקבוע באופן פוזיטיבי מהו המכפיל הראוי במקרה דנן (הגם שמתוקף סמכותה היא היתה רשאית לעשות כן).

די בכך שוועדת הערר הגיעה לכלל מסקנה כי הבקשה להיתר בכללותה היא מוגזמת ובלתי סבירה מבחינת היקף הבניה המבוקשת, על מנת לתמוך במסקנתה כי יש לבטל את החלטתה של הוועדה המקומית מבלי לקבוע מסמרות בשאלה מהי ההחלטה "הנכונה" שהוועדה המקומית צריכה היתה לקבל.

סיכום סיכומו של דבר, מכל הטעמים שפורטו לעיל, העתירה נדחית.

אמנם, כאמור, אין עוד תוקף להחלטת הועדה המקומית שבנידון, אך בנסיבות העניין, אין פירוש הדבר שכעת "באופן אוטומאטי" שב על כנו המצב התיכנוני שקדם להחלטת הועדה המקומית.

ודוק: סבורני כי אופן הפעלת שיקול הדעת של הועדה המקומית בבחינת בקשות להיתר לפי תמ"א 38 שיוגשו לה במציאות התכנונית והמשפטית שלאחר החלטות הועדה המחוזית (כמו גם הבהרת המצב התיכנוני והמשפטי ככל שיידרש), צריך שייבחן בדרך הסלולה שהתווה הדין; והעניין ימצא דרכו לבחינת בית המשפט לעניינים מינהליים לפי הצורך, לאחר מיצוי ההליך התיכנוני בנסיבותיו של מקרה ספציפי (דהיינו: בעתירה שתוגש על החלטת ועדת הערר שניתנה במסגרת ערר על החלטת הועדה המקומית בבקשה קונקרטית להיתר).

...

לעמדת העותרים בעת"מ 34566-04-21 בנסיבות אלה "תוכל הוועדה המקומית להחליט ככל העולה על רוחה, מבלי שכלל ניתן להשיג על החלטותיה" (ייאמר כבר כאן, כי לא ברור יסודה של הטענה והיא נדחית בזה לאלתר, שכן על מוסדות התכנון לבחון כדין כל בקשה להיתר לפי תמ"א 38 (ובכלל) וניתן להשיג על החלטותיהם בעניין זה בכפוף לכל דין).

אני דוחה את הטענה כי חוסר הוודאות התכנוני בקשר לגורלן של בקשות לפי תמ"א 38 גם במציאות שלאחר החלטות הוועדה המחוזית, מצדיק המשך דיון בעתירה שכן מטרתה הייתה השגת וודאות תכנונית.

כן ראו החלטתי בעת"מ 49092-06-18 קבוצת מזרחי ובניו השקעות בע"מ נ' עיריית חולון מיום 2/10/18 והאסמכתאות המובאות שם).

5129371 סוף דבר: על יסוד כל האמור, העתירה נדחית.

מונחים לפניי שלושה ערעורים מינהליים שהוגשו על החלטות ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה – מחוז חיפה, בגדרם קבלה עררים על חוות דעת של השמאי המכריע מר אייל יצחקי, שמונה לשום את סכומי הפיצויים להם זכאים המערערים בעקבות פירסומה של תכנית פוגעת במקרקעין.

לאחר הדיון שנערך ביום 17.4.2011, בגדריו הובעה הדיעה כי מדובר בהחלטת ביניים שאין עליה ערעור, הודיעה הועדה המקומית כי היא חוזרת בה מהערעור תוך שהיא שומרת על זכותה להעלות את טענותיה במסגרת ערעור שיוגש, אם יוגש, על הכרעתה הסופית של ועדת הערר (ראו נספח י"ז לעמ"נ 25955-12-15).

השמאי המכריע קבע, כי בהתאם להחלטה הראשונה של ועדת הערר יש להיתחשב בעת קביעת שווי המקרקעין במצב קודם, בפגיעה הנובעת מתכנית המתאר הקודמת ובהן הפגיעה הנובעת מתיקון 42 לתמ"א 3 (פסקה 8.2 לחוות הדעת).

ועדת הערר חזרה בהחלטתה על ההלכה הידועה ולפיה ועדת הערר תצמצם את התערבותה בשומתו של שמאי מכריע רק למקרים של טעויות מהותיות.

...

סוף דבר בשים לב לכל האמור, הגעתי למסקנה כי טעתה ועדת הערר כאשר התערבה בקביעותיו של השמאי המכריע.

על כן אני מקבל את הערעורים, מורה על ביטול החלטת ועדת הערר בכל הנוגע להערכת שווי המקרקעין במצב הקודם (כמפורט בפסקה 80 להחלטה) ומורה כי טבלת הפיצויים המפורטת בסעיף 88 להחלטת הוועדה תבוטל ובמקומה תובא טבלת חישוב הפיצויים שנקבעה על ידי השמאי המכריע מר אייל יצחקי.

אני מורה בזה לכל אחת מהמשיבות 1, 2 לשלם למערערים, בכל אחד מהערעורים, הוצאות בסך של 30,000 ₪.

ביום 25.7.2021 התקבלה ההחלטה המשלימה של ועדת הערר, אשר במסגרתה חזרה ועדת הערר על עמדתה כי יש לחייב את המערערות בהיטל השבחה בחיוב רטרואקטיבי החל מיום 10.7.2013 וזאת לפי המועד הקובע של 14.10.2015.

השיקול הראשון שמונה בית המשפט בעיניין נקר הנו: "למעשה, הכרה בכוחה של הועדה המקומית לעמוד על תשלום של היטל השבחה אף קודם להוצאת ההיתר עלולה לפגוע במידה מסוימת בתמריץ הכלכלי של הרשויות להבטיח כי ייעשו כל המאמצים למילוי חובותיהן לאכיפתם של דיני התיכנון והבניה." שיקול זה ישים גם למקרה שלפניי.

כך, לדוגמא, יזם שנידרש על ידי הועדה המקומית לבקש הקלה במסגרת הליכי הרשוי, רשאי לטעון במסגרת הליכי היטל ההשבחה, כי למעשה מדובר בבקשה תואמת תכנית שאינה מחייבת בהיטל השבחה, והעובדה כי לא הגיש ערר על החלטת הועדה המקומית לפרסם הקלה, אינה מונעת ממנו לטעון זאת במסגרת הליכי היטל השבחה.

...

סיכום לאור האמור והמפורט לעיל, אני קובע כי לא ניתן לגבות היטל השבחה לתקופה שקדמה להחלטה לאישור השימוש החורג.

כמו כן, אני קובע כי אי תקיפת החלטת הוועדה המקומית לאשר שימוש חורג לתקופת העבר בהליכי הרישוי, אינה יוצרת במקרה זה מניעות מלטעון כנגד החיוב בהיטל השבחה.

לאור האמור לעיל, דין הערעור להתקבל, כך שהחיוב בהיטל השבחה של המערערות בגין התקופה שקדמה לאישור השימוש החורג בטל.