ערר על הקלה למבנה 4 קומות מעל קומת עמודים

נתבקשה הקלה לתוספת 2.5 קומות ושטחים נוספים לפי התוכנית, הקלה בתוספת 2 קומות נוספות ובסה"כ בנין בן 8 קומות, הקלה בשטח עקרי בשיעור של 11% וכן הקלה בשטח של 5% בגין התקנת מעלית.

1.8 המשיבה 3 הגישה ערר על החלטת הוועדה המחוזית.

הטבלה להלן מציבה את הנתונים כפי שעלו בהחלטת הוועדה – מספר החלקה התוכניות החלות השמוש המותר מס' הקומות המותר בהתאם לתוכנית קיימת מס' הקומות מכוח התוכניות ותמ"א מס' הקומות שביקש היזם 174 ש/283 מסחר 3 קומות 5.5 קומות (3 קומות מכח התוכנית ו-2.5 קומות מכח תמ"א 38) מבנה בשתי חלקות (174+314) של 7 קומות (6 קומות מגורים (33 יח"ד) מעל קומת משרדים בקומה 1 ובקומת הקרקע קומת מסחר גבוהה (5.35 מ' נטו) מעל קומת מרתף 314 ש/283 מסחר 3 קומות 5.5 קומות.

(3 קומות מכח התוכנית ו-2.5 מכח תמ"א 38) ראו חלקה 174 לעיל 315 ש/283 מגורים ב' 2 קומות 3.5 קומות (2 קומות מכח התוכנית ו-1.5 מכוח תמ"א 38) 6 קומות (5 קומות מעל קומת עמודים גבוהה (4.5 מ' נטו) מעל קומת מרתף (11 יח"ד) 359 ש/171 (מחילה את תכנית ש/139) מגורים ב' 2 קומות 3.5 קומות (2 קומות מכח התוכנית ו-1.5 מכוח תמ"א 38) 5 קומות (4 קומות מעל קומת עמודים גובה, 4.5 מ' נטו) מעל קומת מרתף (7 יח"ד).

לכל תת מיתחם נקבעה קיבולת כללית של יח"ד. 2.4 לענין מספר הקומות - בדיון פרטני לגבי כל חלקה וחלקה היו מימצאי ועדת הערר כדלקמן - בחלקה 315 התבקש מבנה בן 6 קומות – לפי תוכנית מאושרת + תמ"א ניתן להקים במיגרש מבנה בן 4.5 קומות.

...

דיון והכרעה 4.1 אקדים ואציין כי לאחר שמיעת טענות הצדדים ובדיקת טענותיהם מצאתי שיש לדחות את העתירה.

כאן ראינו , בהתייחס לאזור המסחרי, כי התוכנית המפורטת לא קבעה צפיפות, ובכך אין תחולה לסעיף זה. טענת העותרת כי לפי תכניות קיימות מפורטות היא זכאית לבניה של מס' יחידות דיור ללא הגבלה – נדחית.

לסיכום 5.1 העתירה נדחית.

המבנה הנו בן 3 קומות מעל קומת עמודים מפולשת ומרתפים, ובנויות בו 27 יחידות דיור ב-4 אגפים/בניינים המחוברים יחדיו ב"זיגזג" (להלן: "המבנה").

בתחילה, בקשת ההיתר כללה בקשה לחריגה ממספר הקומות המותר בתוכנית והקלה מקוו ביניין, והוגשו לה התנגדויות.

עוד הובהר כי הבינוי המבוקש תואם את המרקם הצפוי בסביבה, כיוון שהוא תואם להוראות תכנית רובע 4, המתירות בסביבה בנייה של 6 קומות מלאות ומעליהן 2 קומות חלקיות – כפי הבקשה שאושרה, וכי בסביבת הבניין ייבנו בעתיד בניינים בגובה זהה ואף גבוהים יותר.

בהקשר זה נטען שכיום המבנה הוא בעל 4 כווני אויר, טבול בירוק, עם מדשאה גדולה, עצים, חמצן ואור שמש, וכי הבניין החדש יפגע בכל אלה, וועדת הערר לא התייחסה לטענה בדבר ייחודיות המיגרש.

הועדה המקומית טענה, בדומה לועדת הערר, כי המערער הגיש הליך שגוי, כי ההליך נגוע בשיהוי ועמדה בין היתר על כך שהגשת הערר לועדת הערר על אף שלא הייתה למערער זכות ערר, עיכבה את קבלת ההיתר בחצי שנה.

...

דיון והכרעה לאחר עיון בכלל טענות הצדדים ולאחר שקיימתי דיון בהליך, הגעתי למסקנה כי דין הערעור להידחות.

סוף דבר הערעור נדחה.

הבנין הוא בן 4 קומות מעל קומת עמודים, ובו 16 יחידות דיור, כאשר בקומת העמודים פועלות 3 חנויות.

בבקשה להיתר התבקשו חזוק המבנה, הוספת מעלית, הוספת ממ"דים ומרפסות שמש לדירות הקיימות, וכן תוספת של 12 דירות נוספות ב- 3 קומות שיתווספו לבנין, כך שהמבנה יהיה בן 8 קומות בסך הכל, כולל קומת מסחר, ויכלול 28 יחידות דיור.

כן התבקשו הקלות בקוי הבניין לצורך הקמת מגדלי ממ"דים, ולהמרה של 15 מקומות חניה, מתוך 21 הנדרשים לפי התקן, בתשלום ל"קרן חניה".

בתוך כך עמדה ועדת הערר על תכליות תמ"א 38 והאיזונים הנדרשים בין תכליות אלה לשיקולי תיכנון אחרים, ועל גדרי שיקול הדעת של הועדה המקומית בבוחנה בקשה להיתר לפי התמ"א. לענין החניה צוין כי בעוד בהתאם לתקן החניה נדרשים בבנין 21 מקומות חניה, מהם מקום חניה אחד לנכה, הבקשה להיתר כוללת 6 מקומות חניה בלבד, כך שלא רק שהבקשה אינה נותנת מענה למקומות החניה הנוספים הנדרשים עבור 12 הדירות הנוספות, אלא שהבקשה אף גורעת ממקומות החניה שלפי היתר הבניה המקורי לבנין.

...

לאחר שיג ושיח והתייעצות הודיע בא-כוחה של אופקים כי מקובלת עליו הצעת בית המשפט.

בפסק דינו של בית המשפט קמא בענייננו היה משום "היפוך היוצרות" לענין כללי הביקורת - כאשר מחד גיסא, ביטל הוא את החלטת ועדת הערר בנימוק ש"הוועדה המקומית עשתה מלאכתה נאמנה" ועל כן לא היה מקום להתערבות ועדת הערר בהחלטתה (פסקה 10.2 לפסק הדין); ומאידך גיסא, מצא בית המשפט להתערב בשיקול הדעת התכנוני של ועדת הערר לענין קביעת האיזון הראוי בין שיקולים תכנוניות מובהקים.

סוף דבר: הערעור מתקבל במובן זה שפסק דינו של בית המשפט קמא מבוטל, והחלטת ועדת הערר תחזור על כנה.

הבניין ניבנה במיגרש משופע בסוף שנות ה-70 כבניין ובו 4 קומות מעל קומת עמודים ו-12 דירות.

הוועדה המקומית דחתה את הבקשה בקבעה: "לא לאשר מטעמים תיכנוניים, שכן המשרד המבוקש נמצא בשטח שלא אושר כחלק מהמרתף." העותרים, או מי מהם, הגישו בקשה לשימוש חורג מהיתר ממרתף לשימוש של משרד למקצוע חופשי בשטח כ- 112.7 מ"ר. בחודש דצמבר 2019 בוצע על-ידי יו"ר ועדת המשנה של הוועדה המקומית פירסום על ההקלה לפי סעיף 149 לחוק התיכנון והבניה, ועל הבקשה לשימוש החורג שהתבקשו.

גם אם החלק המבוקש לא חושב בזכויות הבניה ולא הותר בהיתר הרי שבהתאם לתכנית המרתפים ניתן להשמישו כמרתף קיים שמההיתרים בתיק ניכר שיש לו רצפה ותקרה והוא עונה להגדרת "מרתף". אמנם וועדת הערר קבעה כי החלל הכלוא המוגדר בהיתר הבנייה כ- "תיקרה מעל קירות סתומים" ללא שימוש כמרתף ואינו יכול לשמש כמרתף, אך היא קבעה גם כי הוצגו לפניה ראיות מנהליות שעולה מהן כי החלל ניבנה ונחפר לפני 1985 לרבות הריצפה שהוספה לפני מועד זה. קביעת וועדת הערר שנדרשת הסדרת פתח לחלל והתאמות נוספות לצורך הפיכתו לחלק מקומת המרתף ולכן מדובר במרתף חדש ולא במרתף קיים, אך בכך סתירה.

מדובר בהחלטה תכנונית -מקצועית של מוסד תיכנון גבוה בהירארכיה התכנונית מהוועדה המקומית, ואיני סבורה כי עלה בידי העותרים להראות כי נפל פגם מהפגמים המצדיקים את התערבותו של בית משפט זה. כך גם ביחס להחלטת וועדת הערר לפיה כדי לאשר את השמוש המבוקש נידרש היה להבטיח כי המבנה מתאים לשימוש, ובמקרה זה הבקשה לא כללה את התאמת השמוש למבוקש, וגם בשל כך לא היה מקום לאשר את בקשה.

...

בנסיבות אלו אין מקום להתיר את המבוקש בשל שאלת ההיתכנות הקניינית, וגם בשל סיבה זו דין הבקשה להידחות.

כך, נקבע על-ידי וועדת הערר, בין היתר : "..אין מקום לראות בדלת הגישה בוודאי לאחר שנאטמה דלת אשר הופכת את החלל אשר אין חולק כי הינו חלל אטום כיום, למרתף. כאמור, בקשה לפתיחת דלת כמוה כבקשה להקמת מרתף חדש ... נבהיר כי טענה הוועדה המקומית לפיה אישור פתיחת הדלת תואם להיתר המקורי שיצא בשנת 1975 ולמעשה מדובר בהשבת המצב לקדמותו, אינה מקובלת עלינו. נראה כי הדלת שהותרה בהיתר משנת 1975 לא שימשה כניסה לחלל האטום כולו אלא לחדר הסקה שנותק מהחלל האטום וכאמור בשנת 1977 נסגרה בהתאם להיתר משנת 1977 – לביטול חדר הסקה והכללתו בשטח הקירות הכלואים." נמצא על-ידי וועדת הערר כי החלל השיורי שנאטם הוא שטח שצריך להכשירו ולהסדירו פיזית וגם תכנונית, ולא נתן לאפיינו כמרתף על-פי תכונותיו.

."בכל הנוגע לקיר בו מבוקש לפתוח פתח לצורך כניסה לחלל האטום שבבעלות מבקש ההיתר, קיימת מחלוקת בדבר היותו קיר משותף. בנסיבות אלו אין מקום להתיר את המבוקש בשל שאלת ההיתכנות הקניינית, וגם בשל סיבה זו דין הבקשה להידחות". אף להבנתי לא ברור מדוע אצה הדרך לוועדה המקומית למתן ההיתר לשימוש חורג עוד בטרם הוכרעה המחלוקת הקניינית בין הצדדים.

התוצאה העתירה נדחית.

בהתייחס למספר הקומות נקבע במסמך המדיניות, כי תותר תוספת קומות בהקלה על פי תקנות התיכנון והבניה (סטייה ניכרת מתכנית) התשס"ב – 2002.

ועדת הערר דנה בטענה זו בסעיפים 37 ו- 38 להחלטתה והאמור שם מקובל עלי : "37. היות והתכנית התקפה הר/15/88 – התירה בניה מאקסימאלית של 4 קומות על עמודים, ניתן להתיר, מכח תמ"א 38 ותכנית הר/1/38, מבנה בן 7.5 קומות מעל קומת קרקע בתוספת חדרי גג.

ועדת הערר, התייחסה לענין מספר יחידות הדיור רק בהקשר להקלה המוזכרת בסעיף 18ד' של מיסמך המדיניות שקבע כי מקום בו הצפיפות המותרת מכח תכניות תקפות בתוספת הצפיפות מתכנית הר/1/38, המחושבת על בסיס מספר יחידות דיור בקומה טיפוסית במכפלת הקומות הנוספות הנותרות, קטנה ממספר יח"ד המבוקש על פי המכפיל שנקבע במסמך המדיניות תשקול הוועדה המקומית לאשר תוספת יחידות דיור בהקלה, בכפוף לפירסום, עד למכפיל שנקבע, אך לא מעבר לכך.

...

לאור האמור הטענה נדחית.

דין טענת העותרים להידחות.

הועדה המקומית הבהירה בתגובתה כי הועדה המקומית קבעה את מכפיל יחידות הדיור לאחר שנבחנו התשתיות הקיימות בעיר ואת נושאי הסביבה, השתלבות המבנים ברחוב נושאי התחבורה וכיו"ב. לאור האמור אין מקום להתערבות ביהמ"ש. סוף דבר העתירה נדחית.