ערר על היתר לבניית חדר בקומת גג

לפי הטענה טעתה ועדת הערר גם בכך שלא נתנה משקל לאישור על סילוק חובות היטל השבחה מינואר 2011 שניתן למערער 1 (שרכש את המקרקעין כשהבניין בנוי ולאחר אישור התכניות ג' ו- ג'1) לרשם המקרקעין, ולפיו האישור "לא כולל תכנית ג1. שטח קומה עליונה 76% מהקומה שמתחתיה". משמע, ברור מהאשור שאין חובות בגין תכנית ג' (שהרי לו היה, התגבש ביום כניסתה לתוקף, שאז היה מדובר במיגרש ריק) והמשמעות הסבירה היחידה היא שההשבחה כתוצאה מהגדלת שטחי חדרי יציאה לגג אינה כלולה באישור ואם קיים חוב בגינה, ישולם עם המימוש בפועל.

...

בנסיבות אלה, המסקנה המתבקשת היא שההשבחה נובעת ממתן ההקלה והיא האירוע מחולל ההשבחה.

מקובלת עלי עמדת ועדת הערר והמשיבה, כי פסק הדין בעניין אקרו אינו רלבנטי לענייננו, שכאמור נסיבותיו דומות מאוד לנסיבות פסק הדין בעניין גוזלן.

אשר על כן, הערעור נדחה.

עניינו של הערר בהחלטת הוועדה המקומית לתיכנון ולבניה תל אביב- יפו (להלן: "הוועדה המקומית") לאשר בקשה לשימוש חורג בשטח של 66 מ"ר, בחלק ממרתף הבניין שברחוב י.ל. גורדון 14 בתל אביב (להלן: "הבניין"), המשמש כמחסן בפועל ולהפכו למשרד לבעלי מקצועות חופשיים, וכן לאשר את ההקלות שנתבקשו מהוראות תוכנית ע/1- תוכנית המרתפים (להלן: "תוכנית ע/1"), הדורשות את רשומו של המרתף כרכוש משותף וקבלת הסכמת כל בעלי הדירות בבניין, לצורך כך. עיקרה של העתירה עוסקת בטענה כי ועדת הערר היתעלמה מעבירות הבנייה וההליכים הפליליים כנגד מבקשי ההיתר, המשיבים 2 ו-3, ולא שקלה בשיקוליה את העובדה כי הבקשה הוגשה לאחר שהם פעלו בנגוד להיתר הקיים והציבו "עובדות בשטח". רקע בשנת 1995 הוצא היתר בניה, עבור בניית קומת מרתף בבניין הכוללת 8 מחסנים דירתיים, חדר כביסה, חדר גנרטור, חדר מכונות ומרתף לשימוש דיירי הבניין.

במהלך השנים 2001-2005 ביצעו משיבים 2 ו-3, עבודות בנייה, ללא היתר, בקומת חדרי היציאה לגג ובמרתף הבניין, באופן ששני קירות המרתף נהרסו, ונבנו אחרים במקומם, ניבנו מטבחון וחדרי שירותים וכן ניבנה קיר הפרדה פנימי.

ועדת הערר סברה, כי מן הראוי היה לאפשר את ההקלות שאושרו על ידי הוועדה המקומית שעניינם בבטול התנאים הבאים הקבועים בסעיף 10ב(3) בתוכנית ע/1: רישום המרתף כשטח משותף; מתן הסכמתם של כל בעלי דירות הבניין בבתים בהם המרתף אינו בבעלות כלל הדיירים; שטח המרתף לא יקטן מ- 50 מ"ר ולא יעלה על 40%.

...

דיון והכרעה לאחר שנתתי דעתי לכל טענות הצדדים, הגעתי לידי מסקנה, כי דינה של העתירה להתקבל בחלקה, במובן של החזרת התיק לדיון מחודש בפניי ועדת הערר.

סוף דבר נוכח כל האמור, העתירה התקבלה בחלקה, במובן של החזרת התיק לדיון נוסף בפניי ועדת הערר.

התובעים הגישו ערר לועדה המחוזית שבמסגרתו ביקשו לבטל את ההיתר וביום 25.4.18 החליטה ועדת הערר על מחיקת הערר והחזרת הדיון בבקשה להיתר לועדה המקומית.

בישיבת האחרונה מיום 29.5.18 החליטה הועדה המקומית לאשר את הבקשה להיתר אך נקבע כי היתר לא יונפק כל עוד לא בוטל צו המניעה הזמני שניתן בתיק זה. על פי היתר בניה מיום 19.9.17 הותר לנתבע לבנות יחידת מגורים בקומת קרקע בשטח של 80.84 מ"ר ,חדר מוגן בשטח של 12 מ"ר וחדר מדרגות לקומת גג בשטח של 11.20 מ"ר. לטענת הנתבע הוא מחזיק בחלקה משנת 1982 ומאז לא העלו התובעים כלפיו כל טענה בעיניין זכויותיו.

...

לסיכום לאור כל האמור אני מורה כדלקמן: התביעה בתיק 37893-01-16 מתקבלת במלואה, ובזאת נקבע כי התובעים 1-2 הם בעלי זכויות אובליגטוריות ב-1/4 חלקים בחלקה.

תביעת התובע 3 נדחית ללא צו להוצאות.

התביעה בתיק 29471-04-15 נדחית והתובעים 1-2 ישאו בהוצאות ושכ"ט עו"ד בסך של 5500 ₪.

בנוגע לערר בנושא חיוב דירות הגג קבעה ועדת הערר "...אנו מקבלים את טענות העוררים בעיניין דירות הגג. אין לחייב בהיטל השבחה דירות שמתאפשרת הקמתן מכח תמ"א 38, במסגרת הקומה החלקית...". חלק זה של העירעור מופנה כלפי קביעה זו של ועדת הערר, כאשר המערערת טוענת שקביעה זו מאפשרת מתן פטור גורף לזכויות מכוח "תכנית אחרת" אף שהן לא משמשות לבניית חדרי יציאה לגג.

כמו כן, במסגרת השומות קבעה השמאית המייעצת כי: " [בהחלטת הביניים] קבעה וועדת ערר 'אנו מקבלים את טענות העוררים בעיניין דירות הגג. אין לחייב בהיטל השבחה דירות שמתאפשרת הקמתן מכוח תמ"א 38, במסגרת הקומה החלקית...' לאור עמדת ועדת הערר ומאחר וההשבחה מחושבת בגין ההיתר בלבד, יובא בחשבון פטור בגין חדרי יציאה לגג מכוח תכנית גב/ 353". (ההערה חזרה על עצמה בכל השומות המייעצות ולגבי כל תוכניות הגגות).

...

בנוגע לערר בנושא חיוב דירות הגג קבעה ועדת הערר "...אנו מקבלים את טענות העוררים בעניין דירות הגג. אין לחייב בהיטל השבחה דירות שמתאפשרת הקמתן מכח תמ"א 38, במסגרת הקומה החלקית...". חלק זה של הערעור מופנה כלפי קביעה זו של ועדת הערר, כאשר המערערת טוענת שקביעה זו מאפשרת מתן פטור גורף לזכויות מכוח "תכנית אחרת" אף שהן לא משמשות לבניית חדרי יציאה לגג.

בנסיבות אלה, דין טענות אלה להידחות על הסף בשל היעדר עילת ערעור, מחמת השתק, ומאחר שמדובר בסוגיה תיאורטית.

אף אני סבור שהנושא של פטור לדירות גג מכוח סעיף 19(ב)(10)(ג) לתוספת לא נידון על ידי ועדת הערר בהחלטת הביניים אותה מבקשת המערערת לתקוף.

לנוכח האמור בסעיפים 23 ו- 24 לעיל, החלטתי להימנע מפסיקת הוצאות משפט.

הועדה המקומית החליטה "לאשר את הבקשה בכפוף להשלמת בקרת תכן ולדחות את ההיתנגדות מכיוון שהבניה המבוקשת לא מוצעת על שטחים משותפים, תואמת לתב"ע ולתשריט רישום בית משותף". העותר הגיש בקשה נוספת להיתר, המהוה בקשה להיתר שינויים מההיתר הראשון, ומהותה: "תכנית שינויים להיתר מס' ... תוספת חדרים בקומה חמישית בגג המוצמד לדירה 23 הקיימת בהיתר, בבניין קיים למגורים" (להלן: "הבקשה להיתר שינויים").

הועדה המקומית דחתה את הבקשה להיתר שינויים בקובעה: "1. לא ניתן לאשר בנייה מוצעת מעל חלל מדרגות. 2 שטח המבוקש גדול מהמותר. 3. לקבל את ההיתנגדות". העותר ערר על ההחלטה לפני המשיבה מס' 1 (להלן: "ועדת הערר"), אשר דחתה את הערר, בקובעה, בין היתר: "למרות התיכנון הבעייתי של הדירה, ניתן היה לאשרו בהנתן אחוזי הבנייה ולו היו תימוכין קנייניים מספקים. עם זאת, החלטנו לדחות את הערר בעיקר נוכח הבינוי המבוקש על שטח משותף שאינו מוצמד לדירת העורר - המסדרון המקשר בין חלקי הגג שנימצא מעל לחדר המדריגות - המסדרון מצוי בשטח משותף ולא על שטח שהוצמד לדירת העורר. משכך העורר אינו רשאי לעשות בו שימוש לטובתו. הצמדת שטח משותף לדירה לצרכי הרחבתה מחייבת את הסכמת מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם (סעיף 71ב(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969). העורר מבקש כי נלמד מתקנון הבית המשותף כי יש לו את הרוב הנידרש. איננו רואים מקום לאשר בינוי ברכוש משותף שאינו צמוד לדירת העורר על בסיס התקנון. ככל שיתקן העורר את צו רישום הבית המשותף ויצמיד את שטח המסדרון לדירתו ניתן יהיה לבחון שנית את הבקשה. נציין כי ספק אם גג חדר המדריגות במקרה זה יכול להיות מוצמד לדירה (ר' סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין), טענת העורר כי לא ניתן להוסיף יחידות דיור לבניין ועל כן אין לראות את גג חדר המדריגות כחדר המדריגות, ודאי שתוכרע על ידי המפקח על הבתים המשותפים, שהוא הערכאה המוסמכת לכך. ככל שתובא הבקשה להחלטת המשיבה לאחר שניתן מענה להצמדת שטח המסדרון לדירת העורר, על המשיבה לוודא את הנושאים הבאים בטרם אישור הבקשה ...". במסגרת העתירה נתקפת החלטה זו של ועדת הערר.

...

הוועדה המקומית דחתה את הבקשה להיתר שינויים בקובעה: "1. לא ניתן לאשר בנייה מוצעת מעל חלל מדרגות. 2 שטח המבוקש גדול מהמותר. 3. לקבל את ההתנגדות". העותר ערר על ההחלטה לפני המשיבה מס' 1 (להלן: "ועדת הערר"), אשר דחתה את הערר, בקובעה, בין היתר: "למרות התכנון הבעייתי של הדירה, ניתן היה לאשרו בהינתן אחוזי הבנייה ולו היו תימוכין קנייניים מספקים. עם זאת, החלטנו לדחות את הערר בעיקר נוכח הבינוי המבוקש על שטח משותף שאינו מוצמד לדירת העורר - המסדרון המקשר בין חלקי הגג שנמצא מעל לחדר המדרגות - המסדרון מצוי בשטח משותף ולא על שטח שהוצמד לדירת העורר. משכך העורר אינו רשאי לעשות בו שימוש לטובתו. הצמדת שטח משותף לדירה לצרכי הרחבתה מחייבת את הסכמת מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם (סעיף 71ב(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969). העורר מבקש כי נלמד מתקנון הבית המשותף כי יש לו את הרוב הנדרש. איננו רואים מקום לאשר בינוי ברכוש משותף שאינו צמוד לדירת העורר על בסיס התקנון. ככל שיתקן העורר את צו רישום הבית המשותף ויצמיד את שטח המסדרון לדירתו ניתן יהיה לבחון שנית את הבקשה. נציין כי ספק אם גג חדר המדרגות במקרה זה יכול להיות מוצמד לדירה (ר' סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין), טענת העורר כי לא ניתן להוסיף יחידות דיור לבניין ועל כן אין לראות את גג חדר המדרגות כחדר המדרגות, ודאי שתוכרע על ידי המפקח על הבתים המשותפים, שהוא הערכאה המוסמכת לכך. ככל שתובא הבקשה להחלטת המשיבה לאחר שניתן מענה להצמדת שטח המסדרון לדירת העורר, על המשיבה לוודא את הנושאים הבאים בטרם אישור הבקשה ...". במסגרת העתירה נתקפת החלטה זו של ועדת הערר.

תכנית ההגשה מיום 1.1.2020 אכן כוללת טופס "הסכמה לתוספת בניה/שימוש חורג", שלפיו "להלן חתימות ... דיירי הבנין המשותף: הננו מצהירים כי ראינו את התוכנית בניה ואין לנו התנגדות לכך ...". אלא שמדובר בהסכמה לביצוע עבודות הטעונות היתר בנייה, הנדרשת מכוח תקנות התכנון והבנייה (רישוי בנייה), תשע"ו-2016, וסבורני, כי אין ללמוד מכך על הסכמה להוצאת חלק מהרכוש המשותף, ודאי לא הסכמה פוזיטיבית, מפורשת וברורה, לשינוי בזכויות הקנייניות של בעלי הזכויות בבית המשותף.

נוכח האמור, סבורני, כי בדין קבעה ועדת הערר כי רק לאחר הצגת תימוכין קניינים ברורים לגבי החלק המהווה חלק מהרכוש המשותף, ניתן יהיה להוסיף ולבחון את בקשת ההיתר בהיבטים התכנוניים.

העתירה נדחית אפוא.