ערר על היתר בנייה שניתן בהתאם לתקנון התוכנית הקבועה

ראו גם: עת"מ (ת"א) 40529-10-10 לב נ' ועדת הערר לתיכנון ובניה מחוז תל אביב (נבו) (9.10.11) (כב' הש' שטופמן), בו נקבע כי: "בהתאם לעיקרון 'הבטלות היחסית', לא בכל מצב שבו יתברר כי ניתנה הקלה או היתר לשימוש חורג בטרם קוימו ההליכים הקבועים בסעיף 149 לחוק, יתבטלו ההקלה או ההיתר מעיקרם (ראו: פסה"ד קן צביה").

העותרות טענו עוד כי שגתה ועדת הערר כשדחתה את הערר בעיניין החריגה מהמכסה המותרת למיתחם, ללא הפקדה ואישור תכנית חדשה שתחול על מיתחם 3 אשר תאפשר הגדלה של מיכסת יח"ד הקבועה בתקנון תכנית רצ/106/1, וללא בחינת הועדה המחוזית ואישורה המוקדם את כל הבדיקות והפתרונות הפרוגרמתיים הנדרשים בכל מיתחם, שייערכו על ידי הועדה המקומית, ולאחר ביקורת תושבי המיתחם בשלב פירסום התכנית להפקדה ושתוף הציבור להתנגדויות.

הכרעה לעניין מספר יחידות הדיור לא מצאתי להתערב בהחלטות ועדת הערר בעיניין חישוב יחידות הדיור המותרות לבנייה בבניין או באישור הבקשה חרף החריגה הקלה ממספר יח"ד שאושרו על ידי הועדה זה מכבר במיתחם 3.

...

סוף דבר תוצאת כל האמור לעיל היא שהעתירה נדחית.

העותרות ישלמו שכ"ט עו"ד והוצאות בסכום כולל של 25,000 ₪ למשיבה 1, וסכום כולל של 25,000 ₪ למשיבה 2.

נוכח העובדה שמשיבות 3 ו- 4 יוצגו יחד, ישלמו העותרות סכום כולל של 25,000 ₪ למשיבות 3 ו- 4 יחד.

הכרעה את החלטתה, כי מוקנית לה הסמכות לידון בערר על החלטת הוועדה המקומית לדחות את תכנית הבינוי, ביססה ועדת הערר בראש ובראשונה על סעיף 152(א)(1) לחוק התיכנון והבניה, הקובע כי "הרואה עצמו נפגע מהחלטה של ועדה מקומית או של רשות רשוי מקומית לסרב לתת היתר לפי פרק זה או לדחות היתנגדות שהוגשה לפי הוראות סעיף 149(א), רשאי לערור בפני ועדת הערר תוך שלושים ימים מיום שהומצאה לו ההחלטה בדבר הסרוב או הדחיה...". הנימוק העקרי שביסוד החלטתה של ועדת הערר בסוגיה זו הוא, שהחלטת הוועדה המקומית לדחות את תכנית הבינוי, משמעותה היא למעשה חסימת דרכן של המשיבות להגיש את בקשתן להיתר, היינו, חסימת בקשת ההיתר על הסף, ועל כן נתונה למשיבות, לפי הסעיף שציטטתי, הזכות להגיש ערר, בהיותן נפגעות מהחלטת הוועדה המקומית לסרב לתת היתר (ראה פיסקאות 15 – 17, וכן 24 – 26 בהחלטת הביניים של ועדת הערר).

אשר להחלטה בענין תכנית הבינוי, לגופו של ענין, אזכיר כי סעיף 2 לתקנון התכנית בר/1/232 מאפשר לוועדה המקומית לאשר שינויים לא מהותיים בנספח הבינוי של התכנית.

המועצה האזורית טוענת כי שגתה ועדת הערר בכך, וכי היה על הוועדה, בעת הדיון בבקשות למתן ההיתרים, לבחון ולקבוע כי הבקשות אינן עומדות בהוראת השלביות הקבועה בתכנית, ועל כן לא ניתן לאשר את הבקשות.

באשר לטענה הנוגעת לשלב ב' של הפרויקט קבעה ועדת הערר בהחלטתה כי אכן, בהתאם לסעיף 15.1(2) לתכנית, מתן היתרי בניה בשלב ב' מעל 40,000מ"ר מותנה באישור משרד התחבורה לתכניות הסדרי תנועה להרחבת דרך מס' 12 ולתכניות רמזור בצומת דרך מס' 12, וכי ללא אישור משרד התחבורה, לא יינתן ההיתר.

...

בענין בקשת ההיתר של תדיראן החליטה הועדה המקומית כך: "בבקשה אשר הוגשה למשרדי הועדה לא קיים פתרון להוצאת שימושים מטרידים כפי שנדרש בהתאם לסעיף 2.11 להוראות תכנית בר/1/232. בנוסף, מספר הקומות מתחת למפלס הכניסה הקובעת לא תואם להוראות התכניות המאושרות. לאור האמור לעיל הועדה מחליטה לדחות את הבקשה". בענין בקשת ההיתר של מנופי אבי, החליטה הועדה המקומית כך: "הבקשה להיתר תואמת את התכניות החלות על המקרקעין, בכפוף למילוי התנאים לשלב בקרת תכן, למעט ההוראה הקובעת כי יוקצה שטח להוצאת שימושים מטרידים עפ"י סעיף 2.11 להוראות תכנית בר/1/232. בבקשה, במגרש המוצע, לא מוצג תכנון ופיתוח להוצאת שימושים מטרידים. בנסיבות אלו הבקשה נדחית". ביום 5/7/20 דנה ועדת הערר בבקשות ההיתר לגופן.

אני סבור כי צדקה ועדת הערר בדבריה, ואינני רואה כל עילה להתערב בכך.

א. לסיכום, העתירות נגד ועדת הערר, נגד תדיראן ונגד הועדה המקומית, מתקבלות, ככל שהן נוגעות לטענה שלא ניתן לאשר את בקשת ההיתר של תדיראן להקמת מפעל לייצור סוללות במגרש 4/1, הואיל והמבנה והשימוש המבוקשים "אינם עומדים בהוראות לשמירה על איכות הסביבה", כדרישת סעיף 11.1 לתכנית בר/1/232.

ב. העתירות נגד חברת אביוד נכסים וחברת מנופי אבי נדחות.

לעניין זה הסתמכה ועדת הערר על פסק הדין בעיניין אופקים ב.י רוטשילד 70 בע"מ והוסיפה: "כפי שעמדנו לעיל, זכויות מכוח תמ"א 38 אינן זכויות מוקנות, ולועדה המקומית נתון שיקול דעת רחב כמפורט בסעיפים 21-22 להוראותיה של תמ"א 38 לבחון את הבקשה ולהחליט אם לאשרה כפי שהוגשה, אם בכלל. תמ"א 38 מחייבת את בחינתן של בקשות מכוחה בהתייחס למכלול שיקולים תיכנוניים כמפורט בסעיף 22 לתמ"א, ובין השאר, שיקולים תיכנוניים, אדריכליים, נופיים, כושר נשיאה של תשתיות ועוד.... " התוספת המקסימליסטית המבוקשת מבחינת נפח המבנה: "נמצא שהבקשה להיתר כוללת מבחינת נפח המבנה - את המאקסימום שניתן לאשר מכוח תמ"א 38 (הרחבת קומות קיימות, בנייה בקומת עמודים ותוספת 2.5 קומות חדשות). תוספת זו מבוקשת בחריגה מהתוכניות המפורטות הקיימות, הן לעניין מספר הקומות, הן לעניין קוי הבניין, והן לעניין מספר הדירות". פיתרונות החניה המוצעים בבקשת ההיתר "מוקשים ביותר": "בכל הקשור לפתרונות החניה המוצעים במסגרת הבקשה להיתר אנו סבורים שמדובר בפתרונות מוקשים ביותר. בבקשה להיתר מוצע להוסיף 32 מקומות חניה באמצעות מתקן רובוטי. כמו-כן מתוכננים 12 מקומות חניה (2 מתוכם חניות נכה) בחזית הרחובות ההסתדרות ואחוזה. בסה"כ מתוכננים 44 מקומות חניה. מספר הדירות הקיים בבניין הוא 48 ומוצע להוסיף 32 דירות, כך שבסה"כ יהיו בבניין 80 דירות, ואילו בבקשה מוצע לתכנן 44 מקומות חניה בלבד...

העדר שטחי שטחי גינון וצמחיה מספיקים לכיוון הרחובות והעדר ממשק ראוי בין הבניין למרחב הצבורי: "...12 מקומות חניה מתוך 43 המקומות שמוצע להוסיף בתחום המיגרש מסומנים בתחום החזיתות של המיגרש (מרביתם לכיון רחוב התחיה), וזאת באופן שאינו הולם תיכנון ערוני ראוי.  באופן זה כימעט שלא נותרת כל צמחיה לכיוון הרחובות, מלבד רצועה צרה ביותר, אם בכלל. נציין כי בבקשה המתוקנת, שהוגשה לאחר הליך הגישור שהתקיים בין הועדה המקומית לבין מגישת הבקשה להיתר, בוצעו שינויים, שלכאורה מהוים שיפור גם בהיבט זה... לטעמנו התיכנון המוצע אינו מייצר ממשק ראוי בין הבניין לבין המרחב הצבורי, דבר הפוגע הן באיכות המגורים בבניין מושא הערר, והן באיכות הרחוב והסביבה.... אין צורך להכביר מילים בדבר החשיבות של שילוב צמחיה, לרבות עצים במרחב העירוני. כיום לצד הבניה המרקמית שמלווה את הרחובות ההסתדרות והתחיה קיימת רצועת גינון רחבה ביותר בחזית הבניינים, בדומה לזו הקיימת בבניין מושא הערר. בכל הבניינים האמורים החניה לעולם לא ממוקמת לכיוון חזית הרחוב. באופן זה מתקבל מרחב מגונן ואיכותי, התורם לעיצוב הרחוב ולחווית המשתמשים בו. המרווחים שנקבעו באמצעות קוי הבניין בתוכניות החלות על המקרקעין נועדו, בין השאר, לשם יצירת תווך ירוק כאמור. נזכיר שגם תוספת הממ"דים המוצעת פוגעת במרווח זה באופן מסוים. אלא שהפגיעה הנוספת המוצעת באמצעות מיקום חניות בחזית הבניין, יוצרת תוצר בעייתי ומוקשה ביותר בעינינו. ההשלכות של אי שמירה על מרווחים איכותיים כאמור (בין הבניינים, ובין הבניין לרחוב) מועצמות נוכח העובדה שמוצע להוסיף לבניין גובה ודירות. העצמת הזכויות והצפיפות במיגרש אך מגבירה את הצורך במרווחים איכותיים כאמור". התוכנית המופקדת ח/ 619: "בהתאם להוראות סעיף 23 לתמ"א 38 רשאי מוסד תיכנון להכין תוכנית מפורטת שמטרתה חזוק מבנים כנגד רעידות אדמה, שיש בה הוראות התואמות למאפייני הישוב. בהתאם לזאת מקודמת בעיר חולון תוכנית ח/619 ... שהיא תוכנית כוללת להתחדשות עירונית וחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה האמורה להגיע לכלל הפקדה בקרוב. התכנית נערכה תוך התאמתה לתנאים הייחודיים של העיר, ומטרתה התחדשות המרקם הוותיק בעיר באופן מבוקר, תוך שמירה על איכות החיים בעיר וחיזוק המרחב הצבורי. בהמשך לאמור, מתייחסת התוכנית להיבטי תיכנון שונים הנוגעים לעיר חולון. בין השאר, קובעת התוכנית עקרונות תיכנון שישמרו על הזהות ומאפייני העיר (הנוף העירוני), נפח הבניה (לרבות גובה) המתאים לבניינים באזורים השונים של העיר, קוי הבניין הראויים, לרבות המרווחים שראוי לשמור בין ביניין לבניין, שימת דגש לרחוב העירוני, לממשק בינו לבין הבניינים לאורכו ועוד. עקרונות שנועדו להבטיח שחידוש המבנים יהיה תוך שמירה על מרחב ערוני שיש בו מענה לכלל צורכי התושבים, לרבות קיומן של תשתיות ציבוריות. נציין שבמסגרת הכנתה של תוכנית זו החליטה הועדה המחוזית מכוח הוראות סעיף 78 לחוק התיכנון והבניה התשכ"ה 1965 על קביעת מיגבלות במתן היתרי בניה מכוח תמ"א 38. מיגבלות אלה אינן חלות על בקשות שהוגשו בעבר, לרבות הבקשה מושא הערר. יחד עם זאת, עקרונות התיכנון המגולמים בתוכנית ח/619 מהוים חלק מהשיקולים התכנוניים שראוי שיובאו בחשבון בבקשות להיתר מכוח התמ"א (ר' סעיף 22 לתמ"א). בהתאם לתוכנית המקודמת, המיגרש מצוי במיתחם 'רחובות ראשיים עם חזית פעילה. במיגרש כאמור ניתן לבנות, במקרה של חזוק באמצעות עיבוי, תוספת של עד 1.5 קומות, דהיינו ביניין של 7 קומות (קומה עליונה חלקית). במקרה של הריסה ובניה מחדש ניתן להגיע לבניין בגובה של עד 10 קומות. בבקשה מושא העירעור מוצע ביניין בגובה של 8 קומות. ביחס לקווי הבניין קובעת התוכנית שקו הבניין הצדי לא פחת מ-2.7 מ', וקו הבניין הקידמי העילי לא יפחת מ-3 מ' (כולל מרפסות), כאשר בקומת הקרקע יש לשמור על קו בנין קדמי של 7.5 מ', שכן מרווח זה נועד לשמש, בין השאר, לזיקת הנאה לציבור, עקרון שנועד ליצור מרחב צבורי ראוי לצד הצפוף המוצע. התוכנית מאפשרת חריגה מקוי הבניין לצורך הוספת ממ"ד בפרויקט של עיבוי בניה, אולם אוסרת הקלה בקוו ביניין קדמי או אחורי לממ"ד, ומחייבת בכל מקרה שמירה של לפחות 1.3 מ' בקוו הבנין הצדי, והרחקת הממ"ד לפחות 8 מ' בחזית המיגרש. עוד נקבע בתכנית, שככל שלא ניתן להוסיף ממ"ד בתחום קוי הבניין האמורים, ניתן להוסיף ממ"ד בחריגה מקוו הבנין הצדי, וזאת רק כשמדובר בפרויקט של עיבוי בניה, וגם זאת עד 1.30 מ' בלבד. נקבע שלא ניתן לחרוג מקוו הבנין הקידמי והאחורי, אף לצורך ממ"ד". אי- ההתאמה לעקרונות התיכנון הרצויים המגולמים בתוכנית המופקדת ח/ 619 : "התיכנון המוצע בבקשה מושא הערר חורג כאמור מהקבוע בתוכניות המפורטות החלות על המקרקעין, ונימצא שהוא חורג גם מעקרונות התיכנון המוצעים במסגרת תוכנית ח/619, הן לעניין גובה המבנה, והן לעניין קוי הבניין. מגדלי הממ"דים מוצעים כולם בחריגה מקוי הבניין. קוי הבניין שנקבעו בתוכניות החלות בעיר נועדו לצורך יצירת מרווחים בין מבנים למגרשים גובלים, ובכך לשמור על איכות חיים נאותה לדיירי הבניינים, ולמשתמשי הדרך. מאידך, מגדלי הממ"דים מהוים אלמנט חזוק מובהק במבנים העוברים חזוק לפי תקן ישראלי: ת"י 413 ״תכן עמידות מבנים ברעידות אדמה". בנוסף הממ"דים מוסיפים מיגון לדירות הקיימות מפני התקפות טילים וכיו"ב על ישראל.

אף מטעם זה לא מצאתי ממש בטענות העותרים ובכלל זה בטענה שלפיה הנימוק לדחיית הבקשה בגין אי התאמה לתוכנית ח/619 אינו רלוואנטי עוד, לנוכח הוראת מעבר בסעיף 7.2(4.4) לתקנון תכנית ח/619 המופקדת אשר מחריג את תחולתה על בקשות שנידונו ואושרו לפניה, ובעניינינו, הבקשה להיתר נידונה ואושרה בוועדה המקומית כ-10 חודשים עובר להפקדת התכנית, זאת לאור החובה שחלה על הוועדה המקומית לשקול שיקולים תיכנוניים, אדריכליים, נופיים, ועוד, ולאשר רק "תוצרים תיכנוניים" הולמים במסגרת תמ"א 38.

...

בסופו של דבר החלטת ועדת הערר שביטלה החלטה של וועדה מקומית לאשר בקשה להיתר בניה נותרה על כנה.

בנוסף עמדה ועדת הערר על מאפייני תמ"א 38 כתכנית ארצית ללא תשריט שאינה מכשיר תכנוני "רגיל" המתייחס למגרש מסוים ועל המסקנה הנובעת מכך שלפיה אין התמ"א יכולה לספק "אמירה תכנונית" פרטנית או להבטיח מתן היתרים מכוחה לכלל המבנים הלא מחוזקים, ובקביעות אלה לא נפל כל דופי.

התוצאה העתירה נדחית.

מעיון בתקנון התוכנית ג/8846 וכעולה מתשריט התוכנית שהנו חלק בלתי נפרד ממנה וכולל בתוכו בינוי עיקרוני, ניתן להתיר שימוש למסחר במסגרת התכליות המותרות ביעוד של "מרכז אירועים תיירות ושירותי דרך". בטבלת הזכויות המעוגנות בסעיף 13 לתוכנית, אין כל הוראה או מיגבלה ביחס להקף המסחר המותר מסך כל השטח ביעוד זה. התיכנון המוצע למרכז מסחרי הנו סביר בהקפו ולא פגע בתכליות הנוספות שמומשו.

המשיבה 3 הגישה ערר על החלטת הועדה המקומית, המופנה בעקרו כלפי אי התאמת הבקשה והחלטת הועדה המקומית למטרתה ו"רוחה" של התוכנית.

לגישת החברה, הפרשנות הנכונה להוראות סעיף 12.1 לתוכנית, היא שכל שימוש עומד בפני עצמו, באופן שניתן לצרכי מימוש התוכנית לבחור כל שימוש מהשימושים המפורטים בה. עוד נטען, כי פרשנות ועדת הערר סותרת את הוראות המחוקק; איננה מתיישבת עם תכלית התוכנית; איננה סבירה ואיננה מידתית; וכי בקביעות שבעניין אדרי-אל יש כדי לחזק דוקא את פרשנותה של הועדה המקומית להוראות התוכנית.

משזו הייתה החלטת ועדת הערר בהקשר זה, והיא שעומדת לבקורת שיפוטית, איננו נדרשים לידון כעת במקרים תאורטיים ומחלוקות שאין זו השעה להכריע בהן, ולגישתי – אף לא ניתן להכריע בהן בשלב זה. זאת מאחר שבהיעדר פירוט והקף השימושים במסגרת ה"מרכז המסחרי" שהוצע, לא ניתן היה לבחון באופן קונקריטי האם שימוש מסוים מתיישב עם הוראות סעיפים 5 ו-12 לתוכנית או לא; ומאחר שבהתאם להוראות סעיף 14 לתוכנית סטייה מתכנית הבינוי העקרונית אפשרית רק מקום בו מוגשת תכנית בינוי מפורטת, וכזו לא הוגשה.

...

אולם, משההליך התקדם עד שהגיע לפתחנו, ועל רקע פסק דינו של בית המשפט קמא, אין מנוס מלהתייחס לטענות לגופן.

אשר לבקשה לצירוף ראיות בשלב הערעור – לא ראיתי להיעתר לה. אין בנסיבות המקרה כדי לעמוד באמות המידה הקבועות בתקנה 144 לתקנות סדר הדין האזרחי – הן ביחס לסיבה שבעטיה הראיות לא הוצגו בבית המשפט קמא, והן ביחס לנפקותן (ראו גם יוסף אלרון "קבלת ראיות שלא על פי סדר הדין" המשפט יב 15 (2007)).

סוף דבר, אציע לחבריי כי נקבל את הערעור; נבטל את פסק הדין קמא; ותחת זאת נקבע כי החלטת ועדת הערר עומדת בעינה.

כן נטען, כי ההקשר הסובב את סעיף 31.2א לתקנון התוכנית מלמד שמדובר לא בתשתית "מגרשית" אלא תשתית "שכונתית", והועדה המקומית לא חלקה במסגרת הדיון בערר על כך שקיימת תשתית עירונית ב"מכלול" החלקות המקיפות את המיתחם.

אך האם בשכונות אלו קיימת "תשתית עירונית" כהגדרת מונח זה בסעיף 31.1 לתקנון התוכנית? ועדת הערר קבעה כי המקרקעין וסביבתם "מוקפים משלושת עבריהם בשכונות בנויות, ויש להניח מפותחות באופן מלא". ניתן להבין את מסקנתה, אולם ראוי היה לבסס קביעה עובדתית שכזו על מסד עובדתי איתן יותר מהתצ"א, אשר ספק אם הוצגה כאמור; וגם אם הוצגה, ספק אם ניתנה באופן מלא זכות הטיעון בעיניינה בהיתחשב בשלב שבו הוצגה.

היתר בנייה הוא "הרובד האחרון בהירארכיית התיכנון והרשוי. עליו לעלות בקנה אחד עם הוראות התכניות שבתוקף ולהינתן לפי תכנית הכוללת רמת פירוט נאותה" (עע"מ 7171/11 העמותה למען איכות חיים וסביבה בנהריה נ' הועדה המקומית לתיכנון ובניה, פסקה 25 (12.8.2013))‏‏; וכפי שנקבע: "על מנת לקבוע האם היתר בנייה הוצא כדין יש, איפוא, צורך לבחון האם הוא מתאים לתכנית החלה על הקרקע הנוגעת להיתר ובדיקה זו כרוכה לעתים בתהליך פרשני של הוראות התכנית הרלוואנטית. [...] ודוק – אין מדובר בהתערבות בשקול הדעת המסור למוסדות התיכנון כגופים מקצועיים לקבוע את הוראות התכנית בהליך התיכנוני הקבוע בחוק, היתערבות אשר בה נוקטים בתי המשפט מידה של צימצום [...] עניין לנו בשאלת פירושן הנכון של הוראות התכנית על מנת לבחון האם היתר בנייה שהוצא על-ידי רשות רשוי מקומית תואם את התכנית" (ההדגשה הוספה – י' א'; עע"מ 7926/06 אדרי-אל ישראל בע"מ נ' הועדה המקומית לתיכנון ובניה גליל עליון, פסקה 14 (24.6.2009)).

בשלב זה ולמען הבהירות, אשוב ואצטט את לשון סעיף 31.2א לתקנון התוכנית: "לא יינתן היתר בניה בתחום התכנית, אלא אם כן קיימת תשתית עירונית במקרקעין לגביהם נתבקש ההיתר או במקרקעין גובלים, או שהוכח להנחת דעתה של הוועדה המקומית כי עבודות התשתית העירונית במקרקעין לגביהם נתבקש ההיתר יבוצעו ויושלמו תוך תקופת תוקפו של ההיתר". התנאי ראשון כולל איפוא שתי חלופות רלוואנטיות לענייננו – או שקיימת תשתית עירונית במקרקעין לגביהן נתבקש ההיתר, או שקיימת תשתית עירונית ב"מקרקעין גובלים".

יוצא אם כן, כי בהתאם להוראות התוכנית לא ניתן לאשר היתר בנייה למקרקעין שהם בגדר "אי" בלב מיתחם בלתי מפותח.

...

מאחר שבפסק דינו של בית המשפט המחוזי נקבעו קביעות נוספות ביחס לפרשנות התנאי הראשון, לא אסתפק באמור, ולצורך החלטתי זו – תוך שאיני מביע עמדה בעניין – אניח כי המתחם, ולא המקרקעין, מוקף בשכונות בנויות שבהן "תשתית עירונית". כפועל יוצא של הנחה זו, יש להידרש למחלוקת בדבר פרשנות המונח "מקרקעין גובלים". האם נדרש גבול משותף בין המקרקעין – במובן של השקה פיזית בין המקרקעין מושא היתר הבנייה לאותם "מקרקעין גובלים"; או שיש מקום לפרשנות רחבה יותר, כך שניתן להסתפק בקרבה מסוימת אחרת או אפילו בהשקה של אזור תכנוני מסוים לאזור תכנוני אחר.

יוצא אפוא, שבמישור התכנוני אין הצדקה להעניק למערערות את הסעד המבוקש.

בכל זאת, אוסיף ואמליץ לכל המעורבים כי ייעשה מאמץ נוסף ליישב את המחלוקות סביב המקרקעין, וכוונתי היא בעיקר למחלוקות הרבות שבין המערערות למועצה המקומית (שאינה צד להליך), אשר כאמור לא הוכרעו בהליך זה. סוף דבר: אציע לחבריי כי נדחה את הערעור וכי המערערות יישאו בהוצאות הוועדה המקומית בסכום נמוך של 10,000 ש"ח. השופט ח' כבוב: אני מסכים.