ערר על היטל השבחה בגין מכירת דירה בחולון

רקע המשיבות השיתו על המבקשים היטל השבחה בעת מכירת דירתם ברחוב חנקין 13 בעיר חולון בטענה כי דירתם הושבחה בגין תכנית ביניין עיר "תיקון 23 לתכנית מתאר ח/1" המאפשרת הרחבת זכויות הבנייה על הגג (להלן: "תכנית הגגות").

ואכן, מספר ימים לאחר הגשת חוו"ד היועמ"ש במסגרת עמ"נ 59261-06-14 הוועדה המקומית חולון נ. ברגר הודיעה המשיבה ביום 26/9/16 כי החליטה לפעול בהתאם לעמדת היועמ"ש ולהפסיק לחייב את דירות האמצע בהיטל השבחה בגין חלקן היחסי בגג המשותף וכי תשיב את היטל ההשבחה ששולם על ידי כל בעלי דירות האמצע החל מיום 3/12/13, המועד בו החל חיוב דירות האמצע, בין שהוגש על ידם ערר ובין אם לאו.

בהקשר זה מציינות המשיבות את עע"ם 6685/15 עריית ת"א נ' אספיאדה בע"מ ואח' (פורסם בנבו, 16.8.16, להלן "עניין אספיאדה") המקבל ערעור על החלטת בימ"ש מחוזי לאשר תובענה ייצוגית בעיניין סיווג לצורך ארנונה וקובע כי אין "לתקוף" במסגרת תובענה ייצוגית את החלטות מנהל הארנונה בעיניין סיווג וזאת עקב קיומו של מסלול השגה וערר ייחודי בהתאם לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), תשל"ו-1976 (להלן "חוק הערר").

...

בנסיבות אלו, כאשר הליך מנהלי תלוי ועומד באותה סוגיה ממש, יש לתת בכורה למסלול זה שלו נתונה סמכות "מקורית" "ראשונית" ואין לאפשר התנהלות תובענה ייצוגית במקביל באותו עניין.

ובעיקר בענייננו, עת מצא בית המשפט לצרף את היועץ המשפטי לממשלה על מנת שיתן דעתו בסוגיה העקרונית והמשיבה הודיעה כי תפסיק את הגביה ותבצע השבה (עניין ברגר), ובסוגיה השנייה ניתן כבר פס"ד של בימ"ש לעניינים מנהליים ועליו הוגש ערעור (עניין שלו).

כאמור, אף אם היה מקום להידרש לבקשת האישור ובגדרה לבחון את התקיימות תנאי סע' 8 (א) לחוק תובענות ייצוגיות, הדעת נותנת, כי בקשת האישור הייתה נדחית בשל אי עמידה בתנאי סע' 8 (א)(2) לחוק הקובע כקריטריון: האם "[ה]תובענה ייצוגית היא הדרך היעילה וההוגנת להכרעה במחלוקת בנסיבות הענין". זאת בהינתן מכלול השיקולים הצריכים לעניין ובהם, בין היתר, עובדת קיומו של מסלול סטטוטורי ייחודי תלוי ועומד בגדרו נידונות במקביל אותן סוגיות עקרוניות ועת לא קיים כל חשש כי ללא אישור התובענה הייצוגית לא תתברר המחלוקת העקרונית המועלית בבקשה בהעדר הליך אישי (ראו חוות דעתה של כב' הש' (כתוארה אז) א. חיות בעניין עע"ם אספיאדה) סע' 9 (ג) לחוק תובענות ייצוגיות משמיענו את הכלל על פיו אין לפסוק גמול ושכ"ט לב"כ המבקש המייצג עת מוגשת הודעת חדילה שמשמעה דחיית בקשת האישור.

המערער הגיש ערר למשיבה (להלן: "הועדה המקומית") בקשר עם החלטתה לגבות ממנו היטל השבחה בגין מכירת זכויות בדירה ברחוב קדושי בלזן 12 חולון גוש 6021 חלקה 715/6 (להלן: "הדירה").

...

הפרשנות לה טוענת הוועדה המקומית, מנוגדת – כך נראה לי – לבחירה של המחוקק בה בית-המשפט אינו יכול להתערב, בהיותה - כדבריו של בית המשפט העליון בענין רביד – נושא שבמדיניות המסור למחוקק עצמו, וענין המחייב הסדרה חקיקתית של מכלול הפרטים.

אני סבורה כי גישתו של המחוקק כפי שניתן להבינה מלשונו של ס"ק (2) היא כי נישום זכאי לפטור מהיטל השבחה במכירת דירה ששטחה אינו עולה על 140 מ"ר אם הוא או קרוביו גרו בה לתקופה העולה על 4 שנים.

לכן, לאור כל האמור לעיל, אני מקבלת את טענותיו של המערער ומקבלת את הערעור.

המחלוקת בין הצדדים בעניינינו, התעוררה לאחר שהמשיבה, ומאוחר יותר ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה (מחוז ירושלים) (להלן: ועדת הערר), סירבו לפטור את המבקשים מתשלום היטל השבחה בגין 140 מ"ר מתוך שטח הדירה החדשה על פי סעיף הפטור.

קושי זה, אשר טמון במיקוד הדיון במיקום נכסיו של הנישום במקרקעין ספציפיים, חלף כמות הנכסים הכוללת שבבעלותו, נדון בבר"ם 6195/13 רביד נ' הועדה המקומית לתיכנון ולבניה ירושלים (8.6.2014) (להלן: הילכת רביד) ובבר"ם 8052/14 הועדה המקומית לתיכנון ולבניה חולון נ' שלו (22.3.2017) (להלן בהתאמה: הילכת רביד ועניין שלו).

בהקשר זה, בדומה לדוגמה שהובאה בהחלטת ועדת הערר בעיניינם של המבקשים, עלולים להתעורר מקרים שבהם מי שהרחיב את דירתו מ-140 מ"ר ל-160 מ"ר יישא בתשלום היטל השבחה מלא בעוד שמי שמכר את זכויותיו בדירה בת 150 מ"ר ובנה תחתיה מספר דירות בשטח כולל של 280 מ"ר יהנה מסעיף הפטור (ראו פסקה 12 לפסק הדין).

...

באשר לטענת המבקשים לפיה פסק הדין מביא לתוצאה בעייתית ובלתי צודקת משום שהוא יוצר הבחנה בין מי שבבעלותו נכסים נוספים רבים במקרקעין אחרים שאינם משמשים למגורים, ובין אלו שבבעלותם נכסים באותם המקרקעין, וכי משכך מוצדק לקיים דיון נוסף – אף היא דינה להידחות.

סיכומו של דבר – פסק הדין מתיישב עם ההלכות הקודמות שיצאו תחת ידו של בית משפט זה בעניין סעיף הפטור, וההלכה שנפסקה בו לא שינתה מהנורמות שהותוו בהן באופן המצדיק דיון נוסף (ראו עניין עטיה, לעיל).

התוצאה היא כי הבקשה נדחית.

אין חולק כי במהלך השנים שחלפו מאז הרכישה חלו על הדירה מספר תוכניות משביחות, אשר מאפשרות להרחיבה כך ששיטחה יעלה על 140 מ"ר. בעקבות מכירת הדירה הוצא למבקשים היטל השבחה בגין שטח של 3.6 מ"ר, לאחר שהובא בחשבון הפטור החל על הרחבה עד לשטח של 140 מ"ר לפי סעיף 19(ג) לתוספת השלישית לחוק התיכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: סעיף 19(ג)).

המבקשים הגישו ערר על חיובם בהיטל השבחה.

אכן, הפסיקה עמדה על הקשיים בנוסחו של סעיף 19(ג), ואף קראה להבהרתו (ראו למשל: בר"ם 6195/13 רביד נ' הועדה המקומית לתיכנון ולבניה ירושלים (8.6.2014); בר"ם 8052/14 הועדה המקומית לתיכנון ובניה חולון נ' שלו (22.3.2017); דנ"א 6298/15 הועדה המקומית לתיכנון ובניה פתח תקוה נ' דיבון (29.6.2017)).

...

ביום 7.12.2016 נדחה הערר שהגישו המבקשים.

לאחר שעיינתי בבקשה הגעתי למסקנה כי דינה להידחות, אף מבלי להידרש לתגובת המשיבה.

סוף דבר: הבקשה נדחית.

בגדר ההחלטה נושא העירעור, דחתה ועדת הערר את ערר המערערת על חיובה בהיטל השבחה בגין תכנית הר/1635ד', במסגרת מכר דירה ברח' אחד העם 27 הרצליה (להלן: "הנכס" או "הדירה").

לטענת המערערת, בהחלטת ועדת הערר נפלו הטעויות הבאות: הועדה טעתה עת התבססה על החלטותיה בעיניין ברגר ותומר ורשה (ערר (ועדות ערר - תיכנון ובנייה תל אביב-יפו) 85090/11 ברגר רחל נ' הועדה המקומית לתיכנון ובניה חולון (נבו 29.05.2014), ערר (ועדות ערר - תיכנון ובנייה תל אביב-יפו) 85150/11 תומר ורשה עו"ד נ' ועדה מקומית לתיכנון ובניה תל-אביב (נבו 09.12.2015)).

חלק מטענות המערערת עוסקות בחוקיותו של סעיף 11(ב) לתוספת השלישית לחוק התו"ב. כך למשל, הטענה כי הליך חקיקת תיקון 126 היה פגום, היות ולא נשמעו בפני המחוקק טענותיהם של כל העלולים להיפגע ממנו (בעלי דירות הגג); או הטענה שהסעיף פוגע בזכויות חוקתיות לפי חוק יסוד: כבוד האדם וחרותו, היות וגביית מלוא ההיטל על פי שווי הזכות המשביחה, ללא אפשרות לשקללה למחיר השוק של הדירה וללא עליה במחיר השוק שלה, פוגעת בקניינו של האזרח; או האפלייה שיוצר החוק בין בעלי דירות הגג לבין שכניהם.

...

דיון והכרעה לאחר שעיינתי בחומר שהונח בפניי ושמעתי את טענות הצדדים, באתי לכלל מסקנה כי לא נפל בהחלטת ועדת הערר פגם המצדיק התערבות שיפוטית.

מוצע אפוא לקבוע שאם חלה השבחה במקרקעין שהם רכוש משותף בבית משותף, והרכוש המשותף הוא כזה שמעצם טיבו ניתן להצמידו לדירה מסוימת, יוטל תשלום היטל ההשבחה רק על בעל הדירה שאליה ניתן להצמיד את אותו שטח".

משלא עשתה כן, אינה יכולה להלין על כך בערכאה זו. על כן, אני דוחה את הערעור.