ערר על החלטת מנהל מס שבח בדבר ניכוי פחת

על מנת לאמוד את השבח יש לבחון את ההפרש שבין שווי המכירה לבין "יתרת שווי הרכישה" (סעיף 6(ב) לחוק מסוי מקרקעין), המוגדרת כ"שווי הרכישה לאחר הוספת הסכומים המותרים בנכוי לפי סעיף 39 ו-39א שהוצאו עד יום המכירה בתוספת ערך הוצאות ששולמו לאחר יום המכירה ולאחר ניכוי הפחת.

ואכן בעיניין בית התור, עליו מסתמך המשנה לנשיאה, קבעה ועדת הערר (בראשות השופט הומינר): "אנו סבורים, כי למרות שבסעיף 39(2) לחוק אין לכאורה כל הגבלה על ההוצאה הנדרשת מכוחו, הרי אין לשלול לחלוטין את זכותו של המשיב לבחון את סבירות גובה ההוצאה הנדרשת וזאת, כאשר מדובר באי סבירות כלכלית קיצונית ובמקרים נדירים ביותר. כך למשל, לא יעלה על הדעת ש'דמי פינוי' במובן סעיף 39(2) לחוק, יעלו על שווי הבעלות בנכס הנמכר, כפי שעולה מהנסיבות בעניינינו". כך נקבע גם בעיניין מאור, "הוצאה מבחינת גובהה שאיננה סבירה לגבי אותם מקרקעין, רשאי המשיב שלא להכיר בה" (עמ"ש 104/99 מאור נ' מנהל מס שבח מקרקעין, פ"מ תש"ס(1) 193, 196), ובעניין השקעות ר.ע.ה. "סעיף 39(7) הנ"ל אינו מגביל את הסכום המותר לנכוי של שכר טירחת עורך דין אלא שסכום זה צריך לעמוד במבחן הסבירות" (ו"ע (חיפה) 4028/03 השקעות ר.ע.ה. נ' מנהל מס שבח (לא פורסם); ערעור שהוגש לבית משפט זה על החלטה זו (ע"א 7626/04 השקעות ר.ע.ה. נ' מנהל מס שבח (לא פורסם) נדחה, אמנם מבלי שבית המשפט נידרש ספציפית לשאלה נשוא ענייננו).

עוד ראו מקדמת דנא דברי השופט ויתקון בע"א 31/76 מרומי זיכרון נ' מנהל מס שבח, פד"א ח' 419, שם ציין לעניין סעיף 39(6) – מפי ועדת הערר ובהסכמה – "שגובה התשלום (לדמי תיווך, מעבר לתקרת 2% שקובע החוק ובגדרי תוספת שבשיקול דעת – א"ר) היה מחוץ לכל פרופורציה לעומת השעור המקובל בין מתווך ולקוחו", קרי – סבירות.

...

אכן, לתכנוני מס פסולים, קל וחומר לעסקאות מלאכותיות ורמייה של ממש, קיימות דרכי התמודדות אחרות בדין - אך סבורני כי בנידון דידן עדיין קיים, חרף כל אלה, החשש למדרון חלקלק.

ואולם, ככל שלא תתקבל עמדתי, סבורני כי על המחוקק ליתן דעתו לסוגיה שעלתה בתיק זה. דומני כי גם חברתי רואה, בגדרי דין רצוי, יתרונות בהסדר הכולל אמות מידה של סבירות אשר - כלשונה - "תורמים ליעילות ולנוחות בחישוב ההוצאות וכפועל יוצא מכך בקביעת השומה" (וראו דבריה בע"א 6557/01 פזגז נ' פקיד השומה למפעלים גדולים (לא פורסם) (פסקה 3)).

חוששני כי התוצאה של "השמים הם הגבול" לעניין הוצאות עלולה להביא לתוצאות שהמחוקק לא חזה, והריהן לדידי בחינת "תוצאה לא סבירה של הוצאה לא סבירה". סוף דבר, אף שלדעתי, כאמור, יש מקום להגיע בהקשר דנא לתוצאה אחרת, אם תכריע הכף שכנגד, ייטיב המחוקק אם יידרש לכך, לשם הרמוניה עם פקודת מס הכנסה ולשם מס אמת.

בערר וע 65077-11-18 העוררים, וחידה ח'טיב ומאזן ח'טיב (להלן יחדיו- "ח'טיב" ובנפרד "העוררת 2" ו- "העורר 3"), הגישו ערר על החלטת מנהל מס שבח מקרקעין מיום 15.10.18 בעיניין קביעתו הן ביחס למועד העסקה והן ביחס לשווי העסקה, בנוגע לשומת מס שבח.

כך בפס"ד וע (ת"א) 1136/02 בנק קונטיננטל נ' מס שבח ת"א (מאגר נבו, 21.10.04), הוועדה הסתמכה על מועדים שנקבעו בהסכמי פשרה שעה שהעוררים לא הגישו טופס י"א, תוך ציון שטופס י"א יכל להעיד על נכויי הפחת ומכאן על מועד עקירת הפרדס, שהוותה סוגיה שם. כך גם בפס"ד וע (מרכז) 14742-09-16 שיכון אזרחי בע"מ נ' מנהל מסוי מקרקעין מרכז (מאגר נבו, 14.9.2018) נקבע מועד הרכישה לפי נתוני טופס יא של העוררת, בנגוד לעמדת מנהל מסוי מקרקעין, לאחר שהעוררת לא הצליחה למצוא את החוזה המקורי אך מצאה את טופס יא ההסטורי.

סעיף 89 (ב) לחוק מסוי מקרקעין קובע כדלהלן: "הועדה רשאית לאשר את השומה, להפחיתה, להגדילה, לבטלה או להחליט בדרך אחרת כפי שתראה לנכון, ולצורך זה רשאית הוועדה לידון לפי שיקול דעתה בכל דבר שהמנהל רשאי להחליט בו לפי חוק זה, לפי שיקול דעתו." בהתאם לסעיף 89(ב) רשאית ועדת ערר אף להגדיל את השומה.

...

לפיכך אני קובע, כי מועד מתן פסק הבוררות, דהיינו 8.7.2017, הוא מועד ביצוע העסקה.

בענייננו, סבור אני, כי יש לראות את כלל הסכומים שנפסקו בפסק הבוררות כמהווים את התמורה בגין העברת הזכויות לעמותה, כחלק מקבלת מלוא הזכויות במקרקעין.

בהתאם אני קובע כי שווי העסקה הינו 4,600,000 ₪ נכון למועד העסקה 8.7.2017.

בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 8244/02 בפני: כבוד השופטת ד' דורנר כבוד השופטת א' פרוקצ'יה כבוד השופט א' א' לוי המערערת: פאולה כרמל נ ג ד המשיב: מנהל מס שבח מקרקעין ערעור על פסק-דין בית-המשפט המחוזי בנצרת מיום 26.6.02 בעמ"ש 135/00 שניתן על-ידי כבוד השופט י' כהן

הוראה זו מסדירה את מה שמכונה בדיני מס שבח פיצול רעיוני-אנכי, שנועד להבחין, לצורכי פטור ממס שבח, בין התמורה שהתקבלה עבור הנכס, דירת המגורים עצמה, לבין התמורה עבור זכויות לבניה שנוספו לה. בפסיקה נקבע כי אופן החישוב יבוצע כדלהלן: תחילה, יש לחשב את סכום השווי של המבנה הקיים על החלקה – על-ידי קביעת עלות בניית המבנה מחדש, בנכוי הפחת שעל המבנה הקיים – ואת הסכום הזה יש לנכות מהשווי הכולל של הנכס.

המערערת הגישה ערר על החלטה זו לועדת העררים שליד בית-המשפט המחוזי בנצרת.

ברי כי יסודה של הכרעתי זו היא בכך שחישובו של המנהל נועד לערוך פיצול רעיוני לאחר שהחליט הוא שלא לערוך פיצול פיסי, כאשר, על-פני הדברים, החלטתו זו במקומה.

...

מטעמים של אחידות הדין, נראה לי כי נכון לנהוג באותה דרך גם בעת שהמשיב מפעיל את הסמכות שניתנה לו מכוח סעיף 78(א)(2) לחוק מיסוי מקרקעין.

ובמלים אחרות, במקרה מסוג זה המונח בפנינו, כאשר המערערת מילאה את חובת הדיווח שלה במלואה, ולא נטען כלפיה כי נהגה במרמה, סבורני כי נכון היה לדרוש מהמשיב להוכיח את סבירות החלטתו, וחוששני שבמערך הראיות שהיה בפני הערכאה הראשונה, לא ניתן לקבוע כי עמד בכך.

לעניין זה לא נותר לי אלא לחזור ולהדגיש כי בית המשפט לא דחה את חוות דעתו של השמאי מייבום, ובמצב זה נותרה הערכתו בדבר שווי הנכס, ללא זכויות הבניה הנוספות (140,000 דולר), על כנה, והרי התמורה שקיבלה המערערת לא הגיעה אף לסכום זה. לנוכח כל האמור, אני מצטרף לדעתה של חברתי השופטת דורנר כי דינו של הערעור להתקבל.

המוכרים והקונים עררו על החלטת המנהל בפני ועדת הערר, שליד בית המשפט המחוזי בתל-אביב, על פי חוק מס שבח מקרקעין, תשכ"ג-163 (להלן: חוק מס שבח) (בתיק ע.ש. 553/86, 552).

עוד טוענים המערערים-שכנגד, כי המנהל לא היה מוסמך לתקן את שומת מס השבח המקורית במסגרת החלטתו בהשגה, ולקבוע שומה חדשה בה נוכה פחת משווי הרכישה, דבר שלא נעשה בשומה המקורית.

...

מטעם זה, נדחית אף טענה זו של המערערים-שכנגד.

אף טענה זו דינה להידחות.

ג) יתר הטענות שבערעור-שכנגד נדחות.

בית המשפט המחוזי ב תל אביב - יפו וע 1318/04 מזרחי משה מנהל מס שבח מקרקעין - תל אביב פסק דין

עמוס זמיר, שופט (דימוס):-בפנינו ערר על החלטת המשיב מיום 24.6.2004, לפיה נדחתה השגתם של העוררים על השומה המתוקנת שנקבעה ע"י המשיב, בה החליט המשיב-לאור האמור בטופס י"א שנתקבל מהעוררים-לתקן את גובה ניכוי הפחת.

שתיים הן הסוגיות שהצדדים חלוקים עליהם: האחת-האם המשיב היה רשאי לתקן את השומות כאשר אלה היו כבר בהליך של ערר? והשניה-האם, לצורכי מס השבח, כאשר סכומי הפחת שנתבעו בפועל לצורכי מס הכנסה עולים על "הסכומים שניתנים לנכוי", ניתן להפחית רק את סכומי הפחת שנתבעו לנכוי לפי פקודת מס ההכנסה? העוררים טוענים כי למשיב לא היתה סמכות לתקן את השומות, שכן אי ציון הפחת בהצהרותיהם למס שבח אינו מהווה "הצהרה בלתי נכונה". עוד טענו העוררים כי הטופס שנתגלה אצל שלטונות מס ההכנסה אינו מהוה עובדה חדשה.

לענין מעמדו של טופס הפחת, ראוי לפנות לפסקי הדין הבאים:-בערר וע' 1400/01 שופרסל בע"מ נגד מס שבח רחובות (פורסם ב-מסים יט/1) אומרת ועדת הערר: "ההתייחסות של המשיב בסיכומים למעמדו של טופס הפחת בטעות יסודה. טופס הפחת הינו אחד הטפסים הבסיסיים המשמשים בעריכת סעיף הרכוש הקבוע במאזן, והנתונים הנלקחים ממנו מבוקרים מידי שנה בשנה על ידי מבקרי החברה. הווה אומר, נתוני הפחת בוקרו בפועל עשרות פעמים על ידי רואי החשבון של העוררת והוגשו מידי שנה בשנה לרשויות המס, ואף הנחה סבירה היא שבמשך 35 השנים האחרונות הגיע תיקה של העוררת לדיוני שומה ופקיד השומה לא ערער על נתוני הפחת. משכך הם פני הדברים, מדוע שהמשיב יערער על נכונות טופס הפחת?...

...

עם התיקון הנ"ל של השומות ובגללו, נדחה הערר הראשון של העוררים, מאחר והשומות המעורערות בערר הראשון כבר לא היו קיימות, ולא היה על מה לערער.

טענת העוררים בענין תיקון השומה-נדחית.

לאור כל האמור לעיל, אני מציע לחברי לדחות את הערר ולחייב את העוררים, ביחד ולחוד, לשלם למשיב הוצאות כוללות בסך של 10,000 ₪, בצירוף רבית והצמדה עפ"י החוק, החל מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.