ערר על החלטת מנהל מיסוי מקרקעין בדבר החזר מס רכישה

ערר על החלטת המשיב מיום 26/2/2015, בגדרה דחה השגה שהגישו העוררים על החלטה שלא לתקן את שומת מס הרכישה שהגישו ולהשיב להם את תוספת מס הרכישה ששלמו על פי הוראות סעיף 6א(ז)(1) לחוק מסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירות מגורים - הוראת שעה), התשע"א-2011.

(2) רוכש כאמור בפיסקה (1) רשאי לבחור באחד מאלה: (א) תשלום מס רכישה בשיעור כאמור בפיסקה (1), ואם שימשה הדירה למגורים במשך שנתיים כאמור באותה פסקה - יהיה זכאי הרוכש להחזר המס ששילם, ויחולו לעניין זה הוראות סעיף 103א לחוק מסוי מקרקעין; (ב) מתן ערובה להנחת דעתו של המנהל בגובה ההפרש בין מס הרכישה בשיעור כאמור בפיסקה (1) לבין מס הרכישה שיהיה עליו לשלם אם תשמש הדירה למגורים במשך שנתיים כאמור באותה פסקה; תוקפה של הערובה יפוג אם שימשה הדירה למגורים כאמור.

עם זאת ברצוני לשוב ולהפנות להערותיי בפסק הדין שניתן בו"ע 4772-1015 שמול נ' מנהל מסוי מקרקעין- חיפה (7.12.2016) בדבר ניסוח הוראת השעה.

...

אי העדתו של עד כה חיוני, כמו הבן, שנטען כי התגורר בנכס, מחזקת את המסקנה כי הבן לא התגורר בפועל בדירה.

סוף דבר מכל האמור לעיל מתבקשת המסקנה כי לא מולא תנאי השימוש בדירה למגורים למשך תקופה של שנתיים לפחות.

על כן אנו אציע לחביר לדחות את הערר ולהורות כי העורר ישלם למשיב הוצאות הערר בסך של 7,500 ₪.

בגדריו של פסק הדין היתקבל ערעור המשיבה (להלן: בזק) על החלטת ועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו (כבוד השופט בדימוס ע' זמיר, והחברים עו"ד ד' מרגליות ורו"ח צ' פרידמן) (להלן - ועדת הערר) לדחות את עררה של בזק על החלטת העותר שלא להשיב לה מס ששולם על ידה בעבר.

בסוגיה זו קיבל בית המשפט את טענות בזק, וקבע כי במצב דברים זה, יראו בהחלטה שלא לממש את האופציה, ביטול של מכירת זכות במקרקעין המקים לחוכר זכאות להשבת מס הרכישה ששולם על ידו.

כן ציינה השופטת חיות, כי דוקא העובדה שהמחוקק נתן בידי מנהל מסוי מקרקעין כלים מרחיקי לכת בשלב ההיתקשרות בעיסקה, באמצעות יצירת הגדרות רחבות הלוכדות ברשתותיהן גם תקופות אופציה שלא בהכרח ימומשו, מצדיקה נקיטת גישה מרוככת יותר ביחס לפרשנות סעיף 102 לחוק, כך שיתאפשר החזר מס שנגבה אם מתברר בדיעבד כי האופציה לא מומשה.

...

ביחס להיקש שנערך בפסק הדין בין אי-מימוש אופציה, לבין אי-התקיימותו של תנאי מתלה, העיר השופט עמית כי קיימים הבדלים משמעותיים בין המצבים אשר מובילים למסקנה כי אין לערוך גזירה שווה ביניהם.

דין העתירה לדיון נוסף להידחות.

אשר על כן, העתירה נדחית.

ערר על החלטת המשיב, מנהל מסוי מקרקעין באר שבע (להלן: "המנהל"), שבגדרה נדחתה בקשתו של העורר לקבלת החזר מס רכישה ששילם בגין רכישת דירה ברח' ירושלים באילת, בבניין 416, דירה 1, הידועה כגוש 040011, חלקה 39, תת חלקה 001 (להלן: "הדירה") .

על יסוד כל אלו, ובשים לב לפרק הזמן של שש השנים בין שתי העיסקאות, קבע בית המשפט העליון כי "מהותה האמיתית של העיסקה השנייה אינה ביטול אלא החזרת המתנה לליאורה בדרך עיסקת מתנה חדשה". בפרשת ינובסקי צוין כי- "המערער טוען אמנם, ששלח הודעת ביטול, ולחלופין שהחוזה היתבטל בשל אי קיום התנאי שבסעיף 11 להסכם, אולם לא ברור כלל, אם הודעה זו הגיעה ליעדה, ומה הייתה תגובת הצד השני על כך. כמו כן לא ברור, מה היה הרקע למשלוח ההודעה ארבעה עשר חודשים לאחר כריתת ההסכם, ללא כל התראה או התכתבות קודמת. בנסיבות העניין שלפנינו, כאשר החזקה במקרקעין הועברה לקונה לא מכבר, עבודות הבנייה החלו, נעשו חוזים למכר דירות עם צדדים שלישיים והמערער המוכר לא מחה על כל אלה, לא סגי בטענה סתמית בעלמא בדבר ביטול ההסכם. מטרתו של חוק מס שבח היא מסוי פעילות כלכלית, שמהותה מכירת זכות במקרקעין. כאשר לפנינו נתונים מן השטח בדבר פעילות שהיא על פי טיבה הוצאה לפועל של החוזה, אין די - לצורך ביטול החיוב במס - בשיגור הודעת ביטול ותו לא. יש לשכנע את המשיב בדבר החזרת הגלגל אחורנית ובטלות המכירה לא רק מבחינת התעוד המשפטי הפורמלי". בע"א 2881/10 אלי לוי נ' מנהל מס שבח רחובות (מיום 23.4.2012), הדגיש כב' השופט א' רובינשטיין כי- בחינת הביטול כוללת שני מרכיבים.

...

בית המשפט מצא בפרשת מ.ו. השקעות כי לא מדובר בביטול 'אוטנטי' של העסקה, על רקע המבחנים שנקבעו בפסיקה, לאחר שחלפו בין 7 ל- 8 שנים מאז בוצעו העסקאות; הביטול נעשה בין צדדים קרובים ולמעשה, בין אותם צדדים בכובעים שונים; הביטול נעשה לאחר שהעסקה הכתה שורש, והחברה נהגה בנכסים מנהג בעלים לאורך השנים.

במועד שביקש לבטל את העסקה, לא מצא בית המשפט להעניק לעורר את הסעד של ביטול ההסכם, הן לאור השיהוי הרב בבקשה לביטול ההסכם, הן בשל השינוי בנסיבות, שלא אפשר את ביטול העסקה, לאחר שהדירה נמכרה בהליכי ההוצאה לפועל לצדדי ג'.

סיכום מאחר שלא מדובר בענייננו בביטול עסקה במשמעות סעיף 102 בחוק מיסוי מקרקעין, דינו של הערר להידחות.

במקרה הראשון, בעיניין יעקובס (ו"ע 1093/07 יעקובס נ' מנהל מס שבח תל-אביב (2.2.2009)), קבעה ועדת הערר לפי חוק מסוי מקרקעין בתל אביב כי לעניין קביעת גובה החיוב במס הרכישה יש לראות את תשלום שכר הטירחה לעורך הדין בגין הוצאות משפטיות כתשלום נפרד שאינו חלק משווי המכירה.

כך למשל, מה נקבע בהסכם הרכישה ומה הם תנאיו? מה סכום ההוצאות המשפטיות? האם הם שולמו בגין רישום הזכויות או אף בשל פעולות משפטיות אחרות? האם קיימת הפרדה בין הוצאות אלו לבין תשלומים אחרים? מה טיב הנכס הנמכר (נכס מסחרי, דירת מגורים יחידה או דירה נוספת) ומה שוויו? האם מנהל מסוי מקרקעין קיבל את השווי המוצהר או הוציא שומה? האם הרוכש הגיש השגה על השומה? מה נטען בהשגה והאם היו נושאים נוספים שעמדו במחלוקת? מה נקבע בהחלטה בהשגה? האם הוגש ערר על ההחלטה? מה נקבע בערר? בהקשר אחרון זה אציין כי ספק בעיני אם ניתן באמצעות הגשת בקשה לאישור תובענה כייצוגית להתגבר על העקרונות הרגילים הנוגעים לאופן החלתה של הלכה חדשה ואימתי היא תחול הן באופן פרוספקטיבי והן באופן רטרוספקטיבי ומה הם החריגים לכך; בלי לקבוע מסמרות נראה לי כי גם כאשר מחילים הלכה חדשה בדיני המס באופן רטרוספקטיבי, עדיין יש להבחין בין מי ששומתו תלויה ועומדת ובין מי שישן על זכויותיו, שילם את המס שנידרש לשלמו בלא שהגיש השגה וערר.

[ההדגשות אינן במקור] ראו גם את הדברים שנפסקו בבש"א 12686/00 נחום שחר נ' מדינת ישראל (25.2.2001) בסוגיה מיסויית הנוגעת לזיכויים וניכויים מכוח פקודת מס הכנסה, לפיהם די בנסיבות ובאופן החישוב השונה בין נישום לנישום על מנת להבין שבירור טענות שכאלה אינו מתאים במסגרת של תובענה ייצוגית: "כל שדרוש לנישום כדי ליהנות מההטבות האמורות וכדי לקבל החזר של סכומים שהוא היה זכאי להם, הוא להגיש לפקיד השומה דרישה מלווה בפרטים ואסמכתאות בדבר התשלומים הרלוונטים ששולמו על ידו ועל ידי בת/בן הזוג.

"קיצור ההליכים" עליו מדבר בית המשפט בעיניין גבע מחייב צירוף ההליך האישי (ערעור על השומה) לבקשה לאשר את התובענה כייצוגית, אלא שבעניין שלפנינו לא רק שאין זה ברור הכיצד ניתן לקיים הליך של בקשה מהסוג האמור בפני וועדת ערר לפי חוק מסוי מקרקעין, אלא שממילא בפועל הדבר כלל לא נעשה; המבקשים הגישו ערר על החלטת המנהל בהשגה; משנדחה הערר, הגישו ערעור לבית המשפט העליון.

...

"קיצור ההליכים" עליו מדבר בית המשפט בעניין גבע מחייב צירוף ההליך האישי (ערעור על השומה) לבקשה לאשר את התובענה כייצוגית, אלא שבעניין שלפנינו לא רק שאין זה ברור הכיצד ניתן לקיים הליך של בקשה מהסוג האמור בפני וועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין, אלא שממילא בפועל הדבר כלל לא נעשה; המבקשים הגישו ערר על החלטת המנהל בהשגה; משנדחה הערר, הגישו ערעור לבית המשפט העליון.

סוף דבר לאור כל האמור שתי הבקשות לאישור התובענות כייצוגיות - נדחות.

נוכח דחיית הבקשות והקביעה כי מס הרכישה נגבה כדין – אף התביעות נדחות.

לפניי בקשה לסלק על הסף את המרצת הפתיחה ככל שהדבר נוגע למשיבה 2 (רשות המיסים – אגף מסוי מקרקעין).

המשיבה 2 מבקשת לדחות את ההמרצה על הסף, ככל שהיא מופנית כלפיה, משום שלדידה סעיף 102 בחוק מסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "חוק מסוי מקרקעין") קובע הליך ייחודי להגשת בקשה לביטול עסקה, אותה יש להביא לפני מנהל מסוי מקרקעין.

המשיבה 2 גם ביקשה לחייב את המבקשת בהוצאות ושכ"ט עו"ד. המבקשת השיבה, כי ההלכה אליה מפנה המשיבה 2 אינה ישימה בעניינינו, משום שמדובר בעיסקה שבטלה מעיקרה ואין לה תוקף משפטי, המבקשת אינה צד להתחייבות או לעסקה ולכן נעדרת מעמד אצל רשות המיסים, וכלל לא מדובר בהחזר מס. סעיף 102, כך הטענה, מסדיר את החזר המס במקרה של ביטול מכר, אלא שכאן לא היתקיים ארוע מס. עוד טענה, כי במקרה זה השאלות העובדתיות שבבסיס הבטלות החוזית והבטלות הפיסיקאלית זהות, ולכן אין מקום לבררן בנפרד.

המשיבה 2 הגיבה, כי סעיף 102 אינו מחייב שהפונה למנהל, לצורך ביטול עסקה, יהיה צד לעסקה ודי שתהא לו זיקה למקרקעין, וכי האמור גם נכון באשר להגשת ערר על החלטת המנהל (על פי סעיף 88 בחוק מסוי מקרקעין).

האם יש ממש בטענה כי משום שאין מדובר ב"החזר מס", כלשון סעיף 102, אין להדרש להליך בפני המנהל? אינני סבור כך. קבלת פרשנות זו משמעותה, כי מקרים בהם נידרש תשלום וזה שולם, ולאחר מכן בוטלה העברת המקרקעין, יהיה מצבו המשפטי של משלם המס שונה (וייתכן גרוע) ממצבו של זה שהתעכב לשלם את המס.

...

משכך, אני מורה על מחיקת חלק התביעה הנוגע לבחינת העסקה כאירוע מס על המשמעויות הנגזרות מכך.

המבקשת תשלם למשיבה 2 הוצאות בסך 1,500 ₪.