ערר על החלטת הועדה המקומית לאשר בקשה להקמת גדר במקרקעין

כאשר ביקשו המשיבות 3 ו - 4, רעייתו ובתו של המנוח, לקבל היתר בניה לשם הקמת גדר קלה במקרקעין, היתנגדו לכך העותרים.

על החלטת הועדה המקומית הגישו העותרים ערר ביום 13.12.2015 [נספח 14 לעתירה].

בהחלטתה, ציינה ועדת הערר שני נתיבים לאישורו של תשריט חלוקת קרקע שנזכר בסעיף 137 לחוק: הנתיב הראשון, הוא הליך תיכנוני של אישור תשריט חלוקת קרקע על-ידי הועדה המקומית.

עניין זה אף נזכר במפורש בהחלטת ועדת הערר במסגרת ערר (ועדת ערר לתיכנון ובנייה מרכז) 61/11 מימון נ' הועדה המקומית לתיכנון ובניה זמורה (פורסם בנבו, 04.04.2011), שעסק בגדר הקלה שבקשו המשיבות 4-3 להקים בגבול מגרשן, דבר אשר לו היתנגדו העותרים דנן: "זאת ועוד, עיקר טענותיו של העורר הנן במישור הקנייני ונוגעות להשגות כאלה ואחרות בנוגע לחלוקה או מצב הזכויות. מבחינת מוסדות התיכנון כאמור הוגש תשריט חלוקה חתום על ידי הצדדים ועל בסיס זה הוצאו היתרים בשני חלקיו של המיגרש ולפיכך איננו סבורים כי בהסתמכות על תשריט זה גם הפעם הפרה הוועדה המקומית את חובתה, היפוכם של דברים אותה תשתית תכנונית משמשת לאורך כל השנים לרשוי באותו מיגרש.

...

] בשולי הדברים נעיר כי מצאנו בגישתו וטיעונו של העורר בנוגע להיות תשריט החלוקה רלוונטי לצורך רישוי בלבד אך לא לצורך החלוקה טעם לפגם בלשון המעטה.

סוף דבר – מכוח סמכותי לפי תקנה 8 לתקנות אני מורה על דחייתה של העתירה.

לנוכח התוצאה אליה הגעתי והיקף ההליכים בעתירה, אני מחייב את העותרים בשכ"ט המשיבים, בסך 8,500 ש"ח לזכות המשיבים 2-1 וסכום זהה לזכות המשיבות 4-3, לתשלום בתוך 45 ימים מהיום.

ערר לוועדת הערר מוגש לפי סעיף 112 לחוק התיכנון והבניה על החלטה של ועדה מקומית לאשר תוכנית או לדחותה, ולא על הוצאת היתר בנגוד לתוכנית שאושרה.

הבקשה להיתר כללה הקמת "גדר בנויה". בקשה זו לא נדחתה על ידי הוועדה המקומית, וועדת הערר לא דנה בה. דבר זה היה ידוע עוד מקבלת החלטת הוועדה המקומית, וחלף המועד להגיש עתירה על כך. בציון הקמת גדר בנויה בהיתר אין חריגה מהחלטת ועדת הערר.

עיון בהמשך ההחלטה מעלה, שועדת הערר לא הבחינה בין הגדרות השונות, וקבעה שעל המשיבה 1 להוציא היתר להריסת כל גדר שנבנתה ללא היתר, תוך היתייחסות גם להחלטת המפקחת על רישום מקרקעין.

...

בהקשר זה, אני דוחה את הטענות שהעתירה הוגשה בשיהוי, לעומת החלטת ועדת הערר או החלטת המשיבה 1.

מה שהיו העותרים יכולים לדעת לפי מסמך זה הוא, שההיתר שהוצא מתיר למשיב 2 "הקמת חניה מקורה וגדר בנויה, הריסה של חלק משטח הגדר הקיימת, העברת פילר חשמל וארון בזק של כל הבית למקום חדש והעתקת עץ דקל הנמצא בשטח חניה עתידית למקום אחר". אני דוחה את הטענה שיש לדחות את העתירה עקב כך שהעותרים בנו בנייה בלתי חוקית.

להסיר ספק, אני דוחה את טענת המשיבה 1, שהגשת העתירה הובילה למצב בו לא מוצתה בדיקת נושא זה. אין שום קשר בין הגשת העתירה לבדיקת ההתאמה לתקן החניה.

על פי כל האמור לעיל, ולאחר שנושא בניית הקיר באמצע החניה הוחזר לדיון מחודש בועדה המקומית, אני קובע, שבכל הנוגע להזזת הפילרים וארון בזק, לא ניתן היתר בניה בהחלטת ועדת הערר או בהחלטת הועדה המקומית, ועל כן כלילת היתר לכך בהיתר הבניה שהוצא נעשתה בחריגה מהחלטות הועדות, דינה להתבטל, ואני מבטל חלק זה בהיתר.

במקביל היתנהלה ועדיין מיתנהלת תביעה בבימ"ש המחוזי בתל אביב בפני כב' הש' י. גייפמן, בת.א 22500-07-12 שהגישו המשיבים 3-4 (להלן "מזרחי") נגד מדינת ישראל, בגדרה ביקשו מזרחי להצהיר על בעלותם במקרקעין אשר ברח' שבתאי 25.

בהחלטת ההבהרה מיום 5/7/16 קבעה וועדת הערר (בהרכב אחר) כי אינה סבורה שיש מקום במקרה דנן לעיון מחדש בהחלטה שניתנה ביום 13/1/15 אולם הוסיפה: "יחד עם זאת, למען הסר ספק, מובהר כי במסגרת החלטתה מיום 13/1/15 יצאה ועדת הערר מנוקדת מוצא כי השטח של 64 מ"ר שברחוב שבתאי 25 בתל-אביב, הנו שטח בבעלות העורר. הוועדה סבורה כי אם יתברר כי שטח זה אינו בבעלות העורר ממילא אין מקום להוצאת ההיתר המבוקש. לפיכך, אנו מורים כי בשלב זה לא יוצא היתר הבניה בהתאם להחלטת ועדת הערר מיום 13/1/15, וזה יוצא רק לאחר שיובהרו זכויות העורר בפני הערכאות המוסמכות במסגרת ת.א. 22500-07-12, אשר על פי מידע שנימסר לנו מנציגת הוועדה המקומית במהלך הדיון, הנו תיק תלוי ועומד. ועדת ערר זו קבעה מספר פעמים כי יש להמנע מלתת את היתר הבניה המבוקש עד שהמחלוקת הקניינית שבין הצדדים תוכרע וזאת לנוכח העובדה כי מחלוקת זו כבר הייתה מצויה אז בהליכים משפטיים בין הצדדים (ר' החלטה בערר הר/5042/11 אירית ודוד וידר נ' הוועדה המקומית לתיכנון ובניה הרצליה). האמור נכון ומתאים לעניינו. נוסיף ונבהיר כי אנו סבורים כי אין, בנסיבות המפורטות, נימוק המצדיק קיום דיון חוזר בנושא המהותי בו ניתנה כבר החלטת וועדת הערר לפיה ניתן לאפשר פעולה של הקמת גדר גם אם שטח המיגרש קטן ממגרש מינימאלי. " העותר משיג בגדרה של עתירה זו על החלטת ההבהרה בטענה כי וועדת הערר לא הייתה רשאית לשנות את החלטתה באופן מהותי כפי שעשתה לאחר בקשת ההבהרה.

...

העותר הגיש ערר על החלטת הוועדה המקומית וזו התקבלה בהחלטה מיום 13/1/15 תוך שנקבע כי עקרונית יש ליתן היתר בניה לגדר המבוקשת (להלן "ההחלטה הראשונה"), וכך נקבע: "אנו מקבלים טענה זו של העורר. לדעתנו, כאשר תכנית קובעת גודל מגרש מינימלי לבנייה, הכוונה היא לקבוע מהו גודל המגרש הנדרש על מנת לממש את זכויות הבנייה המותרת באותו מגרש. כאשר הבנייה המבוקשת מתמצאת בגידור של המגרש, הרי שניתן לאפשר פעולה זו גם אם המגרש קטן משטח מגרש מינימלי...... גם אם לא ניתן לבצע בנייה במגרש מסוים, בשל העובדה כי אותו מגרש קטן משטח מגרש מינימלי, יש לאפשר לבעל המגרש לגדר אותו על מנת לשמר את בעלותו באותו מגרש, ולבטא באמצעות הגידור את בעלותו במגרש. לנוכח האמור, אנו מקבלים את הערר וקובעים כי לא קיימת מניעה להוציא היתר בנייה לגידור המגרש כמבוקש". אשר לטענה בדבר הבעלות נקבע: "לעניין הגדרת המגרש כ"מגרש מגורים משני" תצהיר הבעלות אשר הוגש על ידי העורר מספק את הדרישה הקבועה בסעיף לשם הגדרת המגרש כ"מגרש מגורים משני".

בהחלטת ההבהרה מיום 5/7/16 קבעה וועדת הערר (בהרכב אחר) כי אינה סבורה שיש מקום במקרה דנן לעיון מחדש בהחלטה שניתנה ביום 13/1/15 אולם הוסיפה: "יחד עם זאת, למען הסר ספק, מובהר כי במסגרת החלטתה מיום 13/1/15 יצאה ועדת הערר מנוקדת מוצא כי השטח של 64 מ"ר שברחוב שבתאי 25 בתל-אביב, הינו שטח בבעלות העורר. הועדה סבורה כי אם יתברר כי שטח זה אינו בבעלות העורר ממילא אין מקום להוצאת ההיתר המבוקש. לפיכך, אנו מורים כי בשלב זה לא יוצא היתר הבניה בהתאם להחלטת ועדת הערר מיום 13/1/15, וזה יוצא רק לאחר שיובהרו זכויות העורר בפני הערכאות המוסמכות במסגרת ת.א. 22500-07-12, אשר על פי מידע שנמסר לנו מנציגת הועדה המקומית במהלך הדיון, הינו תיק תלוי ועומד. ועדת ערר זו קבעה מספר פעמים כי יש להימנע מלתת את היתר הבניה המבוקש עד שהמחלוקת הקניינית שבין הצדדים תוכרע וזאת לנוכח העובדה כי מחלוקת זו כבר הייתה מצויה אז בהליכים משפטיים בין הצדדים (ר' החלטה בערר הר/5042/11 אירית ודוד וידר נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה). האמור נכון ומתאים לעניינו. נוסיף ונבהיר כי אנו סבורים כי אין, בנסיבות המפורטות, נימוק המצדיק קיום דיון חוזר בנושא המהותי בו ניתנה כבר החלטת וועדת הערר לפיה ניתן לאפשר פעולה של הקמת גדר גם אם שטח המגרש קטן ממגרש מינימלי. " העותר משיג בגדרה של עתירה זו על החלטת ההבהרה בטענה כי וועדת הערר לא הייתה רשאית לשנות את החלטתה באופן מהותי כפי שעשתה לאחר בקשת ההבהרה.

לא מצאתי לנכון להתערב בהחלטה זו. העתירה לפיכך נדחית.

ביום 22.6.15 ביקשו התובעים להתיר להם להקים גדר בגובה של עד 1.8 מטר בגבול החלקה תוך סגירת הפתחים לחלקה 64 ושינוי במדריגות כך כל אחד מהשכנים יכנס לביתו מחלקתו שלו .

פריד הגיש ערר על החלטת הועדה המקומית לתת היתר בניה לתובעים .

עוד נקבע כי לא ניתן לאשר את הבקשות כל עוד וידאה הועדה המקומית כי הוסדרה גישה לביתו של העורר וגישה זו קיימת בכל זמן נתון .

אין בבקשת פריד היתייחסות לזכויות הרשומות , לתקנון הבית המשותף ולכוחו של ס' 125 לחוק המקרקעין .

...

כאשר ברור כבר בשלב זה שהנתבע מעלה טענות הגנה ללא ביסוס ראייתי , יש לדחות את בקשת הרשות להתגונן .

לאחר ששקלתי טענות הצדדים הגעתי לכלל מסקנה כי יש ליתן לנתבעים רשות להתגונן רק בטענה של רישיון בלתי הדיר מהטעמים שיפורטו להלן .

בתאריך 22.6.2015 הגישו התובעים לועדה המקומית לתו"ב בחיפה בקשה לאישור הקמת גדר בטון בגובה של 1.8 מ' בגבול החלקה תוך סגירת פתחים לחלקה מספר 64.

בתאריך 13.10.2016 היתקיימה ישיבה במסגרת וועדת הערר המחוזית לאחר שהנתבע 3 הגיש ערר על החלטת הועדה המחוזית לתו"ב. בסיום הדיון קבעה וועדת הערר בהחלטתה כי מדובר במחלוקת בעלת אופי קינייני, משום שמצד אחד הנתבע 3 טען שקיימת בידיו זכות גישה מכיוון המדריגות אשר נימצאות בתוך תת החלקה של הנתבעים 1 ו – 2 אולם מצד שני לא היה ברשותו של הנתבע 3 אסמכתא רשמית לכך שנרשמה לטובתו זיקת הנאה או זכות מעבר בשטח הנתבעים 1 .

לפיכך, נקבע בהחלטת וועדת הערר כי החלטת הועדה המקומית תבוטל וכי יתאפשר דיון מאוחד בשתי הבקשות לאחר פירסום הקלה מהוראת תוכנית חפ/591 בדבר איחוד החלקות, ולאחר ווידוא העובדה שהגישה לביתו של הנתבע 3 הוסדרה.

בין הנסיבות שהנן רלוואנטיות לבדיקת מאזן הצדק יתחשב בית המשפט במספר גורמים, ובין היתר בכוונת הצדדים לרישיון, תנאי הרישיון, משך הזמן בו החזיק בעל הרישיון בקרקע בלי שבעליה פעל לסילוקו, הציפייה שיצר בעל המקרקעין אצל בעל הרישיון, מידת הסתמכותו של זה האחרון על הרישיון שניתן והנזק שניגרם לו עקב כך, האם בהסתמך על ציפייה זו השקיע בעל הרישיון ההשקעות בנכס ובפרט הקמת מבנים במקרקעין, הקף ההשקעות והאם ההשקעות היו על דעת בעל המקרקעין ובשיתוף פעולה עימו ובמידת הצורך במקרים של קבלת הבקשה לפינויו של המחזיק מכוח הרשות לקבוע את גובה הפצוי הכספי שלו זכאי המחזיק (ראה : רע"א 2701/95 כנען נ' אלטיף, פ"ד נג(3), 151).

...

עם זאת, המסקנה בנוגע לנתבעים 1 ו – 2 הינה שונה, מאחר והנתבעים 1 ו – 2 עשו שימוש בדרך המעבר למרות שחתמו על גבי מסמכים משפטיים המעידים על כך שחלקה מספר 64 נרשמה בפנקס הבתים המשותפים ולמרות שאותן מדרגות, אשר נמצאות מימין לשביל היריבה, ומצויות בתוך חלקה 64, נמצאות במצב תחזוקתי טוב המאפשר גישה ישירה אל תוך ביתם של הנתבעים 1 – 2 מהרחוב, ללא היזקקות לשביל הגישה (ראה : התמונה בסעיף 8.8.5 לסיכומי התובעים).

סוף דבר : בכל הנוגע לנתבעים 1 ו – 2, התביעה מתקבלת, וניתן בזה צו מניעה אשר אוסר על הנתבעים 1 ו – 2 מלהיכנס אל תוך ביתם באמצעות השביל אשר חולף בשטח חלקה מספר 65 ו/או מלעשות בה שימוש; מתוך רצון ליתן תקופה ראויה להיערכות והכשרה הכניסה מהשער הישן המותקן בחזית המגרש, צו המניעה יחול החל מיום 1.10.2021.

בכל הנוגע לנתבע 3, התביעה מתקבלת, וניתן בזה צו מניעה אשר אוסר על הנתבע 3 מלהיכנס אל תוך ביתו באמצעות השביל אשר חולף בשטח חלקה מספר 65 ו/או מלעשות בה שימוש; מתוך רצון ליתן תקופה ראויה להיערכות, ובין היתר, הגעה להבנות בין הצדדים, או לחלופין השלמת התכנית להרוס את המבנה ולבנות מחדש תוך תכנון דרכי גישה, צו המניעה יחול החל מחלוף 5 שנים מיום מתן פסק הדין.