ערר על החלטת הוועדה לאשר בניית יחידת דיור חדשה ללא אישורים מתאימים

ביום 12.4.1989 ניתן לרילוב היתר בניה מס' 418/89 (נספח 34 לכתב התביעה) להקמת יחידת דיור בשני מפלסים על מיגרש 17(4), בשטח של 208.4 מ"ר. עיון בגרמושקה, שנחתמה על ידי המהנדס אמיר הירש (מטעם רילוב) ביום 18.10.1988 ובסימונים על גביה, מעיד כי מדובר באישור בדיעבד של בניה שכבר הוקמה (לגאליזציה), שכן מסומנות בה כל הרובריקות תחת "מבנה קיים" (אעיר, כי גם בעמוד השני של הגרמושקה, רשום כי מדובר במבנה "קיים").

ביום 8.12.2008 אישרה הוועדה פעם נוספת את הבקשה להיתר (20080085) שהגיש רילוב, לאחר דיון בהתנגדות החדשה של מרטינז, בכפוף לתנאים האמורים שם ובין היתר - הגשת תשריט חלוקה תואם (ללא הסכמת שותפים), אשר יפרט באופן ברור את גבולות המגרשים, את דרכי הגישה לכל יחידה והשטחים המשותפים, כפי שמשתקף בתשריט תוכנית ש/215.

ניכר משלל הבקשות והחלטות הוועדה, כי בניה בלא היתר היא נחלת כל השותפים לחלקה 61, ישנים וחדשים, כל אחד ותרומתו הוא.

רילוב לא הלין על התנאים שהציבה הוועדה המקומית בהחלטתה, למעט הדרישה לתצ"ר. במסגרת ההחלטה רשימה ארוכה של תנאים מקדמיים אותם היה על רילוב לקיים טרם קבלת היתר בניה, והיה בידיו לפעול למלא אחר הדרישות הנ"ל, במקביל להגשת הערר על הדרישה לתצ"ר. לא הוכח, כי רילוב מלא אחר כל יתר התנאים וכי התנאי שהציבה הוועדה בנוגע להגשת תצ"ר לבדו הוא שעיכב את הוצאת ההיתר.

בסעיף 5 בהחלטה זו נאמר במפורש כי "... מהנדסת הוועדה המקומית מבקשת להביא לידיעת המליאה כי במיגרש זה קיימות בקשות נוספות אשר נדונו בפני הועדה. בכל אחד מהמקרים התבקשו השותפים להמציא תשריט חלוקה כנדרש תואם לתוכניות המאושרות בכדי לעגן את הבעלויות ואת המגרשים. על החלטת הועדה המקומית בבקשה של מר רילוב הוגש ערר על ידי המבקש (רילוב). וטרם התקבלה החלטת וועדת הערר" (ההדגשה במקור - א.ר.).

...

סיכום א. לאור האמור לעיל, אני דוחה את התביעה, על כל ראשיה.

ב. התובעת, שנכנסה בנעליו של רילוב ז"ל, תישא בהוצאות המשפט, כמפורט להלן: התובעת תשלם לכל אחת מהנתבעות 1 ו - 2 שכ"ט עו"ד בסך של 15,000 ₪.

התובעת תשלם לנתבע מס 4 שכ"ט עו"ד בסך של 20,000 ₪.

לאחר שבמשך שנים עודדה העיריה את הפרויקטים של תמ"א 38 הוחלט שיש מקום לצמצם את מספר הפרויקטים מכוח תמ"א שכן שטחי הציבור לא יוכלו לשאת את התוספת המשמעותית של יחידות הדיור 38 ולכן הוחלט ביום 2/7/20 על תעדוף פרויקטים של פינוי בינוי וביום 5/11/20 קבעה כי המדיניות החדשה תחל על בקשות שיקלטו החל מיום 1/1/21 ולא על בקשות שיוגשו עד ליום 31/12/20, כאשר הבקשה דנן הוגשה טרם המועד הקובע המוארך ולכן לא הייתה מניעה לאשרה .

זאת, משועדת הערר לא כבולה להחלטות הוועדה המקומית וגם לא להחלטות שעניינן מדיניות או שינוי מדיניות או תחולת מועד שינוי המדיניות ובחנה את הבקשה על רקע הנתונים הפרגמטיים העדכניים בלא שנתפסה במגבלת הזמנים השרירותית שקבעה הוועדה לתחולת המדיניות החדשה ועל בסיס המידע שאספה הוועדה וחובתה לאשר רק בקשות מתאימות.

ועדת הערר קבעה כי לא ניתן להמשיך ולאשר זכויות בניה בהקף מאקסימאלי מכוח התמ"א ובנוסף זכויות בניה מכוח תכניות אחרות ללא תוספת שטחי ציבור או הגדלת התשתית ,כאשר יש גבול לבקשות שניתן לאשר ולא כולן יאושרו ולכן יש לאשר רק בקשות מתאימות בהתאם לנסיבות.

ניתן להבין כמובן את תחושת העותרת ,כחברה יזמית שהשקיעה כספים בקידום הפרויקט ושל 16 דיירי הבניין שבקשתם אושרה בוועדה המקומית וניתן היתר בניה עם כל החריגות וההקלות שבקשו, ואת אכזבתם ותסכולם מהגשת הערר על ידי השכנים שבעקבותו נהפכה ההחלטה והפרויקט לא ייצא אל הפועל, בנגוד לפרויקטים אחרים באיזור שכבר אושרו ואף הוקמו, אך מנגד ועדת הערר עשתה את תפקידה בצורה מקצועית ומשיקולים תיכנוניים בתיק שהגיע לדיון בפניה עקב הערר של המשיבים 3 והחלטתה אמורה להשליך גם על מקרים אחרים.

...

דיון והכרעה: לאחר ששמעתי את הצדדים ועיינתי בכתובים החלטתי לדחות את העתירה.

ועדת הערר ראתה זאת כמגבלת זמנים שרירותית שהיא אינה מחוייבת בה שכן לשיטתה היא צריכה לבחון את הבקשות ולאשר רק בקשות מתאימות בהתאם לסעיפים 21-22 להוראות התמ"א ואני סבור שהדין והצדק בעניין זה עם ועדת הערר שאכן זה תפקידה והיא צריכה לבחון את הבקשה, בלי קשר למועד זה או אחר, ולאשר רק בקשה מתאימה.

כאמור, מילת המפתח היא איזון וכפי שציינה ב"כ הועדה המקומית ועדת הערר ראתה את נקודת האיזון אחרת מהועדה המקומית ולא מצאתי שמדובר בהחלטה לא סבירה או שנפל בה פגם אחר המצדיק את התערבות בית המשפט בהחלטה זו. התוצאה: לאור כל האמור אני דוחה את העתירה.

לטענת העותרים, שמחי פיצלו את דירתם ובנו יחידת דיור נוספת בצמוד לביתם של העותרים ולכניסה לביתם, ללא היתר ובנגוד להחלטות הוועדה המקומית ובכך גרמו למצוקת חניה, והם מסבים לעותרים מיטרד ועוגמת נפש, פוגעים ביכולתם ליהנות באופן מלא מביתם ופוגעים בערכו.

יחד עם זאת הוסיפה ועדת הערר: "למען הסר ספק נמליץ לוועדה המקומית לידרוש כתנאי להיתר הערה בלישכת רישום המקרקעין על פי סעיף 27 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום) התשכ"ט – 1969 בדבר העידר אפשרות לפצל את היחידה, המליץ (כך בהחלטה – ז.ב.) כי תנאי בהיתר יהיה כי לא רשאים לבנות מטבח נוסף בקומת העמודים וכן נמליץ כי המבקשים יחתמו על התחייבות להנחת דעת היועץ המשפטי לועדה כי אין בדעתם לפצל את היחידה במצב התיכנוני התקף היום" (נספח 4 לעתירה סעיפים 15 ו- 17).

לטענת העותרים, למרות האמור, בנגוד להיתר הבניה ובחריגה מתב"ע הר/392ג' פיצלו שמחי את דירתם לשתי יחידות דיור והקימו, מחדש, מטבח בקומת הכניסה לאחר שמטבח קודם שהוקם על ידם הוסר בעקבות פקוח מטעם העיריה.

לטענת המשיבות יש לדחות את העתירה גם מהטעם שהעותרים לא מיצו את ההליכים ולא הגישו ערר על החלטת הוועדה המקומית לסגור את תיקי התלונה, הליך בו היו זכאים לנקוט בהתאם לסעיף 64 לחוק סדר הדין הפלילי [נוסח משולב] התשמ"ב – 1982 (ולהלן: "החסד"פ").

לגופו של ענין ברור שחששותיהם של העותרים לגבי כוונת שמחי לבנות יחידת דיור נוספת התאמתה.

...

לאור האמור, דין העתירה כנגד העיריה להידחות על הסף.

בנסיבות אלה אין מנוס מלדחות את העתירה.

העתירה נדחית.

הועדה קבעה שהיא חוזרת על החלטתה מיום 24.9.2015 ומאשרת תוספת של 10 יח"ד ואישרה את בקשת ההיתר בתנאים.

במקרה זה עליה להשלים את קבלת ההיתר, תוך 8 חודשים מתחילת "סבב החתימות". אמנם, וכפי שטוענת הנתבעת, הנספח להסכם לא אושר על ידי 75% מהדיירים (בעלי יחידות 1,2,8,9 ו-15 כלל לא חתמו) ואולם גם הדיירים מודים שעל פי שיטתם היה על התובעת להשלים את הליך קבלת ההיתר עד לחודש דצמבר 2014 שזהו המועד שנקבע בסעיף 6 בהסכם.

אופיר שאל את האדריכל סלו, מה תהיה אותה ארכה שלאחריה תגיע התובעת למסקנה שהיא מרימה ידיים ונענה שאם לא יתחילו בעבודות בתוך חצי שנה "לא יהיה פרויקט". ביום 22.1.2017 ובהמשך לפגישה זו, הודיעו הדיירים לתובעת שהם מסכימים לחתום על התוכניות החדשות, בכפוף להתחייבות התובעת להציג את היתר הבניה עד ליום 5.7.2017, ושאם התובעת לא תעשה כן, תעמוד להם הזכות להודיע על סיום ההיתקשרות.

עדותו של אופיר תואמת את הודעות הדיירים, שהם נכונים לנהל מו"מ במטרה לחתום הסכם חדש מבלי שהציגו מצג שחזרו בהם מהודעת הביטול.

כאמור, הנתבעת הגישה היתנגדות וערר נגד החלטת והוועדה המקומית לאשר בתנאים את בקשת ההיתר שהגישה התובעת.

אין פסול בהתנגדות שהגישה הנתבעת לבקשת ההיתר ואין להרתיע בעלי זכויות במקרקעין מלממש את זכותם מכוח חוק בדרך של חיובם בהוצאות בדיעבד : "זכות זו להתנגדות שואבת כוחה מחובת ההגינות המוטלת על הרשות ומבטאת היא עיקרון-יסוד ולפיו אין פוגעים בזכות או באנטרס לגיטימי של אדם בלא לשמוע אותו תחילה; ממקדת היא את תשומת-הלב בנושאים אלה ואחרים שהמתנגדים מעוניינים בהם, ולמותר לומר ששקיפות ההליך מבטיחה באורח מירבי את תקינות פעולתה של הרשות. ראו: ע"פ 768/80 ש. שפירא ושות' חברה קבלנית בע"מ נ' מדינת ישראל (פרשת שפירא [1]), בעמ' 364 (מפי השופט ברק); ע"א 2962/97 ועד אמנים – חוכרים ביפו העתיקה נ' הועדה המקומית לתיכנון ולבנייה תל-אביב (פרשת ועד אמנים – חוכרים ביפו העתיקה [2]), בעמ' 379-378; י' זמיר הסמכות המינהלית (כרך ב) (זמיר [20]), בעמ' 800, 834. נוסיף עוד זאת, כי שתוף הציבור בקבלתן של החלטות מהוה שלוחה לעקרון הדמוקרטי המקובל, בייחוד כך בנושאי תיכנון, בנייה ואיכות הסביבה המשפיעים במישרין על היחיד ועל הכלל" (בג"ץ 288/00 אדם טבע ודין – אגודה ישראלית להגנת הסביבה נ' שר הפנים (29.8.2001), פיסקה 18 לפסק הדין).

...

איני מקבלת טענה זו שכן היה על התובעת לזמן לעדות את אדריכלית העיר, או עד אחר.

לסיכום, התובעת והדיירים התקשרו בהסכם לביצוע עבודות חיזוק על פי תמ"א 38 בשנת 2011.

סוף דבר התביעה נדחית.

בשארה ביקש היתר בנייה, ועל פי הודעה שפורסמה לפי סעיף 149 לחוק התיכנון והבנייה ביום 10.2.22, ביקש לבנות בית פרטי בן 5 קומות כולל קומה מפולשת לחניה, בהקלות של ממוצע גובה קומה מעל המותר לפי חפ/1400/גב, הקלה לבריכה מתוכננת מעבר לקו ביניין, בליטה למרווח צידי, פרגולה שאינה תואמת את חפ/1400/פמ, פיתוח גבוה מעל המותר, וגובה גדרות מעל המותר.

יורשת המנוח וה"ה חנא שוקייר, לואיס שוקייר, מארון שוקייר ונדיה שוקייר שהם העותרים 4-1 בעתירה 49994-12-22 והמשיבים 7-4 בעתירה 30085-12-22 הם בעלי זכויות בבניין הסמוך ברחוב כבירים 76 בחיפה (חלקה 4 בגוש 12136) יקראו להלן: "עודה". עודה הגישו ערר על ההחלטה לועדת הערר, וביום 12.9.22 היתקיים דיון בסופו ניתנה החלטת ביניים בבקשה מהצדדים לבוא בדברים, לאחר שהבקשה תוקנה במספר פרטים.

לא נפל פגם בהחלטת ועדת הערר שאישרה את קביעת הועדה המקומית לפיה די ברשום הערת אזהרה שתימנע פיצול המבנה למספר יחידות דיור ללא היתר.

לטענת הועדה המקומית, החלטת ועדת הערר צימצמה את הקף הבינוי ואת הקף ההקלות שאושרו במקור, ואין הצדקה להורות על הגשת בקשה חדשה, כך שכל הליך הרשוי יתחיל מחדש.

השינויים שנעשו בבקשה לאור החלטת ועדת הערר אינם שינויים מהותיים באופן שמדובר בעצם בבקשה אחרת, כגון בקשה להיתר בניית יחידת דיור שהפכה לבקשה לאולם אירועים או למבנה תעשייה.

...

סיכום על פי כל האמור לעיל, אני דוחה את שתי העתירות.

על פי התנהלותם הדיונית של הצדדים, התעריף המינימלי המומלץ של לשכת עורכי הדין, והתוצאה של הדיון בעתירות, אני מחייב את עודה לשלם לוועדת הערר שכר טרחת עורך דין בסך 7,000 ₪, ולוועדה המקומית שכר טרחת עורך דין בסך 10,000 ₪, ולבשארה שכר טרחת עורך דין בסך 5,850 ₪.

כמו כן אני מחייב את בשארה לשלם לוועדת הערר שכר טרחת עורך דין בסך 3,000 ₪, ולוועדה המקומית שכר טרחת עורך דין בסך 5,000 ₪.