ערר על החלטת הוועדה המקומית לאשר בניית תוספת לבית מגורים משותף

עניינה של עתירה זו בהחלטתה של ועדת הערר לתיכנון ובניה בירושלים (להלן – ועדת הערר), למחוק על הסף מחמת שהוי ערר שהגישה העותרת על החלטתה של הועדה המקומית לתיכנון ובניה בבית שמש (להלן – הועדה המקומית).

בבקשה צוין כי ניתן היתר הבניה ביום 21.11.16 "להריסת בית מגורים חצי מדו משפחתי" וכי "ההיתר מוגבל לעבודות הריסה, חפירה וקידוחים. רק לאחר ביקור מהנדס העיר והנחיות להמשך. אלא שהעבודות נמשכות בהיעדר תכנית דיפון ולאור הריסת יסוד פלטה משותף ללא דיפון" (בסעיף 5 לבקשה).

בהמשך לכך, טוענת העותרת כי נפלו פגמים בהתנהלות הועדה המקומית ובהחלטה שנתנה, היורדים לשורש חוקיותו של ההיתר ומצדיקים קיומו של דיון לגופו של עניין, אפילו אם קיים שהוי סובייקטיבי ואובייקטיבי: ההיתר סוטה מהוראות תמ"א 38 וסעיף 1(א) לחוק המקרקעין (חזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008, הקובעים חובת חזוק סטאטוטורית לכל תוספת בניה למבנה שהוקם לפני שנת 1980: "מכיוון שהבית המשותף כולו הוקם לפני 1980, תנאי לכל היתר בניה הוא לחזק אותו במכלול" (בע' 4 ש' 4 – 8 לפרוטוקול).

...

ועדת הערר הוסיפה ומצאה בפנייתה של העותרת לבית משפט השלום משום אינדיקציה להבנתה את המצב המשפטי, אך סבורני כי ישנו קושי במסקנה זו, בהינתן שהעותרת ציינה באותו הליך כי "בהנדסת בית שמש ניתן לברק איבגי היתר (מצ"ב) שמוגבל לעבודות הריסה, חפירה וקידוחים. ולמרות זאת במקום מתבצעות עבודות ללא המשך היתר בניה". יתר על כן, העותרת הוסיפה כי "עד היום אף אחד לא יראה לי תכנית קונסטרוקציה ולא נתן פתרון וחיזוקים של הקירות" וכי היא מגישה את הבקשה לבית המשפט לאחר ש"פניתי למחלקת ההנדסה של בית שמש ולא קיבלתי מענה כלל".

כלומר, התקיפה במקרה דנן אינה בהכרח את עצם התנאי של בדיקת המהנדס אלא היא עשויה להתמקד במסקנתו מהם אותם "חיזוקים נדרשים". מסקנה זו מהווה חלק בלתי נפרד מהיתר הבנייה ורק לאחריה ניתן לומר כי מדובר בהחלטה סופית.

סוף דבר העתירה מתקבלת בחלקה: החלטת ועדת הערר מתבטלת על מנת שתקבל החלטה חדשה כאמור לעיל.

עתירה המבקשת כי בית המשפט יתערב בהחלטת ועדת הערר לתיכנון ולבניה מחוז חיפה, אשר דחתה באופן חלקי ערר שהגישו העותרים על החלטת הועדה המקומית לתיכנון ולבניה חיפה.

המחלוקת מיתמקדת בהחלטת ועדת הערר להתערב רק באופן חלקי בהחלטת הועדה המקומית ובגדרה אישרה לעותרים רק חלק מתוספות הבנייה שהתבקשו על ידם.

כך למשל לצורך הסדרת היחסים בין בעלי דירות בבית משותף ועל מנת לאפשר להם לממש את ההטבות על פי התכנית גם כאשר לא כל בעלי הדירות בבית המשותף מסכימים לכך, נחקק חוק המקרקעין (חזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 הקובע הוראות המקנות לרוב הדיירים, כקבוע בחוק, כוח לכפות על המיעוט את ביצוע עבודות החיזוק וכן מסדיר את היחסים בכל הנוגע לרכוש המשותף.

שיקול זה מצוי בגדר מיתחם שיקול הדעת המקצועי של רשויות התיכנון והבנייה וכידוע, בית המשפט נימנע מהתערבות בשיקולים תיכנוניים מקצועיים של ועדות התיכנון והבנייה (בג"צ 10242/03 מילובלובסקי נ' המועצה הארצית לתיכנון ולבניה, פ"ד נח(6) 673 (2004); עע"מ 3478/07 ביקל נ' הועדה המחוזית לתיכנון ובניה – מחוז מרכז (29.6.2009); בג"צ 1125/91 ליטמן נ' הועדה לבניה למגורים מחוז המרכז (31.12.1991); ע"א 5927/98 בחות' נ' הועדה המקומית לתיכנון ולבניה חיפה, פ"ד נז(5) 752, 760 (2003); עע"מ 402/03 עמותת העצמאים באילת נ' ועדת ערר לתיכנון ולבניה מחוז דרום, פ"ד נח(3) 199, 209 (2004); בג"צ 2920/94 אדם טבע ודין נ' המועצה הארצית לתיכנון ולבניה, פ"ד נ(3) 441, 469 (1996)).

...

הכרעה כפי שיפורט להלן, החלטתי לדחות את העתירה, שכן אין בנימוקי העתירה די כדי להצדיק התערבות שיפוטית בהחלטות גורמי תכנון מקצועיים.

סוף דבר אשר על-כן, אני דוחה את העתירה.

העותרים ישלמו למשיבות הוצאות בסך של 2,500 ₪ לכל אחת מהמשיבות.

בקביעת מיתחם העונש ההולם, היתחשב בית משפט קמא בעובדה, כי מדובר בבנייה "הצורמת לעין" באיזור שנימצא בפתח רחוב כאשר בפועל מדובר בתוספת יחידת מגורים והכשרת תוספת ליחידה נפרדת, עוד היתחשב בית משפט קמא בטענות המשיבים באשר למצוקת הדיור וקשיים כלכליים ואישיים, על כן קבע בית משפט קמא כי מיתחם הענישה ההולם נע בין קנס בסך 10,000 ₪ לבין 25,000 ₪.

עוד טען ב"כ המערערת כי בית משפט קמא לא נתן משקל הולם לעובדות מחמירות, ובין היתר הקף הבנייה והשמוש שלא כדין כאשר המשיבים משתמשים שלא בהתאם להיתר בכ-100 מ"ר שנוספו לדירתם בבניין משותף ובמיקום מרכזי, לעובדה כי מדובר בהכשרת שתי יחידות דיור נוספות אשר אוכלסו ונעשה בהן שימוש במשך שנים, לעובדה שמדובר בבנייה קונבנציונאלית בנגוד להוראות התכנית ומחוץ לקו הבניין על-פי התכנית.

ב"כ המערערת הפנה את בית המשפט להחלטת וועדת ערר, בערר שהגישו המשיבים לועדת הערר המחוזית, ואשר ניתנה ביום 09.10.2018 ולפיה נדחה ערר על החלטת הועדה המקומית לתיכנון ובנייה שדחתה את התכנית הנקודתית שהגישו המשיבים ואשר נועדה להכשיר את הבנייה הבלתי חוקית (מטרת התכנית היא הקטנת המרחק בין גבול החלקה לקו הבניין הקידמי מ-5 מטר ל-1 מטר והקטנת המרחק בקוו ביניין צדי מ-3 מטר עד 0.9.

...

יחד עם האמור, סבורני כי מתחם הענישה הנוגע לקנס שנקבע על-ידי בית משפט קמא סוטה לקולה מרמת הענישה המקובלת, בשים לב למהות עבודות הבנייה והיקפן, והדבר מצדיק התערבות ערכאת הערעור.

סבורני כי בנסיבות תיק דנן, בהתחשב במדיניות הענישה הנהוגה בעבירות נשוא הדיון, כאשר מדובר בעבירות בנייה ושימוש ללא היתר ובסטייה מהיתר, בהיקף של כ-100 מ"ר בשים לב לכך, שהאישומים בעניין הבנייה הבלתי חוקית ובסטייה מהיתר, מתייחסים רק ליחידה ב' שבשטח של כ-48 מ"ר, ובהתחשב בערכים המוגנים שנפגעו מביצוע העבירה, סבורני כי מתחם הענישה ההולם נע בין קנס בין 16,000 ₪ ל-80,000 ₪ (ע"פ 43747-12-14 בטחיש נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה מעלה חרמון (16.03.2015); עפ"א 25384-03-11 חצרוני נ' עיריית אשדוד (14.06.2011) וכן ראו הפסיקה אליה הפנה ב"כ המערערת).

סוף דבר, הערעור מתקבל אפוא כמפורט בסעיף 22 לעיל.

עתירה כנגד החלטת המשיבה 1 (ועדת הערר) מיום 24/6/21 לדחות ערר על החלטת המשיבה 2 (רשות הרשוי או הועדה המקומית) לסרב לבקשה להיתר בניה לתוספת 8 חניות בקומת העמודים בבניין (ההחלטה או החלטת ועדת הערר, נספח א לעתירה).

אשר לטענת העותר כי נפל פגם בהחלטת הועדה המקומית שהתעלמה מהתקנון המוסכם של הבית המשותף של הבניינים במיגרש נשוא העתירה - הסכם זה לא הונח בפני רשות הרשוי כשהכריעה בבקשת ההיתר (העותר טוען מנגד, כי כל המסמכים מצויים בתיק הבניין שבהישג ידה ובידיעתה של הועדה המקומית); ומכל מקום, אין בתקנון כאמור כדי לגבור על הוראות התוכניות החלות הקובעת מפורשות כי יש להציג תכנית פיתוח לכל המיגרש למצוא פיתרון תיכנוני לכניסה אחת לחניה לכל המיגרש.

תחילה דן בית המשפט בשאלה אם ייעוד שטח המעבר הוא "שביל להולכי רגל" או שצ"פ. כך בלשון בית המשפט העליון: "השאלה היא - מהי הגדרתה הנכונה של דרך זו [...]. האם מדובר בשטח פתוח, שבתחומו ניתן לאשר רחובות ודרכי גישה לכלי-רכב או שמא מדובר בשביל להולכי רגל, שכשמו כן הוא - מיועד למעבר הולכי רגל בלבד, ואין בו מקום לתנועת כלי-רכב". לאחר בחינת תכנית המתאר לפרטיה, נקבע כי עסקינן בשטח שייעודו שצ"פ. בשלב שני בחן בית המשפט מהם השימושים האפשריים לשצ"פ (שהוגדר בתכנית שם "קרקע המיועדת לתכליות בהתאם להוראות תכנית מתאר זו") וקבע כי "על פי ההגדרה של שטח זה [שצ"פ - י'ב'] ועל פי רשימת התכליות וההגדרות הנ"ל, מותר לקבוע בשטח כזה רחובות או דרכי גישה לכלי-רכב אל מקומות חניה לכלי-רכב, אשר ייוחדו להחניית רכבים של דיירי בית המגורים, אשר ניבנה באותו איזור". בעיניין דלק התעוררה השאלה האם נפל פגם בהחלטת ועדת התיכנון לאשר גישה לתחנת התידלוק דרך שצ"פ. בית המשפט קבע כי "החלטתה של הועדה המקומית אינה נוגדת את תכליתו של השטח הצבורי הפתוח כפי שנקבע בתכנית המתאר. אדרבה, על פי האמור בסעיף 13(ח) של תכנית ..., הותר השמוש בשטח צבורי פתוח גם ל'זיקת הנאה ומעבר לציבור'. אישורו של פיתרון מסוג זה לסוגיית דרכי הגישה והיציאה מתחנת הדלק הוא החלטה המסורה למוסדות התיכנון שבהם חברים גם 'גורמים מקצועיים' בתחומים הנוגעים לעניין, ועל כן סברתי שדחייתו של אותו פיתרון על ידי בית המשפט הנה בבחינת היתערבות לא רצויה בשאלות תכנוניות" (להשלמת התמונה יצוין כי העירעור נדחה מטעם אחר).

...

גם בעניין זה מקובלת עלי עמדת המשיבות, כי סדרי העדיפויות וניהול קצב הליך התכנון מסור לשיקול דעתן של רשויות התכנון וככלל בית המשפט לא יתערב בהן "בהעדר טעמים מבוררים היטב" (עע"מ 7503/18 אברהם נאנס נ' עיריית כפר סבא מיום 31/10/19).

אחזור ואזכיר בהקשר זה את דברי ועדת הערר בהחלטתה נושא העתירה לפיהם "ברי כי העובדה שבפועל במשך שנים רבות, שביל הולכי הרגל משמש כדרך לכל דבר ועניין, היא הנותנת כי יש לפעול לשינויי הייעוד ולהארכת הדרך הקיימת, ולהפיכת שביל הולכי הרגל לדרך, באמצעות תכנית בסמכות הוועדה המקומית. לאחר מכן ניתן יהיה להגיש בקשה לפתרון חניות בקומת העמודים, כאמור, תוך פירוט מספיק כי אין בבקשה כדי להפריע לתכנון פתרונות חניה לכל הבניינים במגרש ולגישה אליהם". מסיבות אלה ולאור כל האמור, גם לא מצאתי להיעתר לבקשה להורות על סגירתו של החלק הצפוני של רחוב בבלי לתנועה.

סוף דבר לאור כל האמור לעיל, העתירה נדחית.

לפניי עתירה כנגד החלטת המשיבה 1 (ועדת הערר) מיום 18.10.22 שדחתה את ערר העותרים על החלטת המשיבה 2 (הועדה המקומית) לפיה נדחתה בקשתם להיתר בניה לתוספת ממ"ד (הבקשה להיתר או הבקשה).

העותרים והמשיבים 3-4 (המשיבים) הם בני מישפחה הגרים בשכנות ברחוב עמיאל 20 בתל אביב.

ואולם כפי שציינה בצדק "בנסיבות אלה, ומבלי לגרוע מחשיבות החיזוק, אין בידי הועדה המקומית כערכאה תכנונית, לכפות על בעלי הזכויות במקרקעין, הקמת ממ"ד בנגוד לרצונם, ואין להתיר את הבקשה להקמת ממ"ד בודד, נעדר חיבור לקרקע, כפי שהוצע". ועוד הוסיפה כי "שני הדיונים העלו, בעיקר, שבושם חוזרים של התיכנון הראוי, בעטיו של הסיכסוך המשפחתי. אין לנו אלא לקוות כי תמצא הדרך לקדם, במשותף, תיכנון מיטבי לשני חלקי הבית". אין לי אלא לחזור על הדברים ולהצטרף להם.

...

כך, בסעיף 4.1.3ב(11)(ד) לתכנית שכותרתו "הוראות להקמת מרחבים מוגנים" בפרק 4.1.3 לתכנית שעניינו ב"הוראות לתוספות לבניינים קיימים", נקבע כי "הבלטת מרחב מוגן כאמור בקומות התוספת תותנה בהרחבת כל הדירות הקיימות באגף שמתחתיו...". בנוסף, בסעיף 4.1.3 ו(1) שעוסק בהרחבות בניינים שהוצא היתר לבנייתם קודם ליום 1.1.1980 (כגון במבנה שבענייננו) נקבע כי "הרחבת דירות קיימות, כולל דירות קיימות בהיתר במרתף, תבוצע ברצף אנכי במלוא גובה הבניין ..." דרישה זו לבניה ברצף אנכי במלוא גובה קומות הבניין, חוזרת גם בסעיפים קטנים 2 ו- 3 לסעיף ו הנ"ל. מקובלת עלי גם עמדת המשיבות 1-2 כי אין עמידה בתקנים ובדרישות פיקוד העורף ביחס לממ"ד, מייתרת את החובה לעמוד בהוראות התכנית.

לא מצאתי ממש ביתר טענות העותרים והן נדחות.

סוף דבר: מכל האמור העתירה נדחית.