ערר על החלטת ביהמ"ש השלום בחיפה בעניין עבודות בניה ללא היתר

בית משפט השלום בחיפה ת"א 50507-05-23 דיאב נ' שחאדה ואח' תיק חצוני: לפני כבוד השופטת הדס שכטר ישראלי המבקש/התובע אמיר דיאב המשיבים/הנתבעים 1. שחאדה איבט 2. מארון שחאדה החלטה

עוד טוענים המשיבים כי המבקש לא מיצה את ההליכים מול הועדה לתיכנון ובניה, וכי היה עליו להגיש ערר על החלטת הועדה למתן ההיתר ובנוסף לצרף את עמידר ואת הבעלים של דירת המשיבים כבעלי דין בתובענה זו. במעמד הדיון שהתקיים בתאריך 22/05/23, הציגו המשיבים מיסמך מהנדס מטעמם, טלאל עיסא, נושא תאריך 21/05/23 (שאומנם כותרתו היא חוות דעת, אך הוא אינו ערוך כחוות דעת כדין לצורך הגשתה בהליך משפטי) אשר סומן נ/2, בו נכתב בין היתר, כי: "עבודות הבנייה חייבים להמשך במהירות האפשרית עד השלמת יציקת היסודות החדשים ותימוך היסודות הקיימים של המבנה, כל עיכוב או דחייה בקצב העבודה בשלב זה (ההדגשה במקור, הח"מ) מהוה סכנה ממשית למבנה ולדיירים"[footnoteRef:2].

המבקש הסביר, כי עלו בין הצדדים פיתרונות אפשריים למחלוקת שנתגלעה ביניהם[footnoteRef:10], וגרסה זו מניחה את הדעת, למצער נכון לשלב מקדמי זה בו מצוי ההליך, בשים לב לאמור במכתב עמידר, המעלה ספק באשר להסכמתה (לרבות זו הקניינית) לבנייה מושא ההיתר; [10: דיון מתאריך 11/07/23 עמ' 9 ש' 30-36.

ככל שהיתה נערכת בדיקה לתיק הבניין ולהיתר, יתכן, וכך אומר בזהירות המתבקשת ומבלי שאקבע מסמרות בדבר, כי לא היה צורך לעצור את ביצוע עבודות הבנייה, ולא היה נידרש ביהמ"ש לידון בבקשה לצוו מניעה להפסקתן.

...

עם זאת, ומבלי לגרוע בכל האמור, לא מצאתי להיעתר לבקשת המבקש לפטור אותו מהפקדת ערובה; אין זאת אלא שעל בית המשפט בבואו להכריע בבקשה מעין זו, יש לאזן, ככל שניתן, בין האינטרסים של הצדדים.

סוף דבר: ניתן בזאת צו מניעה זמני כנגד המשיבים, המונע מהם או מי מטעמם מכניסה לחצר דירתו ושטחו הפרטי של המבקש הידוע כתת חלקה 2 חלקה 229 בגוש 10811 ברח' עבאס 46 בחיפה וכן להימנע מביצוע כל עבודות חפירה ו/או יציקת בטון ו/או כל עבודה אחרת בבניין.

במכלול השיקולים אשר פורטו לעיל, אני קובעת כי הצו ייכנס לתוקפו בכפוף להפקדת כל הערבויות כדלקמן: התחייבות עצמית - הוגשה במצורף לבקשה.

התובע טען בבקשתו כי כל העבודות בוצעו ללא היתר וללא תוכניות וכי עבודות אלו בוצעו בהפרה של הסכם החלוקה וכן בנגוד לתוכנית המתאר החלה על המגרשים, לפיה על כל צד להיתרחק לצורכי בניה, 3 מטרים מקוו הגבול המפריד בין מיגרשי הצדדים, היינו מקיר הבטון.

התובע הגיש בקשת רשות ערעור על ההחלטה המורה על ביטול צו המניעה ולאחר קבלת תגובת הנתבעים, ניתנה ביום 14.11.18 החלטה מנומקת, ע"י כב' השופט דאוד מאזן, מבית המשפט המחוזי בחיפה, הדוחה את בקשת רשות העירעור (רע"א 14972-06-18).

בהמשך התברר כי התובע הגיש ערר על ההחלטה לסגור את תיק החקירה וכי ערר זה היתקבל בהחלטה מיום 24.1.21, באופן שהתיק הוחזר לועדה לתיכנון ובניה להמשך חקירה.

מהנדס הועדה נחקר אודות טענה זו וגם לשיטתו, מדובר בגבולות בשוליים של תא השטח ולא בתוך המיגרש: "ש. חברי הפנה אותך לתיקון 101 לעניין של מצללות ,לפטור, בסעיף 6 לתיקון כתוב "סככות צל לא יחרגו במסגרת קוי הבניין שנקבעו בתוכנית אותו מיגרש או בתקנות הבנייה במרווחים", מה הכוונה? לא יחרגו ממסגרת קוי ביניין שנקבעו, זאת אומרת נניח שהעבודה פטורה מהיתר אבל עדיין אתה צריך להיות בתוך קוי הבנייה שנקבעו, כשאנחנו מתכוונים לקווי ביניין אנחנו מדברם על השוליים בתא שטח.

אי לכך, הסתמכות התובע על הוראות חוק המקרקעין או על ההוראות השונות שבתקנות התיכנון והבנייה, המחייבות קבלת הסכמת שותף במקרקעין טרם הוצאת היתר בנייה, אינה יכולה להועיל לו שעה שקבעתי כי ההסכם מחייב את הצדדים ובהסכם זה ניתנה כאמור הסכמה שכזו מראש, והתובע אף התחייב לחתום על כל מיסמך שיידרש לצורך כך. ודוק, כפי שכבר הובהר בהחלטה מיום 29.5.18, עסקינן בטענות המצויות במישור התיכנוני ובית המשפט השלום אינו מהוה ערכאה חלופית לועדה לתיכנון ובנייה ו/או לבית המשפט לעניינים מינהליים ואינו עוסק בהיבטים התכנוניים גרידא.

בהחלטה זו נקבע: "הנני להודיעכם, כי החלטתי על סגירת תיק החקירה בעיניין תלונה שהוגשה כנגדכם, על בניית שלד סככות צל, בגוש 17134 חלקה 60, זאת הואיל ונסיבות העניין בכללותן אינן מתאימות לפתיחה בחקירה או להעמדה לדין." ודוק, החלטה זו מאוחרת וגוברת על צו ההפסקה המינהלי ויש בה למעשה בכדי להכשיר את הבנייה שהוקמה.

...

למעלה מהנדרש, ולגופו של עניין, אני קובעת כי מדובר בטענות שלא הוכחו.

סוף דבר מכלל הנימוקים שפורטו לעיל, אני מורה על דחיית התביעה.

התובע ישלם לנתבעים הוצאות משפט בסך של 4,212 ₪ בגין עלות חוות דעת מומחה הנתבעים (חשבונית צורפה לסיכומי הנתבעים) וכן שכר טרחת עורך דין בסך של 20,000 ₪ בתוספת מע"מ (23,400 ₪), ובסך הכל 27,612 ₪.

לכן, הערר היתקבל ונקבע כי הבקשה המתוקנת תוחזר לועדת התו"ב, אשר תידון בגרמושקה "החדשה" רק אם יחתמו עליה בעלי הדירות או שתחזור ותידון בגרמושקה החתומה "המקורית". ביום 5.7.2015, ניתנה החלטה נוספת בביהמ"ש השלום בקריות ובמסגרתה ניתן צו מניעה האוסר על המשך עבודות הבנייה מטעם היזם ועל סילוקו מהאתר (להלן: "ההחלטה על סילוק היזם").

היזם הגיש בקשת רשות ערעור לגבי החלטה זו (רע"א (מחוזי חיפה) 59216-07-15) אך במהלך הדיון ברע"א זו (בפני כב' השופטת קראי-גירון), ביום 17.8.2015, הודיע היזם כי אין בכוונתו להמשיך בבצוע הפרויקט, וביום 17.10.2015 נדחתה רשות העירעור.

אני סבורה כי ההערכה לגבי שני נושאים אלו לגבי הפרויקט הספציפי בו מדובר, בשלב שהוא נמצא, קשה עד מאוד, ואפנה בהקשר זה לע"א 434/07 פרינץ נ' אמירים מושב עובדים (14.6.2009), שם נבחנה האפשרות לפסיקת פצויי קיום בעקבות הפרת תום הלב בשלב המשא ומתן, וכך הבהיר בית המשפט לעניין אופיים של פצויי הקיום (המכונים פיצויים חיוביים), במובחן מפיצויי הסתמכות (פיצויים שליליים), לאמור: "...פסיקת פיצויים חיוביים מצריכה זהירות רבה. אכן, בנסיבות מסוימות תחושת הצדק והמסכת העובדתית נוטה אליהם, ברם בפסיקתם יש קשיים עיוניים ומעשיים. מן הצד העיוני, ניתן לראות בהם משום כפיית חוזה ... גם באופן מעשי, פסיקת פיצויים חיוביים אינה פשוטה. הערכתם מתבססת על השערות ספוקלטיביות ואומדנות בנוגע להשתכללות החוזה, ומחייבת הכרעה ביחס לנסיבות עובדתיות עמומות." השבה הדדית – היזם דורש לחלופין, פיצוי מכוח חובת ההשבה המנויה בסעיף 1 לחוק עשית עושר שלא במשפט, תשל"ט-1979 (להלן: "חוק עשית עושר"), המורה כך: "מי שקבל שלא על פי זכות שבדין נכס, שירות או טובת הנאה אחרת (להלן – הזוכה) שבאו לו מאדם אחר (להלן – המזכה) חייב להשיב למזכה את הזכיה, ואם השבה בעין בלתי אפשרית או בלתי סבירה – לשלם לא את שוויה". לשיטת היזם, בעלי הדירות זכו "בתוספת משמעותית לדירותיהם ובזכויות בניה על פי היתר הבניה וכן בהחלטת וועדת התיכנון והבניה לתיקון היתר הבניה, אשר התקבלה לאחר השקעה ועמל" של היזם (סעיף 19 לסכומים וכן בהמשך, בסעיפים 145 ואילך).

המהנדס פרמינגר בחקירתו הנגדית אישר שבפרויקט שכזה עבודות היציקה והיסודות מורכבות ויש לבדוק את תכניות הבצוע באופן מדויק, והוא לא היתעלם מהעובדה שעסקינן בפרויקט תמ"א 38 ולא בבניה חדשה.

...

השתלשלות האירועים ועמדות הצדדים - על מנת להבין את טענות הצדדים ואת הכרעתי, אין מנוס אלא לסקור באריכות את המאורעות על פי סדר כרונולוגי.

אין חולק כי המדובר בעלויות נכבדות אלא שהן צפויות, ניתן היה לברר מבעוד מועד מה הן דרישות העיריה, ניתן היה להעריך עוד במועד קבלת ההיתר את העלויות הצפויות, וצריך היה לקחת את העלויות בחשבון עוד לפני כריתת החוזה, ולמצער – ביום שהעירייה העלתה את אותה דרישה, ולהציג את הדברים בפני בעלי הדירות כבר אז. לכן, אינני מקבלת את דבריו של עו"ד בירמן, במהלך פגישת 11/2014, כאשר הוא מתייחס להקמת הגדר ואומר כי: "העירייה העלתה דרישות בעניין המגרש וכן הלאה. קורה, בפרויקטים, שנדרשים דברים כאלו אבל הדבר לא היה צפוי". הדבר היה צפוי, ובכל מקרה, לא יתכן להעלותו רק באוקטובר 2014 לראשונה.

בדומה לדברים שנכתבו מעלה לגבי הדירות האחרות – אני סבורה כי פיצוי ראוי הינו רק לגבי תקופה של 11 חודשים לכל היותר, ולגבי הפסד בשיעור של 2,000 ₪ לחודש לכל היותר (ויש לראות כי לא שוכנעתי שמצבה של הדירה היה גרוע עד כדי אי היכולת להשכיר אותה, ולא שוכנעתי שאי אפשר היה להשכיר אותה כפי שהושכרה דירת דנציגר).

הדרישה לגבי פריט זה נדחית אף היא.

ההודעות כלפי הצדדים השלישיים ששלחו בעלי הדירות כנגד הקבלן והמתכנן – נדחות.

לפני ערר על החלטת ביהמ"ש השלום בראשל"צ מיום 2.6.21, לבטל את התנאים המגבילים שהוטלו על המשיב.

לאחר הדיון, הגישה ב"כ העוררת בקשה למתן הבהרה לתיקון הפרוטוקול והודיעה כי נפלה שגגה בתיאור המחוז הרלבנטי במשרד הבינוי והשיכון שממשרדיו יורחק בהתאם להסכמה, ובית המשפט התבקש להבהיר כפי שעלה ממהלך הדיון כי ההרחקה הרלבנטית לצורך ההסכמות בין הצדדים היא מהמחוז שבו נעברו על פי החשד העבירות המיוחסות למשיב, שהוא מחוז חיפה ולא ממחוז צפון.

באשר לתפקידו כמפקח ברכבת, המשיב פיקח על פרויקטים של בניה וב"כ העוררת הפניתה לתיק החקירה לעניין המשמעות של ההחלטות שקבל שם. עוד טענה העוררת כי יש לראות במשיב משום עובד ציבור ברכבת.

אמנם ב"כ המשיב טענה כי הוא רק החוליה הראשונה ולאחריו נדרשים אישורים של גורמים נוספים, אולם אין בכך כדי להפחית מהמשמעות שיש לייחס לתפקיד זה ולפוטנציאל הנזק הגלום בו. משעה שחקירה ביחס לחשד לניצול לרעה של מעמדו זה כמפקח ברכבת מצויה בעיצומה, אני סבורה כי יש לקבל את עמדת העוררת כי אין מקום לאפשר למשיב חזרה לאותו מקום לצורך ביצוע אותה עבודה.

...

אני סבורה כי מן הראוי היה לערוך איזון במסגרתו יילקח בחשבון אף הסיכון להישנות עבירות, עניין אשר אני סבורה שלא קיבל את המשקל הראוי בהחלטת ביהמ"ש קמא.

לנוכח האמור, ולאחר עיון בחומר החקירה שהוגש לעיוני, אני סבורה כי יש להיעתר לבקשת ההבהרה במובן זה שהמשיב יורחק ממשרדי משרד הבינוי והשיכון במחוז הרלבנטי שבו על פי החשד נעברו עבירות על ידי המשיב, הוא מחוז חיפה.

לנוכח כל האמור, הערר מתקבל באופן חלקי, באופן שהתנאים המגבילים של איסור עיסוק והרחקה ממשרדי רכבת ישראל יוארכו למשך 60 ימים נוספים.

לפני בקשת רשות ערעור על החלטת בימ"ש השלום בחיפה (כב' השופט אורי גולדקורן) שניתנה ביום 03.07.2021 במסגרת ת"א 11303-06-21 ובמסגרתה נדחתה בקשת המבקשים לצוו מניעה זמני שיאסור על המשיבים לבצע דיספוזיציה במקרקעין ולבצע עבודות בניה במיגרש מס' 1/2 במקרקעין עד להכרעה בתביעתם.

גם ערר שהוגש לועדת ערר מחוזית לתיכנון ובניה מחוז צפון נדחה.

לטענת המבקשים, תשריט החלוקה הלא מוסכם המתייחס למגרש 2 פוגע קשות בזכות הקניין שלהם ומטיל הגבלות חמורות על זכותם לנצל את המיגרש שיוחד להם על פי תשריט החלוקה שאושר ללא הסכמת המבקשים ביחס למגרש 2.

לטענת המבקשים, המשיב 2 הגיש תכנית חלוקה לא מוסכמת ובקשה להיתר בניה כאשר אין לו זכות עמידה לבקש היתר בניה באשר אין לו זכויות בקרקע ולחילופין זכויותיו נדחות מפני זכויות המבקשים וכפופות להסכמת המבקשים בהיותם זכאים להרשם כבעלי משכנתא.

בנוסף, החלטתו של בימ"ש קמא בעניינינו נראית סבירה ואין מקום להתערב בה, הן לאור העובדה שנראה שבימ"ש קמא בדק לעומק את טענות הצדדים ואף שמע את הצדדים ואת עדויות העדים הרלוואנטיים והן מאחר שמדובר בעניינים המסורים לשיקול דעתה של הערכאה הדיונית ואין מדובר במקרה חריג המצדיק היתערבות.

...

דיון והכרעה: לאחר שבחנתי את בקשת רשות הערעור על נספחיה ואת החלטתו של בימ"ש קמא הגעתי למסקנה כי יש לדחות את בקשת רשות הערעור.

לאור זאת, סבורני כי אין מקום להתערב או ליתן רשות ערעור על החלטתו של בימ"ש קמא.

בסיכומו של דבר, ומכל הטעמים שפורטו, הבקשה נדחית.