ערר על החלטה לחייב בהקלה לבניית יח"ד

העותרים הגישו כאמור עררים על החלטת הוועדה המקומית, היזם בגין דרישת הוועדה המקומית לביטול יח"ד אחת וצמצום שטח הבנייה, וסלומון בגין עצם ההחלטה לאשר את הבקשה להיתר ושני הצדדים העלו שורה ארוכה של נימוקים אליהם נתייחס בפירוט להלן.

כפי שציינתי בענין "לידר", על מנת להצדיק סרוב למתן היתר לבקשה על פי תמ"א 38 על הוועדה המקומית להצביע על הכשל התיכנוני הקונקרטי הקיים בבקשת ההיתר הנוכחית, וכך לדוגמא באם מבקשת הועדה המקומית לסרב ליתן היתר על פי תמ"א 38, בנימוק של העידר תשתיות תנועה מספיקות, אין היא יכולה לבסס את קביעתה רק על ההגדלה הצפויה במספר יחידות הדיור, אלא עליה להתבסס על מצע עובדתי קונקריטי מוכח אשר יצביע על כך שההיתר הספציפי המבוקש על פי תמ"א 38, יוצר באופן קונקריטי עומס שתשתיות התנועה המתוכננות בהתאם למצב הסטאטוטורי התקף יתקשו מאוד לעמוד בו. בהתאם חלה חובה על צד כגון סלומון, המבקש לחייב את הועדה המקומית או וועדת הערר לדחות בקשה להיתר בניה לתוכנית על פי תמ"א 38, להניח בפני מוסד התיכנון מצע עובדתי קונקריטי שיצביע על הכשל התיכנוני הצפוי באם תאושר הבקשה.

כפי שפורט לעיל, אחוזי הבנייה המוקנים בחלקה לאור היות החלקה מיגרש פינתי הנם גבוהים ממילא (66%) ועל כך נוספו אחוזי הבנייה המוגברים שהוקנו על פי תמ"א 38, ובנסיבות אלו ובהעדר נימוק תיכנוני כבד משקל שיצביע על כך שהוועדה המקומית ואחריה ועדת הערר היו מחוייבות לאשר הקלה, לא מצאתי עילה להתערב בהחלטות הועדה המקומית ווועדת הערר לפיהן לא קיימת הצדקה במקרה זה למתן הקלה נוספת בנוסף לכל הזכויות המוגברות שכבר הוקנו ליזם.

...

בכל הנוגע לטיעוני העותרים ביחס לצורך בבדיקת התכנות תחבורתית דעת הרוב בועדת הערר קבעה כי "לא הובהר באיזה אופן תוספת יחידות הדיור תעמיס על התנועה ברחוב. לאחר שקבענו כי מדובר בצפיפות סבירה לאזור ובהיעדר ראיות ולו ראשוניות לבעיית התנועה הנטענת, אנו דוחים את טענת המתנגדים בעניין זה" וגם בסוגית העמסת הפרויקט על התשתיות הקיימות קבעה ועדת הערר כי "גם טענה זו נטענה בעלמא ולא נתמכה ולו בראשיתה של ראיה..." לעומת זאת סברה נציגת מתכנן המחוז בדעת מיעוט כי : "רחוב זרובבל הינו רחוב מעגלי, צר, חד כיווני המתחבר בכניסה וביציאה לרח' מוריה. רחוב זה משמש ככניסה לכ- 30 מבני מגורים ותיקים, בבניה רוויה.

החלטת הוועדה המקומית אושרה על ידי הוועדה המחוזית אשר לאחר ששמעה את טענות היזם קבעה כי: "לא מצאנו צורך להתערב בהחלטת הוועדה המקומית לאשר את הבקשה תוך הפחתת שטח ויח"ד. אנו סבורים כי התוצאה המתקבלת מבחינת צפיפות, היא תוצאה נכונה למיקום ולרחוב ותואמת החלטות קודמות של ועדת הערר, בנוגע לצפיפות המתאימה לאזור זה." (סעיפים 36-37 להחלטה).

דיון והכרעה: לאחר שעיינתי בכל טיעוני הצדדים הגעתי למסקנה כי דין עתירת היזם להידחות, ואין מקום להתערב בהחלטות ועדת הערר והוועדה המקומית לפיהן קיים עודף בשטח הבניה המבוקש ובהתאם יש להפחית יחידת דיור אחת.

סיכום לאור כל האמור לעיל, אני מורה על דחיית שתי העתירות במלואן.

הועדה המקומית קבעה, בין היתר, כי הרחוב מיועד לבניה רוויה (ג'3) בהתאם לתכניות החלות על המקרקעין; כי הבקשה תואמת את התיכנון העתידי לאיזור זה לפי תכנית המתאר הכוללנית המופקדת (ח/2030), אשר מתייחסת להתחדשות באזורים הותיקים של העיר; וכי "הועדה רואה בחיוב הריסת מבנים ישנים להקמת מבנים חדשים על פי התקן כולל מיגון... בקשות להיתר מכוח תמ"א 38, העולות בקנה אחד עם מגמות התיכנון העתידיות של חולון מהוות דרך נאותה להגשים את אותן המטרות. במקרה הנידון, הבקשה ... תואמת מגמות אלה". (החלטה מיום 1/5/18, נספח 1 לעתירה) (החלטת הועדה המקומית).

עקרי טענות הצדדים טענות העותרים לטענת העותרים ועדת הערר שללה מהמבנה את זכויות הבניה המבוקשות מכוח התמ"א רק מהטעם שמדובר במבנה קטן בן קומה אחת הכולל שתי יח"ד. ועדת הערר לא ערכה בדיקה קונקרטית של המבנה ולא ביססה את החלטתה על המבנה הנידון, אלא קבעה קביעות כלליות בדבר האפשרות התיאורטית של העמסה על תשתיות כסיבה לביטול תמריצי התמ"א. זאת, אף שבמקרה הנידון לא נטען כלל וממילא לא הוכח, שקיים חשש כלשהוא לפגיעה כזו.

אלא שיש לזכור ולהזכיר, כי אף שלתמ"א 38 תפקיד משמעותי גם ביצירת התחדשות עירונית ולו בשל העובדה כי לפי ההיתרים שמכוחה, נהרסים מבנים ישנים ונבנים תיחתם חדשים מחוזקים ומשופרים - התכלית המרכזית של תמ"א 38 היא להיתמודד עם הסיכון להתרחשות רעידות אדמה בישראל על ידי חזוק מבנים שניבנו שלא בהתאם לתקן הרלבנטי, באמצעות הענקת תמריצים, הקלות וזכויות בניה.

...

בכלל זה מקובלת עלי גם עמדת ועדת הערר ותשובתה, לעניין פסק דין בעניין התאחדות בוני הארץ.

סוף דבר מכל האמור, העתירה נדחית.

העותרים ישלמו למשיבה 1 הוצאות בסך של 15,000 ₪ ולמשיבים 3-4, הוצאות בסך של 15,000 ₪ (בסך הכל 30,000 ש"ח).

לשיטתה, לא יעלה על הדעת לחייב אותה בהתרשלות מבלי שיחויב הצד השלישי בשיפוי, שכן "הועדה היא הגורם להתדיינות בתיק, שכן ללא החלטת הוועדה לפיה הדירה אינה אלא מחסן, טענה אשר הועלתה לראשונה למעלה מ-40 שנה לאחר שהושלמה בניית הדירה(!), כל הדיון בתיק דנן היה מתייתר והיה נחסך מהנתבעים בכלל ומעוה"ד בפרט ההליך המשפטי דנן, על כל הכרוך בכך." (ס' 19 להודעת צד ג').

אינני יכולה לקבל טענה זו לנוכח העובדה כי בעת הוצאת היתר הבנייה לא היתירה התב"ע שהייתה בתוקף בניית 36 יח"ד באותו ביניין, אלא 32 בלבד.

בסיכומיו, הקדיש ב"כ התובע פרק ל"מדיניות" וטען כי בית המשפט הוא ששלח את התובע ל"מסע צלב" (להכשיר את הנכס ולקבל היתר לדירה) וכי על הנתבעת לשאת בהוצאות מסע זה. לעניין זה יש להזכיר כי בכתב התביעה נטען כי הוא מהוה גם ערר על החלטת הוועדה המקומית באשר לדרישת אגרות והיטל השבחה (ס' 10-13 לכתב התביעה) משום שעוד לפני הגשת התביעה, ניסו התובעים להכשירה לצורך המכירה, כפי שראוי ונכון היה לעשות.

לשיטתו של ב"כ התובעים, הואיל והנתבעת מבוטחת, ותישא מכיסה בהישתתפות העצמית בלבד, אין להקל עימה.

...

סבורני כי איש אינו יכול לפצות תובע על נזק לא ממוני שנגרם לו, על עוגמת נפש וסבל, אובייקטיבי וסובייקטיבי כאחד.

הנני מקבלת טענה זו. הקביעה מקבלת משנה תוקף אל נוכח העובדה כי מרבית הפיצוי שפסקתי לתובעים נפסק בגין עוגמת נפש, שבינה לבין רישומי הועדה אין דבר וחצי דבר.

אינני מקבלת את הטענה כי היה על הועדה לציין בהערת אזהרה את דבר אי קיומו של היתר לדירה, בין היתר משום שלא קיימת חובה חוקית לעשות כן. הנני דוחה את ההודעה לצד השלישי.

אולם לאור החלטת וועדת הערר אושרה הבקשה עקרונית על מחצית המיגרש בתנאי הגשת תוכנית מתוקנת ללא הקלה או תוספת בניה (נספח 7, נספח כג').

ביום 2.4.12 התובעים הגישו בקשה מתוקנת להיתר בניה להקמת ביניין בן 4 יח"ד במקום 5 יח"ד הכוללת הקלה בקוו ביניין צידי של 10%.

בסייפה החלטה זו מציינים חברי הועדה כי "על אף התמשכות ההליכים והנזקים שנגרמו למשיבים 2 ועל אף שהערר נדחה על הסף לא מצאנו כי מדובר בערר טורדני וקנטרני המצדיק הטלת הוצאות על העוררים. לפיכך אין צו להוצאות". ביום 28.9.16 הנתבעים הגישו עתירה מינהלית לבית המשפט המחוזי מרכז כנגד החלטת וועדת הערר מיום 19.9.16 (נספח 18, נספח לא').

ביום 1.4.19 התקבלה החלטת בית המשפט המורה על מינויו של עו"ד שי רווה ככונס נכסים לפירוק השתוף ובמסגרתה נדחו בקשות הנתבעים לעניין המודד והתשריט תוך חיוב הנתבעים בהוצאות "לגופה של בקשה זו – מאליו ברור כי בקשה זו היתה מיותרת, גזלה זמן ויצרה עודף היתדיינות חסרת תוחלת. טוב היה לכל הצדדים אילו התקדמו במשותף לבצוע הליך פירוק השתוף, תחת הגשת בקשות סרק חוזרות ונישנות, ואולם מעת שהדבר אינו ניתן לבצוע בהסכמה, הרי שאין מנוס אלא להוציא לפועל את פסק הדין" (נספח 1).

...

אני סבור שיש לאמץ את מסקנות המומחה שלא נסתרו אולם יש להפחית מסכום זה רשלנות תורמת של התובעים בשל האופן בו ניהלו את ההליכים (לעיל) בשיעור של 30%.

על כן סכום הפיצוי יעמוד על שיעור של 70% ובסך של 630,000 ₪ אותו הנתבעים ישלמו לתובעים.

אשר על כן התביעה מתקבלת באופן זה שלסילוק מלא וסופי של התביעה אני מחייב את הנתבעים ביחד ולחוד לשלם לתובעים את הסך של 630,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית החל מיום הגשת התביעה (26.12.16) ועד לתשלום בפועל וכן את הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 65,000 ₪.

בפני ערעור על החלטת ועדת הערר המחוזית לתיכנון ובניה פיצויים והיטלי השבחה, מחוז מרכז, מיום 28.10.20 שדחתה את הערר שהוגש על ידי המערערים והותירה על כנה את השומה המכרעת שנערכה על ידי השמאית המכריעה הגב' גבע בלטר (להלן "ועדת הערר" "השמאית המכריעה" ו"השומה המכרעת" בהתאמה).

בתכנית הראשונה מצא עורך התכנית לחייב רק בשטח מינימלי לכל יח"ד והמסקנה מכך היא כי ניתן למצות את כלל צפיפות הבניה בדרך של בנית שתי יח"ד על כל 750 מ"ר באמצעות תשריט חלוקה בלבד.

השמאי ניקי פרימו ששמש כשמאי מכריע לגבי נכס אחר היתייחס בחוות דעתו לתכנית הראשונה ואמר כי "בסעיף 62א(א)(9) לחוק התיכנון והבניה נקבע, שבתכנית בסמכות וועדה מקומית ניתן לאשר כל ענין שניתן לבקשו כהקלה לפי סעיף 147 לחוק" "בתקנה 9(א)(1), לתקנות סטיה ניכרת, נקבע שתוספת הדירות המותרת לאישור בהקלה היא בשעור 20% או פחות, מהמספר המרבי של דירות המגורים המותר לבנות על המיגרש, על פי התכנית החלה על המיגרש, על פי הוראות התכנית החלה על המיגרש" "כלומר, כל הגדלה של מספר הדירות ביות מ- 20% מהמותר מהוה סטיה ניכרת.

...

הפרשנות שנתנה על ידי השמאי ניקי פרימו בשומה מכרעת אותה ערך לגבי נכס אחר בה, בהתייחס לתכנית הראשונה, ובה אמר "אם המשיבה (הועדה המקומית – ז.ב.) משוכנעת שהוראות תכנית הר/600/8ג אינן מאפשרות לאשר תשריט חלוקה למגרשים, דעתי היא שלא רק שהן מאפשרות זאת אלא הן מחייבות זאת", עומדת בניגוד למכתבים וחוו"ד שהוצגו בפניו והוצגו גם בפני השמאי המכריע ברמן, ובהתייחס לתכנית הראשונה, בשומה מכרעת שערך, קבע (בשונה מהשמאי פרימו) כי "המשיבה אינה מאפשרת חלוקה למגרשים בדרך של תשריטי חלוקה אלא רק בהליך של אישור תכנית מפורטת. עדות ראשונה למדיניות זו של הוועדה המקומית נמצאת במכתב מראשית שנות ה- 90 של היועצים המשפטיים אז של הוועדה המקומית, עדות כתובה למדיניות אשר היתה נהוגה עוד שנים רבות קודם לכן וכן במסמך נוסף משנת 2003 .... לכל האמור לעיל, יש לדחות את טענת שמאית העוררת 2 לפיה נוהגת הועדה המקומית לאשר תשריטי חלוקה כדבר שבשגרה". עמדה זו אילצה את המערערים לקדם תכנית בה נרשם מפורשות כי מטרת התכנית היא "תוספת 4 יח"ד, מ- 2 יח"ד ל- 6 יח"ד". טענות המערערים בערעור תכנית היא בגדר חיקוק ופרשנותה מסורה לביהמ"ש. סעיף 16.1 לתקנון התכנית הראשונה קובע כי על מגרש מינימאלי של 500 מ"ר ניתן לבנות יח"ד 1.

כך גם אינה מקובלת עלי הסתמכות העותרים על הפרשנות שניתנה על ידי השמאי המכריע פרימו.

לאור האמור, הערעור נדחה.

המערערים ישלמו למשיבה את הוצאות המשפט לשכ"ט עו"ד בסך של 15,000 ₪.