ערר על החלטה להקמת מרכז מסחרי בדימונה

בהתאם לתכנית זו, ייועדו המקרקעין למסחר, במבנה בן קומה אחת וקומת יציע מעל מרתף, בשטח שלא יעלה על 1,805 מ"ר. ואכן, במשך השנים הוקם במקרקעין מרכז מסחרי בן שתי קומות, הכולל סניף של רשת סופרפארם וסניף של רשת שופרסל, אשר מוגדר על ידי העותרים בעתירתם כ"מרכז מסחרי צנוע" ועל ידי היזמית בתגובתה לעתירה כ"יחידה מסחרית קיימת וישנה, אשר אינה הולמת ומתאימה לסביבתה"(תמונות של המרכז המסחרי להמחשה ולהתרשמות בית המשפט צורפו כנספח 4 לעתירה).

בנוסף, אף שהעותרים ניסו לשוות לטענותיהם נופך "עיקרוני", בכך שקיימת סתירה, כביכול, בין התכנית לבין הוראות תכנית המתאר, הרי שכפי שראינו לעיל, תכנית המתאר טרם הופקדה במועד אישורה של התכנית ולפיכך אין ולא הייתה הצדקה כי וועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית תידון בטענותיהם של העותרים בהקשר זה. בסופו של יום, ענייננו בתכנית נקודתית, אשר הופקדה קודם לתכנית המתאר, כשהשאלה המונחת לפתחם של מוסדות התיכנון הייתה, האם ראוי היה להוסיף שימוש של מגורים ולאשר בנייה של 66 יחידות דיור בשכונת רמת אביב ג', מעל מרכז מסחרי, הא ותו לא. לעניין זה אין לי אלא לצטט מהחלטת יו"ר הוועדה המחוזית שדחתה את בקשת רשות הערר שהגישו העותרים, המקובלת גם עלי (החלטה מיום 7.7.13, נספח 16 לעתירה): "1. בתכנית המתאר הכוללנית ישנה הוראת מעבר המאפשרת למוסד תיכנון לאשר תכנית שהוחלט על הפקדתה בטרם אישורה של התכנית, סמכות זו חלה מקל וחומר כאשר תכנית המתאר הכוללנית טרם אושרה, ואף טרם הופקדה וצפוי כי יחולו בה שינויים, לרבות ביוזמת מוסדות התיכנון כתוצאה מהניסיון שנצבר.

...

לאור כל האמור, לא מצאתי כי נפל פגם בהחלטת הועדה המחוזית לאשר את התכנית.

האם פרסום התכנית ברשומות נעשה בחוסר סמכות בהעדר החלטה של המועצה הארצית בשולי הדברים, ועל מנת שלא להותיר כל טענה ללא מענה, מצאתי לנכון להתייחס לטענה נוספת שהועלתה על ידי העותרים, והיא כי משהוגש ערר למועצה הארצית ולא נתקבלה כל החלטה בעניינו, כי אז פרסום התכנית ברשומות נעשה בחוסר סמכות, באשר הוא נעשה בניגוד גמור להוראות תקנה 18(א) לתקנות התכנון והבניה (ערר בפני המועצה הארצית), תשל"ב-1972, אשר קובעת כך: "מוסד תכנון לא יפרסם הודעה בדבר אישור תכנית מפורטת או תכנית מיתאר מקומית לפני תום המועד להגשת ערר למועצה, ואם הוגש ערר – לפני מתן החלטת המועצה בערר.". גם בטענה זו לא מצאתי ממש; משנמשך הערר שהגישה הועדה המקומית, לא הייתה כל מניעה חוקית לפרסם את התכנית למתן תוקף, והדברים עולים בבירור מלשון תקנה 18(א) לתקנות התכנון והבניה הנ"ל. מכל מקום, גם אם הייתי מגיעה למסקנה, כי נפל פגם בכך שלא ניתנה החלטה פורמאלית על ידי וועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית המורה על מחיקת הערר – ואינני קובעת כי כך הוא – לא הייתי מורה בגין עניין זה על ביטול התכנית והחזרתה לדיון לפני וועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית.

סוף דבר לאור כל האמור לעיל, העתירה נדחית.

בית משפט לעניינים מינהליים בבאר שבע עת"מ 47448-07-13 חופרי ערער (1986) בע"מ נ' ועדת הערר לתיכנון ובניה -מחוז דרום ואח' בפני כב' השופט ברוך אזולאי העותרת חופרי ערער (1986) בע"מ ע"י ב"כ עוה"ד אלי וילצ'יק ומירב ברנע המשיבים 1.ועדת הערר לתיכנון ובניה -מחוז דרום ע"י ב"כ עו"ד נאוה גוטמן 2.הוועדה המחוזית לתיכנון ובניה - דימונה ע"י ב"כ עו"ד עדי אזולאי 3.מכלוף אסולין פסק דין

לטענת העותרת, הנחת היסוד העובדתית האמורה, שהייתה בבסיס החלטת ועדת הערר האמורה, היתה שגויה מיסודה, בשים לב לכך שהעותרת החלה לקדם ועדיין מקדמת תכנית לשינוי ייעוד המקרקעין נשוא העתירה להקמת מרכז מסחרי ותחנת דלק במקום, ולשם כך הוגשה לועדה המחוזית לתיכנון ובניה בקשה לאישור תכנית מפורטת מס' 40/101/102/25, שתאפשר את הקמת התחנה והקניונית במקום, וניתנה בועדה המחוזית החלטה על הפקדתה של תכנית זאת, בכפוף לתנאים שנקבעו ע"י הוועדה המחוזית, כאשר הדבר היחידי שעיכב את המשך הטיפול ואישורה של התוכנית הנ"ל, היה היתנגדותה של מע"צ לאישור התוכנית, שכן היה נוח לה להותיר את הייעוד של המקרקעין הנ"ל לשימוש של דרך, דבר שאפשר לה לעכב את התכנית של העותרת, תוך המנעות מהפקעת המקרקעין, בלי לשלם פיצויים לעותרת.

...

העותרת מבקשת להורות על ביטול החלטת המשיבה 1 מיום 5.6.13, בה נדחה הערר של העותרת נגד החלטת המשיבה 2, אשר דחתה את בקשת העותרת לקבלת היתר לשימוש חורג לתחנת דלק, ועל ביטול החלטת המשיבה 1 מיום 30.6.13 בה נדחתה ע"י יו"ר המשיבה 1 בקשת העותרת לקיים דיון חוזר בהחלטת המשיבה 1 מיום 5.6.13.

לאחר ששקלתי את העניין, ובלי לקבוע כל עמדה לגוף העניין כאמור, נראה לי כי צודקת העותרת בטענה שיו"ר הועדה היה צריך להביא את הבקשה לעיון חוזר לדיון בפני ועדת הערר בהרכבה המלא, ומשלא צוין בהחלטה שנכתבה בפתקית על גבי הבקשה לדיון חוזר בחתימת יו"ר הועדה, כי החלטה זאת נדונה וניתנה ע"י ועדת הערר בהרכבה המלא, נראה לי, שצריך היה יו"ר הועדה להביא את העניין לדיון והחלטה לוועדת הערר בהרכבה המלא ולא להסתפק במתן החלטה שניתנה על ידיו.

לאור זאת, אני נמנע בשלב זה מלדון בשאלות המהותיות הנוגעות לשתי החלטות נשוא הדיון לגופן, ואני מורה על החזרת העניין למשיבה 1, אשר תדון בבקשת העותרת לעיון חוזר בהרכבה המלא, בלי להביע כל עמדה באשר לטענות המהותיות שנטענו הן בערר נשוא ההחלטה מיום 6.3.13 והן בבקשה לעיון חוזר.

בשים לב למסקנה הנ"ל ולכך שטרם התקיים דיון לגוף העניין בטענות המהותיות, אני נמנע בשלב זה מלחייב מי מהצדדים בהוצאות ושכ"ט עו"ד, ולאחר החלטת ועדת הערר וככל שיתקיים הליך נוסף בעניין לגופו, תהא אפשרות לשקול את שאלת ההוצאות ושכ"ט עו"ד גם ביחס להליך זה. ניתן היום, ז' אייר תשע"ד, 07 מאי 2014, בהעדר הצדדים.

כבר עתה יצוין כי הטעם המרכזי לדחיית הבקשה, שעמד גם במרכז הדיון בעתירה, הוא עמדת הועדה כי השמוש המבוקש מהוה "סטייה ניכרת". על החלטה זו הוגשה העתירה.

לבית המשפט לעניינים מנהליים הוגשו עתירות התוקפות את חוקיות המיכרז, וכן את חוקיות החלטת ועדת הערר לאשר את ההיתר לשימוש חורג שניתן לצורך בניית מרכז מסחרי "איקאה" במיתחם.

בית המשפט היתייחס לכך שמטבע הדברים דורש תכנונו של הפרויקט היתייחסות רב מערכתית בתחומי התחבורה העירונית בדימונה ובמחלף הכניסה אליה; בתחומי תיכנון הבטחון והבטיחות הנדרשים ממרכז מסחרי המיועד לשרת מאות אלפי קונים ומבקרים; בתחומי ההשפעות העשויות להיוודע להקמת מרכז מסחרי גדול שכזה על מירקם החיים העירוני שבעיר דימונה, הצמיחה והתעסוקה הגלומה בו מחד גיסא והפגיעה בסוחרי העיר לכשיוקם מרכז שכזה מאידך גיסא.

...

גם בעניין זה סבור אני כי שגתה ועדת המשנה.

סבור אני כי מדובר בשיקול חשוב שאין להתעלם ממנו.

סוף דבר, הגעתי למסקנה כי יש לבטל את החלטת ועדת המשנה בענייננו, ותחתיה לאמץ את המלצת הוועדה המקומית, בכפוף לקיום הדרישות שנקבעו בה, אך תוך צמצום משך תוקף ההיתר לשימוש חורג לשלוש שנים.

על-פי כתב האישום, המשיב חשוד כי בתאריך 25.9.14 בשעה שאיננה ידועה הוא קשר קשר עם קטין לפרוץ לבית עסק "תמרוקיה פאר" במרכז המסחרי בדימונה.

אכן, בבש"פ 45/10 קבע כב' השופט עמית כי ניתן להכיר גם בעבירת רכוש בודדת כמקימה עילת מעצר בנסיבות מיוחדות.

אפנה גם לפסק-דין של כב' השופט דוד מינץ מבית המשפט המחוזי בירושלים, אשר קיבל ערר על החלטת בית משפט השלום שהאריך מעצר של עוררים בעבירה של גניבת רכב, כאשר שלב התיק היה כבר הצהרת תובע.

...

מה יותר מזה? בנסיבות אלו, וכשיש לנו ערב נעדר עבר פלילי, בן משפחה, שמוכן לדאוג שיתייצב למשפט ואשר ידווח למשטרה אם המשיב יברח, אני סבור שבהחלט ניתן לשנות את תנאי השחרור כך שהמשיב ישוחרר בערבות צד ג'.

נכון הוא שאדם שאיננו יכול לעמוד בתנאי ערובה גם לאחר מספר פעמים שהבקשה נבחנת, ונלקחת בחשבון גם יכולתו הכלכלית, בסופו של דבר אם מדובר בתיק מ"ת ניתן לעצור אותו ואז לבחון את הבקשה במסגרת המ"ת. אך תהליך זה איננו מידי, והוא כן מאפשר למשיב כאמור יותר מהזדמנות אחת להסדיר את הערובה.

גם מהטעם המפורט לגופם של דברים לגבי עילת המעצר, וגם מהטעם שהמשיב בפועל הובא בפני בית המשפט למחרת מעצרו על-ידי המשטרה ועדיין עמדה לו הזכות שהערובה שלו תיבחן לגופה, אני סבורה כי בסמכותי לבחון כפי שהותווה אתמול את החלופה שהוצעה היום, כחלופה שהיא החלופה האחרת לפי סעיף 47 לחוק המעצרים.

מכל האמור לעיל אני בוחנת את החלופה המוצעת היום על-ידי המשיב.

הוראות ההסכמים קובעות "ברחל ביתך הקטנה", כי מטרת ההיתקשרות עם העוררת הנה לרכישת מקרקעין וקידום פרויקט מגורים בו תוקם יחידותיהם הרעיוניות של חברי הקבוצה הפוך והפוך את הוראות ההסכמים ולא תמצא ולו קביעה אחת לפיה במסגרת ההסכמים רכשו חברי הקבוצה מהעוררת דירה – בנגוד למסקנת הממונה בהחלטתו.

והינה, נכון להיום, שלב היסודות, קרי מרתפי החנייה של כלל הפרויקט, הושלם במלואו במימונה המלא של העוררת, כאשר מבנה המגורים העתידי הגיע לקו 0.0 של מגדל המגורים, כאשר לאחר סיום הקמת החלק המסחרי שעתיד להסתיים תוך חודשים בודדים, מלאכת הבנייה תועבר לרשות הקבוצה על כל הכרוך בכך – בחירת קבלן, אדריכל, אנשי מיקצוע, בחירת ועד, כנוס אסיפה כללית וכיוצ"ב. כל אלה מובילנו למסקנה ברורה – עסקינן במערך הסכמים קלסי בין מארגנת לקבוצת רכישה.

נוכח האמור נציין רק מספר נקודות בדברי סיכום אלו: "6. ... כלל טיעוני העוררת בשלב זה – הן בדיון והן בסיכומיה – אודות הנזקים העצמומים שעלולים להשתקף לקבוצה ולפרויקט בהותרת ההחלטה על כנה – דינן להדחות מכל וכל.

לכך כמובן מצטרפת העובדה לפיה חלק ניכר מהתנהלות הפרויקט מול יועצים שונים ומרכזיים נעשית, לפי הוראות הסכם השתוף, בשליטתה של החברה ודרכה, ביניהם: הגורם המלווה, רואה החשבון, השמאי, האדריכל כמו גם יתר ה"יועצים" כהגדרתם בהסכם, כמפורט לעיל.

...

הערות האזהרה – שנרשמו מאוחר יותר – היו כפופות לשעבוד ראשון זה ונדחות בפניו.

סוף דבר אנו דוחים את הערר.

אנו מחייבים את העוררת לשאת בהוצאות המשיבה לרבות שכ"ט עו"ד בסך כולל של 10,000 ₪.