ערר על החלטה לדחיית התנגדות לתכנית שינויים בבנייה

הוועדה המקומית (המשיבה 2), בדיון ביום 14.1.18, ולאחר ששמעה את המתנגדים, החליטה (נספח ז' לעתירה) לדחות את ההיתנגדות, ולתת תוקף לתכנית, זאת בכפוף להגשת חוות דעת קונסטרוקטיבית שתאשר כי חוזק הקורה יוכל לשאת את העומסים החדשים.

המשיבים הגישו ערר על החלטה זו. ועדת הערר, בהחלטתה מיום 27.2.19 (נספח ו' לעתירה) החליטה כי בכל הנוגע להוספת המרפסות החיצוניות בדירות הגג, מעל הפרגולות של דירות הגן, יש להחזיר את התכנית לבחינה נוספת בועדה המקומית.

ולבסוף, באשר לטענת "עקרון המיגרש הריק", טוענים המשיבים 4-3, כי גם לפי עקרון זה, דין התכנית להדחות, שהרי הצוות המקצועי של הוועדה המקומית קבע (ראה בעמוד הראשון של נספח ה' לעתירה) כי "אין הצדקה תכנונית להוסיף שטחים נוספים", וכן כי "התב"ע הראשית קבעה מלכתחילה אחוז בנייה גבוה ביחס למקובל בעיר בצמודי קרקע". וגם ועדת הערר בהחלטתה נשוא עתירה זו קבעה, כי אין מקום לכפות על המשיבים שינוי תיכנוני, שהם אינם מעוניינים בו, ושיש בו פגיעה בזכויותיהם, לרבות ירידת ערך דירותיהם, הצללה, רעש, ואובדן פרטיות.

...

סבורני כי יהא זה בלתי סביר בעליל, אם אחליט היום (אחרי "ההיסטוריה" הארוכה שעברה התכנית עד היום) להפנות את העותרים להגשת הליך מתאים בבית המשפט האזרחי, וגם, לאחר ההכרעה בהליך כאמור, להחזיר העניין לפתחה של ועדת הערר על מנת שתדון בשאלה האם התכנית ראויה מבחינה תכנונית.

לסיכום, וכפי שציין ב"כ ועדת הערר, גם אם נניח לצורך הדיון, שכל אחד מנימוקי ועדת הערר כשלעצמו, אין בו כדי להביא לפסילת התכנית, הרי משקלם המצטבר של נימוקי הועדה[footnoteRef:1] – גם אם לא דנה באופן מספק בשאלה האם התכנית כשלעצמה היא ראויה מבחינה תכנונית – הוא כזה, שההחלטה היא בסופו של דבר החלטה סבירה, ואין מקום להתערב בה. אזכיר בהקשר זה את הקביעה, כי "המקרים שבהם תוכשר בדיעבד בנייה שלא כדין, צריכים להיות נדירים שבנדירים" (עע"מ 3192/14 גרנות נ' אג"ש רמת רזיאל, בפסק דינו של המשנה לנשיאה, כב' דהשופט א' רובינשטיין).

[1: היינו: בנייה בלתי חוקית, שנעשתה באופן חד צדדי על אפם ועל חמתם של המשיבים שכלל אינם מעוניינים בפרגולות מקורות; וכאשר העותרים לא ביססו את "התימוכין הקנייניים" שלהם; וכאשר רצפת הפרגולות איננה אטומה, וגורמת מטרדים מיותרים)] לסיכום, העתירה נדחית.

ביום 27.12.17, לאחר שועדת הערר דחתה את היתנגדות העותרים כנגד בקשת הבנייה שהגיש המשיב, הגישו העותרים לועדה המקומית את התכנית המוצעת נשוא העתירה דנן לשינוי התכנית הקודמת מקוו בנייה "אפס" לקו בניה של שלושה מטר.

גם הערר על החלטה זו נדחה כאמור, ביום 01.17.18 לאחר שועדת הערר קבעה, כי העותרים אינם זכאים להגיש את התכנית מאחר והתכנית לא מציעה כל שינוי בחלקת העותרים והוראותיה חלות רק על חלקת המשיב התעוררה שאלת מעמדם וזכותם של העותרים להגישה.

...

ראה בג"צ 142/89 תנועת לאו"ר נ' יו"ר הכנסת, פ"ד מד(3) 529, 551 (1990) שם קבע הש' ברק (כתוארו אז) כך: "רשות שלטונית המופקדת על ביצועו של חוק מתמחה בו, יודעת יפה את כוחו ומגבלותיו, וערה למלוא הבעיות שכל פירוש אפשרי יעורר. על-כן, על בית המשפט להטות אוזן לפירושה של הרשות המבצעת את החוק ולהערותיה". באשר לטענת העותרים שמדובר בבית משותף- דין הטענה להידחות.

לסיום, לא יהיה זה מיותר לציין את ההלכה הידועה לפיה, בית משפט זה אינו בא בנעליהן של רשויות התכנון ואינו מעמיד את שיקול דעתו במקום שיקול דעתן המקצועי של רשויות התכנון וראה לעניין זה בג"צ 64/17 מרכז השלטון המקומי בישראל נ' ממשלת ישראל (8.8.2017): "יש לזכור בעניין זה את הכלל לפיו בית המשפט אינו שם עצמו בנעליהן של רשויות התכנון ואין הוא מעמיד את שיקול דעתו שלו תחת שיקול דעתן המקצועי. בית המשפט יתערב בהחלטות המקצועיות של רשויות התכנון רק במשורה, והתערבותו מוגבלת למקרים בהם נפל פגם בהחלטה התכנונית מן הסוג המקים עילה להתערבות במעשה המינהלי, כגון: חוסר תום-לב, ניגוד עניינים, חריגה מסמכות או חריגה קיצונית ממתחם הסבירות". סוף דבר לאור האמור המסקנה היא, כי העותרים אינם "בעלי עניין" כאמור בסעיף 61א(ב1) לחוק לצורך הגשת התכנית המוצעת, מושא העתירה והמקרה שלפניי אינו נופל בגדר אותם מקרים חריגים המצדיקים את התערבותו של בית המשפט בהחלטת ועדת הערר, ולפיכך דין העתירה להידחות.

העותרים ישלמו למשיבים הוצאות המשפט ושכר טרחת עורכי דין בערכאה זו בסכום של 10,000₪ לכל אחד מהם.

אשר לתכנית זו וכהקדמת המאוחר, אציין כבר עתה, כי בדברי ההסבר לתכנית (אשר צוטטו במסגרת החלטת ועדת הערר), נאמר, בין היתר: "מדובר בתכנית המעודדת התחדשות עירונית, הממוקמת בשדרות העצמאות, ציר ערוני ראשי המחבר ומפגיש את העיר עם הים. בעצמאות 7 קיים מבנה מיועד להריסה ובנייה מחדש ובעצמאות 9 קיים היתר בנייה להריסה ובניה על פי זכויות תמ"א 38, אולם הבינוי המאושר אינו מאפשר לממש את מלוא הזכויות המוקנות מכוח תמ"א 38. תכנית זו הנה תכנית קומפילציה עבור שתי החלקות, המעגנת את זכויות הבנייה הנוספות המאושרות מכח התכניות התקפות+ תמ"א 38 ותכנית בי/538 וכמו כן מוסיפה עליהן זכויות והוראות בניה נוספות. בצורה זו, התכנית מציעה לשנות את הבינוי של שתי החלקות כך שיתאים למיקום ובהתאמה למדיניות התיכנון של הערייה לאזור." בכל הנוגע לתכנית בי/538, המוזכרת בדברי ההסבר, יצוין כי מדובר בתכנית אשר הוכנה על ידי הועדה המקומית ופורסמה למתן תוקף ביום 4/11/13, לפי סעיף 23 לתמ"א 38 ואשר מטרתה היא חזוק מבנים קיימים עליהם חלה תמ"א 38 ותיקוניה, על ידי מתן אפשרות לתוספת קומות ביניין בנוסף להקלות של תמ"א 38.

עקרי טענות המשיבים: טענות המשיבה 1 – ועדת הערר: בפתח הדברים, מציינת ועדת הערר כי ספק רב בעיניה אם לעותרים יש מעמד לתקוף את סיווג התכנית, לאור הוראות סעיף 152 לחוק התיכנון והבנייה, בהנתן שסוגיה זו אינה באה בגדר המקרים המנויים בסעיף 149(א) לחוק התיכנון והבניה ומשלמרות קביעת ועדת הערר בנוגע לסיווג התכנית, לא מצאה הועדה המקומית להשיג על החלטת ועדת הערר.

עוד הנני מוצאת לקבל טענות ועדת הערר וחברת גבסו ולפיהן, דברי הועדה המחוזית ולפיהן "אין מדובר כאן בבקשה להיתר לפי תמ"א 38 אלא בתכנית" הוצאו מהקשרם הנכון על ידי העותרים שכן, אמנם מדובר באמירה שאינה מכוונת למהות התכנית אלא לעיתוי העלאת הטענות אשר נדחו במסגרת החלטה זו. אשר לכך, הרי שחלק מההתנגדות אשר הושמעה בפני הועדה המחוזית, נסבה על השאלה האם הבניין בעצמאות 7 טעון חזוק הואיל וחוזק כבר בעבר.

...

זאת אף זאת, אין בידי לקבל אף את הטענה ולפיה העובדה שהזכויות בהתאם לתכנית הפכו למוקנות, מאיינת הקביעה ולפיה מדובר בתכנית לפי סעיף 23 לתמ"א. זאת בהינתן שכפי שהובהר לעיל, במסגרת סעיף 23 הוקנה כלי נוסף להתמודדות עם המחיר התכנוני הכרוך בתחולתה הכללית של תמ"א 38 ולפיו, התכנון יותאם לצרכים התכנוניים הספציפיים.

לאור כל האמור, הנני קובעת כי לא נפלה כל שגגה בקביעת ועדת הער ולפיה תכנית בי/711 מהווה תכנית לפי סעיף 23 לתמ"א 38 ובהתאמה לכך כי ההיתר אשר התבקש מכוחה מהווה היתר לפי תמ"א 38.

סוף דבר; אשר על כן- העתירה נדחית.

טענה כי ועדת הערר לא היתה מוסמכת לידון בעררים בענין תכנית הבינוי טענות הצדדים הן המועצה האזורית והן העותרים בתיק 49020, טוענים כי לפי סעיף 152(א)(1) לחוק התיכנון והבניה, ניתן להגיש ערר לוועדת הערר רק על החלטה של הוועדה המקומית לסרב לתת היתר, או על החלטתה לדחות היתנגדות לשימוש חורג או להקלה, והפסיקה הרחיבה את זכות הערר גם למקרה שבו מיתנגד למתן היתר מעלה טענה כי ההיתר סוטה מתכנית.

העותרים בעתירה 49020 טוענים גם כי החלטת הביניים של ועדת הערר לאשר את תכנית הבינוי שגויה גם לגופה, הואיל והבינוי המבוקש ע"י המשיבות מהוה שינוי מהותי ביחס לנספח הבינוי של תכנית בר/1/232 (ראה בעמ' 31, פיסקה 143 לעתירה, השוואה בין נספח הבינוי של התכנית לבין הבינוי המבוקש).

...

בענין בקשת ההיתר של תדיראן החליטה הועדה המקומית כך: "בבקשה אשר הוגשה למשרדי הועדה לא קיים פתרון להוצאת שימושים מטרידים כפי שנדרש בהתאם לסעיף 2.11 להוראות תכנית בר/1/232. בנוסף, מספר הקומות מתחת למפלס הכניסה הקובעת לא תואם להוראות התכניות המאושרות. לאור האמור לעיל הועדה מחליטה לדחות את הבקשה". בענין בקשת ההיתר של מנופי אבי, החליטה הועדה המקומית כך: "הבקשה להיתר תואמת את התכניות החלות על המקרקעין, בכפוף למילוי התנאים לשלב בקרת תכן, למעט ההוראה הקובעת כי יוקצה שטח להוצאת שימושים מטרידים עפ"י סעיף 2.11 להוראות תכנית בר/1/232. בבקשה, במגרש המוצע, לא מוצג תכנון ופיתוח להוצאת שימושים מטרידים. בנסיבות אלו הבקשה נדחית". ביום 5/7/20 דנה ועדת הערר בבקשות ההיתר לגופן.

אני סבור כי צדקה ועדת הערר בדבריה, ואינני רואה כל עילה להתערב בכך.

א. לסיכום, העתירות נגד ועדת הערר, נגד תדיראן ונגד הועדה המקומית, מתקבלות, ככל שהן נוגעות לטענה שלא ניתן לאשר את בקשת ההיתר של תדיראן להקמת מפעל לייצור סוללות במגרש 4/1, הואיל והמבנה והשימוש המבוקשים "אינם עומדים בהוראות לשמירה על איכות הסביבה", כדרישת סעיף 11.1 לתכנית בר/1/232.

ב. העתירות נגד חברת אביוד נכסים וחברת מנופי אבי נדחות.

ערר שהגישה העותרת לוועדת הערר על החלטת הוועדה המקומית, נדחה, מכאן העתירה.

ועדת הערר התייחסה גם לכך שהבקשה להיתר בניה כוללת שינויים בשטחים המשותפים במצב בו ברור שקיים "רוב חוסם" המונע את מימוש הבקשה, גם בהיבט זה. החלטת ועדת הערר לפיה יש לדחות את הערר בהיעדר תימוכין קניינים, וכן הואיל והבקשה להיתר כוללת שינויים ברכוש המשותף ( בעיניין חניות, שטחי פריקה וטעינה ועוד), וכי יש להמתין עם הבירור התיכנוני עד לאחר הכרעה במחלוקת הקניינית, היא החלטה תכנונית ראויה וסבירה, העולה בקנה אחד עם הדין וההלכה הפסוקה.

ועדת הערר התייחסה לכל המסמכים אותם הציגה העותרת בתמיכה לטענתה כי זכויות הבניה המבוקשות לניצול הן שלה באופן בלעדי, וקבעה בצדק כי אין במסמכים אלו די, וכי אין בהם תימוכין קניינים מספקים בעיניין זכויות הבנייה, מה עוד שהתנגדותה של המשיבה למתן ההיתר עמדה בפניה.

ועדת הערר דנה בטענות הצדדים, בחנה את כל המסמכים אשר הוגשו על ידי העותרת, התייחסה לכל אחד מהם בפירוט בהחלטתה, והגיעה למסקנה כי הבקשה להיתר נעדרת תימוכין קניינים מספקים לצורך מתן היתר בניה למימוש זכויות הבניה על פי התוכנית, לפיכך החליטה לדחות את הערר.

...

איני מקבלת את טענת העותרת כי בשל כך שהועדה המקומית אפשרה לה ליזום את התוכנית, ולתוכנית ניתן תוקף כדין, ואף הוגשה בקשה למתן היתר בניה תואם את התוכנית, מושתקת הועדה המקומית ומנועה מלדרוש מהעותרת הצגת תימוכין קניינים.

סוף דבר בנסיבות המפורטות לעיל מתייתר הצורך לדון באותו חלק בהחלטת ועדת הערר שעניינו בשינוי ברכוש המשותף המבוקש על פי ההיתר, מה עוד שנראה כי נושא זה ניתן לפתרון בהמשך לאחר שתוסדר המחלוקת הקניינית בעניין זכויות הבניה.

נוכח כל האמור לעיל, העתירה נדחית .