ערר על הורדת בקשה לבניית בית מגורים מסדר היום של הוועדה המקומית

בהמשך לכך ביום 22/6/14 החליטה הועדה המקומית להוריד את הבקשה להיתר מסדר היום וזאת עד לקיום בדיקת מחלקת הרשוי באשר למספר היחידות בנכס.

במקביל לכך הגישה העותרת בקשת ארכה להגשת ערר על החלטה זו של הועדה המקומית.

במסגרת הערר טענה העותרת בתמצית כי במבנה קיימות 4 יחידות דיור בנוסף לשתי יחידות מחסן והוא כלוא בסביבת מגורים אשר אינה מאפשרת תיכנון כולל; כי תמ"א 38 חלה על המבנה הן משום שלפי התכנית החלה ניתן להקים בו מבנה בן 4 קומות והן משום שהקונסטרוקטור מטעם הועדה אישר כי המבנה אינו עומד בתקן 413; עוד נטען כי המועד הקובע לבחינת תחולת התמ"א הוא מועד מתן ההחלטה הראשונה שאישרה את הבקשה; נטען כי לא קיימים שיקולים כבדי משקל המצדיקים סרוב לבקשה למימוש זכויות תמ"א 38 אשר נדרשים לפי הפסיקה; נוסף על כך נטען כי אין להשמע למתנגדים המתגוררים בבניינים שחלקם נהנו מתמריצי תמ"א 38 וחלקם מתגוררים בבניין הכולל מעלית והתנגדויותיהם נדחו בעבר על ידי הוועדה המקומית; נטען כי הוועדה המקומית היתעלמה מכך שהבקשה נקלטה כבר בשנת 2013, לא הסבירה מדוע סטתה מהחלטותיה הקודמות והחלטתה האחרונה נובעת משינויים פרנסונאליים; עוד נטען כי אין להחיל את תכנית האב הן משום שהיא אושרה לאחר שהבקשה המקורית להיתר אושרה, הן משום שהיא כוללת תנאי גמישות אשר יש להחיל במקרה זה והן משום שממילא נידרשת הועדה לבדוק כל בקשה באופן פרטני; זאת ועוד, נטען כי ממילא לא ניתן לסטות מהתמריצים בהתאם לתמ"א 38 במסגרת מדיניות אלא רק בתכנית; כן נטען כי הועדה מושתקת מלטעון שלאור המדיניות החדשה קיימת מיגבלה לאשר את התכנית, משלא העלתה טיעון זה במסגרת הדיון בערר משנת 2018, שם הוסכם לבטל החלטת הועדה המקומית לצורך פירסומה; באשר להסדרי התנועה נטען כי בהתאם לסעיף 158א'3 לחוק התיכנון והבנייה אין להתנות היתר לבצוע פרויקט חזוק בהסדרת מקומות חניה.

עוד מצאה ועדת הערר להדגיש כי המקרה דנן שונה מהמקרה אשר נדון על ידי בית המשפט המחוזי בעת"מ 28736-06-19 היתאחדות בוני הארץ נ' הוועדה המקומית לתיכנון ולבניה רמת גן (16/6/19) (להלן: "עניין היתאחדות בוני הארץ") וזאת, בהנתן שאין מדובר באותה תכנית כוללת אשר חלה על כל העיר ואשר נפסלה על ידי בית המשפט, אלא על תכנית אב שהוכנה ואושרה לאחר בחינה מדוקדקת והיא כוללת הנחיות מפורטות לגבי הראייה התכנונית של הועדה המקומית את המיתחם.

כן הובהר, כי כעולה מההחלטה, הזכויות הקיימות מכוח תכנית המתאר החלה על הנכס מאפשרות ממילא בנייה של 13-14 יחידות דיור (12+1/2), אך היתנהלותה הלא מקצועית של הועדה המקומית מצביעה על רצון מוצהר כי על סמך תכנית האב לא ניתן היה לבנות בנכס ומצבו יוקפא, בכדי להעניש את העותרת על הבקשה המקורית להיתר שהגישה בשנת 2013 זאת ללא סמכות ותוך הצגת תשתית מטעה, בנוגע למניע לקבלת ההחלטה המקורית בפני ועדת הערר.

...

בהינתן שבסיכומו של דבר אומצה ההמלצה המפורטת, המנומקת והמקצועית של אדריכלית הוועדה, גם ככל שבמסגרת הדיון בוועדה נקטו חלק מהדוברים במילים שראוי היה שלא להשתמש בהן, אינני סבורה כי מדובר בפגם היורד לשורשם של דברים שיש בו בכדי להוביל לבטלות ההחלטה.

כיוון שכך, הרי שממילא לא הרימה העותרת את הנטל ולו הראשוני להראות כי מדובר באותה בקשה שכבר נדונה ובהתאמה דין טענתה זו - דחייה.

סוף דבר; לאור האמור והמפורט – העתירה נדחית.

בית משפט השלום בתל אביב - יפו ת"א 46883-02-16 שמאי ואח' נ' מזרחי ואח' 10 באוקטובר 2018 לפני: כבוד השופט גיא הימן התובעים: 1. חיים שמאי 2. נילי שמאי הנתבעים: 1. יוסף מזרחי (נמחק) 2. עו"ד הילה קולטון (נמחקה) 3. עריית רמת גן 4. הועדה המקומית לתיכנון ובנייה – רמת גן בשם התובעים: בעצמם בשם הנתבעות 3-4: עו"ד לירן אקוקא פסק-דין (חלקי)

נגד הנתבעת 2 נטען: "אני תובע את עריית ר'ג/ עו'ד חזות קולטון הילה (תובעת עירונית מהמחלקה המשפטית של עריית ר'ג) על ששיקרה במהלך המשפט בתיק תו'ב 4681-11-12 ועל שעיכבה את העברת הערר על ההחלטה שלא לנקוט באמצעים למשך זמן לא סביר של 4 חודשים – ובכך חשבה להתיש אותי, ולהאריך את סבלי מהבנייה הבלתי חוקית של שכני, שלמה שני" (שם. הסוגריים העגולים הם במקור).

עם זאת, הבניה שבוצעה על ידי שני השכנים הצמודים לנאשמים הנה הוספת קומה שלמה לבית המגורים, בניה רחבת הקף ביותר, מתריסה.

התובעים הגישו ערר על ההחלטה שלא להגיש כתב אישום, בהתאם להוראות סעיף 64 לחוק סדר הדין הפלילי [נוסח משולב], התשמ"ב-1982.

ערר זה נבחן על ידי הממונה על אכיפת מקרקעין בפרקליטות המדינה אשר קבעה כך: "לאחר שבחנתי את הערר, כמו גם את החומר המצוי בתיק, ובהתאם להמלצת תובעת הועדה המקומית לתיכנון ובניה ברמת גן, לא מצאתי לנכון לשנות מההחלטה שלא לנקוט בהליכי אכיפה

בנוסף לצוו עשה, עותרים התובעים אף לפצוי כספי בסכום של 400,000 ש'ח בגין ירידת ערך ביתם, ועילות נוספות, לרבות עשיית עושר ולא במשפט" (פסקות 3 ו-6 לפסק דינה.

בית המשפט העליון (רע"א 677/18 שמאי נ' שני (פורסם במאגרים, 21.3.2018); כבוד השופט עוזי פוגלמן) דחה את בקשתם זו, בקובעו כי הסוגיה הנדונה אינה מגלה עילה למתן רשות ערעור ב"גילגול שלישי".

...

ערר זה נבחן על ידי הממונה על אכיפת מקרקעין בפרקליטות המדינה אשר קבעה כך: "לאחר שבחנתי את הערר, כמו גם את החומר המצוי בתיק, ובהתאם להמלצת תובעת הוועדה המקומית לתכנון ובניה ברמת גן, לא מצאתי לנכון לשנות מההחלטה שלא לנקוט בהליכי אכיפה

מקובלת עליי טענתן של הנתבעות 3-4 בטיעון שהוגש על ידן בעקבות פסק דינו של בית המשפט המחוזי, כי מבחן זהוּת העילה הינו רחב.

לפיכך, לאור כל המפורט לעיל, דין העילה הנטענת כלפי הנתבעות 3-4 – לעניין אי נקיטתם של אמצעי אכיפה בעניין השימוש בבנייה – להידחות על הסף.

העותרת הכינה תכנית בנין עיר שמטרתה הוספת זכויות בניה, בבית קיים ברחוב קיש בפתח תקווה (להלן "התכנית" ו"המקרקעין" בהתאמה) וביקשה להגישה לוועדה המקומית לתיכנון ובניה פתח תקוה (להלן "הועדה המקומית").

רקע עובדתי ומהלך העניינים ביום 04.06.2009 רכשה העותרת את זכויות החכירה במקרקעין עליהם היה בנוי בית מגורים בן 3 חדרים (להלן: "הסכם המכר").

ביום 31.10.2018 הודיעה הלישכה המשפטית בעריית פתח תקווה לעותרת כי היא לא עומדת בתנאי הסף הקבועים בסעיף 61א(ב) לחוק, אין לה מעמד המקנה זכות להגשת תוכנית, והתב"ע שהציעה יורדת מסדר היום.

גם אם אניח כי הוועדה המקומית הסתפקה בחתימת כונס הנכסים כמספיקה לצורך "בעל ענין מקרקעין" מקום שלא ניתן היה על פי החוק להסתפק בכך, טענת אפליה כשלעצמה אינה מקנה זכויות לעותרת ואינה מחייבת את הרשות לפעול בנגוד לחוק ולחזור על הפרת החוק ולהנציח אותה גם אם בעבר פעלה כך. אפנה בענין זה לעת"מ 22917-11-16 גבאי ואח' נ' ועדת ערר לתיכנון ובנייה מחוז תל אביב ואח' (28.6.2018), נידונה טענה לפיה ניתנו היתרי בניה בלתי חוקיים.

לאור האמור לעיל אני קובעת כי אי הכנסת תכנית העותרת לסדר היום של הוועדה המקומית היא היתנהלות ראויה שאינה חורגת ממיתחם הסבירות ואינה מצדיקה את התערבותו של בית משפט זה. העותרת תשלם את הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד כדלקמן: למשיבים 1 ו- 2 (יחדו) סך של 20,000 ₪.

...

דיון והכרעה לאחר עיון בכתבי הטענות ושמיעת טענות הצדדים הגעתי למסקנה כי יש לדחות את העתירה.

איני מתייחסת לטענת בדבר הגשת העתירה בשיהוי הן לאור התוצאה הדוחה את העתירה לגופה והן לאור העובדה שבסופו של דבר לא עמדו המשיבים על טענה זו והשאירו אותה לשיקול דעת בית המשפט.

לאור האמור לעיל אני קובעת כי אי הכנסת תכנית העותרת לסדר היום של הועדה המקומית היא התנהלות ראויה שאינה חורגת ממתחם הסבירות ואינה מצדיקה את התערבותו של בית משפט זה. העותרת תשלם את הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד כדלקמן: למשיבים 1 ו- 2 (יחדו) סך של 20,000 ₪.

הבקשה הוגשה במסגרת תביעה כספית שהגיש התובע נגד עריית ביתר עילית והועדה המקומית לתיכנון ובנייה ביתר עילית, בגין טענה לירידת ערך דירה כתוצאה מאישור תכנית ומתן היתר.

אף שהתובע שב והתנגד בעל פה ובכתב ובאמצעות מכתבים, כמו גם באמצעות ערר על ההיתר לוועדת התיכנון העליונה בבית אל אשר משמשת תחליף לועדת ערר מחוזית, דחתה הוועדה את הערר ביום 30.4.2014 בהחלטה שצורפה כנספח ב' לכתב התביעה.

התובע מוסיף כי עקב הפגיעה האמורה, הוא ובני ביתו מתקשים להתגורר בדירה; נוצרו חיכוכים רבים ביניהם ולכן חשבו לעבור דירה אך הדבר כרוך בקשיי מימון.

לטענתן, דין הבקשה להיות מסולקת על הסף בשל כל אחד מן הטעמים הבאים: הראשון-מחוסר סמכות עניינית, היות והתובע ביקש פיצוי לפי סעיף 197 לחוק התיכנון והבניה, פיצוי שהוא בסמכות הועדה המקומית ולא ניתן לעתור לו בבית משפט אזרחי.

סילוק על הסף תקנה 41 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018 (להלן: התקנות), קובעת, כי בית המשפט רשאי להורות על מחיקת כתב תביעה בכל עת על יסוד אחד מן הנימוקים המפורטים בתקנה, ובין היתר, אם כתב התביעה אינו מגלה עילת תביעה, או מכל נימוק אחר שלפיו הוא סבור שראוי ונכון למחוק את התביעה.

סעיף 8(3)(ב) לחוק, קובע כי תפקידי הועדה המחוזית לתיכנון הערים והכפרים הם לאשר תכניות תיכנון מפורטות, לידון בהתנגדויות, בערעורים, להוציא צוים והתראות ביצוע ובנוסף, נתונות לה כל הסמכויות והתפקידים של הועדה המקומית בקשר למרחב התיכנון האיזורי והכפרים הנמצאים במחוז בו הוקמה הועדה המחוזית הנדונה.

הינה כי כן, הסמכות למתן פיצויים כתוצאה מהחלטה תכנונית למי שסבור שנגרמה לו פגיעה כזו, נתונה לועדת התיכנון ואין לבית משפט זה סמכות לידון בפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התיכנון והבניה ומקבילו הירדני ובכל מקרה, גם לו היתה לתובע עילת תביעה על פיו, זו היתיישנה לכל היותר בשנת 2012 עם אישור התכנית או ביום 3.7.2014 בחלוף 3 חודשים לאחר דחיית הערר.

...

אין בידי לקבל את טענת התובע, כי העובדה שהבניה החלה רק בשנת 2019 מקימה לו עילה שכן עצם הבניה אינה מקימה עילה כנגד מי מהנתבעות, שכאמור לא בצעו את הבנייה.

אשר על כן, ככל שהדבר נוגע לעילות הנזיקיות שבגדר התביעה, ובכלל זה עילת המטרד ליחיד, אני מקבלת גם את טענת ההתיישנות ודין התובענה על פי עילות אלה גם דחייה על הסף.

סוף דבר מכל הנימוקים שלעיל אני מורה על סילוק התובענה על הסף.

ביום 15/02/22 ולאחר שהבקשה להיתר הורדה פעמיים מסדר היום והוחזרה לדיון בפני הועדה המקומית, החליטה הועדה המקומית לאשר את הבקשה להיתר בתנאים.

במסגרת הדיון התברר כי קיים שוני בין התכנית שפורסמה לבין התכנית שנדונה בסופו של יום בפני ועדת הערר, ומשכך, ניתנה על ידי ועדת הערר החלטת ביניים, לפיה על הועדה המקומית להמציא לצדדים העתק תכנית הבקשה להיתר כפי שנדונה בפניה, עותק מתכנית הפיתוח ועותק מעודכן מסקר העצים ובהתאם ניתנה לעותרים זכות תשובה לתשובת הועדה המקומית לעררים.

הועדה המקומית סברה כי החלטת ועדת הערר מביאה לפתרונות תיכנוניים העומדים בהוראות חוק התיכנון והבניה, התקנות מכוחו והתכניות החלות ומאפשרות ליזם להוציא אל הפועל פרויקט להקמת מבנה מגורים מכוח תמ"א 38, שהנו פרויקט מידתי וראוי ביחס לסביבתו בכלל ההיבטים כאשר הבינוי המוצע עולה בקנה אחד עם מדניות הועדה המקומית שהנה מוסד התיכנון בעל המקצועיות והכלים הנדרשים לבחינת בקשות להיתר.

יפים לעניין זה דברי בית המשפט העליון בעע"מ 486/20 ועדת הערר המחוזית לתיכנון ובניה- מחוז תל אביב נ' אופקים ב.י. רוטשילד 70 בע"מ (19/09/20), שם צוינו הדברים הבאים: "ועדת הערר היא מוסד תיכנון, גבוה יותר בהירארכיה התכנונית מהועדה המקומית, ובתור שכזה במסגרת ערר המוגש לועדת הערר היא בוחנת את החלטת הועדה המקומית לגופה. מדובר בבחינה תכנונית-מקצועית של הסוגיות התכנוניות שבמחלוקת לגופן, ולא בבקורת שיפוטית על החלטת הועדה המקומית.

במקרה דנן ועדת הערר ולפניה הועדה המקומית מצאו כי קיימת הצדקה למתן ההקלה, בין היתר, גם לאור סעיף 4 למסמך מדיניות עירונית לבחינת בקשות להיתרי בנייה מכוח תמ"א 38 של הועדה המקומית מיום 06/06/16 (להלן: "מיסמך מדיניות 2016") שחל על הבקשה להיתר ואשר מקדם עדיפות להקמת מבנה אחד מדורג על פני שני מבנים נפרדים ושמירה על מרווח אחורי גדול ככל האפשר.

...

טענת העותרים כי קיים צורך בפרסום חוזר של הבקשה להיתר להתנגדויות, דינה גם היא להידחות, שכן מדובר בטענה שלא נטענה בפני ועדת הערר גם לאחר שניתנה לעותרים אפשרות להשלמת טיעונים בקשר לשוני בין הבקשה שפורסמה לבין הבקשה שנדונה בהחלטת ועדת הערר, ושעה שמתן האפשרות להשלמת טיעונים ביחס לשוני האמור הביא לתיקון הפגיעה הנטענת בזכות הטיעון של העותרים.

עם זאת, וכפי שטענה ועדת הערר, לנוכח ההלכה לפיה העיקרון בדבר סופיות הדיון אינו חל על החלטות מוסדות התכנון, ומשאין מחלוקת כי הטענות בסוגיית המרתפים והתאמתם לתכניות הרלוונטיות לא נדונה ולא הוכרעה על ידי הוועדה המקומית, סבורני כי יש להשיב את הדיון בסוגיה זו בלבד לוועדה המקומית, על מנת שתבחן את עמידתה של הבקשה להיתר בהוראות הדין, ובכלל זה בהוראות התכניות החלות על המקרקעין והחלטות קודמות של ועדת ערר, כפי שהציעה ועדת הערר לעשות בתשובתה לעתירה.

סוף דבר סיכומו של דבר – העתירה נדחית ברובה, למעט בסוגיית המרתפים שתוחזר לוועדה המקומית לשם מתן החלטה משלימה, לאחר שתינתן לעותרים שהות להשלמת טיעונים בסוגיה זו. בנסיבות העניין, יישא כל צד בהוצאותיו.