ערר על דחיית בקשה לסגירת מרפסת

וועדה הערר דחתה את קביעת השמאית המכריעה שלפיה תקנון הבית המשותף קובע כי זכויות הבניה של המערער על הגג מוגבלות כדי חלקו היחסי בבית המשותף, וקבעה כי פרשנות התקנון אינו בתחום מומחיות השמאית המכריעה ואין היא נידרשת לפרשנות משפטית; עוד ציינה הועדה כי אינה מקבלת את טענת המערער כי העובדה שבעבר הגיש בקשה להיתר בנייה על הגג לבניית ארבע דירות ונדחה מלמדת על כך שהבין וקיבל את הדין שזכויות הבניה אינן רק שלו זאת בין היתר משום שבקשתו נדחתה מטעמים תיכנוניים ולא מטעמים קנייניים.

וועדת הערר שגתה בהתעלמה מהבקשה להיתר בניה שהוגשה על ידי רוכשת הדירה – המערער טוען כי רוכשת הדירה הגישה בקשה להיתר בניה במסגרתו ביקשה לסגור את מרפסת הגג לחדר והתנאי שנידרש ממנה על ידי הרשות היה "הצגת חישוב יחסי של ניצול זכויות הבנייה כשהבנייה המוצעת תהיה במסגרת הזכויות היחסיות של המבקש", ולא רק זה אלא שטבלה המופיעה שם כוללת חישוב השטח היחסי של הדירה מכלל הזכויות בבית המשותף.

לאור האמור לעיל, ברי כי יש להותיר את החלטת וועדת הערר על כנה ולדחות את טענות המערער.

...

נראה לי כי טוב הייתה עושה וועדת הערר אם הייתה מתייחסת לטענה זו של המערער במסגרת ההחלטה ואולם אין באי-התייחסות וועדת הערר לטענה מטענות המערער בנסיבות האמורות כדי להביא לשינוי במסקנתי.

ביחס להסתמכות וועדת הערר על התנהלות המערער בעבר, ממנה עולה לכאורה כי גם הוא היה בדעה שזכויות הבניה שייכות לדירה, הרי שאין הדבר משנה את המסקנה כאמור, ולאור דברי הדיון בכך כלל אינו נדרש.

סוף דבר לאור המפורט לעיל, ועל אף שהנני בדעה כי המערער טעה לחשוב בעת מכירת הנכס כי הוא מוכר את זכויותיו בדירה ובצמודים לה בלבד וכי זכויות הבניה אינן חלק מהנכסים שבבעלותו, אין בכך כדי לשנות את המצב הרישומי של הנכס כפי שמשתקף ברישום הבית המשותף ובתקנון הבית המשותף כפי שעמדה על כך הוועדה המקומית, וועדת הערר וכפי שקבעתי בהחלטתי זו. אשר על כן, אני דוחה את העתירה.

" הגדרה מבוקשת: שטח דירת מגורים – כולל כל השטח שבתוך הדירה (כולל קירות פנים וחוץ), וכן כל שטח מקורה אחר הצמוד לדירה או שאינו צמוד לה, אולם משמש את המחזיקים בדירה, לרבות מרפסות סגורות (עם גג ומעקה) מרפסות גג מקורות ולמעט חניות ומרתפים.

בהמשך הדברים (סע' 6) צוין כי "כבר לקראת סוף שנת 2013 נעשתה עבודת מטה יסודית ורחבה בערייה שנותנת מענה לעניין השטחים המשותפים. בדיקת הערייה הובילה להגשת שתי בקשות לאישור השרים: בקשה אחת שהוגשה ביחס לצוו הארנונה לשנת 2014 – כך שעל השטחים המשותפים יחול התעריף הנמוך למגורים. התיקון לצוו הארנונה הועבר לאישור שרי הפנים והאוצר אולם נדחה על ידם ללא נימוק. בקשה שניה הוגשה לקראת צו הארנונה לשנת 2015 – בו התבקש שינוי נוסף של צו הארנונה לפיו שטחים טכניים ימוסו בתעריף נמוך יותר משטחים משותפים.

טענת המשיבה לפיה בחמישה עררים קודמים לא הוגש ערעור וההחלטות הפכו "חלוטות", אין בה כדי להצדיק את דחיית הערעורים דנן.

...

ההסבר שניתן על ידי המערער ולפיו לא ראה להגיש ערעורים נוכח המשמעות הכספית הזניחה שכן מדובר היה ב"מספר מטרים מועטים" (ראו דברי ב"כ המערער בדיון מיום 26.2.2020), אך כאשר הסתבר כי מדובר ב"מגמה", החליט לפעול בעניין ולהגיש את הערעורים דנן - נראה לי כהסבר המתקבל על הדעת.

אין בידי לקבל עמדת המשיבים לפיה טענה המערער באשר לתחולת ההוראה על בתים משותפים בלבד, היא בבחינת הרחבת חזית אסורה.

הערעורים מתקבלים.

לנוכח טענת המשיבה להעדר זכות עמידה של המבקש בהליך זה, דנתי בשאלה זו תחילה ובהחלטתי מיום 6.1.16, לאחר שלא שוכנעתי כי הזיקה של המבקש למקרקעין הנדונים מצמיחה לו זכות משפטית בהם, הוריתי על דחיית הבקשה על הסף.

המבקש, הגורס כי התוספת ניבנתה על גבי מבנה ששמש את בני משפחתו ואותו כמרפסת ביתם במשך שנים רבות, טען גם הוא במסגרת עדותו בפני כי בעת מכירת הנכס בשעתו לברדה סוכם כי הם "יוכלו לעשות מה שהם רוצים במרפסת שהיו עליה עמודים וגג", וכי מדובר היה בהסכמה בעל-פה. המבקש הוסיף וטען כי כשסגר את דפנות המרפסת הוא לא ידע שעליו לבקש היתר וכי מיד כשהסתבר לו כי היה עליו לעשות כן – "כשבאו עם צו ההריסה" – הוא פנה למהנדס לשם הכנת תכניות והגיש את הבקשה לקבלת ההיתר.

ומן הכלל אל הפרט עוד בהחלטתי הקודמת מיום 6.1.16 (ההחלטה נשוא הערר שבעקבותיו שמעתי את הראיות שפורטו לעיל), ציינתי כי אף אם אניח לטובת המבקש שקודם לחתימה על ההסכם נ/4 היתה לו רשות מכללא במקרקעין הנדונים, דעתי היא שאין ברשות זו כדי להצמיח לו זכות משפטית במקרקעין – קניינית או אחרת, המקנה לו מעמד של נפגע לצורך הגשת הבקשה הנדונה.

...

לנוכח טענת המשיבה להעדר זכות עמידה של המבקש בהליך זה, דנתי בשאלה זו תחילה ובהחלטתי מיום 6.1.16, לאחר שלא שוכנעתי כי הזיקה של המבקש למקרקעין הנדונים מצמיחה לו זכות משפטית בהם, הוריתי על דחיית הבקשה על הסף.

מפני כל אלה ולאור הפסיקה אשר לשיטתו קובעת כי יש להעניק זכות עמידה רחבה במקום בו מדובר במבנה הקיים זמן רב ובאנשים המתגוררים בו (רע"פ 272/08 טרק סלימאן נ' מדינת ישראל; רע"פ 3500/08 מאשה אבוסבילה נ' מדינת ישראל; רע"פ 680/08 כמאל אבולקיען נ' מדינת ישראל), עותר ב"כ המבקש לשינוי החלטתי הקודמת, דהיינו לקביעה כי יש לו למבקש זכות עמידה בהליך שבפני.

מפרוטוקול הדיון שאמור היה להתקיים בבקשה לגופא ביום 20.7.16, ניתן ללמוד כי בסופו של דבר הסכימה המבקשת כי בקשתה תידחה וכי המבנה נשוא הצו שאת ביטולו היא בקשה קודם לכן, ייהרס.

דא עקא, שלנוכח הערת בית המשפט המחוזי לפיה היה וטענת המבקש לפיה הוא הורשה להשתמש בנכס בו נבנתה התוספת פרק זמן ניכר עובר למתן הצו תוכח, כי אז ניתן יהיה לקבוע שעסקינן במי שקמה לו זכות עמידה להגיש את הבקשה, לאחר שהסתבר לי כי ברדה אכן הרשה למבקש להתגורר בנכס שבבעלותו וכי מפקחי הבניה עצמם ידעו שהוא מתגורר בנכס זה וגם לאור פסק דינו של בית המשפט המחוזי בת"א בעת"מ 1507/02 אשכנזי הנ"ל, אני מחליטה לדחות את טענות המשיבה בדבר העדר זכות עמידה למבקש בהליך זה. הנני קובעת אם כן דיון נוסף לשם שמיעת הבקשה לגופא ובכלל זה גם שמיעת ראיות הצדדים, ליום 27.9.16 בשעה 14:30.

עיקר טענותיה הן אלה: הבניה שביטויה בסגירת המרפסת אינה מצריכה היתר ואינה מכוננת מיטרד ליחיד; התביעה נועדה ליצור אכיפה בררנית באמצעות בית-המשפט לאחר שתלונת התובעת לעריית חדרה נדחתה.

גם פניה זו נדחתה על-ידי הגורם המוסמך בערייה.

אין בפיה טענה שהוגש ערר; היא הסכינה איפוא עם עמדת הגורם המוסמך בערייה כי אין לציבור עניין בסגירתה של מרפסת דירת הנתבעת.

יש להעמיד דברים על דיוקם: התביעה הוגשה בטענה שסגירת המרפסת היא בניה לא חוקית שיצרה מיטרד לתובעת ודינה הריסה, תוך פיצוי התובעת בגין עוגמת הנפש שגרמה לה; לא התבקש סעד בגין מזגן שמנועו הוצב על גג הבניין.

...

התביעה נדחית במלואה.

התובעת תשלם לנתבעת את הוצאות ההליך בסך 1,000 ₪ ושכ"ט עו"ד (כולל מע"מ) בסך 5,580 ₪, שניהם בערכי יום פסק-הדין (להלן יחד הסכום הפסוק).

התובעת תשלם לנתבעת את הסכום הפסוק תוך שלושים יום מן המועד בו יומצא לה פסק-דין; סכום שלא ישולם במועד יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום פסק-הדין ואילך עד מועד התשלום בפועל.

עניינה של העתירה בהחלטת ועדת הערר לתיכנון ובנייה מחוז ירושלים (להלן – ועדת הערר) מיום 18.3.12, במסגרתה קיבלה את ערר משיב 2 על החלטת עותרת 1 לדחות את בקשתו להיתר בנייה לסגירת קומת עמודים מפולשת בקירות זכוכית.

גם אם הוסיף העורר על טענותיו בכתב הערר, וטען במהלך הדיון בעל-פה בפני הועדה לעניין האפשרות לסגור את קומת העמודים המפולשת מכוח תקנות חישוב שטחים, היה על העותרות להיתמודד עם טענה זו או לבקש את ועדת הערר לאפשר להן להוסיף ולטעון כנגד האמור, בין בהזדמנות אחרת ובין בטיעון משלים בכתב (ראו תקנה 11(ה) לתקנות התיכנון והבנייה (סדרי הדין בועדות ערר), תשנ"ו-1996).

והלא בכל ביניין יש חלונות, מרפסות ודלתות שיכול ויהיו מזכוכית.

...

נראה בעיני כי דין העתירה להידחות ולו מן הטעם שהעותרות לא טענו בפני ועדת הערר את הטענות הנטענות בעתירה.

סוף דבר, העתירה נדחית.

העותרות ישלמו למשיב 2 הוצאות ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 15,000 ₪.