ערר על דחיית בקשה להקמת חצר משק בקומה א' במקרקעין

ביום 23.11.14 החליטה הועדה המחוזית לאשר את התוכנית, על בסיס עקרונות שפורטו בהחלטתה, ובהם: חלוקת המיגרש לשתי בעלויות עצמאיות – האחת למשיבה 6 (תא שטח 610D) והשניה – לעותרת (תא שטח 610A); רישום זיקת הנאה בין המגרשים לצורך כניסה ויציאה מהחניונים, מעבר בין קומות המרתף ושימוש בחצר משק משותפת במיגרש של המשיבה 6; מתן אפשרות כניסה ויציאה עצמאית למגרש העותרת ואפשרות להקמת חניון הכולל מכפילי חנייה/חניון אוטומאטי ככל שהעותרת לא תאבה חניון משותף.

הפרוייקט יוקם בשלבים: בשלב א' יינתן היתר לבניית 31,000 מ"ר (23,000 למשיבה 6 ו-8,000 לעותרת.

העותרת פנתה אל יו"ר הועדה המחוזית בבקשה להתיר לה לערור על ההחלטה לפני המועצה הארצית לתיכנון ובניה, אך בקשתה זו נדחתה ביום 18.12.14.

עמדתה היא כי הנימוקים שבבסיס העתירה הנוכחית – ובמיוחד עניין הכללת המחוברים בהקצאה היחסית; נושא התיכנון הנקודתי לעומת התיכנון הכולל; סוגיית הקצאת שטחי ציבור במבנה של בעל המקרקעין, כאשר בעל המקרקעין נידרש להפריש יותר מן הנידרש לצורכי ציבור – מצדיקים העתרות לבקשה למתן רשות ערר.

...

יוצא אפוא כי חצר המשק אמורה לשמש את העותרת והמשיבה 6 בצוותא (סעיף 4 ז' להחלטה).

אני סבור כי במצב דברים זה, אף אם היה ממש בטענות העותרת, דומה כי לא ניתן היה להחזיר הגלגל לאחור.

התוצאה לאור האמור לעיל, אני סבור כי דיון העתירה להידחות, וכך אני מורה.

המערערים בעפ"א 10785-05-17, דוד וקרן קבסה (להלן: "קבסה"), מערערים על הכרעת הדין וגזר הדין שניתנו על ידי בית משפט השלום בחדרה (כבוד השופט א. גופמן) בת"פ 48370-06-14 (הכרעת דין מיום 10.11.16 וגזר דין מיום 20.2.17) ואילו המדינה מערערת על גזר הדין שניתן שם. קבסה הורשעו בבית משפט קמא בעבירות אשר פורטו בכתב אישום מתוקן שהוגש נגדם, על פי עובדותיו, כדלקמן: המערער, דוד קבסה הורשע בעבירה של בניה ושימוש בקרקע חקלאית ללא היתר ובסטייה מתכנית, עבירה על סעיף 204(א)(ב)(ג) לחוק התיכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: "החוק"), ביחד עם סעיף 208(2)(3)(6)(7) לחוק.

על פי התכנית החדשה, ייעוד המקרקעין הוא חקלאי-משקי, אשר על פיה ניתן להקים חוות סוסים בעלת מאפיינים חקלאיים-תיירותיים.

אין לשמוע מהסכמת המדינה להמלצת וועדת הערר, או מהחלטתה למחוק את הערר, הסכמה מכללא של המדינה שלא לפעול נגד המערערים במישור הפלילי, כטענת ב"כ המערערים ולא היה בהסכמה משום "ויתור על תקיפה ישירה" של השאלה אם מותר להקים על המקרקעין חוות רכיבה מסחרית, אם לאו, כטענתו.

לא היה כל צורך שועדת הערר תיקבע שהחלטות הועדה המקומית לא היו חוקיות, שכן אי החוקיות גילוייה על פניה של תכנית ש/1130, המתְנה הקמת חוות סוסים, בהיתר שיינתן "על פי תכנית מפורטת שתאושר כחוק" והמערער הסכים להקפאת הערר על מנת שיוכל להגיש תכנית מפורטת לאישורה של הועדה המחוזית (כדרישת התכנית).

בנוסף, אזכיר כאן את שנאמר לעיל - בהסכימה להקפאת הערר, שמרה המדינה, במפורש, על כל טענותיה ובהמשך הועדה המקומית דחתה את הבקשה להיתר.

הקפי הבנייה בענין ברא"ז - סככת צל בשטח של כ-600 מטר ריבוע ואורוות סוסים בשטח של כ-840 מ"ר, בניית סככה לאחסנה והצבת מכולה לאחסנה בשטח של 10 מ"ר כ"א, בניית מבנה עץ המשמש למגורים בשטח של כ- 90 מ"ר ושימוש במבנה מאבן למגורים בשטח של כ-46 מ"ר, אינם גדולים מאלה בגינם הורשע המערער בתיק דנן - אורווה בשטח של 954 מ"ר, מכולה בשטח של 15 מ"ר, שימוש בחצר, בשטח של 40 דונם, כחצר רכיבה, הצבת מבנה טרומי חד קומתי בשטח של 90 מ"ר, המשמש למגורים והתקנת מחסום חשמלי.

...

כל האמור לעיל נעשה ללא היתרים כדין.

בסופו של דבר, בשל שיקולים שונים לקולה ובכללם שיהוי ניכר מצד המדינה בנקיטת הליכים נגד הנאשם גזר ביהמ"ש את העונש סמוך לרף התחתון של המתחם שנקבע על ידו וגזר על הנאשם קנס בסך 22,000 ₪ ועל הנאשמת - קנס בסך 13,000 ₪.

בית המשפט לעניינים מקומיים קבע, בעניין ברא"ז, כי מתחם הענישה הראוי בגין העבירות הוא קנס בין 100,000 ש"ח ל-200,000 ₪ ובסופו של דבר גזר עליו קנס בסך 120,000 ש"ח; התחייבות בסך 50,000 ש"ח להימנע מלעבור עבירות תכנון ובנייה למשך שלוש שנים; תשלום אגרת בניה וצו הריסה ואיסור שימוש במבנים הלא חוקיים, שביצועם עוכב עד ליום 10.4.2014.

1.4 מאחר ועל פי ההיתר המקורי מדובר בקומת עמודים בבניין מגורים, ולא הוצא עד היום היתר מתוקן המאפשר בניית הדירה בקומת העמודים, לא ניתן טופס 4 לנכס.

המערער התבקש להעביר חוות דעת הנדסית עדכנית המפרטת את הליקויים הנטענים בנכס, שמונעים עשיית כל שימוש בו. 2.3 על החלטה זו הגיש המערער ערר לועדת הערר שליד המשיבה (ערר מס' 70/2010).

הועדה דחתה את הערר על הסף מחמת האיחור בהגשת ההשגה והוסיפה הערת אגב על כך כי אם יגיש המערער השגה בעבור השנים הבאות, ראוי לפטור את המערער מחיוב בארנונה כל עוד איננו משתמש בנכס כי הגם שהבניה הסתיימה "לא ניתן לעשות בנכס שימוש" והעיריה אף שוקלת הריסתו.

מדובר בבניין, והקמתו בבנייה לא חוקית אינה משנה מבחינה פונקציונלית שמדובר בנכס שיש לשום אותו בארנונה.

(א) מועצה תטיל בכל שנת כספים ארנונה כללית, על הנכסים שבתחומה שאינן אדמת בנין; הארנונה תחושב לפי יחידת שטח בהתאם לסוג הנכס, לשימושו ולמקומו, ותשלום בידי המחזיק בנכס.

" סעיף 7 לחוק ההסדרים מפנה להגדרת "ביניין" המצויה בסעיף 269 לפקודת העיריות [נוסח חדש] שזה נוסחו: ""בנין"- כל מבנה שבתחום העיריה, או חלק ממנו, לרבות שטח הקרקע שעיקר שימושו עם המבנה כחצר או כגינה או לכל צורך אחר של אותו מבנה, אך לא יותר מהשטח שקבעה לכך המועצה למעט קרקע שהמבנה שעליה לא היה תפוס מכולם, כולו או בחלקו; תקנות ההסדרים במשק המדינה (הנחה מארנונה), התשנ"ג-1993 מסדירות את ההנחה לבניין ריק ולבנין חדש.

...

בשל כל אלה נדחה הערר.

שם אומנם המשיך להשתמש במקום אך חשובים דבריו של כב' השופט זיאד הווארי - "למותר לציין כי מקובלת עליי לחלוטין עמדת ועדת הערר לפיה עצם קיומו של צו סגירה או אי מתן היתר בנייה לנכס אינו מבטל באופן אוטומטי את חיובו בארנונה, שכן חובת התשלום בארנונה כללית חלה על מחזיק פונקציונלי של נכס על אף שאינו בשימוש. לעניין זה נקבע ברע"א 9813/03‏ ‏ מדינת ישראל משרד הבריאות נ' עיריית ראשון לציון, (פורסם בנבו 4.2.07):

למותר לציין כי המערער איננו עומד בתנאי זה. בשל כל האמור לעיל – הערעור נדחה.

כל אחד מחלקי המיגרש מיועד למסחר וכולל בין היתר חצר משק.

החלטת ועדת הערר בפתח ההחלטה דחתה ועדת הערר את הטענה בדבר העידר זכות עמידה לעותרים, וקבעה כי על אף שלכאורה נראה כי לחלקם אינטרס בעסק מתחרה, שהוקם באופן בלתי חוקי בשטחי הציבור הסמוכים למרכז המסחרי, ובכך האנטרס שלהם, הנוגע לתחרות מסחרית, אינו לגיטימי, הרי שמיקום מגורי רובם במרחק של 100 – 200 מטר מהמקרקעין אינו מאפשר את דחית הערר על הסף.

בנוסף, בבקשה להיתר יש ניוד של שטחי שירות מתחת למפלס הקרקע לקומת הכניסה בנגוד להוראת התקנה.

סעיף 147(א) לחוק התיכנון והבניה, התשכ"ה-1965, קובע כי "הוועדה המקומית רשאית לתת הקלה למבקש היתר לפי סעיף 145". העותרים טוענים שקיימת סתירה בין הוראת התכנית החדשה לפיה ניתן לשנות מהתכנית על-ידי תכנית בינוי חדשה לבין ההוראה בהנחיות הבינוי הקובעת כי לא תיתקבל בקשה להקלה המשנה סייגים והתניות הקבועים בתכנית או המשנה את אופי התיכנון.

...

ההקלות עליהן משיגים העותרים בעתירה זו אינן מסוג השינויים המהווים סטייה ניכרת לפי הגדרות אלה והעותרים לא הצביעו מדוע לטעמם ההקלות מהוות סטייה ניכרת, ולפיכך דין הטענה להידחות.

הכרעה העתירה נדחית שכן עניינה בתקיפת החלטותיהן המקצועיות של הערכאות התכנוניות ואינה מעלה טענות לקיומו של פגם מנהלי כלשהו.

העתירה אף נדחית לגופו של עניין משנמצא שפרשנות ועדת הערר הינה פרשנות סבירה ולא נמצא ממש בטענות העותרים.

פרשת התביעה ביום 31.1.14 התובעים רכשו מהנתבעת על פי הסכם בכתב (להלן - "הסכם הרכישה") דירת גן חדשה בת 4 חדרים, חצר, חניות ומחסן בקומת הקרקע וקומה א' שמספרה 2 בבניין A(1) בראש העין וכתובתה רח' נדין גורדימר 10/2 ראש העין (להלן – "הדירה").

הנתבעת מוסיפה כי מועד המסירה היה כפוף למספר תנאים שבסע' 4-5 להסכם הרכישה ובין היתר כי הבניה עלולה להתעכב לאור המצב במשק, כי מועד המסירה ניתן להארכה או דחייה מפאת הוראות חוק או צו או מילחמה או גיוס כללי כנסיבות מצדיקות, וכי איחור של עד 60 יום לא ייחשב איחור המהוה הפרת התחייבות והנתבעת התחייבה ליידע את התובעים מראש על העיכוב במסירה ועל מועד המסירה החדש הצפוי.

הנתבעת עשתה כל הנידרש לבצוע הבניה על פי חוזה הפיתוח וביום 9.5.13 קבלה מאת צד ג' 1 היתה בניה להקמת 57 יח"ד ב- 4 מבננים A,B,C,D מעל מרתף משותף על המיגרש הנ"ל. על פי שקולי הנתבעת לאור קצב הבניה ביקשה לפצל את היתר הבניה ולקבל תחילה אישור לטופס 4 רק לבניינים ABC ולאחר מכן ל- D. לצורך כך נידרש אישור צד ג' 1 אך הסתבר כי צד ג' 1 שינה את דרישותיו למתן טופס 4 וחלפו 8 חודשים מ6/15 ועד 2/16 עד שניתן אישור צד ג' 1 לפיצול ההיתר (21.2.16).

בלית ברירה עמלה הנתבעת יום ולילה במרתף ע"מ לרצות את צד ג' 1 כאשר לבסוף מהנדס צד ג' 1 הסתפק בצביעה ולא בטיח, אך עדיין לא היתקבל טופס 4 והנתבעת נאלצה להגיש ערר לועדת הערר ובמקביל היו מגעים להפקדת ערובה בסך של 200,000 ₪.

...

לפיכך, לאחר עיון בהוראות ההסכם עליו חתמו הצדדים, אני מקבל את עמדת התובעים בעניין זה. ליקויי הבנייה לאור המחלוקות שבין הצדדים מונה מומחה ביהמ"ש המהנדס דן אורמן.

אני סבור כי יש להיעתר גם לעתירה זו שכן ליקויים אלה נובעים מהעבודות שבוצעו ע"י הנתבעת והם נקבעו ע"י מומחה ביהמ"ש. מומחה ביהמ"ש לא נחקר על חוו"ד שלא נסתרה ועל כן יש לקבלה.

סוף דבר התביעה מתקבלת באופן זה שאני פוסק לתובעים את הסכומים הבאים: איחור בגין מסירת הדירה – 4.77 חודשים כפול 4,400 ₪ = 20,988 ₪ בצירוף ריבית פיגורים כאמור לעיל.