ערר על דחיית בקשה לאישור תכנית פיתוח על ידי הוועדה המקומית

כך, בחסות הגשת בקשות תכנוניות שונות כגון בקשה להיתר בניה, ערר על דחיית בקשה להיתר, בקשה לתכנית מפורטת ובקשה לפטור מהיתר בניה, המשיכו מחזיקים רבים בעבודות בניה ולעיתים אף איכלסו מבנים אלה.

על פי כללי המשפט הבנלאומי שואב המפקד הצבאי, אשר משמש כזרוע הארוכה של המדינה, את סמכותו משלושה מקורות עקריים: כללי המשפט הבנלאומי המנהגי; הדין המקומי שהיה קיים באיזור עובר לתפיסתו; חקיקה חדשה שחוקקה על ידי המימשל הצבאי (בג"ץ 69/81 אבו עיטה נ' מפקד איזור יהודה ושומרון, פ"ד לז(2) 197, 310 (1983) (להלן: עניין אבו עיטה); בג"ץ 5439/09 עבדאלקאדר נ' ועדת העררים הצבאית שלפי צו בדבר וועדות עררים מחנה עופר, פסקה 9 (20.3.2012); בג"ץ 794/17 זיאדה נ' מפקד כוחות צה"ל בגדה המערבית, פסקה 20 (31.10.2017); בג"ץ 3240/15 ראש מועצת ענאתא נ' מפקד כוחות צה"ל בגדה המערבית, פסקה 2 לפסק דינה של הנשיאה א' חיות (7.1.2019)).

בין נזקים אלה ניתן למנות פגיעה בתכנון ארוך טווח של השמוש בקרקע, פגיעה ביכולת לפתח תשתיות ודרכי תחבורה מקומיות לצד הכבדה על התשתיות הקיימות, יצירת מיטרדי זהום ופגיעה באיכות הסביבה וכיוצא בזה (עע"מ 2273/03 אי התכלת שותפות כללית נ' החברה להגנת הטבע, פסקות 41-38 (7.12.2006)).

...

דין טענה זו גם כן להידחות.

לאחר הקדמה מושגית זו, מקובלת עליי עמדת המשיבים כי בענייננו תחולתו של הצו היא אקטיבית, דהיינו הצו נועד לחול על מצב הדברים הקיים כיום ולשנותו מעתה ואילך (בג"ץ 6870/14 רגבים נ' ראש המינהל האזרחי, פסקה 8 (3.1.2017)).

בשל כל הטעמים המפורטים לעיל, אציע כאמור לחבריי לדחות את שלוש העתירות ובנסיבות העניין לא לחייב בהוצאות.

בעת מתן החלטת הוועדה המקומית תכנית זו היתה במעמד של תכנית מופקדת, ורק ביום 28.04.2021 נדחו על-ידי הוועדה המחוזית ההתנגדויות שהוגשו כנגד אישור התכנית.

לאחר שהתקיים דיון בהתנגדויות, ביום 11.08.2020 דחתה הוועדה המקומית את בקשת העותרות למתן היתר בנייה, בין היתר לאור אי התאמת בקשת ההיתר לתכנית הכוללנית, אי הגשת תכנית פיתוח מפורטת למקרקעין, העידר חוות דעת מטעם המועצה המקומית זיכרון יעקב ועוד (להלן: "החלטת הוועדה המקומית") (נספח ב' לעתירה).

יפים לעניין זה הדברים שנקבעו בעע"מ 2994/21 ועדת ערר מחוז חיפה נ' עיזבון המנוח זאב בורנשטיין, פסקה 6 (12.09.2021): "סמכותה של ועדת הערר, כמוסד תיכנוני בכיר בהירארכיה התכנונית, להדרש לכלל הסוגיות הנובעות מהחלטת הועדה המקומית, ובסמכותה להחליט באותן סוגיות מחדש (de-novo) כבעלת הסמכות המקורית לידון בהתנגדות. כך עולה מהגיונם של דברים; כך עולה מהרכב הועדה שבראשה עומד משפטן; כך משתמע מסעיף 116(א) לחוק, הקובע כי 'מוסד תיכנון המוסמך להכריע בערר, רשאי לקבלו, כולו או מקצתו, או לדחותו ולאשר את התכנית, עם או בלי שינויים, או לדחותה';...". צדקה ועדת הערר איפוא בקובעה כי יש להורות על דחיית הבקשה לאור המיגבלות להוצאת היתרי בניה, בהתאם להודעת הוועדה שפורסמה מכוח סעיף 77 לחוק התיכנון והבניה, אף אם קביעה זו לא עמדה בבסיס החלטת הוועדה המקומית עת דחתה את הבקשה להיתר.

...

לפניי עתירה מנהלית כנגד החלטת המשיבה מס' 1 – ועדת הערר לתכנון ובנייה מחוז חיפה (להלן: "ועדת הערר"), מיום 19.05.2021, בגדרה נדחה הערר שהגישו העותרות על החלטת הועדה המרחבית לתכנון ובניה יישובי הברון (להלן: "הועדה המקומית" ), אשר דחתה בקשת העותרות להיתר לבניה וחיזוק מבנה מכוח תמ"א 38 - תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה (להלן: "תמ"א 38").

הנני דוחה אפוא את טיעוני העותרות המכוונות נגד חוקיות הפרסום לפי סעיף 77 ו-78 לחוק התכנון והבניה, וכנגד החלטת ועדת הערר שדחתה את הבקשה להיתר מכח המגבלות לפי סעיף 78 לחוק התכנון והבנייה.

פרשנות סעיף 12 לתמ"א 38: די באמור לעיל כדי להצדיק דחיית העתירה, אולם, בבחינת למעלה מן הנדרש, אף בחלקה השני של החלטת ועדת הערר לגבי פרשנות סעיף 12 לתמ"א 38 לא מצאתי עילת התערבות ועל כן דין העתירה להידחות אף מטעם זה. סעיף 12 לתמ"א 38 קובע כי: "על בניינים שנקבע בתכנית המפורטת שחלה עליהם שגובהם אינו עולה על 2 קומות ושטחם הכולל אינו עולה על 400 מ"ר (עיקרי ושירות), הנמצאים במרחבי תכנון מקומיים בתחום שהתקן חל, לא יחולו הוראות סעיף 11 לעיל..." ועדת הערר קבעה, כי מאחר ועסקינן בשני בניינים ששטחו של כל אחד מהם, לפי התכנית המפורטת החלה עליהם, לא עולה על 400 מ"ר, אף אם לפי התכנית החלה על בניינים מותרת בניה בהיקף של 410 מ"ר על החלקה, הרי שטח זה מתחלק בין שני המבנים הבנויים במגרש, ועל כן על הבניין נשוא הערר, בהתאם לתכנית החלה עליו, חל סעיף 12 לתמ"א ולא ניתן לחזק ולהוסיף על המבנה תוספת בניה לפי סעיף 11 לתמ"א. לא מצאתי כי נפל פגם בהחלטת ועדת הערר.

לסיכום, משלא מצאתי כי נפל פגם בהחלטת ועדת הערר אשר דחתה את הערר נשוא העתירה, דין העתירה להידחות.

ב"כ הנאשמים נסמך בבקשתו על מיסמך שהופק מטעם המאשימה בהתייחס לתיק ביניין 803442 בקשה 20150021 גוש 15346 חלקה 119 ו – 118 (להלן :"החלטת רשות הרשוי") בו נרשם במסגרת הטעמים לדחיית הבקשה למתן היתר לתוכנית פיתוח כי : "עבודות הפיתוח חורגות מעבר לתחום השיפוט ולמרחב התיכנון של טבריה". עוד הפנה ב"כ הנאשמים לע"פ 8994/08 פלוני נ' מ"י ולדוקטורינת ההגנה מן הצדק שיש ליישם במקרה זה. במהלך הדיון שהתקיים בבקשה ביום 23.12.19 הוסיף וטען ב"כ הנאשמים כי בעיניינו של נאשם 1 נמחק בעבר כתב אישום ע"י התובע עו"ד רביבו אשר ייחס לנאשם 1 עבודות בנייה בחלקה 119 גוש 15346 וזאת לאחר פנייתו של ב"כ הנאשמים לעו"ד רביבו בעקבות החלטת רשות הרשוי מיום 2.7.15.

בהתייעצות עם הפרקליטות הוחלט למחוק את כתב האישום הראשון, לבצע השלמת חקירה במסגרתה נשלחה הזמנה למתן גרסה לנאשם שנימצא בפני בית המשפט, ולאחר מכן הוגש כתב אישום בהליך זה. בהתייחס לטענה בבקשה לביטול כתב אישום, מדובר על טענה לחוסר סמכות מקומית, המסמך מדבר בעד עצמו, לא די שבעצם ההגשה של הבקשה לועדה המקומית טבריה יש בכך הכרה לעצם הסמכות, ערר על החלטה הוגש לוועדה המחוזית צפון ומעבר לכך , במשפט אליו מתייחס ב"כ הנאשמים, רשום שעבודות הפיקוח חורגות מעבר לתחום השיפוט ולא רשום כי עבודות הבנייה והפיתוח אינן בתחום השיפוט.

עם זאת, רשאים הנאשמים להעלות טענה זו במסגרת שמיעת הראיות בתיק , באם ישמעו, ולהביא ראיותיהם במעמד זה. סוף דבר אני מורה על דחיית הטענות המקדמיות אשר הועלו על ידי הנאשמים לזיכויים או לביטול כתב האישום מחמת העדר סמכות מקומית והגנה מן הצדק.

...

שנית, אין בידי לקבל הטענה כי המאשימה מדברת בשני קולות שעה שניתנה החלטת רשות הרישוי בעניינם של הנאשמים מחד גיסא והגישה כתב האישום מאידך גיסא וזאת נוכח הפרשנות שניתנה להחלטת רשות הרישוי לעיל (ר' הדיון בטענה המקדמית של היעדר סמכות מקומית)והשוני בכתבי האישום בהוספת נאשם 2 וייחוס עבירה המאוחרת להגשת כתב האישום הראשון.

משלא הוכח בפני כי נפלו פגמים בהתנהלות המאשימה ובוודאי לא פגמים אשר פגעו פגיעה קשה בהגנת הנאשמים אני מורה כי אין מקום לקבל הטענה המקדמית להגנה מן הצדק.

עם זאת, רשאים הנאשמים להעלות טענה זו במסגרת שמיעת הראיות בתיק , באם ישמעו, ולהביא ראיותיהם במעמד זה. סוף דבר אני מורה על דחיית הטענות המקדמיות אשר הועלו על ידי הנאשמים לזיכויים או לביטול כתב האישום מחמת היעדר סמכות מקומית והגנה מן הצדק.

בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט גבוה לצדק בג"ץ 3620/18 לפני: כבוד השופט י' עמית כבוד השופט מ' מזוז כבוד השופט ג' קרא העותר: תייסיר עבד אללה נ ג ד המשיבות: 1. ועדת המשנה לפיקוח ביו"ש 2. ועדת המשנה לתיכנון מקומי ביו"ש 3. מועצת התיכנון העליונה ביו"ש 4. החברה המרכזית לפיתוח השומרון עתירה למתן צו על תנאי וצו ביניים תאריך הישיבה: ט"ז באייר התשע"ט (21.5.2019) בשם העותר: עו"ד שאהין סלימאן בשם המשיבות 3-1: עו"ד שרון הואש-איגר בשם המשיבה 4: עו"ד בועז ארזי ][]פסק-דין

בקשה מטעם העותר להיתר בניה נדחתה על ידי המשיבה 1, וערר שהגיש על החלטה זו נדחה על ידי ועדת המשנה לתיכנון ורשוי של מועצת התיכנון העליונה (להלן - המשיבה 2).

ביסוד ההחלטות האמורות לדחות את בקשות העותר להיתר בניה ולאישור תכנית מפורטת להכשרת הבניה עמדה שורה של נימוקים, אשר אלה עיקריהם: (א) העותר לא הוכיח זיקה קניינית לשטח מושא הבקשה להיתר והתכנית המפורטת המוצעת; (ב) הבניה הנדונה והשטח עליו חלה התכנית המפורטת המוצעת הם בתחום אדמות מדינה מוכרזות; (ג) הבניה בוצעה בתחום איסור בניה של כביש מקומי; (ד) הבניה מנוגדת להוראות תכנית המתאר הכללית החלה על השטח (S-15) בנוגע לבניה בשטח חקלאי; (ה) הבקשה להיתר והתכנית המוצעת מתייחסות לחלק מחלקה ללא שהוגשה תכנית חלוקה של החלקה.

כן נטען כי בהתאם לדין החל באיזור, אין זכות ערר ליוזם תכנית מפורטת - להבדיל ממבקש היתר - שבקשתו נדחתה על ידי מוסדות התיכנון.

...

בין היתר נטען כי דין העתירה להידחות על הסף בגין חוסר ניקיון כפיים המתבטא בעשיית דין עצמי בבניית המבנים ללא שקדמה לכך בקשה להיתר בניה.

לאחר בכתבי הטענות המפורטים מטעם הצדדים ושמיעת טיעוניהם בעל-פה הגענו לכלל מסקנה כי אין מנוס מדחיית העתירה.

אשר על כן העתירה נדחית.

החלטת העותרת לדחות את הבקשות להיתר בנייה התבססה על הוראות תוכנית חד/מק/900 לפיהן תנאי להיתר בנייה הוא קיום תשתית עירונית במקרקעין לגביהם נתבקש ההיתר או במקרקעין גובלים או שעבודות התשתית יבוצעו ויושלמו בתוך תקופת תוקפו של ההיתר (סעיף 31.2), אישור תוכנית גימור ופיתוח לאותו השטח (סעיף 32) והתקנת מיגון אקוסטי ובטיחותי על פי דרישות איגוד ערים לאיכות הסביבה (סעיף 40.1) .

אשר לתוכנית גימור ופיתוח קבעה הועדה שרצוי עד מאוד שתוכנית גימור ופיתוח תוכן על ידי עריית חדרה ותתייחס לכלל השטח הבלתי מפותח הכולל 12 חלקות, אך נוסח הסעיף אינו מחייב הכנת תוכנית גימור ופיתוח על ידי עריית חדרה דוקא, ולכן ככל שלא תוכן תוכנית גימור ופיתוח על ידי עריית חדרה בתוך פרק זמן סביר שהועדה קבעה ל-3 חודשים, אין מניעה שהתוכנית תוכן על ידי העוררות בהתייחס ל-12 החלקות ותובא לאישור מהנדס העיר.

כל טענה שיש למשיבות 2,3 כנגד עריית חדרה על כך שהיא לא מקימה את התשתיות, אינה ראויה להיות נדונה, לא בערר על החלטת הועדה המקומית ולא בעתירה.

אני דוחה את טענתה שאין מקום לטעון כנגד קביעת הועדה בעיניין זה. ועדת הערר ראתה לעצמה לנכון לקבוע קביעות היפותטיות שיחולו אם תוגש בעתיד בקשה להקלה, מבלי שתמתין להחלטת הועדה המקומית אם מדובר בהקלה או בסטיה ניכרת.

על פי כל האמור לעיל, אני מקבל את העתירה בעיקרה כך שמתבטלת החלטת המשיבה 1 לפיה היתקיים התנאי בסעיף 31.2 לתוכנית חד/מק/900 לפיו קיימת תשתית עירונית במקרקעין גובלים, תשתנה החלטת המשיבה 1 לפיה נקבע מועד להכנת תוכנית גימור ופיתוח על ידי עריית חדרה, כך שייקבע שיש להכין תוכנית גימור ופיתוח, בין על ידי עריית חדרה ובין על ידי המשיבות 2,3, בתוך זמן סביר מהכנת תוכנית לתשתיות במקרקעין, ומתבטלת החלטת המשיבה 1 לפיה בקשה להקלה לעניין מועד בחינת קיומו של מיגון אקוסטי תבחן כהקלה שאינה בגדר סטיה ניכרת.

...

אני דוחה את טענת המשיבה 1 לפיה במסגרת סמכותה היא רשאית לקבוע את הגבילות באופן שתפורש לגבי הסביבה והשכונה ולא לגבי המקרקעין עצמם.

אני דוחה את טענתה שאין מקום לטעון כנגד קביעת הוועדה בעניין זה. ועדת הערר ראתה לעצמה לנכון לקבוע קביעות היפותטיות שיחולו אם תוגש בעתיד בקשה להקלה, מבלי שתמתין להחלטת הוועדה המקומית אם מדובר בהקלה או בסטיה ניכרת.

על פי כל האמור לעיל, אני מקבל את העתירה בעיקרה כך שמתבטלת החלטת המשיבה 1 לפיה התקיים התנאי בסעיף 31.2 לתוכנית חד/מק/900 לפיו קיימת תשתית עירונית במקרקעין גובלים, תשתנה החלטת המשיבה 1 לפיה נקבע מועד להכנת תוכנית גימור ופיתוח על ידי עיריית חדרה, כך שייקבע שיש להכין תוכנית גימור ופיתוח, בין על ידי עיריית חדרה ובין על ידי המשיבות 2,3, בתוך זמן סביר מהכנת תוכנית לתשתיות במקרקעין, ומתבטלת החלטת המשיבה 1 לפיה בקשה להקלה לעניין מועד בחינת קיומו של מיגון אקוסטי תיבחן כהקלה שאינה בגדר סטיה ניכרת.

המשיבות ישלמו לעותרת הוצאות העתירה שהן אגרה בסך 2,014 ₪ ועוד 11,700 ₪ עבור שכר טרחת עורך דין כשהם צמודים ונושאים ריבית לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה.