ערר על בקשה לתוספת בנייה בקומת קרקע וממ"ד בחצר

השופט ד' מינץ: לפנינו ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז-לוד (כב' השופטת ז' בוסתן) מיום 25.12.2016 בעת"מ 22647-12-15, בגדריו נדחתה עתירתו של המערער נגד החלטת הועדה המחוזית לתיכנון ובנייה, מחוז מרכז (להלן: ועדת הערר) מיום 26.10.2015, שדחתה את הערר שהגיש המערער נגד החלטת הועדה המקומית לתיכנון ובנייה, פתח תקווה (להלן: הועדה המקומית), לדחות את בקשת המערער לשימוש חורג בבית מגורים שבבעלותו לשם הפעלת גן ילדים.

על המקרקעין בנוי בית מגורים חד-קומתי צמוד קרקע ששופץ על ידי המערער במטרה להפעיל בו גן ילדים (להלן: הגן).

בהחלטה צוין עוד כי על המערער לפנות באופן מיידי לקבלת אישור כיבוי אש וכי ההחלטה אינה מהוה היתר בניה אשר יינתן בחלוף 30 יום לאחר מתן ההודעה על ההחלטה, וככל שלא יוגש ערר לועדת הערר על ידי משיבים 8-3.

משיבים 8-3 היתנגדו גם לבקשה זו. הפעם הובהר למערער כי בקשתו לא תאושר על ידי פיקוד העורף מבלי שיציג פיתרון למיגון, על כן ביקש המערער לידון תחילה בבקשה לתוספת בנייה שהגיש.

לשיקול מכריע זה מצטרפים שיקולים נוספים כגון קיומם של מתנגדים הטוענים למטרדים עקב פעילותו של הגן והעובדה שאין מדובר באיזור שהשימוש החורג בו הוא לתקופת ביניים עד לשינוי הייעוד באופן שיתאם את השמוש המבוקש שכן מדובר בשכונת מגורים שאין כל כוונה לשנות את הייעוד בה. כמו כן, כפי שהודה העורר בפנינו לאור הדרישה להקמת ממ"ד הרי שגם מתן היתר לשימוש חורג ל-5 שנים כפי שבקש לא יסייע לו שכן על מנת שהקמת הממ"ד תהיה כלכלית לעורר הוא נידרש להפעלת הגן למשך תקופה של 10 שנים ולא פחות מכך.

כמו כן, בסיור שערכה הועדה המקומית במקרקעין, לפני אישור הבקשה הראשונה לשימוש חורג, נמצא כי הגן גובל בצד מזרח במעבר צבורי ובחניון צבורי, כי לגן שער כניסה לכיוון מזרח הכולל פעמון, כי חצר הגן גדולה וכן כי שהו בגן 7 ילדים (מתוך 8 ילדים) בלבד.

...

התנהלות זו מבטאת אי-ניקיון כפיים קיצוני, ולוּ בשל כך היה מקום לדחות את העתירה, והערות בית המשפט המחוזי בעניין זה מילים כדרבנות הן. מלבד האמור, גם מעבר לנדרש, בחינת העניין לגופו מוליכה למסקנה כי הוא אינו מגלה עילה לקבלת הערעור.

מסקנה זו מקבלת משנה תוקף לנוכח העובדה כי הוועדות ניאותו בתחילה להתיר את השימוש החורג בכפוף לתנאים, בעוד שהמערער קבע עובדות מוגמרות כראות עיניו.

עוד גרס המערער כי "אין סיבה בעולם שלא לאשר את הפעוטון" וכי לא הוכח שהפעלת הגן פגעה ברווחת התושבים, כך ששגה בית המשפט המחוזי בקבעו כי המערער "לא עמד בתנאים". טענות אלו דינן להידחות, ולוּ מהטעם שקביעת בית המשפט לפיה המערער לא עמד בתנאים אינה מתייחסת רק לשאלה האם הפעלת הגן פגעה באיכות חיי התושבים אם לאו, אלא בראש ובראשונה לכך שהוא לא עמד בתנאים שנקבעו בהחלטת ועדת הערר הראשונה.

לטענתם, תחילה ביקשו התובעים לבנות תוספת בנייה בחלק החצר השייכת לנתבעים, וכשבית המשפט אסר זאת עליהם, בהעדר זכות לבנות בשטח שאינו שלהם, היתנגדו לבקשה של הנתבעים שקבלה את כל האישורים הנדרשים, לבניית מדרגות חיצוניות לביתם.

בהסכם הפשרה מיום 20.3.96 שקבל תוקף של פסק דין ע"י כב' השופטת ה' גרסטל (ת.א. 78017/95) (נספח 1 לכתב ההגנה) אושרה הבנייה ונקבע כי הנתבעים יוכלו לבנות מדרגות חיצוניות כפוף לאישור הוועדה המקומית לתיכנון, וכן יבנו ממ"ד על חשבונם לתובעים.

התובעים הגישו ערר לועדת ערר המחוזית על החלטת הועדה המקומית ובחודש אוגוסט 2006 אושרה הבנייה על ידי הועדה המחוזית (ההחלטה בערר על מתן היתר לתוספת בניה בקומת הקרקע - נספח 2 לכתב ההגנה), והיא הסתמכה, בין היתר על פסק הדין בת.א. 78017/95 ביום 20.3.96 שקבע "הנתבעים יהיו רשאים לבנות מדרגות חיצוניות ללא היתנגדות התובעים במיקום אשר יאושר ע"י הוועדה המקומית ובכפוף לקבלת היתר בנייה כדין". התובעים עתרו לבית משפט לעניינים מינהליים נגד וועדת ערר המחוזית.

...

לאחר ששמעתי את העדים ועיינתי בחומר הראיות הגעתי לכלל מסקנה כי דין התביעה להידחות.

המומחה פלדמן השיב כי יש צורך להמתין לרדת גשמים מעבר למטרים מעטים שירדו על מנת לבצע ביקורת הנדסית נוספת, ובסופו של דבר, כאמור, אין חולק כי נעשתה ביקורת וממנה עלה כי התיקון הושלם במלואו.

לפיכך כתב: "אני קובע כי הושלמו עבודות התיקונים לגביהם קיימת התייחסותי בחוות דעתי הראשונה + השנייה". לאור כל האמור לעיל, נדחית התביעה.

בקצירת האומר הערר נסב על שומת הקלות אשר התבקשו על ידי המערערת, במסגרת בקשה להיתר בנייה בה התבקש להקים מבנה בן 2 קומות מעל קומת מרתף.

המערערת הגישה בקשה להיתר בנייה לועדה המקומית, אשר כללה: הריסת בית מגורים קיים ובניית בית מגורים חדש בן יחידת דיור אחת הכוללת מרתף, ממ"ד, חצרות אנגליות, מעלית, חניה, מרפסות לא מקורות, פרגולות וגדרות.

שטחי הבניה שנתבקשו בבקשה הם: קומת מרתף בגודל – 210.2 מ"ר + ממ"ד 12.5 מ"ר; קומת קרקע בגודל – 218.98 מ"ר ; קומה א' בגודל – 147.82 מ"ר ; וכן- מרפסות לא מקורות בקומה א' בגודל – 63.21 מ"ר; חניה מקורה בגודל 37.44 מ"ר; ופרגולות בגודל 20.37 מ"ר. (לעיל ולהלן: "הבקשה להיתר").

שלישית – טוענת המערערת כי קביעת ועדת הערר ולפיה על המערערת לשלם את היטל ההשבחה באופן מלא, חרף העובדה כי לא מימשה את זכויות הבניה בפועל, עומדת בנגוד להוראת סעיף 7(ב) לתוספת השלישית לחוק הקובעת: "מימש החייב בהיטל חלק מן הזכויות במקרקעין, ישלם היטל בשיעור יחסי לפי מידת המימוש החייבת בהיטל." לטענת המערערת כאשר נעשה מימוש בהיתר הרי שהחיוב בהיטל ההשבחה הוא בהתאם למידת המימוש שכן הנישום לא נידרש לשלם בגין ארוע מס, אלא כאשר הוא מממש את התכנית ובאותה מידה שהוא מממש אותה.

...

טענתה זו של המערערת אין בידי לקבל וזאת, ראש וראשונה ובמיוחד בנסיבות בהן חוסר האפשרות למימוש הזכויות על הגג אינו קשור בקשר סיבתי להקלה.

לאור כל האמור, הנני סבורה כי צדקה ועדת הערר בקובעה כי על השמאי המכריע לשום את שווי המקרקעין במצב החדש, על מנת לקבוע את שווין של ההקלות, באופן שלא יביא לידי ביטוי את הירידה בשווים כפועל יוצא מדחיית האפשרות למימוש הבנייה בהתאם לתכנית הגגות ובהתאמה לכך, הנני סבורה כי דין טיעוניה של המערערת לעניין זה להידחות.

סוף דבר; משנדחו כלל טענותיה של המערערת – הערעור נדחה.

במסגרת ההיתר שהתבקש ביקשו המשיבים 4-3 לבצע את הפעולות שלהלן: תוספת ממ"ד בקומת קרקע בתוך קוי הבניין בשטח של 20.70 מ"ר. 2.

לגאליזציה לגגון רעפים קיים בכניסה ראשית לדירה בשטח של 7.37 מ"ר. הריסת חלק מגגון רעפים קיים ביציאה מסלון לחצר ולגליזציה לגגון בשטח של 8.17 מ"ר. 13.

בעקבות דחיית הערר השני, שבה הועדה המקומית ובחנה בישיבתה מיום 15/12/14 את הבקשה להיתר בנייה, כשבפניה עמדה כעת בקשה לבצוע העבודות הבאות (נספח 7 לתשובת המשיבות 2-1): תוספת 2 ממ"דים בקומה א' ו-ב' בשטח של 20.19 מ"ר כל אחד + קירות ביסוס לממ"דים בשטח של 8.18 מ"ר. סה"כ שטח 48.56 מ"ר. תוספת יחידת דיור בקומה ב' ועליית גג מעל בית קיים.

עיון בסעדים המבוקשים בעתירה, מלמד, כי לכאורה העותרים אינם מלינים במסגרת העתירה ו/או הבקשה לסעדים זמניים כנגד החלטת ועדת הערר, אלא שהם מכוונים הן את העתירה והן את הבקשה לסעדים זמניים כנגד החלטת הועדה המקומית לתיכנון ולבנייה לאשר למשיבים 4-3 את היתר הבנייה שהתבקש על ידם.

...

בנסיבות אלה, נקבע בהחלטה מיום 09/11/15, כי לכאורה לא עולה כל דחיפות להיעתר לבקשה לסעדים זמניים במעמד צד אחד.

בנסיבות אלו, כל עוד אין בידי המבקשים תימוכין קנייניים (להשלמה לכדי 2 יחידות דיור), אין לאפשר את היחידה הנוספת המבוקשת.

בנוסף, סבורני, כי מתקיים בעניינם של העותרים גם היסוד האובייקטיבי של השיהוי, אשר בוחן את שינוי המצב בשטח.

יחד עם זאת ולמעלה מן הצורך, אציין, כי דין העתירה להידחות גם לגופם של דברים.

סוף דבר סיכומו של דבר ומן הטעמים שפורטו, העתירה נדחית.

לפניי עתירה כנגד החלטת המשיבה 1 (ועדת הערר) מיום 18.10.22 שדחתה את ערר העותרים על החלטת המשיבה 2 (הועדה המקומית) לפיה נדחתה בקשתם להיתר בניה לתוספת ממ"ד (הבקשה להיתר או הבקשה).

ועדת הערר קיבלה את עמדת הועדה המקומית שלפיה "לצורך עמידה בהוראה ברורה זאת, אין די בשני קירות תמך היורדים [לקומת הקרקע] לאורך הבניין". המשיבים, המתנגדים לבקשה, גם ציינו במפורש כי אין בכוונתם להקים ממ"ד כעת או בעתיד ואף לא הובהר אופן חיבורו של ממ"ד תאורטי כזה לביתם, כך שלא ניתן להסתפק בהצעת העותרים לבנות שתי פאות החורגות מקוי הבניין שבתכנית, שלא לשם הקמת ממ"ד בקומת הקרקע.

העתירה ועיקרי טענות הצדדים בתמצית לטענת העותרים, המשיבים קיבלו את החצר ומשתמשים בה מאז 2015 אך מסרבים ליתן לעותרים את שמגיע להם לפי ההסכמות שניתן להם תוקף של פסק דין של בית המשפט לעינייני מישפחה בתמ"ש 1994-97 ו- 42406-07-14 מיום 27.10.2014 ובתמ"ש 3825-04-15 מיום 10.11.2015 (נספחים 11-12 לעתירה, בהתאמה; להלן, יחדיו - פסקי הדין); וכי בנסיבות אלה מנועים המשיבים מלהתנגד לבקשה להיתר והתנגדותם היא בבחינת חוסר תום לב. לטענת העותרים הממ"ד המבוקש עולה בקנה אחד עם הוראות תכנית רובע 4, ההסכמות אליהן הגיעו העותרים והמשיבים בפסקי הדין ותקנון הבית המשותף (תוך פירוט חלק ממסכת ההליכים המשפטיים בין הצדדים, לרבות פסקי הדין הנזכרים והוראות סעיף 10 לתקנון).

לשיטתם, שגתה ועדת הערר בכך שהתעלמה "מנתונים אקוטיים" שהוצגו לה לפיהם התקנון המוסכם קובע מפורשות כי ניתנת הסכמת בעלי הזכויות האחרים (המשיבים) להקמת הממ"ד. ועדת הערר היתעלמה גם מכך שהחלופה שנבחרה לצורך הבקשה להיתר (שני קירות המשך של הממ"ד יורדים ב- 50% לקומת הקרקע), התבקשה על מנת שלא לחסום את האור והאויר של בית המשיבים, ואושרה על ידי פיקוד העורף.

...

כך, בסעיף 4.1.3ב(11)(ד) לתכנית שכותרתו "הוראות להקמת מרחבים מוגנים" בפרק 4.1.3 לתכנית שעניינו ב"הוראות לתוספות לבניינים קיימים", נקבע כי "הבלטת מרחב מוגן כאמור בקומות התוספת תותנה בהרחבת כל הדירות הקיימות באגף שמתחתיו...". בנוסף, בסעיף 4.1.3 ו(1) שעוסק בהרחבות בניינים שהוצא היתר לבנייתם קודם ליום 1.1.1980 (כגון במבנה שבענייננו) נקבע כי "הרחבת דירות קיימות, כולל דירות קיימות בהיתר במרתף, תבוצע ברצף אנכי במלוא גובה הבניין ..." דרישה זו לבניה ברצף אנכי במלוא גובה קומות הבניין, חוזרת גם בסעיפים קטנים 2 ו- 3 לסעיף ו הנ"ל. מקובלת עלי גם עמדת המשיבות 1-2 כי אין עמידה בתקנים ובדרישות פיקוד העורף ביחס לממ"ד, מייתרת את החובה לעמוד בהוראות התכנית.

לא מצאתי ממש ביתר טענות העותרים והן נדחות.

סוף דבר: מכל האמור העתירה נדחית.