ערר על אישור בניית חדרים על גג בית משותף

עתירה מינהלית שהוגשה על ידי הועדה המקומית לתיכנון ובניה בני ברק (להלן: "העותרת" או "הועדה המקומית"), נגד החלטת המשיבה 1, ועדת הערר המחוזית לתיכנון ובניה – מחוז תל אביב (להלן: "ועדת הערר") לקבל את ערר המשיבים 5-2 על החלטת העותרת, אשר אישרה היתר בניה למשיבים 6 לבנות חדרי גג וסוכה על הגג כהגדרתם להלן בבניין המגורים בו מתגוררים בין היתר המשיבים 6-2.

אעמוד על שתי תכניות אלו בקצירת האומר; תכנית הגגות תכנית הגגות קיבלה תוקף ביום 01.03.2001, לאחר שאושרה על ידי הועדה המחוזית לתיכנון ובניה – מחוז תל אביב.

הבניין הנו בית משותף בן 3 קומות מעל קומת עמודים מפולשת, הכולל 9 דירות מגורים ובנוי בשטח כולל של 790 מ"ר. בקשת ההיתר כללה בקשה להיתר בניה של 40 מ"ר בנוי מקורה מכוח תכנית הגגות, יחד עם 12 מ"ר של פרגולת בטון ו-37 מ"ר מרפסת שמש פתוחה מכוח תכנית בב/105/ד/2, בתוספת של 12 מ"ר לשפור מיגון מכוח חוק התיכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: "החוק" או "חוק התיכנון ובניה") ובתוספת 8 מ"ר סוכה מקורה מכח תכנית תכנית הסוכות.

...

ועדת הערר טוענת מנגד, כי יש לדחות את העתירה, זאת מן הטעמים הבאים: הוועדה המקומית לא נימקה את החלטתה כשאישרה את בקשת ההיתר, לרבות את ההקלה שהעניקה מדרישת אישור שלושה-רבעים מהדיירים, זאת על אף שוועדת הערר הורתה לה לעשות כן במפורש, ודי בכך כדי להורות על ביטולה ועל דחיית העתירה; החלטת ועדת הערר התקבלה מתוקף סמכותה כערכאה הבכירה יותר בהיררכיה התכנונית, קיימה דיון בטענות הערר ונימקה את ההחלטה בפירוט רב; סעיף 10 לתכנית הגגות קובע כי תכליתה לקבוע את שטחי הבניה המותרים על גגות בניינים, וסעיף 12 קובע כי השטח הבנוי המירבי לא יעלה על 40 מ"ר, שחריגה מעבר לכך מהווה סטייה ניכרת מהתכנית, ולכן לא ניתן להוסיף סוכה בנסיבות דנן, שכן היא חורגת מהשטח המירבי המותר מכוח תכנית הגגות; מטרתה של תכנית הסוכות הינה לאפשר את קיום מצוות הישיבה בסוכה בחג הסוכות, ותו לא, ומשום שלא ניתן להקים סוכה בדירה, הותר לדיירים בעיר לבנות סוכה בדמות מרפסת חיצונית, שאינה מקורה בקירוי קבוע, ושהיא תלויה, בולטת, המתווספת לקיר החיצוני של הבניין מעבר לקו הבניין.

מסקנתי זו מתחזקת מקום בו העותרת איננה אדם מן השורה, שיכולתו להשפיע על נוסח החיקוק כדי לקדם את עניינו היא מועטה; לפניי רשות מינהלית, שבסמכותה לפעול לשינוי מעין-חקיקתי של נוסח שני החיקוקים מושא העתירה דנן, בדמות תיקונם לשם קידום עמדתה התכנונית ותפיסתה את המרחב התכנוני בעיר בני ברק, ובכך מחזיקה היא ביתרון על פני עותר פלוני, שייתכן שבנסיבות חריגות עשוי היה בית המשפט להיעתר לבקשתו לדון בעתירה תיאורטית.

לפיכך, ומן הטעמים האמורים, העתירה נדחית.

סוף דבר על יסוד האמור לעיל, העתירה נדחית.

התובעים מוסיפים וטוענים כי הגישה לגג ניבנתה בהתאם להיתר הבניה וגם הוועדה המחוזית שדחתה את הערר שהגישו הנתבעים, דחתה את בקשתם לאפשר גישה חופשית לשטח הגג שעליו ניבנתה התוספת.

   התובעים צרפו לתצהירם את היתר הבניה מספר 20040671 מיום 27.2.07 בו צוין כי הבקשה להיתר בניה של תוספת חדר ופרגולה על הגג אושרה בתנאים וכי כל התנאים מולאו.

בנוסף הוצגה בפני בקשת התובעים לאישור הבניה הקיימת על גג הבית המשותף, שמספרה 20140442, אשר התקבלה בהחלטת ועדת המשנה מיום 18.6.15.

...

התובעים ישלמו לנתבעים בתוך 30 ימים מהיום את הסכום של 4,976 דולר ארה"ב בערכם בש"ח להיום עבור הוצאותיהם בגין הבניה.

התביעה שכנגד נדחית ברובה למעט חיוב התובעים לשלם לנתבעים בתוך 30 ימים מהיום את עלות החלק היחסי של תשתית הבנייה, בסך של 5,070 $ בערכם בש"ח להיום וכך אני מורה.

יתרת התביעה והתביעה שכנגד נדחות הדדית.

ועדת הערר דחתה את טענת המערער לפיה יש לראותו כמי שמכר רק 75% מזכויות הבנייה וזאת בהתאם לחלקו היחסי ב"מושאע" בנכס וזאת מאחר שהנכס לא נרשם כבית משותף ובנוסף קבעה וועדת הערר כי החיוב המקורי שנקבע למערער בגין 75% בלבד מזכויות הבנייה, התבסס על מצג חלקי ואף מטעה שהציג המערער בפני השמאי ובפני הועדה המקומית בין היתר בכך שהמערער לא הציג בפני גורמים אלה את פסק הדין ואת העובדה שהוא הבעלים הבלעדי של זכויות הבנייה בנכס.

ב"כ **** הדגיש בטיעוניו את קביעותיה העובדתיות של ועדת הערר,לפיהן המערער הטעיה את שמאי הועדה בעת עריכת השמאות הראשונית, במסגרתה נידרש המערער לשלם רק 75% מסכום היטל ההשבחה, בכך שלא הציג בפני אותו שמאי את פסק הדין ולא הבהיר לשמאי, כי מלוא זכויות הבנייה הוקנו לו על פי פסק הדין וכן את הסתמכות ועדת הערר על פער המחירים המהותי שבו נמכרו הזכויות על ידי המערער, לעומת המחיר שבו נמכרו הזכויות על ידי פסטרנק.

גישה שכזו ניתן למצוא בפסיקת בתי משפט השלום אליה הפנה ב"כ הועדה המקומית , ובכלל זה בש"א (ת"א) 163114/08 הוועדה המקומית לתיכנון ובניה גבעתיים נ' שמואל מיכה (22.10.08) וע"ש 6/04 חנה אלישקו נ' הוועדה המקומית לתיכנון ולבניה ירושלים (11.12.2005), שם קבעו בתי המשפט כי יש להפריד לצורך החיוב בהיטל השבחה בין זכויות קנייניות לבין זכויות תכנוניות, ולפיכך נקבע לדוגמא כי כאשר התכנית המשביחה אישרה בניית תוספת לחדר על הגג המצוי רק בדירת אחד מדיירי הבניין, אין לחייב את כלל דיירי הבניין בהיטל השבחה אלא רק את הדייר אשר יכול ליהנות בפועל מההשבחה.

גם בנושא זה אינני נידרש לקבוע מסמרות, אך אציין כי בנגוד לעמדת ועדת הערר, טענתו של המערער מעלה שאלה הראויה לדיון של מעמדם הקנייני של זכויות המערער ופסטרנק בנכס בכלל ובזכויות הבנייה בפרט, ממועד פסק הדין ועד למועד רישום הבית המשותף.

...

סמכות ועדת הערר והיקף הדיון בפניה בנוסף לכל האמור לעיל ,אני סבור כי נפל פגם בהחלטת הועדה המקומית וועדת הערר בכך שהן ראו עצמן מוסמכות לדון ולהכריע בשאלה פרשנית-משפטית, הנוגעת ליחסים המשפטיים שבין המערער ובין פסטרנק והיא השאלה, על מי יחול החיוב בהיטל השבחה שהתגבש לפני מועד פסק הדין.

גם אם אניח כי לועדה המקומית ובעקבותיה לועדת הערר היו הסמכויות הנדרשות לדון בשאלת החיוב בהיטל שהתגבש לפני מועד פסק הדין ,אני סבור כי בניגוד לקביעות החד משמעיות של ועדת הערר, כאילו ברור מפסק הדין ומנסיבות העניין שחיוב היטל ההשבחה שהתגבש על חלקו של פסטרנק בנכס צריך לעבור למערער, הרי שלעמדתי התשתית העובדתית שהונחה בפני הוועדה המקומית או ועדת הערר, אינה כה חד משמעית.

סיכומו של דבר, אני קובע כי יש לבטל את החלטת ועדת הערר מיום 20.3.2017 ובהתאם, יש לבטל את דרישת התשלום שנשלחה ביום 9.11.2015 למערער על ידי הוועדה המקומית, בגין יתרת 25% מהנכס וככל שהמערער שילם חיוב זה, הוא זכאי להשבתו בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק, ממועד התשלום ועד מועד השבתו בפועל לידיו.

כך גם נדחה הערר שהגישו, כאשר הותר להם לבנות לפי פסק הדין ותקנון הבית המשותף על הגג הסמוך לדירתם ולא על הגג החדש שייוצר מההרחבה לדירה ומהדירה הקיימת בקומה השנייה.

לאור ביטול הסכם הדיירים, המבקשים פעלו מול ועדת הערר על מנת שלא יינתן היתר בניה למשיב, ודרשו מהמשיב להחזיר את המצב לקדמותו ולא לבצע בניה על הגג המשותף, להסיר את הפיגומים שהציב ולתן להם מפתחות לגג הבניין.

הסעדים המבוקשים בכתב התביעה הם: להצהיר כי הגג החדש הוא גג משותף המהוה חלק מהרכוש המשותף; להצהיר כי זכויות הבניה בבנין, ככל שישנן, הנן נכס משותף לכל דיירי הבניין; להצהיר כי היתר הבניה שניתן למשיב על מנת לבנות על הגג החדש או להתקין מעלית, בטל; ליתן צו מניעה קבוע נגד המשיב שימנע ממנו מלבצע בניה כלשהיא על הגג החדש או לנצל זכויות בניה נוספות בבנין או להתקין מעלית בבנין; להורות למשיב להחזיר את המצב לקדמותו בחדר המדריגות, בחצר ובגג הבניין, ועל הסדרת דלת הכניסה לגג.

...

כך גם נדחה הערר שהגישו, כאשר הותר להם לבנות לפי פסק הדין ותקנון הבית המשותף על הגג הסמוך לדירתם ולא על הגג החדש שייווצר מההרחבה לדירה ומהדירה הקיימת בקומה השנייה.

נוכח האמור, הבקשה למתן צו מניעה זמני נדחית.

רקע בתמצית העותרת והמשיבים 2-3 הם שכנים בקומה א' בבית משותף בן שתי קומות (קומת קרקע וקומה א'), במקרקעין הידועים כגוש 6187 חלקה 500, ברחוב עמרם גאון בבני ברק.

נטען כי בקשת ההיתר מבקשת לא רק להוסיף חדרים על הגג אלא גם תוספת בקומה א' בבניין, וכי בהתאם לתב"ע, בניית תוספת באגף ביניין צריכה להיות לכל האגף (בכל הקומות), ובמקרה דנן לא התבקשה בנייה מתאימה בקומת הקרקע.

יו"ר הועדה שבה והזכירה שבהחלטה מיום 14.2.2022 הובהר כי בכל הקשור ליציבות המבנה חלה החלטת ועדת הערר מיום 7.5.2020 לפיה בין היתר "על הועדה המקומית לודא כי ההיתר תואם את כלל הוראות תכן הבניה כמשמעו בחוק התיכנון, שנועדו לשמור, בין השאר, על בטיחותו של המבנה ומשתמשיו". עוד נקבע כי "ככל שלמבקשת טענות שעניינן פגמים שנפלו בהליך הנפקת ההיתר על ידי רשות הרשוי של הועד[ה] המקומית, באפשרותה לפנות לערכאות המתאימות למיצוי טענותיה". ביום 11.4.2022 הוגשה העתירה דנן, במסגרתה נטען בין היתר כי החלטת הועדה המקומית לאישור היתר הבנייה ניתנה לכאורה בנגוד להחלטת ועדת הערר, וכי מדובר בבנייה מסוכנת ולא הוצגו מסמכים המוכיחים כי הבנייה עומדת בתקן הנידרש.

נטען בין היתר כי העותרת הגיעה לביהמ"ש בידיים לא נקיות והסתירה עובדות מהותיות, כך בין היתר היא הסתירה מבית המשפט את מכתבו של אדריכל שניידר לפיו הבנייה עונה לדרישות התקן, כמו כן הסתירה העותרת את החלטת ועדת הערר מיום 14.2.2022.

עוד נטען כי העותרת הגישה את העתירה בחוסר תום לב ובידיים לא נקיות, כי היא עצמה השתלטה על החצר המשותפת במחצית הבניין בו נימצאת דירתה, כי טענותיה נדחו בפני ועדת הערר והיא הגישה את עתירתה בשיהוי כבד לאחר שהמשיבים השקיעו הון עתק בבנייה ובמאבקים מול העותרת.

...

יובהר כי נדחות מכל וכל טענות הוועדה המקומית לפיהן תפקידה לבדוק ש"לא מתחילים לבצע עבודות בטרם התקבלו החישובים" (ס' 8 ו-10 להודעה מיום 10.5.2022).

כמפורט לעיל – הגעתי למסקנה שבעת אישור ההיתר לא הייתה בפני הוועדה המקומית חוות דעת מהנדס לעניין חיזוק המבנה כולו וכי הוועדה המקומית לא וידאה שהבקשה עומדת בתקן – כפי שנדרש על ידי ועדת הערר, ומכאן שנפלו פגמים בעת הוצאת ההיתר.

סוף דבר העתירה מתקבלת.