ערר על אישור בניית חדר על הגג

עתירה מינהלית שהוגשה על ידי הועדה המקומית לתיכנון ובניה בני ברק (להלן: "העותרת" או "הועדה המקומית"), נגד החלטת המשיבה 1, ועדת הערר המחוזית לתיכנון ובניה – מחוז תל אביב (להלן: "ועדת הערר") לקבל את ערר המשיבים 5-2 על החלטת העותרת, אשר אישרה היתר בניה למשיבים 6 לבנות חדרי גג וסוכה על הגג כהגדרתם להלן בבניין המגורים בו מתגוררים בין היתר המשיבים 6-2.

אעמוד על שתי תכניות אלו בקצירת האומר; תכנית הגגות תכנית הגגות קיבלה תוקף ביום 01.03.2001, לאחר שאושרה על ידי הועדה המחוזית לתיכנון ובניה – מחוז תל אביב.

...

ועדת הערר טוענת מנגד, כי יש לדחות את העתירה, זאת מן הטעמים הבאים: הוועדה המקומית לא נימקה את החלטתה כשאישרה את בקשת ההיתר, לרבות את ההקלה שהעניקה מדרישת אישור שלושה-רבעים מהדיירים, זאת על אף שוועדת הערר הורתה לה לעשות כן במפורש, ודי בכך כדי להורות על ביטולה ועל דחיית העתירה; החלטת ועדת הערר התקבלה מתוקף סמכותה כערכאה הבכירה יותר בהיררכיה התכנונית, קיימה דיון בטענות הערר ונימקה את ההחלטה בפירוט רב; סעיף 10 לתכנית הגגות קובע כי תכליתה לקבוע את שטחי הבניה המותרים על גגות בניינים, וסעיף 12 קובע כי השטח הבנוי המירבי לא יעלה על 40 מ"ר, שחריגה מעבר לכך מהווה סטייה ניכרת מהתכנית, ולכן לא ניתן להוסיף סוכה בנסיבות דנן, שכן היא חורגת מהשטח המירבי המותר מכוח תכנית הגגות; מטרתה של תכנית הסוכות הינה לאפשר את קיום מצוות הישיבה בסוכה בחג הסוכות, ותו לא, ומשום שלא ניתן להקים סוכה בדירה, הותר לדיירים בעיר לבנות סוכה בדמות מרפסת חיצונית, שאינה מקורה בקירוי קבוע, ושהיא תלויה, בולטת, המתווספת לקיר החיצוני של הבניין מעבר לקו הבניין.

מסקנתי זו מתחזקת מקום בו העותרת איננה אדם מן השורה, שיכולתו להשפיע על נוסח החיקוק כדי לקדם את עניינו היא מועטה; לפניי רשות מינהלית, שבסמכותה לפעול לשינוי מעין-חקיקתי של נוסח שני החיקוקים מושא העתירה דנן, בדמות תיקונם לשם קידום עמדתה התכנונית ותפיסתה את המרחב התכנוני בעיר בני ברק, ובכך מחזיקה היא ביתרון על פני עותר פלוני, שייתכן שבנסיבות חריגות עשוי היה בית המשפט להיעתר לבקשתו לדון בעתירה תיאורטית.

לפיכך, ומן הטעמים האמורים, העתירה נדחית.

סוף דבר על יסוד האמור לעיל, העתירה נדחית.

התובעים מוסיפים וטוענים כי הגישה לגג ניבנתה בהתאם להיתר הבניה וגם הוועדה המחוזית שדחתה את הערר שהגישו הנתבעים, דחתה את בקשתם לאפשר גישה חופשית לשטח הגג שעליו ניבנתה התוספת.

   התובעים צרפו לתצהירם את היתר הבניה מספר 20040671 מיום 27.2.07 בו צוין כי הבקשה להיתר בניה של תוספת חדר ופרגולה על הגג אושרה בתנאים וכי כל התנאים מולאו.

...

התובעים ישלמו לנתבעים בתוך 30 ימים מהיום את הסכום של 4,976 דולר ארה"ב בערכם בש"ח להיום עבור הוצאותיהם בגין הבניה.

התביעה שכנגד נדחית ברובה למעט חיוב התובעים לשלם לנתבעים בתוך 30 ימים מהיום את עלות החלק היחסי של תשתית הבנייה, בסך של 5,070 $ בערכם בש"ח להיום וכך אני מורה.

יתרת התביעה והתביעה שכנגד נדחות הדדית.

ב"כ דניאל הדגיש בטיעוניו את קביעותיה העובדתיות של ועדת הערר,לפיהן המערער הטעיה את שמאי הועדה בעת עריכת השמאות הראשונית, במסגרתה נידרש המערער לשלם רק 75% מסכום היטל ההשבחה, בכך שלא הציג בפני אותו שמאי את פסק הדין ולא הבהיר לשמאי, כי מלוא זכויות הבנייה הוקנו לו על פי פסק הדין וכן את הסתמכות ועדת הערר על פער המחירים המהותי שבו נמכרו הזכויות על ידי המערער, לעומת המחיר שבו נמכרו הזכויות על ידי פסטרנק.

גישה שכזו ניתן למצוא בפסיקת בתי משפט השלום אליה הפנה ב"כ הועדה המקומית , ובכלל זה בש"א (ת"א) 163114/08 הוועדה המקומית לתיכנון ובניה גבעתיים נ' שמואל מיכה (22.10.08) וע"ש 6/04 חנה אלישקו נ' הוועדה המקומית לתיכנון ולבניה ירושלים (11.12.2005), שם קבעו בתי המשפט כי יש להפריד לצורך החיוב בהיטל השבחה בין זכויות קנייניות לבין זכויות תכנוניות, ולפיכך נקבע לדוגמא כי כאשר התכנית המשביחה אישרה בניית תוספת לחדר על הגג המצוי רק בדירת אחד מדיירי הבניין, אין לחייב את כלל דיירי הבניין בהיטל השבחה אלא רק את הדייר אשר יכול ליהנות בפועל מההשבחה.

...

סמכות ועדת הערר והיקף הדיון בפניה בנוסף לכל האמור לעיל ,אני סבור כי נפל פגם בהחלטת הועדה המקומית וועדת הערר בכך שהן ראו עצמן מוסמכות לדון ולהכריע בשאלה פרשנית-משפטית, הנוגעת ליחסים המשפטיים שבין המערער ובין פסטרנק והיא השאלה, על מי יחול החיוב בהיטל השבחה שהתגבש לפני מועד פסק הדין.

גם אם אניח כי לועדה המקומית ובעקבותיה לועדת הערר היו הסמכויות הנדרשות לדון בשאלת החיוב בהיטל שהתגבש לפני מועד פסק הדין ,אני סבור כי בניגוד לקביעות החד משמעיות של ועדת הערר, כאילו ברור מפסק הדין ומנסיבות העניין שחיוב היטל ההשבחה שהתגבש על חלקו של פסטרנק בנכס צריך לעבור למערער, הרי שלעמדתי התשתית העובדתית שהונחה בפני הוועדה המקומית או ועדת הערר, אינה כה חד משמעית.

סיכומו של דבר, אני קובע כי יש לבטל את החלטת ועדת הערר מיום 20.3.2017 ובהתאם, יש לבטל את דרישת התשלום שנשלחה ביום 9.11.2015 למערער על ידי הוועדה המקומית, בגין יתרת 25% מהנכס וככל שהמערער שילם חיוב זה, הוא זכאי להשבתו בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק, ממועד התשלום ועד מועד השבתו בפועל לידיו.

משנקבע כי היסתברות גבוהה יותר קיימת לכך שקיים היתר בניה לחדר על הגג, נשמטת הקרקע מתחת לטענת בינשטוק בעיניין זה. באשר לגירסת אלול כי נושא ההיתר לחדר על הגג נזכר בפגישה בדירה בנוכחות הרוכשים והמתווך וכי הגב' אלול אמרה אז כי הדירה נקנתה על ידם כשהחדר כבר בנוי, כי אין בידם את ההיתר בקשר לחדר וכי על הרוכשים לבדוק זאת, זכתה גרסה זו לתמיכה בתצהירו של המתווך מר יעקובי.

אף בכך יש לעורר תמיהה בדבר גרסת הרוכשים שלא הוכחה כאמור.

...

הודעת הביטול ניתנה ביום 5.3.09, ולפיכך אין אלול זכאים לפיצוי המוסכם הכללי, שכן זכאות זו היתה קמה להם רק אם היו ממתינים עד יום 10.3.09 במתן הודעת הביטול, ואם הסך של 600,000 ₪ לא היה משולם עד אז. לפיכך תביעת אלול ברכיב הפיצוי המוסכם הכללי – נדחית.

סיכום סוף דבר, הסכום אותו חבים בינשטוק לאלול הינו צירוף הסכומים הבאים: א. סך 19,288 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 15.9.08.

לפיכך התוצאה היא כי ההסכם בוטל כדין, ואם יומצא פסק הדין לשלטונות מיסוי מקרקעין על ידי מי מהצדדים, יראו בו אסמכתא מספקת לכך, ללא צורך בקיום דרישות נוספות.

ביום 28.6.2010 נדון הערר וניתנה החלטת ביניים המורה לועדה המקומית למסור: "הודעה אשר תפרט את כל המקרים שבהם ניתנו הקלות לבניית חדר יציאה על הגג במסגרת תכנית רש/900 במקום שבו היה גג רעפים". ביום 8.7.2010 נמסרה הודעה מטעם הועדה לתכ"ב שבה צוין כי "קיימים מקרים לא מעטים בהם ניתנו היתרים לחדרים על הגג במקום שבו היה גג רעפים, במסגרת תכנית רש/900". כמו כן, הועדה הציגה מספר דוגמאות שבהן ניתנו היתרים כאמור (נספח 12 לעתירה).

...

עתירה מנהלית כנגד החלטת ועדת הערר לתכנון ובניה רמת השרון (להלן: "ועדת הערר") מיום 28.8.2010, שלפיה נדחה הערר שהגישו העותרים לביטול היתר הבניה שניתן למשיבים 4-3, הכולל אישור הקלה מהוראות תכנית.

מסיבה זו איני מקבלת גם את טענת העותרים לפיה הבנייה האמורה נחשבת ל'סטייה ניכרת' באשר היא "בניה שלא בהתאם לדרישות בינוי או עיצוב המפורטות בתכנית, שנועדו לקבוע את אופיה של הבניה בתחום התכנית או לשמור על אופי וחזות הסביבה" (סעיף 2(10) לתקנות סטייה ניכרת).

למרות המסקנה אליה הגעתי כאמור, יצוין כי ראוי שהועדה לתכ"ב, אשר הגיעה למסקנה כי האמור בסעיף 5 ו' א' אינו משקף עוד את המדיניות התכנונית שלה ברמת השרון, תפעל לתיקון התכנית הקיימת, ויפה שעה אחת קודם.

סוף דבר – בכפוף לחוו"ד הקונסטרוקטור, כמפורט בפסק הדין, נדחית העתירה.