ערר על אי אישור תשריט חלוקה לפי סעיף 140 לחוק התכנון והבניה

טענתו זו של המשיב מעוררת, גם היא, מספר תהיות: האחת: הקביעה לפיה "בנק הזכויות" של העורר הנו כ-255 מ"ר (כולל חישוב אקוויוולנטי של דירת הגג) מבוססת על בקשת ההיתר שהוגשה לרשויות התיכנון בתל-אביב, והתשריטים שהוכנו על ידי האדריכלית הגב' ניצה סמוק, ואשר על פיה העורר יקבל דירת פנטהאוז בגודל של 91 מ"ר (אקוויוולנטי ל-114 מ"ר), ואילו העוררות יקבלו דירות בשטח של 83 מ"ר ו-58 מ"ר. כנגד קביעה זו של המשיב טוענים העוררים כי בדירת הגג יהיה העורר זכאי רק לחלק בדירה המשותפת (בנגוד לטענת המשיב) וכי המדובר בבקשת היתר בניה שטרם אושרה ועד היום אין היתר למרות שחלפו מספר שנים מאז המכר.

באשר להוצאות המשפט: הייתי מציע לחברי שלא להשית הוצאות על מי מהצדדים וכל צד יישא בהוצאותיו הוא, היות שכל צד לא חף מטעויות בערר זה. השופט ה' קירש, יו"ר ועדת הערר אני מסכים עם התוצאה אליה הגיע רו"ח פרידמן בעיניין אופן הטלת מס שבח על העורר.

...

סוף דבר ראינו כי זכותו של העורר (מר ישעיהו קטן) למכור חלק מהדירה בתוספת זכויות בנייה בלתי מנוצלות הנלוות אליה, כפי שהוסכם בחוזה המכר משנת 2015, ויש לכבד מתווה זה של הצדדים, בדומה להסכמות בין הצדדים בבואם לבצע עסקת קומבינציה בשיטת ה"מכר החלקי".

כמו רו"ח פרידמן, גם אני סבור כי (א) אין לבסס את עריכת שומת מס השבח על החלוקה האופקית (70% - 30%) שנעשתה בעת הרכישה; (ב) אין לקבל את המצג כי הממכר היה 75% מהדירה (חרף כתיבת הדבר בהסכם שנערך עם העוררות); (ג) מאידך, אין לקבל את טיעון המשיב כי נמכרו רק זכויות בנייה ולא חלק מדירה; ו- (ד) יש להביא בחשבון שווי רכישה כפי שהוסבר על ידי רו"ח פרידמן.

לעיתים רכישת בית מגורים קיים נעשית גם עם מבט לעתיד (לניצול החלקה באופן אחר) והדבר איננו מביא בהכרח למסקנה כי בהווה הממכר איננו "דירת מגורים". הרי בערר זה עצמו הודגש – אגב הדיון בהיקף הזכויות שהיו בידי העורר – כי טרם התקבל היתר בנייה וכי הוצאת תכנית ההריסה אל הפועל הייתה עוד חזון למועד.

לדידו, היה על הוועדה ליתן לו זכות להביע את היתנגדותו לתשריט, בין היתר, משום שאינו עונה על הגדרת תוכנית חלוקה מאושרת כמתחייב בסעיף 143 לחוק, הוא אינו מאושר על ידי מודד מוסמך ואינו נושא את אישור הועדה עצמה כך שאין עסקינן בתוכנית חלוקה אלא בתוכנית מצב קיים משנת 1991 הא ותו לא. לחלופין בלבד טוען המבקש, כי ככל שניתן לראות בתשריט כתוכנית חלוקה הרי שזה אינו רלוואנטי וקביל היום ויש לעדכנו על פי תוכנית התב"ע החדשה שהוחלה על המקרקעין בשנת 1996.

ובאשר לטענות המבקש בנוגע לתקינות תשריט החלוקה הרי, משלא הגיש ערר במועד על החלטת הועדה המקומית בדבר אישור התשריט לפי סעיף 140 לחוק התיכנון והבניה מה לו כי ילין? בעניינינו, הן הוועדה המקומית והן המשיבים חזרו על טענתם, כפי שהובאה אף בפני בית משפט השלום לפיה, אין כל בנייה חדשה אשר פולשת ו/או יכולה לפגוע במבקש לעומת המצב שהיה מלפני תחילת הבנייה, שכן ההיתר המתבקש מתייחס להריסת מבנה קיים ישן ובניית מבנה מגורים חדש, ללא בקשה לתוספת שטחים או הוספת אחוזי בניה.

...

הועדה המקומית, ביקשה להצטרף לטענות המשיבים והוסיפה, כי מלבד השיהוי יש לדחות את הבקשה והעתירה בשל זהות הסעדים ביניהם.

מאזן הנוחות גם בחינת מאזן הנוחות מטה את הכף שלא להיעתר לבקשה, שכן גם אם הייתי מקבל את טענת המבקש להיעדר תשריט חלוקה כדין, הרי שאין בכך להביא לביטול ההיתר מניה וביה, אלא יש להחיל את כלל הבטלות היחסית ולבחון את נפקות ההפרה לצד נסיבות המקרה.

סיכום דין הבקשה להידחות.

סעיף 140 לחוק התיכנון והבניה קובע כי אם סירבה הועדה המקומית לאשר תשריט חלוקה, ניתן לערור על החלטתה בפני ועדת הערר.

בנסיבות מקרה זה, החלטת הוועדה המקומית ולאחריה ועדת הערר שלא לאשר את תשריט החלוקה החלקי, שאינו חל על החלקה כולה, נוכח העובדה כי התכנית משנה מזכויות הצדדים בחלקה, הן מטעמי ההפקעות והן מטעמי הזכויות השונות הניתנות למגרשים השונים בגודלם, היא החלטה סבירה שאין מקום להתערב בה. תיקון הטעות שהתגלתה בתוואי הוואדי ביום 27.09.11, החליטה הוועדה המקומית על הפקדת התכנית המפורטת מש/313 בכפוף למילוי מספר תנאים.

...

אנו מקבלים את טענות העורר לפיה על פי פסיקת ביהמ"ש העליון בעע"מ 8748/03 ועדת הערר נ' סילבנה לוסי פואה ואח' לפיה קיימת לועדה המקומית סמכות לקבל תשריט חלוקה גם אם לא נחתם על ידי כל הבעלים.

לסיכום פרק השיהוי - היה מקום לדחות את הסעדים המבוקשים על ידי העותר ככל שהם נוגעים לאישור התשריט הראשון והשני.

סוף דבר אין לעותר להלין אלא על עצמו.

לאור כל האמור אני דוחה את העתירה.

בסופו של דבר, תכנית זו לא אושרה, ולכן אין חשיבות לחלוקה זו. לפי תכנית חד/813, שפורסמה למתן תוקף ביום 22.5.92, שטח מיגרש 138 הוא 803 מ"ר (775 מ"ר שטח מגורים ו-26 מ"ר דרך).

כמו-כן נרשם שטח החלקה – 730 מ"ר. אין זה נהיר מהו מקור רישום זה, אשר אינו תואם לשטח החלקה לפי תב"ע חד/813 או לשטחה לפי תב"ע חד/937 ואף אינו תואם לחלוקה לפי התשריט ההסטורי.

בהתאם לתכנית ביניין עיר, שהיא בבחינת דין (ראה עע"מ 6555/11 אדם, טבע ודין נ' ועדת הערר לתיכנון ולבניה מחוז מרכז (לא פורסם) [15.9.13] והפסיקה המאוזכרת שם) ואשר הנתבעים לא היתנגדו לאישורה (ראה סעיף 140 וסעיף 142 לחוק התיכנון והבניה, תשכ"ה-1965) אין חולק כי שטח הפלישה מצוי מחוץ לזה שהוחכר לנתבעים.

...

בסופו של דבר, תכנית זו לא אושרה, ולכן אין חשיבות לחלוקה זו. לפי תכנית חד/813, שפורסמה למתן תוקף ביום 22.5.92, שטח מגרש 138 הוא 803 מ"ר (775 מ"ר שטח מגורים ו-26 מ"ר דרך).

רישיון במקרקעין השימוש בשטח הפלישה באין מפריע לאורך השנים כמו גם רישומי השטח השונים תומך במסקנה כי מעמדם של הנתבעים בשטח הפלישה אינו של מסיגי גבול, אלא של בני-רשות.

סוף דבר על יסוד האמור לעיל אני מורה לנתבעים לסלק-ידם מהמקרקעין הידועים כחלקה 236 בגוש 7726 כמפורט בתשריט המצבי המצורף לכתב התביעה ולהחזיר את החזקה בידי התובעת כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ השייך להם.

טענות הצדדים לטענת התובעים, ביום 27.5.07 אושר תשריט חלוקה מס' 20070372 על ידי הוועדה המקומית לתיכנון ולבניה עירון (להלן: "התשריט המאושר").

כמפורט לעיל, הנתבעים לא הציגו לבית המשפט ראיות לקיומם של הליכי היתנגדות לפי סעיף 140(ב) לחוק התיכנון והבנייה בעיניין אישור תשריט שיש בו משום סטייה מתכנית שאושרה, או פנייה לערכאה המוסמכת בעתירה נגד אישור התשריט.

בעיניין זה אפנה להוראת סעיף 140(ב) לחוק התיכנון והבנייה המורה: "אישרה ועדה מקומית תשריט שיש בו משום סטיה מתכנית שאושרה, רשאי הרואה עצמו נפגע, לערור על כך בפני ועדת הערר, בתוך שלושים ימים מיום קבלת החלטת הוועדה המקומית; החלטתה של ועדת הערר תהיה סופית." הנתבעים, מטעמיהם שלהם, לא פנו בבקשה מתאימה לועדת הערר.

על פי ההסכם, "אין תשריט חלוקה המראה מיקום הנכס בחלקה 16 בגוש 8775, אך הקונים והמוכרים, בחתימתם על שולי הסכם מכר זה, מסכימים כי הזכויות בנכס, היינו 113 מ"ר, ... יירשמו על שם הקונים [סועאד – י.ג.] כזכויות בלבד... אך הנכס אינו מהוה חלקת קרקע בפועל ואין הנכס מהוה חלקת קרקע באחד מחלקות המוכרים הנ"ל, מחלקה מס' 1 עד חלקה מס' 4". לא הובא בפני הסבר מניח את הדעת לניסוח הסכם המכר באופן שנוסח ולהתעלמות מנסחי ההסכם מקיומו של תשריט מאושר החל על החלקה.

...

סוף דבר, התביעה מתקבלת.

התביעה שכנגד נדחית.

לאור זאת, אני מורה כי הנתבעים ישלמו לתובעים שכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 10,000 ₪ בתוספת אגרת בית המשפט ששולמה על ידי התובעים.