לצורך כך נעשים מאמצים רבים והשקעות אדירות לקידומה של מערכת תחבורה ציבורית בערים, ובתחום העיר חולון מתוכננים לעבור הקו הירוק של הרכבת הקלה שבהקמה, וקוי המטרו 1M ו-3M (גם קו המטרו 2M ייתן שירות לשכונת תל גיבורים ובית החולים וולפסון).
העדר שטחי שטחי גינון וצמחיה מספיקים לכיוון הרחובות והעדר ממשק ראוי בין הבניין למרחב הצבורי:
"...12 מקומות חניה מתוך 43 המקומות שמוצע להוסיף בתחום המיגרש מסומנים בתחום החזיתות של המיגרש (מרביתם לכיון רחוב התחיה), וזאת באופן שאינו הולם תיכנון ערוני ראוי. באופן זה כימעט שלא נותרת כל צמחיה לכיוון הרחובות, מלבד רצועה צרה ביותר, אם בכלל. נציין כי בבקשה המתוקנת, שהוגשה לאחר הליך הגישור שהתקיים בין הועדה המקומית לבין מגישת הבקשה להיתר, בוצעו שינויים, שלכאורה מהוים שיפור גם בהיבט זה... לטעמנו התיכנון המוצע אינו מייצר ממשק ראוי בין הבניין לבין המרחב הצבורי, דבר הפוגע הן באיכות המגורים בבניין מושא הערר, והן באיכות הרחוב והסביבה.... אין צורך להכביר מילים בדבר החשיבות של שילוב צמחיה, לרבות עצים במרחב העירוני. כיום לצד הבניה המרקמית שמלווה את הרחובות ההסתדרות והתחיה קיימת רצועת גינון רחבה ביותר בחזית הבניינים, בדומה לזו הקיימת בבניין מושא הערר. בכל הבניינים האמורים החניה לעולם לא ממוקמת לכיוון חזית הרחוב. באופן זה מתקבל מרחב מגונן ואיכותי, התורם לעיצוב הרחוב ולחווית המשתמשים בו. המרווחים שנקבעו באמצעות קוי הבניין בתוכניות החלות על המקרקעין נועדו, בין השאר, לשם יצירת תווך ירוק כאמור. נזכיר שגם תוספת הממ"דים המוצעת פוגעת במרווח זה באופן מסוים. אלא שהפגיעה הנוספת המוצעת באמצעות מיקום חניות בחזית הבניין, יוצרת תוצר בעייתי ומוקשה ביותר בעינינו. ההשלכות של אי שמירה על מרווחים איכותיים כאמור (בין הבניינים, ובין הבניין לרחוב) מועצמות נוכח העובדה שמוצע להוסיף לבניין גובה ודירות. העצמת הזכויות והצפיפות במיגרש אך מגבירה את הצורך במרווחים איכותיים כאמור".
התוכנית המופקדת ח/ 619:
"בהתאם להוראות סעיף 23 לתמ"א 38 רשאי מוסד תיכנון להכין תוכנית מפורטת שמטרתה חזוק מבנים כנגד רעידות אדמה, שיש בה הוראות התואמות למאפייני הישוב. בהתאם לזאת מקודמת בעיר חולון תוכנית ח/619 ... שהיא תוכנית כוללת להתחדשות עירונית וחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה האמורה להגיע לכלל הפקדה בקרוב. התכנית נערכה תוך התאמתה לתנאים הייחודיים של העיר, ומטרתה התחדשות המרקם הוותיק בעיר באופן מבוקר, תוך שמירה על איכות החיים בעיר וחיזוק המרחב הצבורי. בהמשך לאמור, מתייחסת התוכנית להיבטי תיכנון שונים הנוגעים לעיר חולון. בין השאר, קובעת התוכנית עקרונות תיכנון שישמרו על הזהות ומאפייני העיר (הנוף העירוני), נפח הבניה (לרבות גובה) המתאים לבניינים באזורים השונים של העיר, קוי הבניין הראויים, לרבות המרווחים שראוי לשמור בין ביניין לבניין, שימת דגש לרחוב העירוני, לממשק בינו לבין הבניינים לאורכו ועוד. עקרונות שנועדו להבטיח שחידוש המבנים יהיה תוך שמירה על מרחב ערוני שיש בו מענה לכלל צורכי התושבים, לרבות קיומן של תשתיות ציבוריות. נציין שבמסגרת הכנתה של תוכנית זו החליטה הועדה המחוזית מכוח הוראות סעיף 78 לחוק התיכנון והבניה התשכ"ה 1965 על קביעת מיגבלות במתן היתרי בניה מכוח תמ"א 38. מיגבלות אלה אינן חלות על בקשות שהוגשו בעבר, לרבות הבקשה מושא הערר. יחד עם זאת, עקרונות התיכנון המגולמים בתוכנית ח/619 מהוים חלק מהשיקולים התכנוניים שראוי שיובאו בחשבון בבקשות להיתר מכוח התמ"א (ר' סעיף 22 לתמ"א). בהתאם לתוכנית המקודמת, המיגרש מצוי במיתחם 'רחובות ראשיים עם חזית פעילה. במיגרש כאמור ניתן לבנות, במקרה של חזוק באמצעות עיבוי, תוספת של עד 1.5 קומות, דהיינו ביניין של 7 קומות (קומה עליונה חלקית). במקרה של הריסה ובניה מחדש ניתן להגיע לבניין בגובה של עד 10 קומות. בבקשה מושא העירעור מוצע ביניין בגובה של 8 קומות. ביחס לקווי הבניין קובעת התוכנית שקו הבניין הצדי לא פחת מ-2.7 מ', וקו הבניין הקידמי העילי לא יפחת מ-3 מ' (כולל מרפסות), כאשר בקומת הקרקע יש לשמור על קו בנין קדמי של 7.5 מ', שכן מרווח זה נועד לשמש, בין השאר, לזיקת הנאה לציבור, עקרון שנועד ליצור מרחב צבורי ראוי לצד הצפוף המוצע. התוכנית מאפשרת חריגה מקוי הבניין לצורך הוספת ממ"ד בפרויקט של עיבוי בניה, אולם אוסרת הקלה בקוו ביניין קדמי או אחורי לממ"ד, ומחייבת בכל מקרה שמירה של לפחות 1.3 מ' בקוו הבנין הצדי, והרחקת הממ"ד לפחות 8 מ' בחזית המיגרש. עוד נקבע בתכנית, שככל שלא ניתן להוסיף ממ"ד בתחום קוי הבניין האמורים, ניתן להוסיף ממ"ד בחריגה מקוו הבנין הצדי, וזאת רק כשמדובר בפרויקט של עיבוי בניה, וגם זאת עד 1.30 מ' בלבד. נקבע שלא ניתן לחרוג מקוו הבנין הקידמי והאחורי, אף לצורך ממ"ד".
אי- ההתאמה לעקרונות התיכנון הרצויים המגולמים בתוכנית המופקדת ח/ 619 :
"התיכנון המוצע בבקשה מושא הערר חורג כאמור מהקבוע בתוכניות המפורטות החלות על המקרקעין, ונימצא שהוא חורג גם מעקרונות התיכנון המוצעים במסגרת תוכנית ח/619, הן לעניין גובה המבנה, והן לעניין קוי הבניין. מגדלי הממ"דים מוצעים כולם בחריגה מקוי הבניין. קוי הבניין שנקבעו בתוכניות החלות בעיר נועדו לצורך יצירת מרווחים בין מבנים למגרשים גובלים, ובכך לשמור על איכות חיים נאותה לדיירי הבניינים, ולמשתמשי הדרך. מאידך, מגדלי הממ"דים מהוים אלמנט חזוק מובהק במבנים העוברים חזוק לפי תקן ישראלי: ת"י 413 ״תכן עמידות מבנים ברעידות אדמה". בנוסף הממ"דים מוסיפים מיגון לדירות הקיימות מפני התקפות טילים וכיו"ב על ישראל.
...
בסופו של דבר החלטת ועדת הערר שביטלה החלטה של וועדה מקומית לאשר בקשה להיתר בניה נותרה על כנה.
בנוסף עמדה ועדת הערר על מאפייני תמ"א 38 כתכנית ארצית ללא תשריט שאינה מכשיר תכנוני "רגיל" המתייחס למגרש מסוים ועל המסקנה הנובעת מכך שלפיה אין התמ"א יכולה לספק "אמירה תכנונית" פרטנית או להבטיח מתן היתרים מכוחה לכלל המבנים הלא מחוזקים, ובקביעות אלה לא נפל כל דופי.
התוצאה
העתירה נדחית.
