ערר מנהלי חיוב בהיטל השבחה בגין מימוש היתר בניה

כללי: לפני ערעור מינהלי שהגישה ועדת הערר המקומית לתיכנון ולבנייה בתל אביב על החלטת ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה של מחוז תל אביב (להלן: "ועדת הערר"), מתאריך 22.1.19, במסגרת עררים 85215/15, 85026/17 ו-85349/17 במאוחד.

ההליך לפני ועדת הערר והחלטתה: כאמור, לפני ועדת הערר נדונו במשותף 3 עררים: האחד ערר שהגישה המערערת על שומה מכרעת של השמאית שושי שרביט מיום 13.7.15 שלפיה חויבה משיבה 1 בהיטל השבחה בעקבות מימוש של היתר בניה הכולל הקלה בנכס ברח' אלנבי 13א' בתל אביב.

...

קביעות בית המשפט בעניין כהן לגבי האופן שבו יש להתייחס ולהעריך שווי זכויות המותנות בהקלה, זאת בהמשך להלכות קודמות של בית המשפט העליון, מקובלת עלי עם כל הכבוד.

סיכומו של דבר, לאור כל האמור לעיל אני קובעת כדלקמן: בעניינם הספציפי של המשיבים תישאר בתוקפה החלטת ועדת הערר כמות שהיא.

אשר לשאר הקביעות המשפטיות של וועדת הערר – הערר מתקבל, כפי שפורט קודם, וזאת, ככל שהדבר מתייחס לתכניות שחוק התכנון והבנייה והתוספת השלישית לחוק חלים עליהן.

לפני ערעור מינהלי על החלטת ועדת הערר המחוזית לפיצויים והיטלי השבחה, מחוז תל אביב (להלן: "ועדת הערר") בתיק ערר הר/85217/16 (להלן: "הערר").

שלישית – טוענת המערערת כי קביעת ועדת הערר ולפיה על המערערת לשלם את היטל ההשבחה באופן מלא, חרף העובדה כי לא מימשה את זכויות הבניה בפועל, עומדת בנגוד להוראת סעיף 7(ב) לתוספת השלישית לחוק הקובעת: "מימש החייב בהיטל חלק מן הזכויות במקרקעין, ישלם היטל בשיעור יחסי לפי מידת המימוש החייבת בהיטל." לטענת המערערת כאשר נעשה מימוש בהיתר הרי שהחיוב בהיטל ההשבחה הוא בהתאם למידת המימוש שכן הנישום לא נידרש לשלם בגין ארוע מס, אלא כאשר הוא מממש את התכנית ובאותה מידה שהוא מממש אותה.

כך נטען שבשומת ההשבחה על פי העקרונות שקבעה ועדת הערר, לא חויבה המערערת בתשלום היטל השבחה בגין זכויות הבניה בחלל הגג וזאת, הואיל ושווי זכויות אלו נילקח בחשבון הן במצב הקודם והן במצב החדש (משכך, נוטרל בפועל שווי של זכויות אלו שהן עדיין שרירות וקיימות) ומשכך, לא השפיע על שווי ההשבחה הנובעת מאישור ההקלות.

...

טענתה זו של המערערת אין בידי לקבל וזאת, ראש וראשונה ובמיוחד בנסיבות בהן חוסר האפשרות למימוש הזכויות על הגג אינו קשור בקשר סיבתי להקלה.

לאור כל האמור, הנני סבורה כי צדקה ועדת הערר בקובעה כי על השמאי המכריע לשום את שווי המקרקעין במצב החדש, על מנת לקבוע את שווין של ההקלות, באופן שלא יביא לידי ביטוי את הירידה בשווים כפועל יוצא מדחיית האפשרות למימוש הבנייה בהתאם לתכנית הגגות ובהתאמה לכך, הנני סבורה כי דין טיעוניה של המערערת לעניין זה להידחות.

סוף דבר; משנדחו כלל טענותיה של המערערת – הערעור נדחה.

בפניי ערעור מינהלי על החלטת ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה במחוז תל אביב מיום 15.7.2020 בערר הר/8537/1118 (להלן, בהתאמה: "ההחלטה", "ועדת הערר" ו-"הערר").

הבקשה להיתר הבנייה אושרה, והמערערת חויבה בהיטל השבחה בגין מימוש של זכויות על פי תוכנית הר/2213 (להלן גם: "התוכנית").

...

השמאי המכריע הגיע למסקנה כי ישנה השבחה של 353 מ"ר. המערערת הגישה את הערר על השומה המכרעת.

לפיכך, דין טענת המערערת להידחות, בין אם מדובר במימוש חלקי, כפי שנטען על ידה, ובין אם מדובר במימוש מלא, כבענייננו.

בענייננו כאמור, המסקנה, כי מדובר בהשבחה על כלל שטחי הקומה השלישית, נכונה בין אם מדובר במימוש חלקי ובין אם מדובר במימוש מלא.

עם זאת, אין בכוונתי לקבוע מסמרות בעניין זה, שכן ייתכן שיהיו מצבים בהם תהיה משמעות לפעולה חשבונית זו. סיכומם של דברים, הערעור נדחה.

בהודעה על ההסכמות נכתב כי הנתבעת תנפיק לתובעת היתר בנייה בכפוף לתשלום כופר למקומות חנייה בבניין נשוא הערר ותשלום או העמדת ערבות בנקאית בסך 591,201 ₪ להבטחת החיוב בהיטל השבחה על-פי השומה מיום 19.6.2014.

עוד נכתב בהודעה על ההסכמות: "יובהר כי היטל ההשבחה האמור שנוי במחלוקת, כמפורט במסגרת ערר 8067/14 והצדדים ממתינים להחלטת ועדת הערר (וזאת מבלי לגרוע מכל טענה מטענות מי מבין הצדדים ו/או זכות מזכויותיהם בנוגע לערר ולחיוב, לרבות עצם הטלתו, שיעורו ושערוכו). אם תבחר העוררת בהפקדת ערבות בנקאית, הרי שהערבות הבנקאית תהיה צמודה ותכלול תוספת הפרישי ריבית לפי הוראות חוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה), התש"ם-1980. הערבות הבנקאית לא תועמד לפרעון על ידי הועדה המקומית אלא לצורך פרעון חיוב חלוט ככל שיהיה על פי ההחלטה בערר (או בעתירה מינהלית או בעירעור ככל שיוגשו בנידון), וככל שייקבע בהליך חלוט כאמור, כי אין מקום לחיוב כאמור תושב הערבות הבנקאית לעוררת". ביום 25.8.2016 החליטה ועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה לדחות את העירעור שהגישה התובעת.

בהחלטה משלימה מיום 20.9.2018 קבעה ועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה כי מועד "מימוש הזכויות" במקרקעין, על-פי הגדרתו בסעיף 1(א) לתוספת השלישית לחוק הוא 24.3.2013 - המועד בו ניתן היתר הבנייה הראשון למימוש תמריצי תמ"א 38 (ולא 31.1.2013 - המועד על-פיו נקבעה ההשבחה בחוות דעת השמאי דגני, ואף לא 20.10.2015 - מועד מתן היתר הבנייה השני, בעקבות ההסכמות מיום 8.10.2015).

נקבע כי מיום 20.8.2014, הוא המועד בו שלחה הנתבעת את הדרישה לתשלום "היטל השבחה בגין היתר בנייה" תישא השומה המתוקנת הפרישי הצמדה בלבד, כי החל ממועד החלטת ועדת הערר ועד 30 יום ממועד הנפקת שומה חדשה ומתוקנת תישא השומה המתוקנת הפרישי הצמדה בצרוף ריבית על-פי חוק פסיקת ריבית והצמדה תשכ"א-1961 (להלן: חוק פסיקת ריבית והצמדה) בלבד, ולאחר חלוף 30 יום ממועד הנפקת השומה המתוקנת, היא תישא ריבית והצמדה לפי חוק הרשויות המקומיות.

...

אשר על כן, אני מקבל את התביעה.

אני מורה לנתבעת למחוק מספריה את הרישומים בדבר יתרת חוב בגין היטל השבחה, ולהחזיר תוך 30 יום מהיום לתובעת את הערבות הבנקאית שהופקדה בשעתו להבטחת תשלום היטל זה. כמו-כן אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעת את הסכומים הבאים: (1) 5,312 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל ממועד הגשת התביעה, 27.8.2019, ועד לתשלום המלא בפועל; (2) אגרת תביעה בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל ממועד הגשת התביעה ועד לתשלום המלא בפועל; (3) שכר טרחת עורך-דין בסך 5,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל מ ועד לתשלום המלא בפועל.

אין מחלוקת בין הצדדים כי הפרויקט היה פרויקט של הריסה ובניה מחדש, כאשר המימוש לצורך היטל השבחה היה מימוש על ידי היתר בניה, אשר כלל גם הקלות.

דיון והכרעה כללי - היתערבות בית המשפט לעניינים מינהליים בהחלטות ועדת הערר בעיניין היטל השבחה הדרך הדיונית לקביעת היטל ההשבחה המוטל על הנישום מוסדרת בסעיף 14 לתוספת השלישית לחוק התיכנון והבניה, התשכ"ה - 1965 (להלן: "התוספת השלישית"; "חוק התיכנון והבניה").

כלומר ועדת הערר בהחלטה הראשונה מתייחס לשטח כולל בסך של 403.99 מ"ר. השמאי המכריע בשומתו המתוקנת, פעם נוספת חישב היטל השבחה בגין זכויות בסך של 162 מ"ר בהתאם להנחיות ועדת הערר, וקבע שאין לחייב בהיטל השבחה בגין הזכויות הנוספות בסך של 241.99 מ"ר. בהחלטת ועדת הערר השנייה, מיום 2.2.2022, מתייחסת ועדת הערר רק לאותם 241.99 מ"ר הנוספים, אליהם התייחסה בהחלטתה הראשונה וקובעת, פעם נוספת, כי גם בהנחה כי מדובר בזכויות מכוח תמ"א 38, הרי כאשר אלו לא אושרו בקומת התמ"א, אלא נוידו לקומות ההקלה, יש לחייב בגינן היטל השבחה.

...

ור' גם הנימוק בעניין קידר מבנים לעיל, הרלוונטי גם לענייננו: "סבורני כי לשון הסעיף הרלבנטי, כמו גם דברי ההסבר ויתר ההנמקות לעיל, גוברים על התכלית החקיקתית הנטענת על ידי המערערת.

לאור האמור לעיל, אני דוחה את טענת המערערת כי לאור הלכת אקו סיטי לעיל למערערת פטור מהיטל השבחה בגין הזכויות שנוצלו בקומות שאושרו כתוצאה מההקלה.

אשר על כן, אני מחייב את המערערת לשאת הוצאות ובשכ"ט עורך דין של המשיבה בסך של 65,000 (כולל מע"מ).