ערר להתיר תוספת מרפסת מקורה בהתאם לתקנות התכנון והבניה

עתירה כנגד החלטת הועדה המקומית לתיכנון ובניה חיפה מיום 29.2.2016 בגדרה ניתן למשיבים היתר לבניית תוספת של מרפסת זיזית לדירתם, המצויה בבית משותף ברחוב דרך הים 157 בחיפה.

על החלטה הדוחה היתנגדות מכוח תקנה 2ב' לתקנות התיכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל-1970 אין זכות ערר בדין, מאחר והבקשה תואמת תכנית.

(ב) בבניה לפי היתר שניתן או שהוחלט לתיתו לפני יום התחילה, ובבניה על פי היתר מכוח תכנית שהופקדה או תופקד עד יום ט"ו בטבת התש"ע (1 בינואר 2010), יחולו על מרפסות הבולטות מקירותיו החיצוניים של הבניין (בתקנת משנה זו – גזוזטרה), הוראות מיוחדות אלה: (1) גזוזטרה ששיטחה עד 14 מטרים רבועים לא תבוא במניין השטח המותר לבניה, ובילבד ששטחן הכולל של כל הגזוזטרות בבניין לא יעלה על 12 מטרים רבועים כפול מספר הדירות בבניין; (2) עלה שטחן של גזוזטרות כלשהן על האמור בפיסקה (1), יבוא השטח העודף במניין השטח העקרי המותר לבניה; (3) גג בלתי מקורה של קומה בבית מדורג או מרפסת בלתי מקורה בחצר שאליהם יש גישה ישירה מדירה, לא ייראו כמרפסת או גזוזטרה לעניין תקנה זו; (4) לעניין תקנת משנה זו, "דירה" – כמשמעותה בסעיף 145(א)(2) לחוק.

בתכנית המתאר חפ/מק/229י/2, שעניינה גזוזטראות והיא חלה על מגרשים המיועדים למגורים בתחום העיר חיפה, נקבע בסעיף 6 העוסק בעיצוב הגזוזטרה, כי זו תהיה בהתאם לסעיף 4(ח) לתקנות התיכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים), התשנ"ב-1992.

...

סוף דבר לאור כל האמור לעיל העתירה נדחית.

עם זאת ועל מנת שלא לפגוע בעותרים אם יבקשו לפנות לבית המשפט המוסמך, אני מורה כי לא יבוצעו עבודות בניה על פי ההיתר שניתן למשיבים 3 -4 במשך 21 ימים מיום מתן פסק הדין.

העותרים ישלמו לוועדה המקומית הוצאות ושכר טרחת עורכי דין בסך כולל של 2,500 ₪ ולמשיבים 3- 4 יחדיו הוצאות ושכר טרחת עורכי דין בסך כולל של 2,500 ₪.

ועדת הערר הוסיפה וציינה בהחלטתה שאין היא נידרשת להכריע בסוגיה האמורה בעניינינו, משום שגם אם יקבע, כעמדת העותרים, כי תוספת מרפסת בחזית זו אינה מתאפשרת מכוח הוראות תכנית 62, הרי שקיימת למבקשי ההיתר האפשרות להוסיף מרפסת זיז לדירתם בחזית הדרומית בהתאם להוראות תקנה 2 לתקנות התיכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים) (תיקון), התשס"ח-2008 (להלן – התיקון לתקנות חישוב שטחים), בה נקבעו הוראות ביחס לשטחי מרפסות.

העותרים סירבו להצעה, ועמדו על עמדתם כי ככל שתתאפשר מרפסת בחזית הקדמית הדרומית, היציאה אליה תתאפשר מחדר השינה בלבד, ללא פתח או קירוי מעל פתח היציאה מסלון דירתם, בשל טענתם לחשש מפגיעה בכניסת אור, אויר או החשכה של פתח היציאה.

...

גם מסקנה זו סבירה ולא מצדיקה התערבות.

לאור מסקנתי לעיל, לא נראה כי יש בטיעון אודות הסכם זה, שלא נדון לפני בהרחבה, כדי לשנות מהמסקנה אליה הגעתי.

לא נראית עילה להתערבות בהחלטה זו. אשר על כן, העתירה נדחית.

ככלל, בנייה מעבר לקו ביניין, כלומר קו שנקבע בתכנית כגבול לבנייה במיגרש (בחזית, בצדדים או לאחור), תיחשב לסטייה ניכרת מתכנית (בהתאם לקבוע בתקנות 2(5) עד 2(7) לתקנות התיכנון והבניה (סטייה ניכרת מתכנית), תשס"ב- 2002; "תקנות סטייה ניכרת").

ועדת הערר סברה כי שיפור תיכנון לא מיתקיים בכל מצב בו מבוקש לחרוג מקוי הבניין לפי התמ"א לצורך בניית הממ"דים, אלא רק כאשר ניתן היה לבנות את הממ"דים במסגרת קוי הבניין לפי התמ"א ללא בקשת הקלה ("מקובל על ועדה זו כי יתכנו מקרים בהם תחול חובת תשלום היטל השבחה כתוצאה מאישור הקלה בקוי ביניין, אשר אפשרה הקמת ממ"דים. זאת מקום בו ניתן היה להקים את הממ"דים ללא צורך בהקלה בתחום קוי הבניין כאמור ....").

- עמ"נ 69224-12-19 (נאות הרצליה): ראו השומה המכרעת מאת גב' שושי שרביט, עמוד 14: "... במקרה הנידון ניתן לנצל את מלוא זכויות הבנייה (עקרי+שירות) תחת מיגבלות קוי הבנייה לתמ"א 38 ללא מתן הקלה [ו]ללא צורך בהריסת / ביצוע שינויים בשטחים העקריים בנויים שבהתאם לבינוי הקיים". ועדת הערר הטעימה כי "ההקלה שיפרה את תיכנון מימדי הממ"ד באופן שיש בו כדי להפכם לחדר תיקני, הניתן לשיווק ככזה, ולא כחצי חדר. על כן המדובר בשיפור תיכנוני המחייב לטעמנו תשלום היטל השבחה"(סעיף 54 להחלטה).

בדומה לבניינים ישנים רבים מאותה תקופה, הבניינים מושא ערעורים אלה כוללים מרפסת מקורה הסגורה משני צדיה בקירות (באופן שמבחינה חיצונית המרפסת נראית כחלק אינטגראלי של הבניין), אולם בחזית המרפסת (שהנה חזית הבניין) אין היתר לבניית קיר או חלונות והמרפסות ניסגרו בתריסים.

יתרה מזו, השמאי המכריע בעמ"נ 69671-12-19, מר יפה, אשר סבר כי אין להטיל היטל השבחה בגין פעולת הסבת המרפסות, ציין בשומתו, בין היתר, כי: "המרפסות ניבנו במקור כמרפסות סגורות בשלוש הפאות הפונות אל שאר חלקי הדירה ובפאה הרביעית הפונה אל מחוץ לבניין, היא סגורה בתריס. ... המרפסות סגורות מכל עבריהן, כך שהמושג 'סגירת מרפסת', מתייחס להסרה של המחיצה המפרידה בין שטח המרפסת לשטח הדירה. ... הסרת המחיצות הייתה פעולה סבירה ומתבקשת מבחינה תכנונית, וזאת לנוכח העובדה שעם הסרת המחיצה, נוצרה בדירה רווחה גבוהה יותר ולעיתים הסרה זו אפשרה יצירת חדר שינה נוסף." (עמוד 37 לשומה) יוער כי סעיף 145(א)(2) לחוק קובע כי אדם חייב לקבל היתר לצורך "הוספה לבניין קיים וכל תיקון בו, למעט שינוי פנימי בדירה". נקבע כי לצורך הסעיף "'שינוי פנימי' - שינוי שאינו נוגע לצד החצוני של הבנין, אינו פוגע בחזיתו....ואינו משנה את שטחה של הדירה למעט תוספת של שטח מרפסת שניסגרה כדין או את מספרן של יחידות הדיור". כלומר, כל שינוי במרפסת והוספתו לשטח העקרי בדירה (לרבות הסרת כל מחיצה שהפרידה במקור בין הסלון לבין המרפסת), דורש היתר וממילא שינוי שיש בו כדי להוסיף לשטח הדירה אינו יכול להחשב שינוי פנימי.

...

סוגיה זו היא שמאית במהותה וככלל בית המשפט לעניינים מינהליים יימנע מהתערבות בה. אינני יכול לקבל את טענת המערערות לפיה העובדה שהמרפסות נבנו עם הקמת הבניין כמקורות וסגורות באמצעות תריסים (כלפי חוץ) מובילה למסקנה כי לא קיימת כל הפרדה בין השטח העיקרי של הדירה ובין שטח המרפסות.

אשר לאמירת השמאית המכריעה בתיק נאות הרצליה (עמ"נ 69224-12-19) לפיה "השטח המבוקש [שטח עיקרי על פי תמ"א] קטן מהשטח הקיים בהיתר בפועל עם תוספת הזכויות בגין תמ"א 38" (סעיף 11.1 לשומה המכרעת), הרי מקובלת עלי עמדת הוועדה המקומית כפי שהיא הובאה בסעיף 64 להחלטת ועדת הערר: האמירה הנ"ל יוצאת מנקודת מוצא כי שטחי המרפסות כבר נחשבים כשטח עיקרי (ואינם על חשבון התוספת המתאפשרת לפי תמ"א 38) והיא מניחה את המבוקש בסוגיית הטלת היטל השבחה על עצם הסבת שטחי המרפסות לשטח עיקרי.

לסיכום הערעורים נדחים, פרט לעמ"נ 38773-11-19 ועמ"נ 69224-12-19 המתקבלים בנושא ההקלה לבניית ממ"ד (בלבד).

אומנם במקרים מסויימים רשאים מוסדות התיכנון להשהות את הדיון בשל הפן בקנייני, אך לדעת ועדת הערר יש מקום לעשות זאת רק במקרים קיצונים, ולא במקרה זה. 3.6 וכך סכמה ועדת הערר את מסקנותיה : "סיכומם של דברים, ככלל אנו מקבלים את הערר, איננו מוצאים ממש בנימוקי הוועדה המקומית אשר סרבה לבקשה ואנו סבורים שבכלל יש לאשר בקשה לתוספת מרפסות כמבוקש בעיניינו אולם יש לתקן את הבקשה כך שיצוינו בו הפרטים המצוינים לעיל כפי שמופיעים בתקנות התיכנון והבניה בהיתר תנועה ואגרות התש"ל 1970". טענות הצדדים טענות העותרים 4.1 העותרים חוזרים על טענותיהם כפי שנטענו בפני ועדת הערר תוך שימת דגש על כך שהבקשה איננה ערוכה בהתאם להוראות החוק והתקנות.

4.4 העותרים חזרו על הפגיעה בקונסטרוקציה של הבנין, והחשש הקיים בהיעדר חישובים סטטייים או הצהרת קונסטרוקטור (הפנו לחוות הדעת של אינג' שולץ כי קיים חשש שהמבנה הקיים לא מתוכנן לשאת את העומסים החדשים),חזרו על העידר פיתרון נקוז העידר חתכים, העידר חישוב שטחים, הצללת מרפסת הקומה השניה, ופגיעה באור השמש בשל הקטנת גובה הקירוי.

...

אומנם במקרים מסויימים רשאים מוסדות התכנון להשהות את הדיון בשל הפן בקנייני, אך לדעת ועדת הערר יש מקום לעשות זאת רק במקרים קיצונים, ולא במקרה זה. 3.6 וכך סכמה ועדת הערר את מסקנותיה : "סיכומם של דברים, ככלל אנו מקבלים את הערר, איננו מוצאים ממש בנימוקי הועדה המקומית אשר סרבה לבקשה ואנו סבורים שבכלל יש לאשר בקשה לתוספת מרפסות כמבוקש בעניינו אולם יש לתקן את הבקשה כך שיצוינו בו הפרטים המצוינים לעיל כפי שמופיעים בתקנות התכנון והבניה בהיתר תנועה ואגרות התש"ל 1970". טענות הצדדים טענות העותרים 4.1 העותרים חוזרים על טענותיהם כפי שנטענו בפני ועדת הערר תוך שימת דגש על כך שהבקשה איננה ערוכה בהתאם להוראות החוק והתקנות.

וכן ראו בבגץ 3581/07 קלו נ. הועדה הארצית לתשתיות לאומיות (18.4.10 ) "במתן זכות טיעון לנפגע פוטנציאלי מוגשם גם ערך של הגינות, שכן בעצם האפשרות הניתנת לפרט להביא דברו, ואפילו התנגדותו נדחית, עשוי הוא לחוש כי הפגיעה בו לא נעשתה באופן שרירותי ובלא הצדק, וכי הרשויות נתנו דעתן לנזקים שמהם הוא עלול לסבול בטרם הגיעו להחלטה. כן יש בכך כדי לחזק את העיקרון הדמוקרטי, בפרט בנושא תכנון ובנייה המשפיע במישרין על היחיד ועל הכלל, ולתרום להגברת אמון הציבור בשלטון" למותר לציין כי זכות ההתנגדות עומדת כזכות מרכזית בחשיבותה, ויש לאפשר אותה לפני ההחלטה ולא לאחריה, שכן היא נועדה להשפיע על ההחלטה.

אינני מקבלת טענה זו משתי סיבות - מדובר בעתירה על החלטת ועדת הערר, ומשהחלטת ועדת הערר מצאה עובדה זו ומפרטת אותה בהחלטתה, רשאים העותרים להתייחס בעתירתם לנושא זה, גם אם לא העלו אותו קודם לכן.

" לסיכום 6.1 העתירה מתקבלת, באופן שהחלטת ועדת הערר מבוטלת, והדיון יוחזר לועדה המקומית, לאחר שהעתק בקשה מתוקנת וערוכה כדין יומצא לעותרים.

העותרת הגישה ערר וביקשה היתר בניה ושימוש חורג וביום 2.11.11 החליטה ועדת הערר המחוזית לתיכנון ובניה מחוז דרום לבטל את החלטת המשיבה ולהעניק לעותרת היתר לשימוש חורג, החלטה אשר אושרה על ידי בית המשפט המחוזי (כבוד השופטת ברקאי עת"מ 43196-11-11).

טענות הצדדים ודיון לטענת העותרת, המשיבה אינה רשאית לגבות ממנה אגרה משאין בתקנות התיכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאי ואגרות), תש"ל-1970 (להלן: "תקנות התיכנון והבניה") אגרה על היתר לשימוש חורג "בקרקע". העותרת הפניתה לתקנה 19 לתקנות התיכנון והבניה הקובעת כי בעד מתן היתר תשולם אגרה בהתאם לתוספת השלישית ובתוספת השלישית, לטענת העותרת, אין הוראה המאפשרת דרישה לתשלום אגרה בגין היתר לשימוש חורג בקרקע, לא בסעיף 1.00.10 לתוספת השלישית אליו הפניתה המשיבה בכתב הדרישה לתשלום, ולא בסעיף 1.00.7(א) לתוספת השלישית, אליו הפניתה המשיבה בכתב התשובה.

נאמר בפרט 1 כי תשלום האגרה הנו בגין "בניה או שימוש חורג למעט כמפורט בפרט 2 ואילך". בטור ב' בטבלה מפורט סוג העבודה או השמוש- "בניה חדשה או תוספת בניה לרבות יציע, בניני עזר, מצללות, שטחי שירות, מרפסות, גזוזטראות, קירוי משטחים פתוחים, אצטדיונים, מתקני נופש וספורט לרבות בריכות שחיה, בין מקורות ובין שאינן מקורות, גני אירועים, מחסנים ובתי אריזה (אף אם הם למטרות חקלאיות), ושינוי שימוש". ההיתר אשר ניתן לעותרת הנו בגין שימוש חורג, ולפיכך ניכנס הוא בגדר פרט 1 לטבלה, שכן נעשה שינוי בשימוש המיגרש ממגרש לתעשיה ומלאכה, כפי שמופיע בתוכנית, למגרש המיועד לאחסנה פתוחה.

...

אשר לטענת העותרת בדבר תיקון התקנות והחובה להשתמש בהטלת אגרה בגין היתר לשימוש חורג אך במשורה, הרי שלא נמצאו תימוכין לטענה זו ואין בידי לקבלה.

לאור האמור לעיל, העתירה נדחית.

העותרת תשלם למשיבה הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 8,000 ₪.