ערר לאשר בקשה להרחבת דירה תוספת חדרי שינה וסגירת מרפסת

ועדת הערר התייחסה בהחלטתה לעמדתה של הועדה המקומית, שלפיה מיד עם אישור תכנית משביחה המאפשרת בנייה בלתי חוקית קיימת, תחול חובת תשלום היטל השבחה, וכי הפרתה תגרור הטלת ריבית פיגורים החל ממועד אישור התכנית; וכן לגישתה של ועדת הערר, שלפיה במקום שמדובר במימוש בדרך של התחלת שימוש בפועל, לא חלה הוראת הפטור להרחבת דירת מגורים שבסעיף 19(ג) לתוספת השלישית.

בהקשר זה ציינה הועדה, כי משמעות קבלת עמדת המשיבה היא, "כי ייגבה היטל השבחה מלא בגין כל אותן הרחבות למיניהן (סגירת מרפסות, חדרים וכו') שנעשו בנגוד לדין, לרבות על-ידי מישפחות מרובות ילדים, מישפחות נזקקות וכדומה". הועדה ציינה, כי אין להקל ראש ביחס לעבריינות בנייה, "ואולם סנקציה אוטומאטית שלא ניתן לחרוג ממנה שלפיה לא יינתן פטור סוצאלי מובהק במצב זה, אינה לדעתנו בדין הרצוי ומכל מקום אין לפרש כי היא בבחינת הדין המצוי". בהתייחסה להצעת הועדה המקומית, שלפיה יינתן פטור "לפנים משורת הדין" במקרה שבו הונפק היתר בנייה עד 18 חודשים לאחר מועד אישור התכנית, ציינה הועדה כי פראקטיקה מעין זו של "פטור לפנים משורת הדין" אינה מוכרת בדין, ואף מנוגדת לדין; ולכל היותר, יש מקום שהסדר כאמור יישקל על-ידי המחוקק.

עוד הודגש, כי בכל מקרה לועדות ערר ולבית-המשפט קיימת סמכות רחבה, לפי סעיף 16 לתוספת השלישית לחוק, להפחית, אם לא לבטל לחלוטין, ריבית פיגורים, זאת "מנימוקים מיוחדים שיירשמו". באשר לבקשות למתן פטור מהיטל השבחה שהועלו בערעורים, בעיקר לפי סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק, הנוגעות לבנייה או הרחבה של דירת מגורים, הבהיר היועץ המשפטי לממשלה, כי ככל שתתקבל פרשנותו לחלופת "התחלת שימוש" ויתקבלו הערעורים, יהיה צורך לקיים לפני ועדת הערר דיון פרטני (בהתאם לנסיבות בכל אחד מן התיקים שבבסיס ערעור זה) בשאלת הפטור; שכן הסוגייה לא הוכרעה על-ידי ועדת הערר, היות שהועדה לא קיבלה את הפרשנות של הועדה המקומית בסוגיה העקרונית.

...

"דרך המלך" למאבק בעבריינות הבנייה ובהפרת הוראות חוק התכנון והבנייה, ובכלל זה אי-הוצאת היתר בנייה במקום שזה נדרש, היא באמצעות הליכי אכיפה; ובפרט כאשר ניתן בגדר ההליך הפלילי לחייב את המורשע לשלם את תשלומי החובה ובכללם היטל ההשבחה.

התנהגות הצדדים, ובפרט הרשויות המקומיות, לאורך שלושה עשורים מהווה, אפוא, נדבך נוסף במסקנה הפרשנית, שלפיה החלופה השנייה אינה חלה על התחלת שימוש הטעונה על-פי הדין קבלת היתר בנייה; זאת, כאמור, לאור "לשון הפשט" של החלופה, מבנה הגדרת "מימוש הזכויות על חלופותיו, תכלית החקיקה ודברי ההסבר להצעת החוק – שהיו ברורים ומפורשים לכל, גם לציבור וגם לרשויות. שינוי הגישה הפרשנית של הוועדה המקומית בירושלים, המערערת, לאחר שלושה עשורים, מחייב טעמים כבדי משקל המצביעים על כך שהפרשנות הקודמת שלפיה נקטה, הייתה שגויה לאור לשון החוק ותכליתו; וכאמור, טעמים כאלו אין בנמצא, והפרשנות הלשונית והתכליתית שונה. בנסיבות אלו, ניכר כי שינוי, ככל שהוא מתבקש, אמור להיעשות בדרך של חקיקה – הן בהיבט המהותי שלפיו פרשנות החוק אינה מתיישבת עם השינוי המתבקש, והן מעקרונות של שוויון בהחלת החוק ומניעת אפליה לאחר שנים ארוכות של יישומו.

המערערת תשלם לכל אחד מהמשיבים 6-1 הוצאות בסכום כולל של 15,000 ₪.

בשנת 1982 הגישו בני הזוג ערוסי בקשה להיתר בניה להגדלת חדרי מטבח ושירותים בדירה בשטח כולל של 19.08 לרבות סגירת מרפסות.

ביום 24/3/1997 ניתן לה"ה מלין חנן וחגית (בתם של בני הזוג פרידמן- הבעלים המקוריים של דירת הנתבעים 3ו – 4) היתר בניה לשם הרחבה נוספת של חדרים בשטח של 7.78 מ"ר על ידי צירוף מרפסת, הוספת ממ"ד, סגירת דלת הכניסה לדירה מכיוון חדר המדריגות ופתיחת דלת כניסה מהחצר.

מכיוון שניסיונות הפישור לא צלחו, היתקיים ביום 30/4/17 דיון הוכחות, במהלכו העידו מטעם התובעת – הגב' איילת שחר, מנהלת מחלקת רשוי באגף הנדסה בעירית רמת גן ואשר העידה כי תוספות הבנייה המפורטות בסעיפים א-ח לת/1 (ובכלל זה – החומה המקיפה את החצר הצמודה פיזית לדירת הנתבעים 1 ו – 2, השער הקבוע בחומה זו, מחסנים בצד המזרחי והצפוני בחצר זו ופרגולות המחוברות לקיר החצוני לדירת הנתבעים 1 ו - 2 בצד דרום ובצד דרום-מזרח) – ניבנו בלא היתר בנייה.

בית המשפט קבע, באותו העניין, כי ההסכמה אינה הדירה מפאת מניעות החלה על הדייר המסכים וזאת, בהנתן שהדייר לו ניתנה ההסכמה שינה מצבו לרעה.

יתרה מכך, מתוך עדותה של הנתבעת 3 עולה כי לא זו בלבד שהיתה מודעת לדבר המחלוקת בדבר חלוקת הגג ואף הגישה ערר בעיניין הבקשות להיתרים הסותרות אשר הוגשו על ידי הדיירים בקומה העליונה – אלא, שהיא אף היתנתה הסכמתה להיתרים אשר התבקשו על ידם בכך, שיגיעו לכדי הסכמה בדבר חלוקת הרכוש המשותף (ראו עדותה בעמוד 35 שורות 9-11) קרי – חזקה כי ידעה ש"הא בהא תליא", קרי שקיים קשר בין הבנייה בגג והסכמה לעניין זה, לבין חלוקת הרכוש המשותף בכללותו.

...

אשר על כן הנני מורה לנתבעים 1 ו – 2 – כמבוקש - לסלק מהחצר, המהווה חלק מהרכוש המשותף, כל בנייה אשר ביצעו עליה שלא בהיתר ו/או בהעדר הסכמה – קרי – החלפת הגדר שהקיפה את הבית המשותף בחומה והשבת המצב לקדמותו על דרך גידור הבית המשותף בגדר נמוכה, הסרת שער אשר מוצב בחומה האמורה, הסרת מרפסת דק אשר נבנתה בחצר המשותפת וסגירת פתח מתוך צידה הדרומי של דירת הנתבעים 1 ו – 2 לכיוון חצר זו (לכיוון רחוב עלומים), הסרת שתי פרגולות אשר נבנו בחצר המשותפת תוך חיבורם לקיר המשותף הפונות אחת לכיוון דרום (רחוב עלומים) והשנייה לכיוון מזרח והסרת הריצוף בחצר המשותפת.

אציין כי אינני מוצאת להורות לנתבעים 1 ו -2 להשיב פלטת בטון אשר שימשה להנחת פחי האשפה המשותפים לחצר וזאת, הואיל ולא הוכח כי אמנם הם היו אלו אשר סילקו פלטה זו. עוד הנני קובעת כי לכלל הדיירים בבניין הזכות לעשות שימוש בחצרות ובגגות הבית המשותף ובהתאמה הנני קובעת כי יש לאפשר גישה ושימוש כאמור לכלל הדיירים.

משהתקבלה תביעת התובעת הנני קובעת כי הנתבעים 1 ו – 2 יישאו בהוצאותיה בסך 700₪ וכן בשכ"ט עו"ד בסך 25,000 ₪, אשר ישולמו בתוך 30 יום מהיום.

על פי הנטען בעתירה, 7 מתוך 16 בעלי הדירות שבנכס, שהם בין היתר המשיבים 6-2, הגישו בקשה לקבלת היתר לבניית תוספת הכוללת ממ"ד ושירותים בחזית המזרחית של הנכס ומרפסות בחזית הצפונית.

המבקשים טענו בהתנגדותם, כי תכנית הבנייה המוצעת על ידי משיבים 6-2 לבניית התוספת כרוכה בהוצאת חלון מחדר השינה של המבקשים וחסימה מוחלטת של הנוף ושל פתח האויר מחלון אחר בחדר נוסף בדירת המבקשים, דבר שיפחית מהתאורה ומהאוורור הדלים ממילא בדירתם, ו"יהפוך את הדירה לכלא".

עוד באותו יום (19/05/15) ניתנה החלטת ועדת הערר, אשר החליטה לקבל את הערר באופן חלקי, כדלקמן: "המשיבים יבצעו על חשבונם בדירת העוררת הרחבה של שני חלונות קיימים, בחדר הצפוני יורחב החלון הקיים ל-2 מ' רוחב ו-1 מ' גובה.

בנסיבות אלה, ביקשו המשיבים 6-2 לקבוע, כי קביעתה של ועדת הערר בכל הנוגע לסגירת רגלי הממ"ד מתייחסת אך למיקום רגלי דלת היציאה מהממ"ד ולא לבניית קירות ממ"ד מלאים עבור דירת המבקשים.

המשיבים הביעו עמדתם כי הם מוכנים לבצע את השינוי, שאין לו השפעה על הדירות להן מתווספים חדרי הממ"ד. עם זאת, על אף שהעוררת (המבקשת) רשאית לבקש שינוי הפוגע בדירתה, לא ניתן לאשרו ללא קבלת הסכמה מפורשת של בעלת הדירה שמעל דירת העוררת (המבקשת), אשר גם בה אין מבקשים בשלב זה ממ"ד".

...

עם זאת, לאור השיהוי בהגשת העתירה והבקשות לצוו ביניים, שעה שהמבקשים היו עדים לעובדה כי ניתן היתר לתחילת הבנייה, לדבריהם עוד בחודש אפריל 2016 ומשעבודות הבנייה נמצאות כעת בשלבים כמעט סופיים, סבורני, כי במידה ויינתן הצו בשלב זה, עשוי הדבר לגרום נזק בלתי הפיך דווקא למשיבים 6-2, שכן אלה יאלצו להפסיק את עבודות הבנייה בכל שטח הנכס, בשלב שעבודות הבניה מצויות בשלביהן האחרונים, וכאשר עולה מדברי ב"כ המשיבים 6-2, כי כאשר מדובר בבניית ממ"ד מבוצעות עבודות בניית קירות הממ"ד באופן מקביל, והיעתרות לצו המוגבל כמוה כהיעתרות לעיכוב הבניה בכל שטח הנכס.

אשר על כן, בהינתן האפשרות כי המבקשים יוכלו לקבל סעד במישור הכספי, ככל שתהייה עילה לכך, ולנוכח הקשיים שעלולים להיתקל בהם המבקשים בשים לב לסיכויי העתירה, סבורני, כי בנסיבות העניין, נוטה הכף בבירור לטובת המשיבים, באופן שמצדיק, אפוא, את דחיית הבקשה.

סוף דבר הבקשה למתן צו ביניים (ארעי) מוגבל נדחית.

אלא שלטענת המערערות ההשבחה פטורה מהיטל השבחה מכוח הוראות הפטור הקבועות בתוספת השלישית לחוק, בין אם בהתאם להוראות סעיף 19(ב)(9) (פטור בגין בניית ממ"ד בשטח המינימאלי) ובין אם לאור סעיף 19(ב)(10) (פטור מהיטל השבחה בגין קבלת היתר לבנייה או להרחבה של דירת מגורים שניתן מכוח תמ"א 38, בכפוף לתנאים המפורטים בחוק).

ועדת הערר קבעה כי שטחי המרפסות התאפיינו בכך שניתן לכל היותר לסגור אותן בתריסים (ולא בקירות או חלונות כלפי חוץ) וכי הן לא היו בבחינת שטח עקרי טרם בקשת ההיתר לתמ"א 38 (סעיף 76 להחלטה בעמ"נ 69224-12-19; סעיף 95 להחלטה בעמ"נ 67671-12-19).

יתרה מזו, השמאי המכריע בעמ"נ 69671-12-19, מר יפה, אשר סבר כי אין להטיל היטל השבחה בגין פעולת הסבת המרפסות, ציין בשומתו, בין היתר, כי: "המרפסות ניבנו במקור כמרפסות סגורות בשלוש הפאות הפונות אל שאר חלקי הדירה ובפאה הרביעית הפונה אל מחוץ לבניין, היא סגורה בתריס. ... המרפסות סגורות מכל עבריהן, כך שהמושג 'סגירת מרפסת', מתייחס להסרה של המחיצה המפרידה בין שטח המרפסת לשטח הדירה. ... הסרת המחיצות הייתה פעולה סבירה ומתבקשת מבחינה תכנונית, וזאת לנוכח העובדה שעם הסרת המחיצה, נוצרה בדירה רווחה גבוהה יותר ולעיתים הסרה זו אפשרה יצירת חדר שינה נוסף." (עמוד 37 לשומה) יוער כי סעיף 145(א)(2) לחוק קובע כי אדם חייב לקבל היתר לצורך "הוספה לבניין קיים וכל תיקון בו, למעט שינוי פנימי בדירה". נקבע כי לצורך הסעיף "'שינוי פנימי' - שינוי שאינו נוגע לצד החצוני של הבנין, אינו פוגע בחזיתו....ואינו משנה את שטחה של הדירה למעט תוספת של שטח מרפסת שניסגרה כדין או את מספרן של יחידות הדיור". כלומר, כל שינוי במרפסת והוספתו לשטח העקרי בדירה (לרבות הסרת כל מחיצה שהפרידה במקור בין הסלון לבין המרפסת), דורש היתר וממילא שינוי שיש בו כדי להוסיף לשטח הדירה אינו יכול להחשב שינוי פנימי.

...

סוגיה זו היא שמאית במהותה וככלל בית המשפט לעניינים מינהליים יימנע מהתערבות בה. אינני יכול לקבל את טענת המערערות לפיה העובדה שהמרפסות נבנו עם הקמת הבניין כמקורות וסגורות באמצעות תריסים (כלפי חוץ) מובילה למסקנה כי לא קיימת כל הפרדה בין השטח העיקרי של הדירה ובין שטח המרפסות.

אשר לאמירת השמאית המכריעה בתיק נאות הרצליה (עמ"נ 69224-12-19) לפיה "השטח המבוקש [שטח עיקרי על פי תמ"א] קטן מהשטח הקיים בהיתר בפועל עם תוספת הזכויות בגין תמ"א 38" (סעיף 11.1 לשומה המכרעת), הרי מקובלת עלי עמדת הוועדה המקומית כפי שהיא הובאה בסעיף 64 להחלטת ועדת הערר: האמירה הנ"ל יוצאת מנקודת מוצא כי שטחי המרפסות כבר נחשבים כשטח עיקרי (ואינם על חשבון התוספת המתאפשרת לפי תמ"א 38) והיא מניחה את המבוקש בסוגיית הטלת היטל השבחה על עצם הסבת שטחי המרפסות לשטח עיקרי.

לסיכום הערעורים נדחים, פרט לעמ"נ 38773-11-19 ועמ"נ 69224-12-19 המתקבלים בנושא ההקלה לבניית ממ"ד (בלבד).

טענות התובע התובע, שהוא הבעלים הרשום של מחצית מזכויות הבעלות בבניין מס' 36 ברחוב צפניה בירושלים, טוען כי הנתבע בנה בדירה תוספות בניה בשטח של כ-25.5 מ"ר בשלושה מוקדים שונים: (1) מימין לדלת הכניסה; (2) חדר אמבטיה ושירותים על בסיס מרפסת פתוחה שהייתה במקום; (3) חדר שינה נוסף.

בשולי מכתב זה מזכירה הגב' וועג לבעלי הדירה כי פנתה אליהם בבקשה לאשר הרחבת המטבחון במושכר, אך הם לא אישרו זאת (נספח ה' לתצהיר התובע) האותנטיות של הדברים ניכרת במכתב שיובא להלן במלואו: בס"ד כ"ג אלול תש"ע (2 בספטמבר 2010) לכבוד מר אורי בנדר הנכבד, ולאחיו מר מיכאל, ולדודתם מרת שטרימר כיכר היינה 21, הר הכרמל חיפה.

נ.ב. רצינו לעורר שוב את תשומת לבכם לבקשו המעיקה עלינו, ועדיין ממתינים אנחנו לאישור להרחיב את המטבחון הקטנטן.

אם בשנת 2007 היתעקשו אורי ז"ל ואימו המנוחה של התובע ז"ל על הריסת מחסן והשבת המצב לקדמותו, ובשנת 2010 עמדו בסירובם לאפשר למשפחה אחרת בבניין להרחיב את המטבח, כיצד ניתן להלום כי הסכימו לבנייה נרחבת בשנת 1989? איני מקבלת את הטענה כי מי מבעלי הדירה אישר את תוספות הבניה ואני מוצא כי הבנייה נעשה ניגוד לסעיפים 3ב, 5 ו-22 להסכם השכירות, באופן המקים עילת פינוי בהתאם לסעיף 12 להסכם השכירות ולסעיף 131 לחוק הגנת הדייר.

לא מתקבל על הדעת כי בבניין עתיק, המוגדר ביניין לשימור, יוכלו דיירים לסגור מרפסות, להתקין מחסנים בכניסה אליו וכיו"ב ללא שום היתר בבחינת אין דין ואין דיין ותשעת קבי היופי שנטלה ירושלים (תלמוד בבלי, קידושין מ"ט ע"ב) מתמעטים והולכים.

...

ועל כן טענת ההתיישנות – נדחית.

נראה כי בסיפא לתגובתו מצוי הטעם והגיון הדברים של הימנעות מהתגוננות מפני תביעת הפינוי: "בסופו של דבר בית המשפט הוא אשר צריך "לישון טוב" עם פסק הדין שיינתן" (ס' 3 לתגובה הנ"ל), והוסיף כי בכל מקרה ניתן לצרף ראיות בערעור.

התביעה מתקבלת.