ערר לאישור תוספת מחסן בקומת עמודים מפולשת

בנוסחה המקורי איפשרה התמ"א להרחיב את אפשרויות הבנייה במסגרת הליך חזוק על ידי סגירת קומה מפולשת (קומת עמודים), הוספת קומה או הוספת אגף.

האפשרות לקבלת היתר לסגירת קומה מפולשת הפכה מאפשרות חליפית לתוספת קומות או תוספת אגף, לאפשרות מיצטברת.

נקבעה גם תוספת שטחי בנייה בתת הקרקע למטרות ספציפיות של חניה, שירות טכני ומחסנים.

עם זאת, במקרים מסוימים עלולה להמצא חפיפה מסוימת בין התכניות (וראו למשל: ע"א 7654/00 ועדת ערר מחוזית, חיפה נ' חברה לבנין הירדן בע"מ פ"ד נז(2) 895 (2003)).

...

טענה זו דינה להידחות.

אלא שבחינת מכלול הטענות מובילה למסקנה כי עומדת התמ"א בדרישות התכנון המפורט ולא נפל בה פגם מסוג זה המצדיק את התערבותנו.

עוד יש להדגיש כי גם לוּ היה מקום להעניק סעד ביחס לתיקון 3/א הרי שמנגנון הוצאת ההיתרים לא היה מושפע הואיל ומנגנון זה נקבע כאמור עוד בגרסתה המקורית של התמ"א. לא מצאתי לנכון אף להיעתר לבקשת העותרת לקבלת סעד על פיו לא ניתן יהיה להאריך את תוקפה של התמ"א פעם נוספת.

התכנית אפשרה לבנות שני בניינים בני 14 קומות ובפועל ניבנו שלושה בניינים תוך חריגה מהוראות התכנית לחניה תת קרקעית וקומת עמודים מפולשת.

בנוסף בבניין 3 ניבנו שטחים ניכרים מעבר לשלוש וחצי הקומות, לרבות דירות במקום מחסנים ותוספת שטחים בהקף של כל קומה, בחריגות מהותיות ורבות מהיתר הבניה הלא חוקי.

בנוסף, התירה הוועדה המקומית לנאשמת 1 לבנות בקומות הכניסה של הבניינים דירות, מחסנים ושטחים טכניים סגורים בנגוד להוראות תכנית 65 המחייבות שקומות הכניסה יהיו מפולשות וישתלבו עם השטחים הציבוריים.

ביום 26.08.13 ניתן פס"ד שאישר את קביעת ועדת העררים לפיה היתרי הבניה שנתנה הוועדה המקומית בפרויקט ניתנו בנגוד לדין.

...

ס' 192א' לחוק סדר הדין הפלילי (נוסח משולב) קובע: "הרשיע בית המשפט את הנאשם, ולפני מתן גזר הדין ראה שיש מקום לתת לגביו צו מבחן או צו שירות לתועלת הציבור, ללא הרשעה, או לצוות כי הנאשם ייתן התחייבות להימנע מעבירה, כאמור בסעיף 72(ב) לחוק העונשין, בלא הרשעה, רשאי הוא לבטל את ההרשעה ולצוות כאמור." בהתאם לס' 71א(ב) לחוק העונשין: "מצא בית המשפט שנאשם ביצע עבירה, רשאי הוא לתת צו שירות גם ללא הרשעה, בנוסף למבחן או בלעדיו, ומשעשה כן יהיה דינו של צו השירות, לענין סעיף 9 לפקודת המבחן [נוסח חדש], תשכ"ט–1969, כדין צו מבחן." ע"פ 2083/96 כתב נ' מדינת ישראל, פ"ד נב(3) 337 (1997) הינו פסק הדין המנחה בעניין ביטול הרשעה וכך נקבע בפסק דין זה: "הימנעות מהרשעה אפשרית בהצטברות שני גורמים: ראשית, על ההרשעה לפגוע פגיעה חמורה בשיקום הנאשם ושנית, סוג העבירה מאפשר לוותר בנסיבות המקרה המסוים, על ההרשעה מבלי לפגוע באופן מהותי בשיקולי הענישה האחרים. " תמצית ההלכה היא כי על בית המשפט לשקול מחד גיסא את השפעת ההרשעה על הנאשם ועל סיכויי שיקומו ומאידך גיסא את סוג העבירה, חומרתה ונסיבות ביצועה ולאחר מכן יחליט אם אלו מאפשרים לוותר על ההרשעה מבלי לפגוע באופן מהותי בשיקולי הענישה.

על כן אני מרשיע את הנאשם 4 ואת הנאשם 5 בעבירות המיוחסות להם בכתב האישום המתוקן.

מהות הבקשה להיתר בעיניין אלימלך 6 והשתלשלות ההליך בנוגע אליה - במסגרת הבקשה להיתר, התבקשה הריסת מבנה קיים ובו 15 יחידות דיור, בן 2 קומות מעל קומת עמודים מפולשת ודירות בקומת הקרקע, ובניית ביניין בן 8 קומות מעל קומת קרקע וקומת גג חלקית (10 קומות ברוטו), ובו 53 יחידות דיור מתוכן 2 דירות גן בקומת הקרקע ו-3 דירות פנטהאוז בקומת הגג, מעל 2 קומות מרתפי חניה משותפים עם חלקה 394 (רחוב אלימלך 4), ובהן 53 חניות, מתוכן 6 במכפילי חניה תת קרקעיים במרתף התחתון (לעיל ולהלן: "הבקשה להיתר בעיניין אלימלך 6").

בכלל כך, התייחסה ועדת הערר לטענות הנסבות על סמכות הועדה המקומית לקיום דיון במליאה בעיניין אלימלך 4, למעמדה של תכנית ג/53 אשר הופקדה ולא אושרה, למספר יחידות הדיור כפי שאושרו, לחישוב הזכויות (אשר נקבע כי נעשה באופן שגוי כך שהתווספו 13 מ"ר לכל דירה חדשה ככל הנראה הואיל והעותרת לא התבססה על הבנוי הקיים), סימון שטחי מחסנים שגוי וקוי ביניין.

אלא שבתכנית זו אף הוקנה לועדה המקומית שיקול הדעת: "לא לאשר את תוספת הקומות וההקלות מטעמים תיכנוניים שיירשמו ובילבד שתינתן למי שעלול להפגע היזדמנות לטעון". במקרה דנן, בחנה ועדת הערר את נתוני המקרקעין וקבעה כי אמנם נכון שרחוב אלימלך בחלק המשיק למקרקעין הוא ברוחב 12 מטרים ואולם, ועדת הערר הוסיפה וציינה כי למרות זאת, אין לאפשר מעבר לשמונה הקומות אשר אושרו על ידה.

...

לטענת העותרת משהחליטה ועדת הערר להעדיף את אינטרס החיזוק על פני התכנון המתחמי ובשים לב לאמירותיה על התכנון המתחמי, הרי שלא היה מקום ששיקול התכנון המתחמי ישפיע על החלטתה בסיכומו של דבר.

אלא שבתכנית זו אף הוקנה לוועדה המקומית שיקול הדעת: "לא לאשר את תוספת הקומות וההקלות מטעמים תכנוניים שיירשמו ובלבד שתנתן למי שעלול להיפגע הזדמנות לטעון". במקרה דנן, בחנה ועדת הערר את נתוני המקרקעין וקבעה כי אמנם נכון שרחוב אלימלך בחלק המשיק למקרקעין הוא ברוחב 12 מטרים ואולם, ועדת הערר הוסיפה וציינה כי למרות זאת, אין לאפשר מעבר לשמונה הקומות אשר אושרו על ידה.

אשר לתכנית זו האחרונה הנני מוצאת להוסיף ולהדגיש כי אינני מקבלת גם טיעונה של העותרת ולפיה למצער יש להתייחס לחלקים המקצועיים בתכנית זו ובכלל כך למשל לקביעתה ולפיה תתאפשר בניית בניינים בני 9 קומות במתחם, קביעה ממנה נובע כי אין בכך בעיה מבחינת היבטים נופיים.

סוף דבר; לאור כל האמור והמפורט אינני סבורה כי נפל פגם בהחלטת ועדת הערר בכלל וכזה המצדיק התערבות שיפוטית בפרט ומשכך – העתירה נדחית.

במסגרת הבקשה להיתר התבקש חזוק הבנין, סגירת קומת העמודים המפולשת לצורך הגדלת מבואת הכניסה, הקמת חדרי אשפה, מתקנים טכניים ומחסנים.

בקומת העמודים המפולשת התבקשה תוספת שטחים טכניים (הגדלת מבואה, חדר אשפה, מחסנים וחדר גז) בשטח של 145 מ"ר (פריט 2 לפירסום).

היזם לא ערער על החלטה זו ולא היה מקום להתערב בהחלטה זו. לא הייתה הצדקה תכנונית לאישור דירות בגובה העולה על 2.70 מ' – הועדה המקומית ובעקבותיה ועדת הערר אישרו תוספת 2 קומות מלאות (4 ו- 5) ובנוסף מחצית הקומה השישית בת שלוש יחידות דיור.

...

בפני עתירה המכוונת כנגד החלטת ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה מחוז מרכז (להלן: "ועדת הערר") מיום 17.12.18, בה נדחה הערר אותו הגישו העותרים על החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה רעננה (להלן: "הועדה המקומית"), והתקבל הערר אותו הגיש המשיב 3 (להלן: "היזם").

על כן אני דוחה את הטענה.

התוצאה היא כי בשעות העומס, בזמן הכניסה והיציאה מהמתקן, צפוי להיווצר פקק תנועה ברחוב בורוכוב לפני הכניסה לבנין.

סוף דבר העתירה נדחית.

תמ"א 38 תיקון 3א שהיתה תקפה במועד אישורה של הר/1/38 מכוחה ניתן להוסיף 2.5 קומות טיפוסיות מורחבות; תוספת שטחי בניה בקומה המפולשת והקמת דירות גן, תוספת בניה של 13 מ"ר בעד כל יחידת דיור הבנויה כדין בבנין הטעון חזוק; תוספת מרפסות הבולטות מקירותיו החיצוניים של הבנין בשטח של עד 12 מ"ר; הוספה של עד 45 מ"ר שטחי שירות (עבור כל דירה) ששמשו לשטחי השרות הנדרשים לרבות מימדי"ם; הוספת שטחים בתת הקרקע לרבות לחניה ומחסנים.

ועדת הערר דנה בטענה זו בסעיפים 37 ו- 38 להחלטתה והאמור שם מקובל עלי : "37. היות והתכנית התקפה הר/15/88 – התירה בניה מאקסימאלית של 4 קומות על עמודים, ניתן להתיר, מכח תמ"א 38 ותכנית הר/1/38, מבנה בן 7.5 קומות מעל קומת קרקע בתוספת חדרי גג.

...

לאור האמור הטענה נדחית.

דין טענת העותרים להידחות.

הועדה המקומית הבהירה בתגובתה כי הועדה המקומית קבעה את מכפיל יחידות הדיור לאחר שנבחנו התשתיות הקיימות בעיר ואת נושאי הסביבה, השתלבות המבנים ברחוב נושאי התחבורה וכיו"ב. לאור האמור אין מקום להתערבות ביהמ"ש. סוף דבר העתירה נדחית.