ערר לאישור בקשה להקלה חלקית בלבד

בחוות דעת מומחה מטעם רונן שתמכה בערר [נספח 5 לתצהיר העדות הראשית מטעמו] נטען בין היתר כי בבקשה להיתר בנייה נפלו ליקויים רבים וביניהם הצגת הרחבות דיור כדירות מידרון, אי סימון חריגות בניה כשטחים להריסה ו/או להכשרה, אי פירוט ואי התאמות ביחס לשטחי החניה, ובטול חלקי בלבד של קומה נוספת שלא אושרה.

ההליך השני: לאחר שבקשת הועדה המקומית המפורטת לעיל לא נענתה, וועדת הערר החליטה לדחות את הערר הראשון, הגיש רונן עתירה מנהלית [עת"מ 30494-03-15] ובה הצביע בין היתר על העדר פתרון חניה ראוי לדיירים הקיימים של הבניין, על אישור הקלה ש"לא ניתן לאשר", על הודאת הועדה המקומית כי היזם "הטעיה אותה", ואף על על כך שבהתאם לפס"ד שניתן ע"י כב' השופט יפרח בעת"מ 37426-11-13 שפיר נ' ועדת ערר מחוזית (2014),הרי שבהיעדרה של חוות דעת קונסטרוקטיבית לא ניתן לידון בבקשה להיתר לפי תמ"א 38, ועל כן, אליבא דרונן, ומשלא הוגשה כאן חוות דעת כאמור, אישור הבקשה עשוי לסכן חיי אדם [להלן: "העתירה ראשונה", נספח 13 לתצהירו של רונן].

...

שיחה ידידותית זו הופסקה רק כאשר הבחין בנו כבוד היו"ר. בנסיבות אלה אין מנוס אלא לבקש את כבודו לפסול את עצמו מלהמשיך לדון באישור התוכנית בתיק הנ"ל. יש חובה שהצדק לא רק ייעשה אלא גם ייראה".

בהודעת ועדת הערר שניתנה באמצעות פרקליטות מחוז ת"א – אזרחי במסגרת העתירה הראשונה נכתב כי "בנסיבות אלה, וככל שאכן לא הוגשה חוות דעת קונסטרוקטיבית על ידי המשיבה 3 [היזם – י.ח.], לגישת וועדת הערר בהתאם לדין הקיים ובכלל זאת, בהתאם להוראות תמ"א 38, אין מנוס מהחזרת הדיון לוועדה המקומית שתתן החלטה חדשה בעניין." [נספח 15 לתצהירו של רונן].

מתוך תובנה זו שיסודה בהתרשמות בלתי אמצעית מהעד, אף אינני מקבל את טענת ב"כ היזם בסיכומיו כי רונן חזר בו בחקירתו מהאמור בפרסומים, ומכאן שלא האמין בהם וקמה החזקה ההופכית לפי סעיף 16 (ב) (1) לחוק איסור לשון הרע כי הוא אינו בר לבב.

זה סופו של הליך: מהשיקולים הנשזרים לעיל כחרוזים במחרוזת ולפיהם ביחס לפרסומים עומדות לרונן הגנות של פרסום תוך כדי דיון, אמירת אמת ויציב בעניין בעל היבט ציבורי, ולמצער הגנה על עניינו האישי הכשר והבעת דעה על בעל דין בתום לב, ומשנמצאו בתביעה עקבות רעלנים של שימוש לרעה בהליכי משפט, נדחית התביעה במלואה.

לעניין הוצאות המשפט – בהתחשב במפורט לעיל, ובמשאבים הרבים שהושקעו בניהול הגנת רונן, ישלמו התובעים לנתבע הוצאות משפט בסך של 5,000 ₪ ושכ"ט עו"ד בסך של 100,000 ₪, וזאת בתוך 30 ימים מהיום.

העותר טען כי בהתאם להוראות תמ"א 38 ניתן היה להוסיף עד 2.5 קומות (שתי קומות מלאות וקומה שלישית חלקית) מעל מספר הקומות המותר על פי התוכניות הקימות בבניין, כאשר לטענתו בבניין היו שלוש קומות מלאות בפועל, כך שבסופו של יום, ניתן היה לאשר 5.5 קומות בלבד ולא 6.5 קומות.

ועדת הערר ציינה את ההבדל בין מתן הקלות מהוראות תכניות מאושרות אשר לגביהן הנטל על מבקש ההקלה להראות כי קבלת ההקלה לא תיגרום פגיעה בצדדים שלישיים וכי יש לה הצדקה תכנונית, לבין מימוש תמריצי תמ"א 38 אשר בהם הנטל מיתהפך ונקודת המוצא הנה שיש לאשר תמריצים כאלה (בכפוף להפעלת שיקול דעת בנוגע לפגיעה בסביבה).

הועדה קיבלה את טענות העותר, בכל הנוגע להקלה באשר לגובה קומת הקרקע שאותה ביקשו לאשר בגובה של 3.9 מטר וציינה כי אין הצדקה תכנונית לאשר גובה כזה ועל כן נקבע כי גובה קומת הקרקע יעמוד על 3.10 מטר בלבד.

...

המשיבים ציינו כי במשך הזמן ביטלו את בקשתם לשימוש חורג בקומת הקרקע, כך שבסופו של דבר, ביקשו אישור ל- 10 יחידות דיור, אם כי ציינו שבעתיד יבקשו להגיש תוכנית נקודתית שהינה בסמכות וועדה מקומית, על תוספת ייעוד של חזית מסחרית, שתאפשר שימוש למסחר בקומת הקרקע.

לאור האמור לעיל, הנני מורה על החזרת העניין לוועדת הערר לצורך השלמת טיעון בנוגע לקביעה מה היו מאפייניה של קומת הקרקע/כניסה בבניין בשד' מוריה 100 בטרם הריסתו (האם המדובר בקומה העונה על הגדרת "מסד"? האם המדובר בקומה העונה על הגדרת "קומת עמודים מפולשת"?).

הועדה דחתה את הערר וקבעה: "אכן הקמת הממ"ד מצד דרום תביא לפגיעה מסוימת בעוררים, וזאת בשל ההתקרבות למרחק של כ – 3 מ' מחלון המטבח ומחלון אחד מחדר השינה. יחד עם זאת, אנו סבורים כי גודלו של המיגרש והעובדה שהוא פונה לשתי חזיתות, מהוים אילוץ תיכנוני שאינו מאפשר את תיכנון הממ"ד הדרומי במיקום אחר, שיביא לפגיעה פחותה בעוררים. בתכנון שהוצג שפנינו, ואשר אושר על ידי הועדה המקומית, מוצגים שני מגדלי הממ"דים ומגדל המעליות באופן הרמוני וסביר סביב המבנה הקיים. רק אחד ממגדלי הממ"דים תוכנן בחזית הדרומית. ממדיו של הממ"ד המתוכנן בצד דרום קטנים יחסית, והשתכנענו כי לא ניתן להקטינו עוד. ארכו של הממ"ד 4.7 מ' (ברוטו) ויש חפיפה חלקית בלבד בינו לבין ביניין העוררים. לפיכך, הקמת הממ"ד תקרב בין המבנים לאורך של כ – 3.8 מ' בלבד, שמהווים כשליש מהחזית הצפונית של מבנה העוררים. הצעת העוררים להקים את הממ"ד בחזית המערבית אינה אפשרית, מאחר שהמרווח שנותר בין המבנה הקיים לגבול המיגרש הוא כ – 1.60 מ' בלבד, רוחב שאינו מאפשר הקמת ממ"ד תקני. בנוסף, אנו סבורים כי אין זה נכון למקם ממ"ד בקוו "0" בחזית הפונה לרחוב. מאחר שמדובר בחיזוק מבנה קיים, מטבע הדברים נוצרים אילוצים תיכנוניים שלא קיימים בפרויקט של הריסה ובניה. גם אם ניתן היה לבצע פרויקט תמ"א 38 באמצעות הריסה ובניה מחדש, הרי שבקשה כזו לא הובאה לפתחנו. עצם האפשרות, ככל שקיימת, לחזוק באופן שונה מזה שבקשו מבקשי ההיתר, אינה מצדיקה את דחיית הבקשה להיתר, ודאי לא מקום בו השתכנענו, כי מבחינה תכנונית הבקשה ראויה, וזאת אף לאחר שלקחנו בחשבון את העובדה שהמבנה נשוא הבקשה להיתר בנוי בהתאם להיתר בקירבה למבנה העוררים, ולא בקוו הבניין התב"עי. אמת הדבר, כי למוסד תיכנון קיים מרחב שיקול דעת האם לאשר בקשה להיתר מכוח תמ"א 38 אם לאו. בנסיבות העניין אנו סבורים כי לא נפל כל פגם בשקול דעתה של הועדה המקומית לאשר את הבקשה להיתר". ועדת הערר הדגישה את הערך שהוכר כאנטרס לאומי, חזוק מבנים מפני רעידות אדמה.

גופים אלו פעלו במסגרת סמכותם עת אישרו את ההקלות שהתבקשו ואף לא נטענה כל טענה בדבר חריגה מסמכות על ידי העותרים במסגרת ההליכים בועדה המקומית ובועדת הערר.

...

בהחלטה זו נדחה הערר שהגישו העותרים על החלטת ועדת המשנה של המשיבה 2 (להלן – "הוועדה המקומית") מיום 1.1.17, במסגרתה אושרה בקשת המשיבה 3, בשם בעלי הזכויות בבניין, למתן היתר לחיזוק בניין קיים בהתאם לתוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה (להלן – "תמ"א 38").

מוסדות התכנון קבעו כי אין מניעה מטעמים תכנוניים ואדריכליים לאשר ההקלות שהתבקשו, כנדרש בסעיף 15 להוראות תמ"א 38, וקבעו כי לא קיימים שיקולים תכנוניים או אדריכליים או נופיים או אחרים המביאים למסקנה כי יש לסרב לבקשה, כנדרש בסעיף 22 להוראות תמ"א 38.

עם זאת, אין בכך כדי להביא למסקנה כי יש לדחות הבקשה להיתר ולהעדיף במקרה זה את רק האינטרס של העותרים על פני האינטרס הגלום בתמ"א 38.

לאור כלל האמור אני מורה על דחיית העתירה.

הנתבעים תוהים כיצד ניתן לטעון שמדובר בהליכי סרק שנדחו במלואם, אם שתיים מתוך שלוש ההקלות שהתבקשו נדחו במלואן (לעניין התכסית ודודי השמש), ולעניין הגובה – זו התקבלה בחלקה בלבד (בשיעור של 80%), וגם זאת לאחר שתחילה הוועדה המחוזית קיבלה את ערר הנתבעים, ערר שנידחה רק בעקבות הדיון החוזר ובעקבות עובדות וטענות חדשות שנוספו רק לאחר הגשת ההיתנגדות (הבנייה במיגרש שממערב והטענה התכנונית בדבר גובה גג הרעפים).

למעשה רק ביום 25.10.12, במסגרת ההחלטה בדיון החוזר, כארבע שנים לאחר שהוגשה הבקשה להיתר והקלות, אושרה בקשת התובעים להקלה (חלקית) בגובה, וגם זאת עקב שינויים שארעו בשטח ממועד הגשת ההיתנגדות (הבניין ממערב) ועקב טענה תכנונית חדשה שהעלו התובעים רק בדיון החוזר, כשאיש לא מנע מהם להעלות טענה זו מלכתחילה (ראו ציטוטים בסעיף 10 לעיל).

...

סוף דבר התביעה נדחית.

התובעים ישלמו לנתבעים 1-3 הוצאות משפט הכוללות את שכר העדים (ככל ששולם, ויש להציג אסמכתא); הוצאות ההקלטה (יש להציג אסמכתא) וכן השתתפות בשכר טרחת עורך דין בסכום של 180,000 ₪, וזאת תוך 30 יום מיום קבלת פסק הדין.

כן ישלמו התובעים לנתבעת 4 סך של 50,000 ₪ כהוצאות משפט.

במסגרת עתירה זו עותרת העותרת כנגד החלטות משיבות 1 ו-2, הוועדה המקומית לתיכנון ולבניה תל אביב וועדת הערר תל אביב, בהתאמה, שלא לאשר את בקשת העותרת להיתר בנייה (מס' 20-1179) זאת ביחס למתן הקלה לתוספת זכויות בנייה בשיעור 6% לגבי מקרקעין הידועים כחלקה 1377 בגוש 6213 בשד' הציונות 12א' בתל אביב (להלן: "המקרקעין או המיגרש").

בתאריך 23.8.20 הוגשה מטעם העותרת בקשה לקבלת היתר הבניה המצוין בכותרת, לבניית בית מגורים (קוטג') בן 2 קומות עם חדר יציאה לגג מעל לקומת מרתף חלקית (להלן: "הבקשה להיתר" - ראה נספח ד' לעתירה).

במסגרת שמיעת ההתנגדויות המליצה החוקרת על קבלת ההיתנגדות בחלקה, בהתייחס לקוטג'ים בלבד, וקבעה בהמלצתה שלקוטג'ים ברובע 4 שמורה הזכות לבקש הקלות של 6% משטח המיגרש.

...

5.7 לאור האמור לעיל, לא ניתן לקבוע שוועדת הערר שגתה במסקנותיה לגבי ניתוח המצב המשפטי על רקע האמור בתכנית רובע 4, זאת באופן אשר מצדיק את התערבות בית משפט זה. לסיכום: למרות שיש בסיס לומר שנפל פגם באופן שבו נוסחה תכנית רובע 4, בבחינת שההתנגדות שהתקבלה ואושרה על ידי הוועדה המחוזית בהתייחס לקוטג'ים, לא הוטעמה במפורש וכמתחייב במסגרת התכנית, איני רואה אפשרות להתערב בהחלטת וועדת הערר אשר עומדת בגדרי הדין.

התוצאה היא אפוא שהעתירה נדחית.