ערר כנגד שומת היטל השבחה בגין מכירת זכויות בדירת מגורים

על פי השומה, בהתאם למצב התיכנוני הקודם, תכנית מתאר מס' 74 מיום 8.2.1951 אפשרה בניית דירה נוספת על הגג בשטח של 54 מ"ר וכן מרפסת גג בשטח 71 מ"ר. השמאי חישב את ההפרש בין המצב החדש בעקבות תכנית ס' (דירת גג בשטח 104 מ"ר + מרפסת גג בשטח 21 מ"ר), אל מול המצב הקודם (תכנית מס' 74), הפחית מקדם דחייה בזמינות עד לקיום הזכות ומושע, והגיע לתוצאה שסך ההשבחה למועד הקובע (אישור תכנית "ס" – 10.7.1989) היא 54,470 ₪, היטל ההשבחה הכולל הוא 27,235 ₪, וחלקם של המבקשים לפי 49/330 מהרכוש המשותף עומד על סך 4,044 ₪.

כבר נפסק כי החלופות שנקבעו בסעיף 1(א) לתוספת השלישית כמועדי מימוש זכויות, הם בעלי "מכנה משותף אחד בהיותם פעולה ממשית ומשמעותית שמבצע הנהנה במקרקעין המושבחים, אשר יש בה משום הוצאת התעשרותו מן הכוח אל הפועל. כל אחד מן הצמתים הללו, כך סבר המחוקק, הוא איפוא בבחינת השעה היעודה לגביית היטל ההשבחה מידי הנהנה". (ע"א 1321/02 נוה בנין ופיתוח בע"מ נ' הועדה לבנייה למגורים ולתעשייה, מחוז המרכז, פ"ד נז(4) 119, 130 (2003).

באותו עניין אושרה גביית היטל השבחה על פי תכנית ס' בעקבות מכירת דירה, מבעלי דירות אמצע על פי חלקם היחסי ברכוש המשותף, כאשר לא קיימת דירת גג בהיתר והגג הוא רכוש משותף, ונקבע כדלקמן: "מאחר שבנכס הנידון לא קיימת דירת גג והגג הוא רכוש משותף, הרי שדירת הגג שניתן לבנות מכוח של התכנית, תהיה בבעלות משותפת של כל בעלי הזכויות בבניין, ובהתאם אף של העוררת כבעלת זכויות במרתף הבניין. אמנם לא התבקש היתר לבנייתה של דירה זו, אבל חלקה של העוררת בזכויות הבנייה של דירה זו הוא בודאי בעל ערך כלכלי כבר למועד אישורה של התכנית. על כן גם איננו מקבלים את טענת העוררת שלפיה היטל השבחה במקרה כזה מוטל רק במסגרת בקשה להיתר. קונה סביר של הדירה מביא בחשבון גם את זכויות הבנייה האפשריות בחלקה אשר לדירה חלק בהן". (עניין 85260/15 יולזרי נ' הועדה המקומית לתו"ב ת"א (25.2.2018); העתק ההכרעה צורף ע"י המשיבות לתיק כבר ביום 10.5.2018).

אשר לפירסום – מדובר במדיניות שיש בה כדי להשפיע על בעלי הדירות בעיר, בין אם מדובר במי שחויב בהיטל ההשבחה ושוקל לנקוט הליכים נגד הועדה המקומית, ובין אם מדובר במי שטרם מימש את זכויותיו לפי תכנית ס' והוא שוקל את צעדיו.

...

בכל הנוגע להשבה, אין בידי לקבל את טענות המבקשים.

ברם, כמפורט לעיל אין אפשרות סבירה שהטענות שהועלו בבקשה יובילו למסקנה שהגבייה נעשתה שלא כדין.

סוף דבר הבקשה לאישור תובענה ייצוגית נדחית.

ביום 13.4.2011 הגישו המשיבים ערר לועדת הערר, כנגד החבות בשומת היטל ההשבחה שהועדה המקומית השיתה עליהם.

(ההדגשות כאן ולהלן שלי – י'ש') כלומר, ההבדל בין עמדת וועדת הערר לעמדת היועמ"ש הוא, שלשיטת וועדת הערר, קבלת זכויות בנייה בגג משותף, למי שלא יכול לממש בפועל את הבנייה על הגג, כיוון שדירתו רחוקה מהגג המשותף, לא נחשבת להשבחה ולכן לא ניתן לחייב בהיטל השבחה את בעלי דירות הגן.

החבות בהיטל השבחה לפי החוק חלה אפוא על מי שבמועד ההשבחה, דהיינו יום אישור התוכנית המשביחה, היה בעלם של המקרקעים המושבחים וערך נכסו עלה בעקבות אישור התכנית (ראו: ע"א 1321/02‏ נוה בנין ופיתוח בע"מ נ' הועדה לבנייה למגורים ולתעשייה, מחוז המרכז, פ''ד נז(4) 119; עת"מ (מרכז) 49416-05-15 ענת אבירם נ' הועדה המקומית לתיכנון ולבניה מצפה אפק (לא פורסם, מיום 10.11.2016) סע' 6-4 לפסה"ד, וכן ראו: א. נמדר, היטל השבחה (קרית אונו – 2011) עמ' 91-89).

במקרה הטוב, חלק מהשכנים אינם רוצים להקשות על שכניהם ולעיתים אף פועלים בתום לב ונותנים הסכמה לבנייה בדירה שמעליהם, ללא כל מודעות לכך, שעל אף שאינם נדרשים לשלם היטל השבחה מייד כנגד הסכמתם, חלק מהחבות בהיטל ההשבחה תוטל עליהם כשירצו למכור דירתם בעתיד.

...

מקובלת עלי עמדת וועדת הערר והיועמ"ש כי דירות הגן אינן נהנות ישירות מההשבחה, אך הרי יש להן חלק יחסי ברכוש המשותף, ולחלק זה יש שווי כלכלי.

כך נפסק בפס"ד בני אליעזר (סע' כז' לחוו"ד של כב' המשנה לנשיאה, א. רובינשטיין): "כפי שהוסבר, דיון בהיבטים תכנוניים של בקשה בלא תימוכין כאלה (הכוונה היא לתימוכין קנייניים של מבקש ההיתר לזכויותיו בנכס מושא הבקשה התכנונית, הערה שלי, י' ש') עלול להביא לדיוני סרק, ואולי אף - לאו דווקא במקרה דנא - לעידוד בניה בלתי-חוקית, ומשכך צודקות בסופו של יום המערערת והמדינה בעמדתן, כי מוסדות התכנון רשאים היו לעכב את הדיון בבקשת המשיבה עד להכרעה בסוגיות אלה. סבורני, כי עמדה זו מובילה גם לתוצאה רצויה של מעין "תמיכה הדדית" בין דיני הקניין לדיני התכנון והבנייה, אשר כשלעצמי אני רואה בה חשיבות, וכך נזדמן לי לומר בעבר "אך פשיטא שהמצב הנכון והרצוי הוא כי שני המסלולים, הקנייני והתכנוני - ילכו יחדיו, כי במהות לכך נועדו" (ראו: רע"א 10165/06 כאסתירו נ' אטל (לא פורסם) פסקה ז'; פרשת סטרולוביץ הנזכרת)".

כל שטענה הוועדה המקומית הוא, שהיא מסיקה מכללא שבעל דירת הגן הסכים לבניה, מהטעם שפקח שביקר במקום הגיע למסקנה שדירת הגן עושה שימוש ייחודי בחצר.

סיכום לאור האמור לעיל, במצטבר, אני דוחה את הערעור.

המערער הגיש ערר למשיבה (להלן: "הועדה המקומית") בקשר עם החלטתה לגבות ממנו היטל השבחה בגין מכירת זכויות בדירה ברחוב קדושי בלזן 12 חולון גוש 6021 חלקה 715/6 (להלן: "הדירה").

כלל זה חל גם בדיני המס, שגם בהם "נקודת המוצא היא לשון החוק, והשאלה היא אם לאפשרויות השונות יש עגון ולו מינימלי בלשון ההוראה. מבין האפשרויות הלשוניות השונות יש לבחור אותה אפשרות המגשימה את מטרתה של חקיקת המס" (ר' ע"א 165/82 קבוץ חצור נ' פקיד שומה רחובות, פ"ד לט(2) 60 בעמ' 75-76).

שאלה אחרת ושונה היא השאלה האם ניתן – לצורך בירור הזכאות לפטור - לברר את השטח שכולל של כל דירות המגורים של ה"תא המשפחתי" של הנישום, כאשר רק אם השטח הכולל של הדירות אינו עולה על 140 מ"ר, יהיה הנישום זכאי לפטור מהיטל השבחה על מכירת הדירה – וזאת גם בהנחה שהתא המשפחתי טרם עשה שימוש בפטור, וששטח הדירה שנמכרת קטן מ-140 מ"ר. לו היה בית המשפט מתייחס רק לשאלת מצבו הסוצאלי של הנישום, יתכן כי היה מקום למסקנה לפיה יש לבחון את השטח הכולל של כל דירות המגורים של התא המשפחתי לצורך בירור הזכאות לפטור.

...

הפרשנות לה טוענת הוועדה המקומית, מנוגדת – כך נראה לי – לבחירה של המחוקק בה בית-המשפט אינו יכול להתערב, בהיותה - כדבריו של בית המשפט העליון בענין רביד – נושא שבמדיניות המסור למחוקק עצמו, וענין המחייב הסדרה חקיקתית של מכלול הפרטים.

אני סבורה כי גישתו של המחוקק כפי שניתן להבינה מלשונו של ס"ק (2) היא כי נישום זכאי לפטור מהיטל השבחה במכירת דירה ששטחה אינו עולה על 140 מ"ר אם הוא או קרוביו גרו בה לתקופה העולה על 4 שנים.

לכן, לאור כל האמור לעיל, אני מקבלת את טענותיו של המערער ומקבלת את הערעור.

בגדר ההחלטה נושא העירעור, דחתה ועדת הערר את ערר המערערת על חיובה בהיטל השבחה בגין תכנית הר/1635ד', במסגרת מכר דירה ברח' אחד העם 27 הרצליה (להלן: "הנכס" או "הדירה").

עקרי טיעון - ביום 27.10.22 עובר לדיון בעירעור, הגישה המערערת מיסמך אותו כינתה "עקרי טיעון", אולם בפועל הוא כתב טענות חדש, בו התבקש בית המשפט להורות למשיבה להשלים את השמאות עליה התבססה בעת קביעת שווי ההשבחה וחיוב המערערת בתשלום היטל ההשבחה, באמצעות שומת עליית שווי מחיר השוק של הדירה בעקבות ההשבחה, ביחס למחיר שווי השוק בלא התכנית המשביחה, וזאת בהסתמך על הסכם מכר הדירה.

המסקנה היא כי בעת מימוש זכויות, קרי בעת מכירת הזכויות בדירת המגורים, יחוייב בעל הדירה בקומה העליונה בהיטל השבחה בגין זכויות הבניה בגג, גם אם טרם רכש את הזכויות.

מכאן, שהמערערת מנועה מלעלות כל טענה נגד השומה וטענות אלה ממילא לא נדונו בערכאה קמא.

...

דיון והכרעה לאחר שעיינתי בחומר שהונח בפניי ושמעתי את טענות הצדדים, באתי לכלל מסקנה כי לא נפל בהחלטת ועדת הערר פגם המצדיק התערבות שיפוטית.

מוצע אפוא לקבוע שאם חלה השבחה במקרקעין שהם רכוש משותף בבית משותף, והרכוש המשותף הוא כזה שמעצם טיבו ניתן להצמידו לדירה מסוימת, יוטל תשלום היטל ההשבחה רק על בעל הדירה שאליה ניתן להצמיד את אותו שטח".

משלא עשתה כן, אינה יכולה להלין על כך בערכאה זו. על כן, אני דוחה את הערעור.

הועדה המקומית לתיכנון ובניה (המערערת דנן) הוציאה שומת היטל השבחה בעקבות מכירת הדירה הקיימת, בין היתר בשל אישורה של תוכנית גב/589 הנ"ל. לענייננו שומת היטל ההשבחה כללה שני מרכיבים: הראשון – השבחה הנובעת משוויה של הדירה החדשה והגדולה יותר, לעומת שוויה של הדירה הקיימת.

ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה הסכימה עם המשיבה כי אין מקום לחיוב בהיטל השבחה בגין המרכיב השני הנ"ל, ובכך ביטלה ועדת הערר החלטה של שמאי מכריע בנוגע לסוגיה זו. בהליך הנוכחי הועדה המקומית מערערת על החלטת ועדת הערר.

על פי דברי ההסבר לתוכנית, "התכנית הנה תכנית פינוי בינוי בשטח של כ- 26 דונם, המציעה להרוס 168 יח"ד ולבנות במקומן 500 יח"ד חדשות. מתוך ה- 168 יח"ד שייפונו, 144 יהרסו ו- 24 יח"ד יוסבו לשימוש צבורי". כמו כן, לפי סעיף 2.1 לתוכנית, מטרות התוכנית כוללות "א) התחדשות צפון רחוב ההסתדרות בגבעתיים תוך פינוי 6 מבני מגורים ו- 1 מבנה ציבור... והקמת מיתחם מגורים התואם את מגמות התיכנון העכשוויות. ב) הקמת 4 מגדלי מגורים בגובה כולל של 25 קומות כ"א, הקמת מבני ציבור...". בחודש ינואר 2018, בסמוך לאחר אישור התכנית, המשיבה מכרה את הדירה הקיימת לקונה בשם גלס, וזאת בתמורה לסך של 2,375,000 ש"ח. בהתאם לסעיף 1.1 לחוזה מכר הדירה: "... המוכר ממחה לקונה והקונה מקבל על עצמו את כל ההתחייבויות והזכויות על פי הסכם פינוי בינוי...". מכירת הדירה מהוה כאמור "מימוש זכויות" המקים חובה לתשלום היטל ההשבחה מושא ההליכים.

" (מתוך סעיף 22 להחלטה) כנגד החלטת ועדת הערר הוגש העירעור המנהלי הנוכחי.

...

בתשובה לערעור המינהלי, המשיבה כתבה: "בהתאם לאמור, הרי שבצדק קבעה אפוא וועדת הערר, כי המשך השימוש בדירה הקיימת נובע מהמצב התכנוני הקודם ומגולם ממילא בתקופת הדחייה...". לדעתי, ועדת הערר הגיעה לתוצאה הנכונה ולא שוכנעתי מטיעוני המערערת כי יש להתערב בהחלטת ועדת הערר, שלה מומחיות בנושאים הקשורים לשמאות.

הרי "ההשבחה" עצמה איננה נדחית, אלא נמדדת ליום אישור התכנית (אירוע המס).

לאור האמור לעיל, הערעור נדחה.

המערערת תשלם למשיבה הוצאות משפט בסכום כולל של 5,000 ש"ח וזאת תוך 30 ימים.