ערר החלטת הוועדה המקומית: קבלת היתר בנייה

העותרת ניהלה בהקשר זה הליכים משפטיים: ערר לועדת הערר על החלטת הועדה המקומית, עתירה מנהלית וערעור על פסק הדין בעתירה המנהלית – וכולם נדחו.

בסיכום הדיון נכתב: "היזם מעוניין לממש את מטרת ההקצאה ולשם כך קיבל המלצה ממשרד הכלכלה למגרש חלופי. המרחב הסביר כי בהתאם לנהלי הרשות, לא ניתן לבצע חילופי מקרקעין. מאחר והיזם לא עמד בתנאי הסכם הפיתוח (גם אם לטענתו הדבר נימנע ממנו ע"י הערייה ו/או משרד הכלכלה ו/או המשרד להכנת הסביבה) על המרחב לבטל את העסקה משנת 2015, שבוצעה בפטור ממכרז בהתאם לתקנה 25(5)(ב) לתקנות חובת המכרזים ולהחזיר את הכספים ששולמו בצרוף הפרישי הצמדה וריבית ובנכוי דמי שימוש ופצוי מוסכם בהתאם לנהלים ובכפוף להסרת כל מניעה של משכנתא/עיקול ו/או מניעה אחרת. ניתן להקצות מיגרש אחר, בהתאם להמלצת משרד הכלכלה, אולם מאחר ואיזור התעשייה אשקלון אינו עוד איזור עדיפות לאומית, הרי שההקצאה תהיה בהתאם לתקנה 3(28) לתקנות חובת המכרזים ובשעור תשלום של 91%, להבדיל מההקצאה הקודמת שבגינה שולמו 31% מערך הקרקע. הקצאה זו טעונה אישור הוועדות המוסמכות ושר האוצר. ... סוכם: 1. העסקה הקיימת תוגש לביטול על פי כללי רמ"י. 2. תקודם עסקת הקצאה חדשה בהסתמך על המלצת משרד הכלכלה ובהתאם להחלטת ההנהלה בעיניין אשקלון ותוגש על פי תקנה 3(28) ובתשלום 91% משווי הקרקע". בחודש פברואר 2019 פנתה מקדמת עסקות ברמ"י אל מנהל העותרת, וביקשה ממנו לדאוג לביטול המשכנתא "בתיק הקודם", מכיוון ש".

תקנה זו פוטרת את רמ"י (גם ללא צורך בהחלטת ועדת הפטור) מחובת מיכרז לעסקה במקרקעין כשנושא ההיתקשרות הוא "הענקת זכויות במקרקעין באיזורי עדיפות לאומית למפעל שתחום עסוקו תעשיה או מלאכה או בניית מבני תעשיה להשכרה לפי המלצת משרד התעשיה והמסחר". בעניינינו אין מחלוקת שההקצאה הראשונית התבצעה, ולמעשה, אין מדובר במחלוקת האם להקצות קרקע או לא לגורם מסוים, שאז הסמכות היא אכן לבית המשפט לעניינים מינהליים.

...

הוחלט להיעתר לבקשה, כמפורט להלן.

בכל מקרה אין אפשרות להיעתר לבקשת העותרת, שכן "...הקצאה בפטור ממכרז למטרת מפעל המבוססת על המלצת משרד הכלכלה מתייחסת להמלצה אשר ניתנת לפעילות תעשייתית ספציפית אשר נבחנה ואושרה ע"י משרד הכלכלה ועל כן בכל מקרה אין באפשרות רמ"י להיענות לבקשה מסוג זה". כמו כן: "החברה הכלכלית אשקלון חילקה את המגרש הנדון לחמישה מגרשים במסגרת תשריט. תשריט החלוקה אושר ע"י רמ"י וככל הידוע לרשות הוא הוגש לאישור הועדה המקומית. ככל הידוע לרמ"י יש המלצות של משרד הכלכלה להקצאות בפטור ממכרז של חמשת המגרשים שעתידים להיווצר מחלוקה זו, לחמישה מפעלים של צדדי ג', ועסקאות בהתבסס על המלצות אלו ייבחנו ויקודמו בהתאם לנהלי הרשות". במסגרת עתירתה כאן טוענת העותרת, בין היתר, טענות אלה: לטענתה, אין זה סביר לחסום אפשרות חלופית למיצוי המטרות של הנכס, הכשרות והלגיטימיות, מבחינה תכנונית ועסקית.

נמצא כאמור, כי דין העתירה להידחות על הסף - סעיף 5(1) לחוק בתי משפט לעניינים מנהליים מסמיך את בית המשפט לעניינים מנהליים לדון ב"עתירה נגד החלטה של רשות או של גוף המנוי בתוספת הראשונה בענין המנוי בתוספת הראשונה .

העתירה נדחית אפוא על הסף.

כאמור, טווח האפשרויות רחב עד מאוד והדעת נותנת כי לצד תשלום כספי מצד הדיירים (הגם שניתן לקבל כי אינו אופציה מועדפת במקרים רבים) קיימות אפשרויות נוספות, כגון: שינוי במיפרט פנים הדירה, הקטנת שיעור הרווח של היזם וכיוצ"ב. שלישית, גם אם אמנם יוכח כי אין התכנות כלכלית לפרויקט - ובכלל זה, מצב שבו לבצוע הפרויקט נידרשת הישתתפות בעלי הדירות, שאינם מעוניינים או אינם יכולים לשאת בתשלום וכי אין דרך מעשית לביצועו גם בשינוי מתוה ההסכמות המקורי והתאמתו לבניה המאושרת - אין זה מלמד שהחלטת ועדת הערר איננה סבירה.

...

התייחסות לטענות נוספות לא מצאתי ממש גם ביתר טענות העותרים בעתירותיהם והן נדחות.

מקובלת עלי עמדת ועדת הערר כי מדובר בטענות ובסעדים שלא התבקשו בעתירה וכי יש לדחות את הטענות כבר מטעם זה. לגופו של עניין, הסעד של מינוי שמאי מטעם בית המשפט, הוא סעד חריג שאינו מקובל בבית המשפט לעניינים מנהליים ואין נסיבות ענייננו מצדיקות לתיתו (ראו גם לאחרונה עע"מ 6626/18 תעשיות אבן וסיד בע"מ נ' הוועדה הארצית לתכנון ולבניה של מתחמים מועדפים לדיור מיום 17/12/19).

סוף דבר, העתירה נדחית.

כאמור, הנתבעת הגישה היתנגדות וערר נגד החלטת והוועדה המקומית לאשר בתנאים את בקשת ההיתר שהגישה התובעת.

אין פסול בהתנגדות שהגישה הנתבעת לבקשת ההיתר ואין להרתיע בעלי זכויות במקרקעין מלממש את זכותם מכוח חוק בדרך של חיובם בהוצאות בדיעבד : "זכות זו להתנגדות שואבת כוחה מחובת ההגינות המוטלת על הרשות ומבטאת היא עיקרון-יסוד ולפיו אין פוגעים בזכות או באנטרס לגיטימי של אדם בלא לשמוע אותו תחילה; ממקדת היא את תשומת-הלב בנושאים אלה ואחרים שהמתנגדים מעוניינים בהם, ולמותר לומר ששקיפות ההליך מבטיחה באורח מירבי את תקינות פעולתה של הרשות. ראו: ע"פ 768/80 ש. שפירא ושות' חברה קבלנית בע"מ נ' מדינת ישראל (פרשת שפירא [1]), בעמ' 364 (מפי השופט ברק); ע"א 2962/97 ועד אמנים – חוכרים ביפו העתיקה נ' הועדה המקומית לתיכנון ולבנייה תל-אביב (פרשת ועד אמנים – חוכרים ביפו העתיקה [2]), בעמ' 379-378; י' זמיר הסמכות המינהלית (כרך ב) (זמיר [20]), בעמ' 800, 834. נוסיף עוד זאת, כי שתוף הציבור בקבלתן של החלטות מהוה שלוחה לעקרון הדמוקרטי המקובל, בייחוד כך בנושאי תיכנון, בנייה ואיכות הסביבה המשפיעים במישרין על היחיד ועל הכלל" (בג"ץ 288/00 אדם טבע ודין – אגודה ישראלית להגנת הסביבה נ' שר הפנים (29.8.2001), פיסקה 18 לפסק הדין).

...

איני מקבלת טענה זו שכן היה על התובעת לזמן לעדות את אדריכלית העיר, או עד אחר.

לסיכום, התובעת והדיירים התקשרו בהסכם לביצוע עבודות חיזוק על פי תמ"א 38 בשנת 2011.

סוף דבר התביעה נדחית.

המערערות הגישו למשיבה 1 (להלן: הועדה המקומית) בקשה להיתר בנייה שעיקרה הסבת בית קולנוע "שחף" בכיכר אתרים לאולם כינוסים/אירועים, תוך החלפת שטחים, כך שמעבר צבורי ליד בית הקולנוע, ייסגר וייהפך למסחרי, ובתמורה, חנויות מסחריות בבעלות המערערות תבוטלנה ותהפוכנה למעבר צבורי חלופי.

בפסק דינו עמד בית המשפט על כך שמדובר בהיתר בנייה מורכב, וגם אם היתנהלות המשיבות לאורך השנים ולאורך המסלול לא הייתה תמיד מיטבית, הרי שיש לזקוף לחובת המערערות את העיכוב בקבלת ההיתר "לנוכח גרירת הרגליים שאפיינה את התובעות במשך תקופה ארוכה". על פסק הדין נסב העירעור שלפנינו.

בתמצית שבתמצית, לטענת המערערות הן נאלצו להגיש במהלך המסלול שבעה עררים על החלטות הועדה המקומית.

כל העררים התקבלו, לעיתים תוך מתיחת ביקורת על היתנהלות הועדה המקומית, ויש בכך כדי להצביע על ההתנהלות הרשלנית של המשיבות.

...

לאחר שעיינו בחומר הרב שהניחו הצדדים לפתחנו, ולאחר ששמענו טיעוני הצדדים, מצאנו כי אין מקום להתערב בתוצאה הסופית אליה הגיע בית המשפט קמא, ואנו מאמצים את פסק דינו מכוח תקנה 148(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018.

סוף דבר שמצאנו כי אין מקום להתערב בתוצאה הסופית אליה הגיע בית המשפט קמא.

עם זאת, בהינתן שהתנהלות המשיבות לא הייתה מיטבית, הגם שלא הגיעה לכדי חיוב בנזקיהן הנטענים של המערערות, אנו מורים על ביטול החיוב בהוצאות שנפסקו לחובת המערערות בערכאה קמא, ולא ייעשה צו להוצאות בערכאה זו. ניתן היום, ‏ו' בתשרי התשפ"ד (‏21.9.2023).

לחילופין, אף אם תאמר כי לתובעים היתה זכות לקבלת הודעה על הגשת הבקשה להיתר בניה, הרי ממילא הם ידעו על הגשתה, התובע נפגש עם נציגת הועדה המקומית והתובעים הגישו היתנגדות לבקשת ההיתר אשר נדחתה מבלי שהוגש ערר על אותה החלטה.

...

· הואיל וטענות התובעים נדונו ונדחו על ידי רשויות התכנון, כמו גם במסגרת פסק הדין, אזי הדבר יוצר השתק פלוגתא ומטעם נוסף זה דין התביעה להידחות.

יוצא אפוא, כי לכשיינתן היתר הבנייה, אם ינתן, ממילא אין בכוונת הנתבעות לעשות דין עצמי ולבצע עבודות בדירה בהתאם לאותו היתר, אלא בכפוף לפסק דין שינתן בתביעת פינוי אשר תגשנה נגד התובעים.

חיזוק למסקנה אליה הגעתי לעיל מצאתי בעובדה כי לנתבעות בתור בעלים של הבניין, מוקנית זכות בדין לתכנן שינויים בנכס, להגיש תוכניות ובקשות להיתר בניה לביצוע אותם שינויים ולקבל היתר בהתאם.