ערר בעניין היטל השבחה למועד הקובע במכר מקרקעין

(1) לא מומשו, עד יום הפירסום, הזכויות במקרקעין שעליהם חלה התכנית באופן האמור בפיסקה (3) להגדרה 'מימוש זכויות' שבסעיף 1(א) לתוספת השלישית לחוק העקרי, יחולו הוראות אותה תוספת כנוסחן בחוק זה; (2) מומשו הזכויות במקרקעין כאמור בפיסקה (1) לפני יום הפירסום, יחולו הוראות התוספת השלישית לחוק העקרי, כנוסחן ערב הפירסום; ואולם אם לא שולם היטל לפי שומה סופית שנערכה בשל מימוש זכויות כאמור, יחולו הוראות אלה: (1) החייב בהיטל בשל אישורה של התכנית הכוללנית, רשאי לבקש כי השומה תערך רק לאחר אישורה של תכנית נוספת החייבת בהיטל, אף אם הומצאה לו כבר השומה או שננקטו לגביה הליכים לפי סעיף 14 לתוספת השלישית לחוק העקרי לפני יום הפירסום; (2) ביקש החייב בהיטל כי עריכת השומה תערך במועד כאמור בפסקת משנה (א), ישולם ההיטל לא יאוחר מהמועד שבו מומשו הזכויות במקרקעין לאחר אישורה של תכנית נוספת החייבת בהיטל; לעניין זה - 'מימוש זכויות' - כהגדרתו בסעיף 1(א) לתוספת השלישית.

בפיסקה (א) נאמר כי החייב "רשאי לבקש כי השומה תערך רק לאחר וכו'", ואילו פסקה (ב) מתחילה במילים "ביקש החייב בהיטל כי עריכת השומה תערך וכו'". נמצא כי הברירה הנתנת לנישום שאמנם מכר את מקרקעיו לפני פירסום תיקון מס' 126 אך טרם שילם היטל לפי שומה סופית, היא בין (א) להמשיך בהליכי השומה ולשלם בהווה את ההיטל שייקבע בסיומם; או (ב) להפסיק את הליכי השומה (ערר או ערעור), להיות משוחרר מתשלום בהווה, ולהיות חייב בהיטל בשל התוכנית הכוללנית רק בעתיד (במועד הקבוע בפיסקה (ב) הנ"ל).

ויוזכר כי עמדתם של המערערים היא כי אין מועד סופי כלל לעשיית הבחירה, וגם שנים לאחר פירסום תיקון מס' 126 ניתן "להשאיר את כל האופציות פתוחות". ודוק: אין כאן עניין של מתן אפשרות לנישום "לכלכל את צעדיו": המקרקעין כבר נמכרו, וזאת עוד לפני פירסום תיקון מס' 126, בתקופה בה תוכנית כוללנית כגון תא/5000 הייתה בבחינת "תוכנית" הגוררת חבות בהיטל השבחה וכל מה שנותר לעשות הוא לקבוע את גובה החיוב בהיטל (והשוו סעיף 4(4) לתוספת השלישית, לפיו ניתן לבקש עריכת שומה בטרם מימוש).

...

לאחר שקילת הדברים הגעתי למסקנה כי יש ממש בעמדת המערערים בנושא זה. כאמור, בשעת מתן השומה המכרעת, שומה מטעם המערערים הייתה מונחת בפני השמאי המכריע.

אלא מאי? השמאי המכריע הסתפק באמירה כי "אני סבור כי השימוש המיטבי הינו השארת המבנה הקיים וכו'". אין התייחסות לתוכן תחשיביו של השמאי מטעם המערערים, והשמאי המכריע איננו מגלה אם הוא מסתייג מן ההערכה הכספית בחלופת ההריסה לפי תמ"א 38 ומדוע.

דומה כי ככלל, בחינת "השימוש המיטבי" או "השימוש הטוב והיעיל" (highest and best use) תבוא לידי ביטוי, בסופו של דבר, בהשוואה כספית של שווי שוק בין חלופות שימוש שונות (כאשר השימוש הטוב והיעיל הוא "השימוש הסביר וההגיוני בקרקע פנויה או בנכס מושבח אשר הינו ישים מבחינה פיסית ותכנונית, כדאי מבחינה כלכלית ונותן את השווי הגבוה ביותר"; ראו, בין היתר, ד"ר בועז ברזילי, תורת השמאות (2013), בעמוד 43 ואילך, ואהרון נמדר, היטל השבחה (2011), בעמוד 171 ואילך).

בית המשפט המחוזי קבע איפוא כי בהתאם לאמור בעיניין רון ניתן לגבות את היטל ההשבחה במקרה דנן בשני שלבים: את החלק הראשון – במועד המימוש, דהיינו מועד המכירה של המקרקעין לאקרו; את החלק האחר – עם קבלת ההחלטה שמממשת את הפוטנציאל המשביח, ובעניינינו עם אישורו של תשריט האיחוד.

ולמען הסר ספק אוסיף, כפי שכבר הובהר על ידי ועדת הערר, כי גם אם ניתן לומר שעצם פוטנציאל ההשבחה שיצרה התכנית עקב האפשרות של איחוד חלקות בעתיד, יש לראות בו כהשבחה שהתכנית עצמה יצרה, ועל כן היא מחויבת בהיטל, הרי שמדובר בהשבחה אחרת מזו שנקבעה בעניינינו, ואשר אותה יש להטיל בסמוך לאחר אישור התכנית ועל בעלי הקרקע בעת אישור התכנית.

...

כחברי אף אני סבורה שההשבחה במקרה דנן נובעת מאישור תשריט האיחוד של שתי החלקות ועל כן, אין לראות בה "השבחה" החייבת בהיטל כמשמעותה בסעיף 1 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965.

לכן מקובלת עלי מסקנתו כי לכל היותר ניתן לחייב את אקרו בע"מ בהיטל השבחה בגין הפוטנציאל להשבחה עתידית, באשר אותו ואותו בלבד ניתן לראות כנובע במישרין מן התכנית.

לעומת זאת, הטלת היטל השבחה על תוספת אחוזי הבניה במקרים דוגמת המקרה דנן – גם אם יש הסבורים כי מן הראוי להטילו – היא עניין למחוקק לענות בו. מטעמים אלה אני מצטרפת למסקנתו של חברי השופט מזוז כי יש לדחות את ערעור הוועדה המקומית ולקבל את ערעורה של אקרו בע"מ. ה נ ש י א ה הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט מ' מזוז בהסכמתה של הנשיאה א' חיות וכנגד דעתה החולקת של השופטת ד' ברק-ארז.

בהתאם לסעיף 12ז(א) לחוק, הרי שועדת הערר מוסמכת לידון ולהחליט בערר על החלטה הנוגעת להיטל השבחה לפי פרק ח'1.

יוער כאן, כי ניתנה למשיבות זכות תגובה לתשובת העותרות, אולם חרף המועד שהוקצב להם בהחלטת בית משפט האחרונה מיום 27.6.21 לא הגישו תגובה ולפיכך בהחלטתי מיום 13.7.21 קבעתי שאני רואה בהתנהגות המשיבות שלא הגישו תגובה במועד למרות הארכות הרבות שניתנו ואף לא כל בקשה אחרת כמי שויתרו על זכותן להגיש תגובה והתיק בשל למתן החלטה.

בסעיף 10(א) לתוספת השלישית לחוק נקבע, כי "לא תרשם בפנקסי המקרקעין פעולה שהיא בבחינת מימוש זכויות במקרקעין, אלא לאחר שהוצגה בפני הרשם תעודה החתומה ביד יושב ראש הוועדה המקומית או ביד מי שהסמיכו לכך, המעידה, כי שולמו כל הסכומים המגיעים אותה שעה כהיטל החל על המקרקעין על פי תוספת זו, או ניתנה ערובה לתשלומו, כולו או מקצתו, הכל כנדרש על פי תוספת זו". אין מחלוקת בין הצדדים באשר לסמכות שלא ליתן אישור לרישום זכויות במקרה בו קיימים חובות שטרם שולמו.

בעיניין זה, אין להיתעלם מהעובדה, כי ללא מתן האישור אין בידי העותרים לרשום על שמם את הנכס אשר רכשו וכפועל יוצא מכך אין בידם לבצע ביחס לנכס האמור פעולות כגון מכירתו וזאת, לתקופה בלתי מוגבלת אשר עלולה להימשך מספר שנים.

...

כמו כן, אינני מקבלת את טענת המשיבות לפיה יש להורות על סילוק העתירה על הסף בשל אי צירוף המוכרים כמשיבים לעתירה.

בנוסף, אינני מקבלת את טענת המשיבות בדבר חוסר ניקיון כפיים מצד העותרים ובין היתר בעת הגשת הבקשה למתן החלטה בבקשה להארכת מועד.

התוצאה בנסיבות אלו, מצאתי שלא להיעתר לבקשה לסילוק העתירה על הסף ומצאתי להאריך את המועד להגשתה עד למועד בו הוגשה בפועל.

ועדת הערר ציינה כי הסכם המכר לפיו רכשה המערערת את הזכויות במקרקעין מהוה מימוש של זכויות הבעלים במקרקעין בדרך של מכר, ולכן אין בכך די על מנת שהמערערת תהיה זכאית לפטור מהיטל השבחה, משום שצו הפטור קובע פטור מתשלום היטל השבחה בשל בניית דירת מגורים או הרחבתה, ואיננו קובע פטור שכזה בגין מכר זכויות במקרקעין.

מכאן שאם נצמצם את הפטור רק לבניה בפועל, הרי שלעולם לא ניתן יהיה לקבלו, משום שבמועד המימוש המוקדם יותר- מכר או קבלת היתר בניה- הפטור בהכרח לא היה חל. המערערת טוענת בהקשר זה כי ועדת הערר היתה צריכה לאמץ את קביעתה של ועדת הערר במחוז צפון בענין עדירן.

באשר לטענת המערערת בענין מתן פטור מהיטל השבחה לחברת חלמיש בגין מכירת מקרקעין בכפר שלם בשנת 2009, הרי שהטענה מוכחשת על ידי הועדה המקומית, ומכל מקום, מדובר בטענה כבושה שלא הועלתה על ידי המערערת במסגרת הערר שנידון בפני ועדת הערר.

...

נזכיר בהקשר זה שבענין עדירן קבעה ועדת הערר של מחוז הצפון כי "בנסיבות אלה, אנו סבורים כי על מנת להוכיח את תחולת הפטור, קרי שעסקאות מכר הדירות הקיימות נדרשות באופן ישיר לבניה הנעשית בתוך תקופת הפטור, חיוני להמתין למימושה של הבנייה בפועל. על כן, כל עוד לא מומש פרויקט הפינוי-בינוי בתוך תקופת הפטור (המסתיימת ביום 5.9.16, אלא אם תוארך) לא ניתן בנסיבות העניין לראות בפעולת מכר הדירות הקיימות פעולה "בשל בנייה" של דירות מגורים בפרויקט.

טענה נוספת של המערערת היא טענת הסתמכות, אלא שגם טענה זו דינה להידחות.

סיכומו של דבר, מכל הטעמים שפורטו לעיל, הערעור נדחה.

אולם המערערת חולקת על קביעת ועדת הערר בכל הנוגע למועד שבו נוצרת ודאות מספיקה לשם חיוב בהיטל השבחה, בנסיבות שבהן הנכס נמכר לאחר שהועדה המקומית כבר אישרה בקשה להיתר בניה מכוח תמ"א 38, תוך מתן משקל להשבחה הנובעת מאישור הבקשה להיתר, שאף התבטא בתמורה ששולמה בפועל.

בעיניין מועד תשלום היטל ההשבחה, קובע סעיף 7(א) בתוספת כי "ההיטל ישולם לא יאוחר מהמועד שהחייב בו מימש זכות במקרקעין שלגביהם חל ההיטל". סעיף 1(א) בתוספת מגדיר שלושה מצבים שהם בגדר "מימוש זכויות" במקרקעין: קבלת היתר מכוח התכנית המשביחה, התחלת השמוש שהותר עקב התכנית המשביחה וכן העברת זכויות – מכר.

...

למרות זאת ומהטעמים שיובאו עתה, נראה כי אין בכך כדי לשנות מהמסקנה האמורה.

הערעור הראשון – סיכום מכל הטעמים שעליהם עמדנו, הגענו לכלל מסקנה כי לא ניתן לקבל את עמדת המערערת ולפיכך יש לדחות את הערעור הראשון.

מכל מקום ולמען הסדר הטוב יובהר, כי לנוכח דחיית הערעור הראשון, על המערערת לתת למשיבה 1 "אישור היעדר חובות". סיכום ותוצאה מכל הטעמים שעליהם עמדנו, שני הערעורים נדחים.