ערר בעניין איחוד חנויות בקומת קרקע

תחולת הסייג בהתאם לצוו הארנונה נכסים המהוים בית מלאכה, חנות או מחסן המצויים בקומת קרקע יוצאו מהגדרת הסימול ע/1 אם "[...]כניסתם היחידה אינה מהחזית הפונה לרחוב או לדרך (כמשמעותה בפקודת התעבורה)". על מנת שנכס המצוי בקומת קרקע ייכלל בסייג ויצא מהסימול ע/1 צריכים להתקיים מספר תנאים; האחד, הנכס משמש לאחד השימושים שנזכרו, כלומר כבית מלאכה, חנות או מחסן; השני, לנכס כניסה יחידה.

בעיניין דפוס מבט ציינתי כי המחוקק סבר כי נכס שהכניסה אליו היא רק מחזית שאינה פונה לרחוב או לדרך אינו נהנה מאותם יתרונות שיש לנכס שבקומת קרקע ולכן סייג את תחולת הסימול ע/1 לגביו.

אפשרות זו של חלוקת החיוב בין המחזיקים המשותפים עלולה לעורר שאלות מורכבות במצבים שונים, כגון כאשר לאחד המחזיקים פטור או כאשר יש מחלוקות על מידת ההנאה וטיב הזיקה של כל אחד מהמחזיקים (ראו למשל רע"א 9813/03 מדינת ישראל-משרד הבריאות נ' עריית ראשון לציון (04/02/2007); ע"א 134/64 רשות הפיתוח נ' ראש העיר, חברי המועצה ותושבי העיר ראשון-לציון, פ"ד יח(3) 629 (1964)).

...

באת כוח המשיב מדגישה גם כי קיימת סתירה בטענות המערערים; ככל שטענתם הינה כי החצר אינה משמשת את הנכסים ומהווה שטח ציבורי, הרי שמתחייבת המסקנה כי לא יחול הסייג לסימול ע/2, ואילו אם תתקבל הטענה כי החצר אינה דרך ציבורית, הרי שמשמעות הדבר הינה כי יש לראותה כחלק משטח הנכסים.

גם הטענה כי שינוי הסיווג מסימול ע/2 לע/1 נעשה בחוסר סמכות דינה להידחות.

גם הטענה בדבר שיטת המדידה וחישוב התעריף עבור הסככות דינה להידחות.

סוף דבר בשים לב לכל האמור, הנני דוחה את שני הערעורים.

לפני ערעור על החלטת ועדת הערר לעינייני ארנונה כללית שליד עריית תל אביב יפו (להלן: "ועדת הערר" או "הועדה") מיום 13.12.17 בהתאם לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), תשל"ו – 1976, בתיקי ערר מאוחדים 140016601, 140016295, 140015621 בהתייחס לשנים 2017-2016.

הנכס הוא חנות בקומת קרקע בבניין משרדים, אשר טרם החזקתו על ידי המערערת שימש כסופרמרקט של רשת מגה קמעונות מזון בע"מ. הנכס סווג בכל המועדים הרלוואנטיים בסווג השיורי "משרדים, שירותים ומסחר". בינואר 2016 הודיעה המערערת למשיב כי הנכס עבר לחזקתה מיום 5.1.16 וכי הוא עומד לעבור שפוץ לצורך התאמתו להפעלת סופרמרקט של רשת המערערת.

באשר לטענה החילופית של המערערת, כי יש לסווג הנכס בסווג זול יותר, ציינה הועדה כי המערערת לא הוכיחה מהו הסווג התיכנוני המופחת המותר על פי דין במקרה הנידון וכי המערערת "אינה יכולה לבחור סווגם נמוכים ולהחליט כי סווגם אלה יחולו על הנכס שבנידון". העירעור נסוב, אם כן, על התקופות אשר בגינן לא אושר פטור מארנונה על ידי המשיב או על ידי ועדת הערר.

באשר לסיווג הנכס כמחסן, ייאמר בנוסף, כי המערערת כלל לא טענה ולא הוכיחה כי מתקיימים התנאים הקבועים בצו הארנונה לסווג הנכס כמחסן, ועל פני הדברים תנאים אלו, כמו הדרישה כי המחסן לא יהיה בקומת החנות, אינם מתקיימים.

...

היא טוענת כי ועדת הערר לא נימקה את החלטתה וכי מהראיות שהוצגו לפני הוועדה עולה המסקנה כי הנכס לא היה ראוי לשימוש כסופרמרקט בכל התקופות שבמחלוקת.

גם אם נדרשו פעולות נוספות לצורך פתיחת הסניף ושימוש בנכס כסופרמרקט, ובהן התייעצויות ותיאומים עם גורמים שונים, קבלת אישורים או עבודות התאמה שונות, אין די בכך כדי להביא למסקנה כי מדובר בנכס אשר נהרס וניזק באופן שאין בו כל תועלת, כאבן שאין לה הופכין.

מקובלת עלי קביעת ועדת הערר כי המערערת לא הוכיחה מהו הסיווג החוקי המותר על פי דין לנכס ואינה יכולה לבחור סיווגים ספציפיים שונים הקיימים בצו הארנונה, לפי ראות עיניה, ולהחליט כי סיווגים אלה יחולו על הנכס שבנדון רק כיון שהם זולים יותר מהסיווג המתאים לנכס.

לאור כלל האמור, הערעור נדחה.

בבניין יש 3 חנויות בקומת הקרקע, דירה נוספת בקומת הקרקע, 6 דירות בקומות מעל ועוד דירה בקומת הגג, היא הדירה מושא הדיון (להלן: "דירת הגג") ובנוסף גג קדמי וגג אחורי במפלסים שונים.

בהחלטת סגנית הממונה על המירשם פורטו נתונים עובדתיים שונים שעולים מהמסמכים ההסטוריים זאת לצד השערות שונות, בין היתר: ביום 30.05.1950 העביר הקבלן את יתר זכויות החכירה בבניין שמעבר ל-6 היחידות הנ"ל לאחד בשם ד"ר וילהם גולדברג, חכירה שנרשמה על פי שטר 1605/50.

לסברתה של סגנית הממונה: "עולה איפוא שענייננו בדירה שנבנתה ואשר הזכויות בה אמורות היו להשתקף בבעלות ובחכירה במקרקעין הנדונים, כשחלקים בבעלות ובחכירה אמורים להיות משותפים לבעלים והחוכרים שזכויותיהם נובעות מהשטח המקורי – 1605/50 (של הדירה, שלוש החנויות והגג ואשר שמותיהם נזכרים בסעיפים 9, 11, 12 ו-13 לעיל)". בשל חוסר סמכותה ליתן סעד הצהרתי, הפניתה סגנית הממונה את המבקש אל בית המשפט: "... רק ביהמ"ש הוא המוסמך... לידון ולפסוק בעיניין בהליך שפוטי אליו יצורפו בעלי היחידות". בתיק היתקיים דיון הוכחות.

לעניין העדרו של מיסמך בכתב לעניין מכירת הזכויות, מפנה המבקש אל ע"א 479/18 עיזבון דיב אבו ג'נימה יורשיו לפי צו ירושה נ' עזבון מוסא ודיע אבו ג'נימה (להלן: "עניין אבו ג'נימה"), שם הוכרה השתכללותה של עסקת מקרקעין חרף העדר מיסמך בכתב, בשל הנסיבות החריגות המקימות את "זעקת ההגינות". עוד סומך המבקש את טענותיו על החלטה של סגנית הממונה על המירשם שניתנה במסגרת ערר שהוגש אל הממונה על המירשם באגף הסדר ורישום מקרקעין לאחר שבקשתו לתיקון המירשם נדחתה.

...

סבורני כי האמור מעיד על כך שהטעות שנעשתה לכאורה לא עומדת דווקא למרשם כי אם להוריו של המבקש (ובשלב מאוחר יותר, למבקש) שלא פעלו לרישום זכויותיהם לכאורה בסמוך לרכישתן, לא פעלו לכך עם פטירתו של הקבלן למעלה מעשור לאחר מכן, המבקש ואמו המנוחה לא פעלו לאחר פטירת האב, המבקש לא פעל לאחר פטירת אמו במשך שנים ארוכות, הכל עד לשלב בו כאמור לא נותר עוד מי שיודע דבר בעניין זה, והכל מבלי שיגובו טענותיו של המבקש במסמכים או ראיות חיצוניות למעט עדותו של המבקש.

ייתכן והתמורה הייתה מתן מקום מגורים, אלא שכפי שרשמת המקרקעין הניחה הנחות בהעדר כל נתונים עובדתיים על יסודם ניתן לבסס מסקנה כלשהי, גם לביהמ"ש אין כל נתונים עובדתיים שעל יסודם ניתן להגיע למסקנה, ולכן גם אפשרות זו של מתן זכות מגורים הינה הנחה בלבד.

נוכח האמור לעיל, אני דוחה את תביעתו של המבקש.

מקום בו מדובר בבית מלאכה או חנות - ההנחה היא כי נכס שכזה יניב למחזיק בו רווחים גבוהים מאשר נכס שאינו מצוי בקומת קרקע, שכן הוא נגיש יותר לעוסקים, לקהל הלקוחות ולסוחרים עם בעל העסק (ראו גם פסק דיני בעמ"נ (חי') 33228-04-14 דפוס מבט - ע"ש ירוסקי מיכאל נ' מנהל ארנונה בעריית חיפה (12.10.2014); ולעניין קביעת תעריף בהתאם לתועלת הכלכלית למחזיק ראו למשל: בג"צ 345/78 ירדניה חברה לביטוח בע"מ נ' עריית תל אביב יפו, פ"ד לג(1) 113 (1978); בג"צ 397/84 בנק דיסקונט לישראל בע"מ נ' עריית גבעתיים, פ"ד לט(2) 013 (1985)).

על דרישת התשלום הגישו המערערים השגות (יחד עם עוסק נוסף, שאינו מערער בהליך הנוכחי), ומשאלו נדחו הגישו את העררים לועדת הערר שנידונו במאוחד (עררים 187/17, 162/18, 120/19).

הועדה הדגישה כי לאור פסקי הדין הקודמים בעיניין סיווג הנכסים במיתחם, די בכך "[...] כי החצר פונה אל הרחוב - רחוב יבנה - על מנת להותיר את חיוב נכסי העוררים על כנו, היינו להותיר את סווגם של אלו בתת הסווג ע/1" (פסקה 18.8 להחלטה).

...

גם הטענה בדבר פגם בתשובת המשיב לעררים, דינה להידחות.

סוף דבר בשים לב לכל האמור, אני דוחה את הערעור.

המערערים ישלמו למשיב הוצאות הערעור בסך של 12,000 ₪.

בהחלטת הוועדה המקומית נאמר כך : "הוחלט לא לאשר את הבקשה לשינויים כלפי היתר לשם סידור יחידה מסחרית אחת בקומת הקרקע לעומת 5 יחידות מסחר בהיתר שכן השינוי אינו מתאים למרקם הקיים עם עסקים קטנים ולא ניתן לשנות תמהיל שטחי מסחר המאושר בהיתר. לא הומלצה על ידי צוות התיכנון והיחידה האסטרגית לעניין סידור יחידות גדולות , שאינן תואמות את אופי השכונה ורוח המקום." בעקבות זאת הוגש ערר ,שביום 15/2/22 נדחה לאחר שוועדת הערר קבעה שאין להתערב בהחלטת הוועדה המקומית שלא להתיר את איחוד יחידות המסחר ,תוך התבססות על עמדת מהנדס הוועדה, חוו"ד צוות תיכנון דרום יפו מיום 16/2/21, חוו"ד היחידה האסטרטגית מיום 16/2/21 וסעיף 2א לפרק 2 לתכנית החלה תכנית יפו B שפורסמה בשנת 1934 ואושרה כנראה בשנת 1938(להלן-התכנית) בו נקבע כי " ועדת בנין ערים, בנתנה את הסכמתה להקמת איזה בנין, יכולה להציג תנאים נוספים , כאשר תמצא לנכון , לתועלת התכנית הזאת . " ועדת הערר קבעה כי התכנית הסמכה את הוועדה המקומית להוסיף תנאים להיתר לתועלת התכנית במסגרת הבקשה להיתר בניה ולהגביל משקולי תיכנון את הגודל המאקסימאלי של יחידות המסחר עקב סיבה תכנונית ראויה לצורך קידום מטרות התכנית כוונותיה ויישומה ושמירה על המאפיין המובהק של שכונת פלורנטין של יחידות מסחר קטנות ,כאשר לוועדה המקומית שיקול דעת שלא לשנות את שהותר בהיתר הבניה המקורי.

הנדבך האחד תיכנוני שכן בהתאם לתכנית החלה על המקרקעין הוועדה המקומית כמו גם רשות הרשוי מוסמכת בהתאם לשיקול דעתן להוסיף תנאים "לתועלת התכנית" ,קרי הוספת תנאים מגבילים ובכללם תנאים הנוגעים לשטחן ומספרן של החנויות וזאת כדי להבטיח את מטרות התכנית , תכליתה ויישומה ואין מקום להתערבות בשקול הדעת התיכנוני המבקש לשמור על המאפיין המובהק של שכונת פלורנטין של יחידות מסחר קטנות.

...

לטענת המשיבות יש לדחות את העתירה עקב שני נדבכים .

השיקול של השמירה על שלטון החוק כנימוק נוסף ומצטבר לדחיית הבקשה: אני סבור שהעותר מקל ראש מדי בעשיית הדין העצמי שלו ושמדובר במי שלמרות שידע שצריך היתר בניה לאיחוד חנויות וידע על הצורך לבקש היתר כזה ,ביצע במודע איחוד חנויות זה בשטח ללא היתר ורק אחר כך מנסה בדיעבד להכשיר זאת ומדובר בעבריינות בניה שהאינטרס הציבורי ועקרון שלטון החוק מתנגדים לפעילות שכזו ויש להם אינטרס למנעה ולהרתיע ,באמצעות אי הכשרה בדיעבד של התנהלות כזו, חזרה של מקרים אחרים כאלו בעתיד.

לאור כל האמור אני דוחה את העתירה.

העותר ישלם לכל אחת מהמשיבות הוצאות משפט בסך של 10,000 ₪.