ערעור שכנים על בנייה במגרש משותף רישיון לשימוש חורג

הרקע ותמצית טענות הצדדים השאלה העומדת לדיון בהליך זה נוגעת לזכותו של התובע, שהקים גדר בגבול משותף עם שכניו, להשבת מחצית שוויה.

הנתבעים טענו כי התובע בנה בלי רישיון את הבית שלו, וכי הם לא הבטיחו לשלם לו על הגדר.

בנסיבות אלו, חלה עליהם החובה לשלם עבור שווי ההנאה ו/או הנכס שקבלו מהתובע, והם אינם זכאי להשתמש ולהנות ממנו בחינם.

להלן נוסח החלק הרלבנטי מההצהרה עליה חתמו הנתבעים: "אנחנו שושנה ומרדכי ניגרקר... בעלי גוש 3750... מסירים את התנגדותנו לבניית החומה המשותפת על קו 0... וזאת מכיוון שיישרנו את ההדורים והגענו להבנה משותפת, כי החומה תבנה בהתאם לקו הגבול שנקבע ע"י מודד מוסמך המקובל על שנינו ומבלי לפגוע בזכויות הקרקע של שתי המשפחות." הלכה היא, כי החוזה הכתוב בין הצדדים ממצה את כל התחייבויותיהם, הצהרותיהם ורצונותיהם, כאמור בע"א 138/56 דוידון נ' חברת בוני חיפה בע"מ, פ"ד יא(2) 1474, 1479 [1957].

עם זאת, במקרה דנן מצאתי כי מדובר במקרה מיוחד, המצדיק חריגה מהמקובל.

בשיקוליי התחשבתי באלה: טענות הנתבעים כי מצבם הכלכלי קשה והם מתקיימים מקצבאות בלבד; השהוי בהגשת התביעה במשך שנים מאז הבנייה בפועל; הגשת בקשה בשם הנתבעים לבניית בית מגורים חדש במיגרש (בין אם עבורם ובין אם עבור בתם).

ניתן להגיש בקשת רשות ערעור בתוך 15 ימים לבית המשפט המחוזי מרכז - לוד.

...

בשים לב לשיקולים שפורטו, אין בידי לקבוע באופן מתמטי את סכום ההשתתפות המגיע לתובע, וסכום זה ייקבע על דרך האומדנה, בשים לב לכלל הנתונים והעובדות שהובאו בפניי.

סוף דבר התביעה מתקבלת בחלקה.

אני מורה לנתבע לשלם לתובע סך כולל של 11,333 ₪.

בחלקן הדרומי של החלקות, הנשען על הדרך, מיגרשי בניה (מגורים א').

כעולה ממפת קוי הבניין, הבנייה מבוצעת במרחק המגיע כדי 1.78 מ' מהגבול המשותף של החלקות (ע' 6, ש' 4-5; ע' 6, ש' 34).

בהקשר זה טוענת המבקשת כי אמנם ידעה על הבנייה לפני כשלושה חודשים, אולם רק לאחרונה נודע לה על הבנייה הפוגעת.

לעניין זה ר' פסק הדין בבג"צ 16/50 ‏איגרא-רמא בע"מ נ' מועצת עירית תל-אביב, בתור ועדה מקומית לבניין ולתכנון ערים, פ''ד ו' 92 בעמוד 98: " ... המשא והמתן בדבר מתן רישיון בנין אינו ענין אלא למבקש הרישיון ולצבור גופו ואין מקום להתערבות איש זר כלשהוא באותו דיון. משום כך, לא הקנה המחוקק, בשני הסעיפים הנ"ל, זכות פניה או ערעור בידי אדם הרוצה להיתנגד למתן הרישיון המבוקש.

גם במקרה זה עשוי השכן להרגיש כי נפגעו זכויותיו.

לעניין זה ר' החלטת בית המשפט ברע"א 3237/13 ‏גילי ויואל עזריה בע"מ נ' החברה הכלכלית אשקלון בע"מ: "כידוע, בבואו של בית המשפט לידון בבקשה למתן סעד זמני, עליו לשקול שני שיקולים עקריים: סכויי התביעה ומאזן הנוחות. לצד שני אלו, על בית המשפט לבחון גם שקולי יושר [ראו: אורי גורן סוגיות בסדר דין אזרחי 521 (מהדורה עשירית, 2009) (להלן: גורן)]. שני השיקולים הראשונים – סכויי התביעה ומאזן הנוחות – נבחנים כמקבילית כוחות, כאשר חוזקו של האחד יכול לפצות על חולשתו של האחר [ראו למשל: רע"א 1896/12 מטרת מיזוג חברות בע"מ נ' אולטרה שייפ מדיקל [פורסם בנבו] (5.4.2012), פסקה 10; גורן, בעמ' 524]." (לעניין זה ר' גם תקנה 362 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984) כאשר מדובר בעינייני תיכנון ובנייה לובשים שקולי היושר פעמים רבות לבוש של בנייה ללא היתר או שימוש החורג מהשימושים המותרים.

...

ככל שטענות המתנגדים נדחות, קמה להם אף זכות ערר (סעיפים 149 ו-152 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965).

יחד עם זאת, לאחר ששקלתי את כלל השיקולים, הגעתי למסקנה כי הכף נוטה לצד קבלת הבקשה.

אשר על כן, אני מורה כי המשיב או מי מטעמו לא יבצעו כל עבודות בנייה בחלקה 14 בגוש 12165.

לטענת הנתבעת,בשנת 1962 הקימה מועצה מקומית חצור הגלילית קירות אבן בשכונה כולה, לרבות גדר האבן המצויה בתחילת הקיר,אשר תחמה את גבולות המיגרש.

לטענת הנתבעת בעקבות סיכסוך בין משפחתה לבין הבעלים הקודם ממנו רכש התובע את ביתו- מר יצחק קרקו (להלן: "קרקו"),סיכסוך שפרץ עת ביקש אחיה- אלי שבתאי ז"ל לבנות מרפסת בחצר הבית והנתבעת ואביה ז"ל ביקשו להגביה את גדר האבן (הקיר), 3 השכנים בחלקות הגובלות , ובכללם מר קרקו, הסכימו לוותר על חלק מזכויותיהם במקרקעין לשם בניית המרפסת והקיר במתנה וללא תמורה.

כמו כן אין לקבל את טענתה החלופית והסותרת של הנתבעת, כאילו מדובר ברישיון בלתי הדיר להשתמש בשטח המריבה.

ראו ע"א 8566/06 אמריקר שירותי ניהול וייעוץ (1987) בע"מ נ' מליבו – ישראל בע"מ [פורסם בנבו]: "לאחר שבחנתי את טענות המערערת הגעתי לכלל מסקנה כי אין מקום להתערב בהחלטת בית המשפט המחוזי בעיניין זה. כלל ידוע שבית המשפט לא ייתן פסק דין על סמך עילה שונה מזו שנטענה בכתב התביעה, אלא אם קיימת הסכמה לכך מצד בעלי הדין (ראו יואל זוסמן סדרי הדין האזרחי סעיף 120 (מהדורה שביעית 1995); אורי גורן סוגיות בסדר דין אזרחי 89 (מהדורה עשירית, 2009) (להלן: גורן). ראו גם רע"א 4712/08 עקילי נ' בנק לאומי לישראל בע"מ, פס' 5 לפסק דינו של השופט דנצינגר ([פורסם בנבו], 5.11.2008), כפי שציין בית משפט זה: "האיסור "להרחיב חזית" עיקרו בכך שבעל-דין אינו רשאי לחרוג מגדר המחלוקת, כפי שהוצבה בכתבי-הטענות, אלא אם כן נענה בית-המשפט לבקשתו לתקן את כתבי-טענותיו, או אם הצד שכנגד נתן לכך את הסכמתו, במפורש או מכללא" (ע"א 6799/02 יולזרי נ' בנק המזרחי המאוחד בע"מ, פ"ד נח(2) 145,151 (2003)).

גם מכוח סעיף 10 לחוק ניתן לקבוע כי זכותו של התובע גוברת שכן בהתאם לסעיף 10:"מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום לב על הרישום,יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון" בעיניין זה נפסק בת"א 4418-11-12,אשר אוזכר לעיל, כי די אפילו ברשום בית כבית משותף המהוה סוג של הסדר המעניק אמינות למרשם,כדי לקבוע כי מי שהסתמך על רישום כאמור ורכש זכות במקרקעין בתמורה ובתום לב,זכותו גוברת גם אם הרישום לא היה נכון.

האם בשל מצב אישי קשה,רשאי ביה"מ להתיר לשכן להמשיך לפלוש למרקעי שכנו??! הנתבעת העלתה בשפה רפה בהגנתה ובתצהירה(אם כי בסיכומיה הרחיבה בעיניין), גם טענה חלופית לרשות שימוש בלתי הדירה.

...

לפיכך, הסעד שידון הינו סילוק והריסה בלבד ואני דוחה את טענת התובע כי הוא זכאי במסגרתה גם לפיצוי כספי.

לנוכח כל האמור לעיל, שוכנעתי שיש לקבל את התביעה ולהורות לנתבעת לסלק ידה משטח המריבה בו מצוי הקיר.

יחד עם זאת לעניין הריסת הקיר- שוכנעתי כי אין להטיל את מלאכת ההריסה על כתפי הנתבעת דווקא: מעדות הנתבעת אשר לא נסתרה עולה כי מי שבנה את הטרסות (חלק מן הקיר) כנחזה מן התמונות שצורפו, היא המועצה המקומית חצור הגלילית ואילו אחיה אלי, בנה את הבלוקים שמעל הטרסות (עמ' 14 שורה 23).

בהתאם לכל המפורט לעיל,אני מורה לנתבעת לסלק ידה משטח המריבה בו מצוי הקיר ואני אוסרת עליה למנוע הריסת הקיר.

יש גם שמות הניתנים לפרויקטים לבנייה על ידי יזמים.

כך, בפסק הדין של המפקחת על רישום מקרקעין בתל אביב נציגות הבית המשותף מרח' חברון 12 נ' דריי שאוזכר לעיל, נדונה השאלה בהקשר לתקנון בית משותף, כאשר דיירים בבניין קבלו נגד שכנם אשר בעת שהותו בצרפת "משכיר הנתבע את דירתו לפרקי זמן קצרים באמצעות אתרי האנטרנט 'Booking' או 'Airbnb'". נפסק שם, בין השאר על יסוד הילכת מעוז ****, כי שימוש זה אינו מתיישב עם לשון התקנון לפיה השמוש בבית יהיה ל"מגורים" בלבד, ולא ניפתח פתח לשימוש מעורב.

שלישית, נאמר במפורש בפתח אותה הערת שוליים כי "בהקשר הישראלי, דיני התיכנון והבנייה קובעים שנכס המיועד לצרכי תיירות ונופש הוא נכס מסחרי שהפעלתו דורשת היתר שימוש חורג מהועדה לתיכנון ובניה", מאוזכרת הילכת אי התכלת, ונשאלת השאלה אם "דירות המושכרות לטווח קצר במסגרת כלכלה משותפת הן דירות נופש שהפעלתן תידרוש אישור כאמור", ולא ניתן מענה.

אולם, אם יש כניסה נפרדת, שימוש רב יחסית (כגון 70 ימים בשנה (!)) אזי מדובר בתופעה שאמנם יש לעודד מבחינה כלכלית, אך מובהר כי "אסדרה זו תחייב רישיון עסק והיתר לשימוש חורג בהליך פשוט". כן נאמר, שכאשר מדובר בהשכרה לרוב השנה, כאשר בעלת הבית כלל אינה במקום, או שמדובר ביחידה נפרדת, הרי "עוצמת השיקולים הערוניים מכריעה". טענות אחרות של המערערים כאמור, ב"כ המערערים ביקש להקיש לענייננו מצו רשוי עסקים.

היעלה על הדעת כי מותר להשכיר מקומות חניה במיגרש המיועד למגורים או לפתוח חנות בדירה המיועדת למגורים, והדבר לא יחשב כשימוש חורג? כאמור הטענה כי בנופש התיירים ישנים בלילה במקום היא טענה רלוואנטית.

...

הטענה לפיה אין ראיות לכאורה לעבירה של המערערים נדחית, הן במישור העובדתי והן במישור המשפטי.

יתכן שהרשות תגיע למסקנה כי ניתן וראוי להתיר הפעילות למרות הקושי לשכנים, לאחר שתינתן גם לשכנים זכות טיעון בעניין זה. ייתכן גם שתחליט שלא.

הערעור נדחה.

לבניין היתר בנייה מס' 912 משנת 1971, במסגרתו אושרה בניית בית מגורים בן 9 קומות וקומה תחתונה ובה "מקלט וח"ש ח' הסקות ח' גנרטור ומחסן". ע"פ צו רישום בית בפנקס הבתים המשותפים והתקנון המוסכם, נרשמו במרתף ובקרקע "אולם ו-2 חדרים", כחלקת משנה 1 בשטח 406 מ"ר. מעת איכלוס הבניין, ככל הנראה, ועד לשנת 2016 לערך (לאורך כ-45 שנים), שטח המרתף שימש כארכיון קופת חולים כללית.

נטען כי המחסן מושא העתירה הוא בשטח של 391.2 מ"ר המשתרע על החלק הארי של קומת המרתף של הבניין, ונבנה על פי ההיתר כמחסן העומד בפני עצמו – הוא אינו צמוד לשום דירה בבניין, לא משרת דירה אחרת ורשום כיחידה עצמאית בפנקס הבתים המשותפים.

נטען שעל המיגרש חלות התוכניות הבאות: (1) תכנית ל' – תכנית לשטחים מעבר לירקון שפורסמה למתן תוקף ביום 19.2.1953; (2) תכנית מפורטת 1115 – עבר הירקון רובע ה' קטע תיכנון 3, שפורסמה למתן תוקף ביום 26.2.1970 ומכוחה ניתן היה להוציא היתרי בנייה; (3) תכנית ע'1 – מרתפים, שפורסמה למתן תוקף ביום 18.3.2003, הקובעת תכליות מוגבלות של שימושים עקריים במרתפים בבניינים קיימים, ככל שלא יהיה בשימושים אלו מיטרד למגורים.

על פי הודעת רשות הרשוי לעותרים סיבת הסרוב לרישיון העסק היא ש"מבדיקה שנערכה על ידי מהנדסת רשוי עולה כי השמוש המבוקש בכתובת הנ"ל מהוה שימוש חורג וככזה טעון הוצאת היתר בניה לשימוש חורג.

כפי שכבר פירטתי בעבר - דלתות בית המשפט לעניינים מנהליים פתוחות בפני מבקשי רישיון עסק הרואים עצמם נפגעים מהחלטות הרשות בעיניינם, ובפרט מהחלטה הקובעת שיש צורך בהיתר לשימוש חורג שכן אין זכות ערר לועדת הערר על החלטה זו (ר' עת"מ (מנהליים ת"א) 62366-11-20 ש.ל. שר חניונים בע"מ נ' עריית תל אביב יפו (29.12.2021); ערעור על פסק הדין נדחה בהמלצת בית המשפט העליון – עע"ם 1089/22 מיום 26.12.2022).

...

טענות המשיבה 1 – הרשות לרישוי עסקים המשיבה טענה כי לא נפל פגם בהחלטתה, כי אין מקום להתערבות בית המשפט וכי יש לדחות את העתירה על הסף ולגופה.

לא מצאתי שבנסיבות יש לדחות את העתירה על הסף מטעם זה. כידוע, חלק ממטרות רישיון עסק הן הבטחת איכות נאותה של הסביבה, מניעת סכנות לשלום הציבור, הבטחת בריאות הציבור, קיום הדינים הנוגעים לכבאות וקיום תכליות דיני התכנון והבנייה (ס' 1 לחוק רישוי עסקים).

סמכות בית המשפט להידרש לפרשנות תוכנית במסגרת עתירה בנושא רישיון עסק העירייה והדיירים טענו כי יש לדחות את העתירה על הסף כיוון שהעותרים לא הצביעו על פגם מנהלי שנפל בהחלטה כגון אי חוקיות, שיקולים זרים, חריגה מסמכות, חוסר סבירות קיצוני, וכי מדובר בעניין תכנוני-מקצועי ואין מקום להתערב בשיקול דעתה של המשיבה.

סוף דבר העתירה נדחית.