ערעור על תוספת בנייה במקרקעין ברשפון

הנאשם הוא המשתמש והמחזיק כדין של המקרקעין הידועים כגוש 8924 חלקה 27 [גוש 6676 חלקה 96א בעבר], במושב רישפון והמצויים במרחב התיכנון של הוועדה המקומית לתיכנון ובניה חוף השרון (להלן: "המקרקעין").

המקרקעין הוכרזו כקרקע חקלאית ע"י הולקחש"פ (הוועדה לשמירה על קרקע חקלאית ושטחים פתוחים) בי.פ. 4963 ביום 19.2.2001 על פי סמכותה לפי סעיף 5 לתוספת הראשונה לחוק התיכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "החוק").

במקרה דנן, לנוכח הקף השמוש, משכו והרווח הכלכלי אשר הופק, בשים לב לאחריותו של בעל המקרקעין כמשכיר להבדיל מן השוכרים [ראו בעיניין זה תו"ח (ב"ש) 43125-09-11 מדינת ישראל – ועדה מחוזית לתיכנון ובניה מחוז דרום נ' שמקה (2.4.2014); העירעור למחוזי נדחה בעפ"א 45720-05-14 שמקה נ' מדינת ישראל (2.9.2014)], סבורני כי יש מקום לקבוע מיתחם הנע בין 50,000 ₪ לבין 500,000 ₪.

...

לאחר שעיינתי בפסיקה אליה הפנו שני הצדדים, אכן סבורני כי מרבית הפסיקה אליה הפנתה המאשימה עוסקת בעבירות חמורות יותר מאלה שבמקרה דנן.

לנוכח האמור, סבורני כי במקרה דנן עתירתה של המאשימה להטלת קנס בסך 500,000 ₪ אינה יכולה לעמוד, בעודה מסתמכת על עניין שמקה בו נפסקו 400,000 ₪, על עניין יהוד בו נפסקו 300,000 ₪ ועל עניין אדרת בו נפסקו 250,000 ₪, אשר כאמור, עסקו במקרים אשר לדידי הם חמורים מענייננו.

לפיכך, סבורני כי על הקנס להתכתב עם הקנסות הקודמים שגזרתי באותו המתחם ולא עלו על 200,000 ₪ במצטבר [ראו למשל: ת"פ 24701-06-14 מ"י נ' מינקה (5.4.2016); ת"פ 51726-10-14 מ"י נ' פורת (1.12.2016)], ואף עם העונשים שניתנו לנאשמים האחרים בתיק דנן, במסגרתם גזרתי קנסות מצטברים בסך של 20,000 ₪ לנאשמות 4 -5, ובסך של 50,000 ₪ לנאשמים 2 -3 [בנוסף להתחייבות; גז"ד מיום 23.12.2014; גז"ד מיום 1.11.2016].

טעה בימ"ש משלא השית קנס סמלי בלבד על המערער 1 שהגיע לגיל גבורות ואין לו קשר לגן האירועים, וכן טעה בימ"ש בגובה הקנסות שהטיל על המערערים 2 ו – 3.

צדק בית משפט קמא משהחליט לדחות בקשות דחייה חוזרות ונישנות שהוגשו על ידי ב"כ המערערים, תוך שהדגיש בימ"ש קמא, כי התיק המדובר הנו משנת 2006 ואין לדחותו עוד! למקרא פרוטוקול ביהמ"ש, והמוצגים הרבים שהוגשו, מדובר בשמיעת ראיות כדבעי, תוך שביהמ"ש מקדיש זמן יקר וסבלנות אין קץ, לניהול ההוכחות, בתיק זה. יש לזכור היטב כי המתואר בכתב האישום, ייחס למערערים ביצוע עבודות בנייה ללא היתר ושימוש חורג ללא היתר, במבנים ומקרקעין הידועים כגוש 7653 חלק מחלקה 208, מיגרש 93 ב' במושב רשפון למטרת גן אירועים לעריכת שמחות ואירועים, וזאת במשך כימעט שני עשורים.

השמוש המותר על פי תכנית משמ/50 באיזור חקלאי הוא, אך ורק על פי ייעודו, כמפורט בתוספת הראשונה לחוק התיכנון והבנייה.

...

טענת ב"כ המערערים בדבר קיומה של הבטחה שלטונית על ידי המאשימה נדחית מכל וכל.

ביהמ"ש נתן משקל למהות העבירה, למשך העבירה, להיקף הבנייה, לעובדה כי המערערים פעלו להגשת תכנית בחלוף שנים ארוכות לאחר תחילת השימוש, למעלה מ – 6 שנים לאחר שהוגש כתב האישום, וצדק ביהמ"ש בקביעתו כי אין לאפשר למערערים להמשיך ולהשתמש במקום עד אשר תאושר התכנית אם תאושר.

לאור כל האמור לעיל, לא מצאתי כי נפל פגם או טעות המצדיקה התערבות ערכאת הערעור בחומרת העונש שהוטל על ידי בימ"ש קמא.

המערערים – אהרן ושרה גינסברג – הם בעלי זכויות חכירה במקרקעין ברשפון, בשטח של 2,457 מ"ר, לפי חוזה חכירה משנת 1991.

באותה שנה הסכימה המשיבה – רשות מקרקעי ישראל – לתוספת בנייה בביתם, בשטח של 40 מ"ר, ובשנת 1993 הסכימה לתוספת בנייה נוספת, בשטח של 66 מ"ר, ובסך הכל 106 מ"ר. החלטת מועצת מקרקעי ישראל מספר 1521 (להלן: החלטה 1521), אשר עומדת ביסוד פסק הדין, פורסמה ביום 18.9.2017, ומאפשרת הוון משקי עזר ומיצוי זכויות במקרקעין.

המערערים הגישו הודעת ערעור על פסק הדין ביום 9.6.2020, המכוון כנגד דחיית טענתם כי יש להעריך את השטח הנותר כשטח חקלאי.

...

אשר על כן, ראיתי לדחות את הטענה לפיה יש לדחות את הערעור שכנגד בהיעדר קשר בינו לבין הערעור הראשי.

לפיכך, גם טענה זו של המערערים נדחית.

הבקשה למחיקת הערעור שכנגד על הסף נדחית, אפוא.

עוד נכתב בהסכם, כי החכירה לפיו היא זמנית: "עד לחתימת הסכמים בודדים עם כל חקלאי בנפרד לתקופה של 49 שנה". כמו כן צוין בהסכם, כי על כל חקלאי לשלם לקק"ל סכום של 60 ל"י לדונם וזאת כ:"הישתתפות בהוצאות רכישת הקרקע". בתוך כך, העביר כל אחד מהחקלאים סכומי כסף שונים למועצה המקומית, וזו בתורה העבירה את התשלום הכולל לקק"ל. בסך הכל, מודה המדינה בקבלת סכום של 8,900 ל"י ששולם בגין הישתתפות החקלאים ברכישת הקרקע, בתוספת סכום של 700 ל"י בגין הוצאות מדידה (ראו נספחים ת/16-ת/18 לתצהיר התובעים).

בהקשר זה, יפה ההפניה לנסיבות הדומות שנידונו ב-ת"א (מחוזי חי') 43554-10-12 קבוץ כפר המכבי-אגודה שיתופית חקלאית בע"מ נ' קרן קיימת ישראל (3.4.2017), שם נקבע, כך: "קבלת המשוואה המוצעת על ידי התובע שגיוס כספים אירגוני לרכישת אדמות מביא לתוצאה של הקניית זכויות קניין הקרובות לזכויות בעלות הנה מתאימה לאמות מידה עכשויות ביחס למתן תמורה ורכישת זכויות במקרקעין. ברם, החלה רטרו-אקטיבית של תפיסות מודרניות תהווה עוות של כוונות הצדדים ומשמעות המהלכים שלהם כפי שהתקיימו במשטר האידיאולוגי-התפיסתי השונה שהיה קיים בשנות ה-30 של המאה הקודמת ויהווה ניסיון לייחס לעבר אמות-מידה ותפיסות של ההווה. ניסיונות מעין אלו אינם מקובלים מבחינה היסטוריונית וידועים ככשל פרשני הידוע בשם fallacy of presentism". לשלמות הדברים יצוין כי ערעור על פסק דין זה נמחק לבקשת המערערים בהמלצת בית המשפט (ראו ע"א 4177/17 מיום 21.6.2018).

כפי שציינתי בעיניין אחר (ת"א 43531-02-16 רישפון – מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ ואח' נ' קרן קיימת לישראל (21.6.2021)), עמדת קק"ל, השוללת באופן קטגורי את מנגנון הנאמנות בנוגע לקרקע שבבעלותה, אומצה על ידי בית המשפט העליון בעיניין אמסטר לעיל (ע"א 7631/12), כך: "פרופ' כץ קבע בחוות דעתו כי קק"ל לא עסקה בשום שלב ברכישת קרקעות עבור גורמים שמחוץ לקק"ל ומעולם לא רכשה קרקעות אך לשם אחזקתן בנאמנות במשך תקופה מסוימת על מנת להעבירן בשלב מסוים לאחרים. פרופ' כץ אף הדגיש כי פעולות מסוג זה היו אסורות על קק"ל מתוקף תקנותיה כימעט מיום הווסדה בראשית המאה ה-20, וכי ביסוד איסור זה עמדו שיקולים אידיאולוגיים שונים, שהמשותף להם הוא העקרון שהקרקעות בארץ תהיינה בבעלות המדינה שעתידה לקום. בית המשפט המחוזי קבע כי חוות דעתו של פרופ' כץ חשובה בהקשר זה להבנת היתנהלות קק"ל מול גורמים חצוניים, וכי המערערים לא הגישו חוות דעת נגדית על מנת לסתור את חוות דעתו של פרופ' כץ... מסקנותיו של בית המשפט המחוזי על יסוד חוות דעתו של פרופ' כץ מקובלות עלי במלואן". נמצא איפוא כי לא היתקיימה נאמנות מצד המדינה כלפי התובעים.

בתוך כך, הפנו התובעים להליך בוררות שהתקיים בין מי מהם יחד עם המינהל, מצד אחד, לבין הועדה המקומית לתיכנון ובניה רמת השרון (להלן: "ועדת התיכנון") מצד שני, לענין המקדם שיש להחיל על החלקות במסגרת איחוד וחלוקה בקשר עם תכנית מתאר שחלה על המקרקעין.

...

אין ממש בסברת התובעים כי יש בכך לכונן חובת נאמנות מצדה ולפיכך, הטענה בדבר נאמנות – נדחית.

סבורני כי מקומן של טענות אלו בהליך אחר התואם תקיפת דרישת התשלום להיטל השבחה.

סוף דבר ביתרת טענות הצדדים לא מצאתי ממש שיהיה בו כדי לשנות ממסקנתי ומכל המקובץ, דין התביעה להידחות.

התובעים מוסיפים וטוענים, כי פריצת הפתח לגינה ויציקת משטח הבטון מהווים גזילה של הרכוש המשותף, ומאחר ולא ניתנה לפעולות אלו הסכמת דיירי הבניין כנדרש לפי החוק, מבקשים התובעים כי בית המשפט יורה על השבת המצב לקדמותו, וכן שבית המשפט יפסוק כי על הנתבעים לשלם דמי שימוש ראויים בגין תוספת הבניה בסך של 12,348 דולר, ובגין השימוש בגינה בסך של 4,710 דולר.

להשלמת התמונה יצויין, כי גם אם הסכמתו של התובע בטלה, אין בכך בהכרח כדי להצדיק את השבת המצב לקדמותו, שכן יתר בעלי הדירות בבניין הסכימו ומסכימים, ככל הנראה, לבניה, ודי בהסכמתם זו, כאמור בסעיף 71ב(א) לחוק המקרקעין, אשר קובע שלצורך הרחבת דירה לא נדרשת הסכמת כל בעלי הדירות בבניין.

להבדיל מעניין רוקר שבו הרחיבו המערערים את דירתם על חשבון הרכוש המשותף, הרי שבמקרה שלפניי הנתבעים רק פרצו פתח לגינה ויצקו משטח בטון על חלק מהגינה.

...

בהקשר זה מקובלת עלי עמדת השמאי מטעם הנתבעים, אשר ציין כי קשה להניח שפריצת פתח לגינה ויציקת משטח בטון מוגבל בהיקפו ישפיעו על שיקוליו של קונה, שיהיה מעוניין לרכוש את דירת התובעים, אשר מצוייה בקומה שלישית בבניין (ראו – עדות השמאי בעמ' 12 לפרוטוקול מיום 23/06/08 בש' 1-9).

לאור כל האמור לעיל התביעה נדחית.

התובעים ישאו בהוצאות הנתבעים, וכמו כן ישלמו התובעים לנתבעים שכ"ט עו"ד בסך של 10,000 ₪ בצירוף מע"מ כחוק ובצרוף הפרישי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד ליום התשלום בפועל.