ערעור על שכר דירה לדייר מוגן שרכש מעמדו בהוצאה לפועל

לפנינו ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בירושלים (כב' השופטת ש' רנר) מיום 15.12.13 בת.א. 7753/06, בגדריו הורה בית משפט קמא על פינויו של המערער מנכס מקרקעין וחייב אותו בתשלום הוצאות משפט ושכר טירחת עורך דין.

לאחר שהחלו הליכי הוצאה לפועל לפינוי הדירה (מתוך הנחה שפסק הדין מורה על פינויו של כל מי שנוכח בה) פנו המשיבים, שטענו לקיומה של חזקה מצידם בדירה, בתביעה לביטול פסק הדין.

בית משפט קמא היתייחס באופן נפרד ורחב לטענות המערער על רכישת הדירה והחזקתה.

יחד עם זאת מובהר, כפי שהבהיר בית משפט קמא, שאין בקביעה כזו כדי להכריע בשאלת הזכויות בדירה, בשאלת מעמדם של המשיבים כדיירים מוגנים או בשאלת זכויות הבעלות של המערער, אלא כל שיש בה הוא להורות על השבת המצב לקדמותו.

...

כאמור לעיל, פסק דין זה מתייחס למערכת היחסים שבין המערער לבין המשיבה מס' 2 והתוצאה היא כי המשיבה מס' 2 זכאית לכך שהמערער יפנה את הנכס.

התוצאה היא, אפוא, כי ערעורו של המערער כלפי המשיבה מס' 2 נדחה.

המערער ישלם למשיבה מס' 2 שכר טרחת עורך דין בסכום של 20,000 ₪ וכן את הוצאות הערעור.

רקע וטענות הצדדים בכתב התביעה טען התובע כי סבו וסבתו שכרו את הנכס בשנות הארבעים של המאה הקודמת, והפכו לדיירים מוגנים בו. התובע הוסיף וטען כי לאחר פטירתם, תחילה של סבו ובהמשך של סבתו, המשיכו הוריו להתגורר בנכס יחד עם ילדיהם ועם בני מישפחה נוספים.

השתלשלות ההליך בד בבד עם הגשת כתב התביעה הגיש התובע בקשה למתן סעד זמני, המורה על עיכוב הליכי הוצאה לפועל של פסק הדין בהליך הקודם, וכן האוסר על הנתבעים לתפוס חזקה בנכס.

הנתבעים הגישו בקשת רשות ערעור על ההחלטה הנזכרת, ועמדתם נתקבלה בחלקה (רע"א (מחוזי י-ם) 32119-05-13 הקדש ציפורה והרב מאיר מייזל נ' זלום (10.7.2013)).

זו לשונו של סעיף 27(1) לחוק: היה אדם לדייר לפי סעיפים 20 עד 26 ונפטר או חדל להחזיק במושכר, לא יהיה אדם אחר לדייר לפי סעיפים אלה; אולם – (1) מי שנתקיימו בו התנאים המפורטים בסעיפים 20 או 22 יהיה לדייר אף אם היה לפניו אדם אחר לדייר לפי אותם סעיפים, ובילבד שהוסיף להתגורר בדירה ולא היתה לו דירה אחרת למגוריו בזמן שהדייר שלפניו נפטר או חדל להחזיק במושכר בעיניין שפי הבהיר בית המשפט העליון את התנאים הנדרשים לצורך רכישת מעמד של "דייר נגזר נדחה" מכוח סעיף 27 לחוק: ראשית, כך נקבע, על הדייר הנדחה לקיים את התנאים הנדרשים מכוח סעיף 20 לחוק, היינו (1) קרבה מתאימה לדייר המקורי; (2) מגורים ביחד עמו משך שישה חודשים קודם לפטירתו; וכן (3) העידר דירת מגורים אחרת בזמן פטירת הדייר המקורי.

במילים אחרות, על התובע להוכיח כי סבתו הייתה דיירת מוגנת בנכס; כי בעת פטירתה הוא היה זכאי למעמד של "דייר נגזר" מכוחה (בהתאם להוראות סעיף 20(ב) לחוק); כי הסיבה היחידה לכך שהוא לא קיבל מעמד זה הייתה קיומם של קרובים אחרים שקדמו לו (הוריו); וכי הוא קיים את התנאים הנוספים שנקבעו בסעיף 27(1) לחוק, שהם מגורים בנכס לכל אורך התקופה שבין פטירת הסבתא לעזיבת ההורים את הנכס או לפטירתם, והיעדר דירה אחרת למגוריו בעת עזיבת ההורים את הנכס או בעת פטירתם.

...

כבוד השופטת בזק רפפורט כבר ציינה במסגרת החלטתה בהליכי הסעד הזמני כי "העובדה כי [הנתבעים] הכירו במעמדו של [אחי התובע] כדייר מוגן ב[נכס] במסגרת הסדר פשרה אינה מחייבת בהכרח מסקנה זהה ביחס למעמדו של [התובע]" (פיסקה 6 להחלטה ברע"א 32119-05-13 הנזכרת לעיל).

מכל מקום, נוכח מסקנתי לפיה ממילא לא קיים התובע את התנאים האחרים הנדרשים לצורך קבלת מעמד של "דייר נגזר נדחה" מכוח סעיף 27(1), איני נדרש לקבוע מסמרות בשאלה הנזכרת, והדברים שלעיל נאמרו בבחינת למעלה מן הדרוש.

לפיכך, התובענה להצהיר כי התובע הוא דייר מוגן בקומה התחתונה של הנכס נדחית בזה, וממילא בטל הסעד הזמני שניתן במסגרתה.

ערעור על פסק דינו של בית הדין לשכירות שליד בית משפט השלום בפתח תקווה (כב' השופט נ' שטרנליכט), מיום 1.1.2020, שבו החליט בית הדין כי שכר הדירה שיהא על המערער לשלם לקונה דירתו, כאשר יהיה המערער לדייר בה עקב מכירתה בהוצאה לפועל של פסקי דין, יעמוד על 6,000 ₪ לחודש.

אמנם ייתכן שהמערער, החייב בתיקים המאוחדים בהוצאה לפועל שדירתו נמכרת, יתקשה לשלם את שכר הדירה אם יישאר להתגורר בה כדייר של רוכש הדירה, אך לכך נועדו הוראות אחרות שבחקיקה, כגון הוראת ס' 229 בחוק חידלות פרעון ושקום כלכלי, תשע"ח-2018, המקילה עם חייב חדל פרעון כדי שלא יאלץ להוותר ללא פרוטה למגוריו.

חוק הגנת הדייר, שהקנה מעמד של דייר מוגן לאדם שביתו נמכר בהוצאה לפועל של פסק דין, לא קבע הוראות באשר לשעור שכר הדירה שיהיה על אותו אדם לשלם לקונה הדירה.

...

דיירות מוגנת, המוקנית לפי הוראת ס' 33(א), תבטיח למערער כי לא יתאפשר לבעל הבית להעלות את דמי השכירות מעבר לשיעור דמי השכירות החופשיים, וככל שהמערער ישלם את דמי השכירות ויקיים אחר התחייבויותיו האחרות כשוכר, יהיה מוגן בפני פינוי.

לסיכום: לא הייתה מחלוקת ששכר הדירה החופשי בגין דירת המערערים הוא 6,000 ₪ לחודש.

הערעור נדחה.

בפני בקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט קמא מיום 15.2.2022 (ת"א 33384-02-22, הש' עמיעד רט) בגדרה נדחתה בקשה לעיכוב פינוי המבקש ורעייתו מדירה שברחוב כהנמן 66 בבני ברק (להלן: "הדירה").

בסופו של יום ניתן פסק דין נוקב הקובע שלאלכסנדר וכל מי שבא מטעמו אין כל זכויות בדירה, בעקבותיו ניפתח הליך הוצאה לפועל לבצוע פינוי כנגד הנתבע, הוא וכל מי מטעמו לרבות בן מישפחה מדרגה ראשונה של הנתבע, בן או בת זוג של בן מישפחה כאמור וילדיהם, ככל שישנם.

על פי הסכם השידוך יוכלו המבקש ורעייתו להתגורר בדירה ללא הגבלת זמן, ואם הדירה לא תפונה, צד הכלה ישכור לזוג דירה בשכר דירה חודשי שלא יעלה על 650 דולר.

זאת ועוד, גם ביחס למהותו של הסכם השכירות המוגנת, הרי שעל פי לשונו של ההסכם, המנוח שכר את הדירה, כביכול, בדמי מפתח בדיירות מוגנת למשך 25 שנים עם אפשרות להארכה לתקופה נוספת בת 25 שנים.

משכך, הדיירים שתפסו חזקה בדירה ובהם המבקש, לא יכלו לרכוש מעמד של דייר מוגן מאחר שלא גרו עם המנוח בדירה (ר' סעיף 20 לחוק הגנת הדייר).

...

התהיות הללו הביאוני לכלל מסקנה כי סיכויי התביעה קלושים, ובמודל 'מקבילית הכוחות', יש בקשיים אלו כדי להטות את הכף לכיוון דחיית הבקשה.

סוף דבר על יסוד מכלול השיקולים כאמור, באיזון שבין זכויות המשיבה למול השיקולים במתן הסעד הזמני, מצאתי כי אין מקום לקבל את בקשת רשות הערעור.

בקשת רשות הערעור נדחית אפוא.

עוד מתאר מעמדים שונים בהישתתפות אנשים שונים, בהם עלתה העובדה שזוהי דירתם, בהסכמת כולם וללא מחאה מצד איש.

המנוח הוא שהציע להם לרכוש דיירות מוגנת בדירת הקרקע והם קיבלו את ההצעה.

בגין חיוביו אלה ניפתחו נגד המנוח תיקי הוצל"פ. כנגד חובו של המנוח הם קיזזו את שכר הדירה המגיע מהם, והודיעו ללישכת ההוצל"פ, למנוח ולבא-כוחו (סימוכין צורפו לתצהיר, נס' ד'-ו', נ/7).

ערעור שהגיש המנוח נדחה (סימוכין להליכים המשפטיים המוזכרים, צורפו וסומנו נס' ז' – י', שם) עוד לטענתם, נשאו בידיעת המנוח בחוב כלפי עריית [.

למעלה מן הצורך, השוכרים הוכיחו עוד את טענתם, שהמנוח לא קיים את ההכרעות שמנינו לעיל ולא עמד בחיוביו בפיצויים והוצאות משפט כלפי השוכרים, ושבגין אותם חובות פתחו השוכרים תיקי הוצאה לפועל נגד המנוח (נס' ג' לתצהיר נ/7).

...

התביעה לביטול הערת האזהרה מיום 7.5.1995 לטובת הבן המנוח והאלמנה – נדחית.

התביעה לביטול הסכם השכירות המוגנת בין המנוח לבין השוכרים מיום 17.5.1996 – נדחית.

התביעה לפירוק שיתוף – נדחית.