ערעור על שומת מס רכוש לגבי שווי מקרקעין

ערעור על החלטת וועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה מחוז ת"א (להלן: "וועדת הערר") מיום 29.5.2014, בתיק ערר חל/85090/10 (להלן: "ההחלטה"), בעיניין תחולת היטל השבחה במבנים שבהם דירות גג-גן. עקרי העובדות ברח' טשרניחובסקי 8 בחולון, קיים מבנה רכבת בן 2 קומות, הידוע כחלקה 89 בגוש 7174 (להלן: "הבניין"), שבו 12 דירות, עם מספר כניסות נפרדות לבניין.

עקרי טענות הועדה המקומית לטענת הועדה המקומית, הכלל צריך להיות שהחבות בהיטל השבחה במקרה המיוחד של דירות גן-גג תחול גם על דירות הגן לפי החלק היחסי ברכוש המשותף, שכן ההשבחה נקבעת על פי הפרישי השווי של המקרקעין בין המצב התיכנוני הקודם למצב התיכנוני בעקבות התוכנית המשביחה.

'מימוש זכויות' , במקרקעין - אחת מאלה: (1) קבלת היתר לפי חוק זה לבניה או לשימוש בהם שלא ניתן היה לתתו אילמלא אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג שבעקבותיהם חל היטל השבחה; (2) התחלת השמוש בהם בפועל כפי שהותר לראשונה עקב אישור התכנית שבעקבותיו חל היטל השבחה; (3) העברתם או העברת החכירה לדורות בהם, בשלמות או חלקית, או הענקת זכויות בהם הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין, בתמורה או ללא תמורה, אך למעט העברה מכוח דין והעברה ללא תמורה מאדם לקרובו; ואולם לא יראו כמימוש זכויות רישום בפנקסי המקרקעין של זכויות במקרקעין אשר המחזיק בהם בפועל לפני יום כ"ט בסיון תשמ"א (1 ביולי 1981), היה בעלם כהגדרתו בחוק מס רכוש וקרן פיצויים, תשכ"א-1961; סע' 7 לתוספת השלישית לחוק שכותרתה "מועד תשלום ההיטל", קובע: מיום 1.7.1981 תיקון מס' 18 ס"ח תשמ"א מס' 1018 מיום 8.4.1981 עמ' 186 (ה"ח 1491) הוספת סעיף 6 מיום 4.1.1983 תיקון מס' 20 ס"ח תשמ"ג מס' 1071 מיום 4.1.1983 עמ' 25 (ב) הוועדה המקומית תביא לידיעת כל חייב בהיטל, עם הצגת לוח שומה או עקב מימוש זכויות, את שיעור ההשבחה שבעדו הוא חייב בהיטל ואת זכותו לידרוש שומה חוזרת או לערער על השומה להגיש שומה מטעמו או לערער על החיוב בהיטל לפי האמור בסעיף 14.

...

מקובלת עלי עמדת וועדת הערר והיועמ"ש כי דירות הגן אינן נהנות ישירות מההשבחה, אך הרי יש להן חלק יחסי ברכוש המשותף, ולחלק זה יש שווי כלכלי.

כך נפסק בפס"ד בני אליעזר (סע' כז' לחוו"ד של כב' המשנה לנשיאה, א. רובינשטיין): "כפי שהוסבר, דיון בהיבטים תכנוניים של בקשה בלא תימוכין כאלה (הכוונה היא לתימוכין קנייניים של מבקש ההיתר לזכויותיו בנכס מושא הבקשה התכנונית, הערה שלי, י' ש') עלול להביא לדיוני סרק, ואולי אף - לאו דווקא במקרה דנא - לעידוד בניה בלתי-חוקית, ומשכך צודקות בסופו של יום המערערת והמדינה בעמדתן, כי מוסדות התכנון רשאים היו לעכב את הדיון בבקשת המשיבה עד להכרעה בסוגיות אלה. סבורני, כי עמדה זו מובילה גם לתוצאה רצויה של מעין "תמיכה הדדית" בין דיני הקניין לדיני התכנון והבנייה, אשר כשלעצמי אני רואה בה חשיבות, וכך נזדמן לי לומר בעבר "אך פשיטא שהמצב הנכון והרצוי הוא כי שני המסלולים, הקנייני והתכנוני - ילכו יחדיו, כי במהות לכך נועדו" (ראו: רע"א 10165/06 כאסתירו נ' אטל (לא פורסם) פסקה ז'; פרשת סטרולוביץ הנזכרת)".

כל שטענה הוועדה המקומית הוא, שהיא מסיקה מכללא שבעל דירת הגן הסכים לבניה, מהטעם שפקח שביקר במקום הגיע למסקנה שדירת הגן עושה שימוש ייחודי בחצר.

סיכום לאור האמור לעיל, במצטבר, אני דוחה את הערעור.

]השופט י' עמית: ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז-לוד (כב' השופט א' סטולר) בתיק ע"מ 56884-05-11, בו נקבע כי עסקת מכר מקרקעין שביצעו המערערים היא "עסקה" לצורך חוק מס ערך מוסף, התשל"ו-1975 (להלן: חוק מע"מ או החוק), ולפיכך על המערערים לשלם בגינה מע"מ בסך 16,150,568 ₪.

זאת, משום שרשויות המס ראו לאורך השנים את המיגרש בתל אביב כקרקע פרטית: אם לצורך מס שבח; אם לצורך מס רכוש; ואם לצורך מע"מ, שעה שהמשיב לא חלק על סיווג עסקת חבס ככזו שנמכרה על ידי מי שאינם בגדר "עוסק". בשולי סיכומיהם, העלו המערערים טענות נוספות, בכללן טענה להעדר יריבות בין המשיב לבין השותפות (לה הוּצאה השומה); הפרת חובת הגינות על ידי המשיב; אי קזוז תשומות; מועד תחילת הפעילות העסקית; טענות לעניין הסכם האופציה; וטענות בנוגע לנטלי ההוכחה.

עובדה זו תומכת לכאורה בטענה כי התמורה ששולמה למערערים בפועל בגין העסקה מושא דיוננו, כללה בתוכה את תשלום המע"מ. בית המשפט קבע כי המערער 1 היתחמק ממתן תשובה בעדותו בעיניין זה, וכי המערערים לא הוכיחו את טענתם שההפרש המדובר נבע מעליית שווי המקרקעין, ואף זנחו אותה בסיכומיהם.

...

סיכום וסוף דבר לאחר בחינת חומר הראיות ומכלול הנסיבות סביב פעילותם של המערערים ביחס לקרקעות שבבעלותם, מסקנתי היא כי עסקת מכר המגרש מושא דיוננו היא "עסקה" לצורכי חוק מע"מ, ועל כן דין הערעור להידחות.

צירוף הדברים מוביל למסקנה כי פעילותם של המערערים ביחס למקרקעין עולה כדי "עסק" לצורכי מע"מ. בכך נדחית טענת המערערים כי הם כלל לא החזיקו ב"עסק" וכי אין לראותם כ"עוסק" בתחום הנדל"ן. טענתם החלופית של המערערים – ולפיה אף אם יש לראותם כמי שניהלו "עסק" בתחום הנדל"ן, אזי עסק זה חולש רק על מקרקעי הדרום ולא על המגרש בתל אביב – דינה להידחות גם כן. כפי שהוסבר, הנטל להראות כי יש להבחין בין המגרש בתל אביב למקרקעי הדרום מוטל על כתפי המערערים, ולא עלה בידיהם לעמוד בו. מכלול הנסיבות מלמדות על קווי דמיון בין פעילותם של המערערים ביחס לקרקעות השונות, במידה המבססת את המסקנה כי מכירת המגרש בתל אביב נעשתה כחלק מעסקם של המערערים.

אי לכך, הערעור נדחה.

שיעור הוון נמוך זה נובע מהעובדה, שקרקע בלתי מתוכננת אינה דורשת תשומות ניהול משמעותיות, אחזקתה אינה כרוכה בתשלום מס רכוש/ארנונה ולנוכח המחסור בקרקע בכלל ובקרקע פרטית בפרט".

תמצית הטענות המערערים טוענים, כי טעתה ועדת הערר כאשר החליטה להתערב בשומת השמאי המכריע לגבי שווי המקרקעין במצב הקודם וקבעה שווי המהוה כ-1/3 מהשווי שנקבע על ידו.

דומני, כי האיזון בין השיקולים מחייב את המסקנה כי על המעריך להיתחשב בעת עריכת שומה על פי גישת השוואה, במלוא ערך המקרקעין בשוק החופשי גם אם שווי שוק זה מבוסס על ציפיות כלליות ערטילאיות.

...

סוף דבר בשים לב לכל האמור, הגעתי למסקנה כי טעתה ועדת הערר כאשר התערבה בקביעותיו של השמאי המכריע.

על כן אני מקבל את הערעורים, מורה על ביטול החלטת ועדת הערר בכל הנוגע להערכת שווי המקרקעין במצב הקודם (כמפורט בפסקה 80 להחלטה) ומורה כי טבלת הפיצויים המפורטת בסעיף 88 להחלטת הוועדה תבוטל ובמקומה תובא טבלת חישוב הפיצויים שנקבעה על ידי השמאי המכריע מר אייל יצחקי.

אני מורה בזה לכל אחת מהמשיבות 1, 2 לשלם למערערים, בכל אחד מהערעורים, הוצאות בסך של 30,000 ₪.

בבית המשפט העליון ע"א 2114/22 לפני: כבוד השופט ד' מינץ המבקש: אברהם ג'מל נ ג ד המשיבים: 1. עו"ד רן פינגרר כונס הנכסים לנכס הפש"ר אריה לנדאו 2. משרד מסוי מקרקעין תל אביב 3. מס רכוש תל-אביב 4. פקיד שומה חולון 5. מע"מ פתח תקווה 6. רות לנדאו 7. ארז לנדאו 8. אליעזר לנדאו 9. נחמה לנדאו 10. צור רינה 11. עריית תל אביב-יפו בקשה לעיכוב ביצוע פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (השופטת ח' פלינר) מיום 25.1.2022 בה"פ 2552-11-19 בשם המבקש: עו"ד שמרית גולן בשם משיב 1: בעצמו ][]החלטה

בכך ייוצר מצב בלתי הפיך, שכן אף אם יתקבל העירעור לא ניתן יהיה להשיב למבקש את המקרקעין בעין, ואף השבת שווי המקרקעין לא תהיה אפשרית בשל מצבו הכלכלי של לנדאו.

בעניינינו, אין מחלוקת בין הצדדים כי מדובר בקרקע שאינה משמשת את המבקש למגורים.

...

דיון והכרעה לאחר עיון בפסק דינו של בית המשפט המחוזי ובטענות הצדדים מזה ומזה, הגעתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להתקבל באופן חלקי.

מנגד, במקרים בהם מדובר בנכס שאינו משמש למגוריו של מבקש עיכוב הביצוע וכאשר המבקש לא הצביע על אינטרס מיוחד לגביו, ככלל לא יהיה מקום להיעתר לבקשתו (ע"א 8200/20 עוז נ' אביחי נ. עו"ד ורדי, נאמן לנכסי יצחק יפה, פסקה 7 (21.12.2020) (להלן: עניין עוז); ע"א 1670/22 דקל נ' ליברזון, פסקה 5 (16.3.2022); ע"א 6340/21 אבידן נ' אברג'ל, פסקה 6 (24.9.2021); רע"א 9158/20 זוארץ נ' THE CHURCH MISSIONARY TRUST ASSOCIATION LTD, פסקה 7 (21.1.2021)).

אשר על כן הבקשה מתקבלת באופן חלקי במובן זה שהמשיב רשאי לפעול לרשום את הזכויות במקרקעין על שם לנדאו.

לשם כך נסמך המומחה מטעם בית המשפט על שורה של החלטות ובכללן ההחלטות הבאות: שומה מכרעת לפצויי הפקעות במושב נווה ימין; החלטות של ועדת השגות על שומת רמ"י בקרקע חקלאית ברחובות לגבי שומת מכר של קרקע חקלאית; שומה מייעצת בערר לגבי שווי קרקע חקלאית ללא פוטנציאל ברשפון שהוערכה בסך של 50 ₪ למ"ר ל- 12.2007, וכן עיסקאות השוואה מרשות המיסים לקרקעות חקלאיות ללא פוטנציאל באיזור המרכז, מהן עולה מחיר לדונם חקלאי ללא פוטנציאל של 53,000 ₪.

העובדה שהקרקע היתה אדמת בור, שאיש לא עיבד אותה עד לתפיסתה ע"י הכפר הירוק, ואשר, אולי, איש גם לא יעבד אותה בעתיד, איננה משנה את העובדה, שהיתה זו קרקע שניתן לעבדה (היא, כלשון המג'לה, דבר העושה פירות), והעובדה שהתובעים לא נזוקו מהשמוש שנעשה באדמה, שהיתה בודאי נשארת אדמת בור, אלולא עובדה ע"י הכפר הירוק, ואולי אף הרויחו כתוצאה מהערכת המקרקעין לצורך מס רכוש כקרקע חקלאית בשימוש, אינה פוטרת את הכפר הירוק מתשלום עבור ניצול רכוש השייך לאחרים.

להיפך, יש מקום להניח כי אילו נוהל בשעתו משא ומתן להחכרת המקרקעין לצורך עיבוד חקלאי, המשיבים לא היו מוכנים לשלם יותר מן המקובל והמערערים, גם אם היו מוצאים חוכר אחר, לא היו מצליחים לקבל תשלום גבוה יותר מן המקובל.

...

הנתבעים הגישו כתב הגנה וטענו כי יש לדחות את התביעה כנגדם.

אני מקבלת את טענת התובעים כי משעה שמדובר בתביעה לדמי שימוש עבור תקופה שבה אותם תובעים היו בעלי זכויות במקרקעין, עומדת להם זכות לתבוע דמי שימוש בגין השימוש במקרקעין, אשר הם היו בעלי זכויות בה במועדים הרלבנטיים.

משעה שלא קיבלתי את טענת התובעים כי יש לחייב את הנתבעים בגין כל שטח החלקה, ובשים לב לאופן בו נקבע השטח בגינו חויבו, לא נדרשת הכרעה בעניין זה. סוף דבר סיכומו של דבר, אני מחייבת את הנתבעים 2-1, ביחד ולחוד, לשלם לתובעים, ביחד ולחוד, את הסכום של 143,178 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 26.4.22 ועד התשלום המלא בפועל.

לנוכח כל האמור ולאחר שנתתי דעתי לטיעוני הצדדים ובכלל זאת לפער הניכר בין סכום התביעה לסכום שנפסק, לא מצאתי לחייב את הנתבעים במלוא סכומי האגרה ששולמו על ידי התובעים ואף לא בסכומים ששולמו על ידם בגין חוו"ד השמאי מטעמם, ואני מחייבת את הנתבעים 2-1, ביחד ולחוד, לשלם לתובעים, ביחד ולחוד, הוצאות משפט בסך של 7,000 ₪ שלהם יתווספו הסכומים ששולמו על ידי התובעים לשמאי מטעם בית המשפט וכן שכ"ט עו"ד בסך כולל של 20,000 ₪.