ערעור על שומת היטל השבחה בגין שימוש חורג להפעלת חניון

נושא העתירה: ערעור על החלטתה מיום 14.8.2016 של וועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה למחוז ת"א, בעררים תא/85042/11 ותא/85171/14, לפיה דחתה הועדה את הערר, ולא חייבה את המשיבים בהיטל השבחה בגין זכויות לבניית חדרי יציאה לגג הבניין, כפי שיפורט בפסק הדין.

סעיף 4(7) לתוספת השלישית, לחוק התיכנון והבניה, התשכ"ה-1965 שעניינה גביית היטל השבחה, קובע כי: "השומה תערך ליום תחילת התכנית, או ליום אישור ההקלה או השמוש החורג, לפי הענין, בהיתחשב בעליית ערך המקרקעין וכאילו נמכרו בשוק חפשי." בעניינינו עסקינן בבחינתה של השבחה עקב מספר תכניות, ולכן רלוואנטיות גם הוראות סעיף 4(5): "במקרקעין שבהם אושרו מספר תכניות בזו אחר זו, בלי ששולם היטל עקב אף אחד מאישורים אלה, תהא ההשבחה ההפרש בין שוויים של המקרקעין בסמוך לפני אישורה של התכנית הראשונה לבין שוויים מיד לאחר אישורה של התכנית האחרונה". ברע"א 4217/04 ציון פמיני נ' הוועדה המקומית לתיכנון ובניה ירושלים, סא(3) 386 (2006) נקבע כי שיטת החישוב הנכונה, במקרה כזה, היא שיטת "המדרגה". כלומר, יש לבחון את ההשבחה שנוצרה בשל כל תכנית במועדה ובנפרד, וכך לעבור מתוכנית לתוכנית, ממדרגה למדרגה.

העדפת שיטת המדריגות מתיישבת עם אינטרס הפרט שלא להיות מחויב בהיטל-יתר אשר כולל בגדר חישוב ההשבחה עליית שווי של הזכויות המשביחות שאינה נובעת באופן ישיר מן הפעילות התכנונית של הרשות ואינה מבטאת על כן את התעשרותו כתוצאה מאותה פעילות.

הצדדים אינם חלוקים על כך כי "ניתן לקזז הוצאה בגין תשלום על הקמת חניון מההשבחה רק אם היא נובעת במפורש מהוראות התכנית המשביחה" (סעיף 52.

...

כמפורט, דין הערעור להידחות, בעניין זה. קיזוז הוצאות חניה : טוענת המערערת כי טעתה ועדת הערר משקיבלה את קביעת השמאית המכריעה, לפיה יש להפחית מן ההשבחה את עלות הקמת החניה.

בין היתר נדחה הערעור על החלטת ועדת הערר בערר תא/8501/11 אורלי בורשטיין נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב שעליו מסתמכת ועדת הערר בהחלטה הנוכחית, לפיה נדחו טענות המערערת (עמ' 9 להחלטת ועדת הערר, נספח א לערעור).

סוף דבר: הערעור נדחה.

אין מחלוקת שהמשיבה העוסקת בהפעלת חניוני רכב, הנה השוכרת של חלקה 64 בגוש 6940, חלקה 9 בגוש 6907, וחלקה 19 בגוש 7465, כאשר המשיבה הגישה ב-2008 בקשה לשימוש חורג לצורך הפעלת חניון בחלקות הפנויות הנ"ל וקיבלה מהמערערת אישור לשימוש חורג עד 31/12/13.

בגין אישור השמוש החורג הנ"ל נדרשה המשיבה לשלם היטל השבחה בהתאם לשומת שמאי המערערת כאשר המשיבה הגישה שומה אחרת מטעמה והיות והצדדים לא הגיעו להסכמה מונה השמאי המכריע שעל שומתו הוגש העירעור בבית משפט קמא.

דיון לאחר ששמענו את הצדדים ועיינו בהודעת העירעור ובעיקרי הטיעון, אמליץ לחברי להרכב לקבל את העירעור ולקבוע כי אכן, כטענת המערערת, היה מקום לחיוב המשיבה בתשלום היטל השבחה בגין שימוש חורג בחלקות וזאת מכיוון שהייתה במקרה דנן השבחה של המקרקעין.

כאמור, גם השמאי המכריע קבע במקרה דנן שישנה הנאה למשיבה משימוש הביניים לחניון בדרך של קבלת הכנסות שוטפות בתקופת השמוש החורג, תוך הוון הכנסות לחישוב ההשבחה ולכן קבע בדין שמבחינה מקצועית הייתה השבחה, ולא היה מקום להתערב בקביעה שמאית זו. המשיבה היא זו שביקשה מהמערערת היתר לשימוש חורג וזאת כדי למקסם את התוצאה והרווח שלה מהמקרקעין בתקופת הביניים שבה לא יכולה להפיק מהם את השמוש לפי היעוד המיטבי של מגורים ומסחר, כאשר בגלל השמוש החורג הייתה הנאה כלכלית והשמאי הוא שיכריע האם במקרה הספציפי הושבחו המקרקעין בגלל אותה הנאה, כפי שהוכרע במקרה דנן.

כל זאת, מעבר לכך, שלמעשה יש ממש גם בטענת המערערת שעל המשיבה היה להגיש ערר לוועדת הערר המחוזית על קביעת המערערת שמדובר בשימוש חורג הדורש היתר לשימוש חריג ולא בדרך של ערעור על שומת השמאי המכריע, שלמעשה מהוה ניסיון לעקוף את דרך המלך של הגשת ערר, כפי שקבע למעשה גם בית משפט קמא.

...

המשיבה תשלם למערערת שכ"ט עו"ד בסך של 20,000 ₪.

ד"ר קובי ורדי, שופט השופט ישעיהו שנלר-אב"ד: השמאי המכריע קובע כי ההנחה השמאית העומדת בבסיסה של חוות הדעת השמאית שנערכה מטעם המשיבה, אינה מקובלת עליו, בציינו "שום בעל קרקע הפועל רציונלית לא ישתמש בקרקע בשמוש נחות כלכלית, אשר מכניס לו לשנה, רק חלק קטן מהתשואה שהוא יכול לקבל עבור מלוא הפוטנציאל בנכס.

לרבות לאור המפורט לעיל, מצטרף אני לדברי חברי השופט ד"ר ורדי, ולתוצאה אליה הגיע, לפיה יש לקבל את הערעור.

בבית המשפט העליון רע"א 1529/14 לפני: כבוד השופטת ד' ברק-ארז המבקשת: חניוני מאיה בע"מ נ ג ד המשיבה: הועדה המקומית לתיכנון ובניה תל אביב-יפו בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו מיום 23.1.2014 בע"א 28793-07-12 שניתנה על-ידי סגן הנשיאה י' שנלר והשופטים ק' ורדי ו-ח' ברנר בשם המבקשת: עו"ד שמעון רייסמן, עו"ד אוראלי לוי, עו"ד אור דבוש-דבורי, עו"ד מורן גור בשם המשיבה: עו"ד ניר בראונשטיין ][]החלטה

בהמשך לכך, נדרשה המבקשת לשלם היטל השבחה בגין "מימוש זכויות" לפי סעיף 1(א)(1) לתוספת השלישית לחוק התיכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 (להלן: החוק), שחל בין השאר על "התרת שימוש חורג". בהתאם למנגנון הקבוע בחוק, הגישו המבקשת והמשיבה, כל אחת מטעמה, שומה להערכת שווי ההשבחה.

בית משפט השלום קיבל את העירעור לאחר שקבע, כגישת המבקשת, כי ההיתר לא גרם להשבחת המגרשים, בשים לב לכך שהשימוש החורג שהתאפשר במסגרת ההיתר – הפעלת חניון – הוא שימוש "נחות" ביחס לייעוד המקורי של המקרקעין.

...

בתשובתה מיום 10.6.2014 טוענת המשיבה כי יש לדחות את הבקשה, הן משום שהמבקשת לא הצביעה על הצדקה להענקת רשות ערעור, והן לגופם של דברים.

דיון והכרעה לאחר שבחנתי את הבקשה ואת התגובה לה מצאתי כי דין הבקשה להידחות.

סוף דבר: הבקשה נדחית.

בפני שני ערעורים המכוונים כנגד שתי החלטות שניתנו על ידי ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה למחוז מרכז (להלן: "ועדת הערר"), בנוגע לחיוב בהיטל השבחה שהושת על המערערות בעמ"נ 13234-06-13 (שהן המשיבות בעמ"נ 10422-05-13 ויקראו יחדיו "נהור ודן"), על ידי הועדה המקומית לתיכנון ובניה פתח תקוה (שהיא המערערת בעמ"נ 10422-05-13 והמשיבה בעמ"נ 13234-06-13 ותקרא להלן "הועדה המקומית") עקב אישורה של תכנית פת/2004א (להלן: "התכנית המשביחה").

לטענת נהור ודן המקרקעין היו מיועדים לתעשיה - הפעלת מרכז לוגיסטי - בהתאם להיתרי בנייה ולרישיון העסק לצמיתות שניתנו כדין ופת/ש/36 הנה תכנית בנין עיר או לכל הפחות אישור לשימוש חורג לצמיתות.

מדובר למעשה בהתעשרות כפולה, גם לא שולם היטל השבחה בגין השמוש החורג וגם מבוקש שהשימוש יובא בחשבון לצורך קביעת שווי במצב קודם.

השמאי המכריע לא פעל בהתאם להנחיות ועדת הערר ובמקום להעריך את שווי המקרקעין בהתאם לשימוש שנעשה בהם בפועל – מוסך וחניון אוטובוסים – העריך את תוספת השווי נוכח האפשרות התיאורטית לקבל היתר לשימוש חורג אחר, שיהיה מוגבל בזמן ואשר בגינו יידרש לשלם היטל השבחה.

לעמדת היועמ"ש קביעת ועדת הערר לפיה יש לשום שווי מקרקעין לפי שימוש בפועל שנעשה בהם שנים רבות, גם אם השמוש אינו חוקי, אינה תואמת את עיקרון החוקיות ועשויה לפגוע בתקנת הציבור בהעניקה גושפנקא לשימוש שנחזה להיות בלתי חוקי במקרקעין ועידוד שימוש מסוג זה. תוצאה שומתית שמביאה בחשבון, במצב תיכנוני קודם, את השמוש הבלתי חוקי במקרקעין יש בה כדי להיטיב, בחישוב היטל השבחה, עם מפרי חוק לעומת אלה שהשתמשו בקרקע כדין.

...

אני סבורה כי בצדק דחתה ועדת הערר את הערר שהוגש על ידי נהור ודן.

על מעמדו של שמאי מכריע לאחר תיקון 84 לחוק (חוק התכנון והבניה (תיקון 84 והוראת שעה) תשס"ח 2008) אמר בית המשפט בבר"ם 6744/14: "ובדברים אלה יש כדי להצביע על מעמדו של השמאי המכריע לאחר תיקון 84 כגורם ניטראלי ואובייקטיבי ועל חיזוקם של המאפיינים המעין-שיפוטיים בפעילותו. זאת, לצד ההנחה העומדת בבסיס מינויו של השמאי המכריע לפיה הוא ניחן במומחיות ובכישורים מקצועיים לחוות דעה בשאלות שמאיות...". לנוכח האמור צדקה ועדת הערר כשלא מצאה להתערב בדרך השמאית בה בחר השמאי ליישם את החלטתה ועל כן יש לדחות את ערעור נהור ודן.

סוף דבר שני הערעורים נדחים.

יוער, כי דיון זה מתייחס לחלקות 64 ו-9 בלבד, כאשר לגבי חלקה 19, הצדדים אינם חלוקים, כי נידרש אישור שימוש חורג לצורך הפעלת חניון בחלקה זו. סעיף 152(א) (1) לחוק, קובע את זכות העירעור על החלטת הוועדה המקומית: "הרואה עצמו נפגע מהחלטה של ועדה מקומית או של רשות רשוי מקומית לסרב לתת היתר לפי פרק זה או לדחות היתנגדות לפי סעיף 149 (3) רשאי לערור בפני ועדת הערר תוך שלושים ימים מיום שהומצאה לו ההחלטה בדבר הסרוב או הדחיה". מקובלת עלי טענת המשיבה, כי תקיפת החלטת הוועדה המקומית, מקומה במסגרת הגשת ערר, במועד הקבוע בחוק, לוועדת הערר המחוזית לתיכנון ובניה.

הוועדה המקומית מסרה למערערת שומות מטעמה, במסגרתן נקבע סכום היטל השבחה בגין השמוש החורג שאושר.

שאר הקבלות, המתייחסות לחלקות 64 ו-9 לגביהן מלינה המערערת על קביעה שנידרש היה הליך של שימוש חורג, אינן כוללות את הרישום "תחת מחאה". יוער, כי העובדה שתשלום היטל ההשבחה נעשה "תחת מחאה", אינה מלמדת בהכרח על העובדה שהמערערת סברה, כי ההליך שננקט (שימוש חורג) היה מיותר, אלא, עובדה זו יכולה להצביע אף על כך שהמערערת חלקה על גובה החיוב.

...

לסיכום, כפי שפורט בהרחבה לעיל, בהתאם לסע' 1 לתוספת השלישית לחוק, "ליצירת אירוע מס בהיטל השבחה נדרשים שני אירועים ותנאי אחד: האירוע הראשון- עליית שווים של המקרקעין; האירוע השני- אישור תוכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג. התנאי הוא כי האירוע הראשון הוא תוצאה של האירוע השני. אושרה תוכנית, ניתנה הקלה או הותר שימוש חורג, ושווים של המקרקעין לא עלה, אזי לא חל כל אירוע מס כלל ועיקר" (המלומד רוסטוביץ, שם, עמ' 201).

מקבל אני את עמדת המערערת, כי יעוד של חניון הינו בבחינת יעוד נחות לעומת יעוד למסחר ולמגורים.

סיכום אשר על כן ובהתאם לכל האמור לעיל, אני קובע כי אין לחייב את המערערת בהיטל השבחה בגין ההיתר לשימוש חורג.