ערעור על שומות מס הכנסה בגין הקמת בניין והשכרת דירות

יש מקום להפנות לפסק דינו של כבוד השופט סילמן, שניתן אך לאחרונה בהקשר למזונות קטינים בהתאם לדין הנוצרי-אורתודוקסי, ויש בפסוק להתיישב עם עמדתו של בית משפט זה, שבמישור המעשי אין להבחין בין הדין העברי לדין הדרוזי: "אמנם עסקינן בבני זוג המשתייכים לעדה הנוצרית אורתודוכסית, אשר הדין האישי החל לגביהם הוא חוק המשפחה הביזנטי [...] עם זאת, בדין קבע ביהמ"ש קמא כי יש להחיל עקרונות שהותוו בבע"מ 919/15 [...] חרף שמדובר בצדדים שאינם יהודים, תוך היתייחסות להכנסות הצדדים וזמני השהות של הקטינים עימם.

לעניין איזון זכויות הפנסיה בארץ ובחו"ל, ולטענות הדדיות אחרות שהעלו הצדדים, המומחה נחקר ארוכות על ידי הצדדים, ובית המשפט לא מצא שעלה בידי מי מהם לערער את קביעותיו.

חוות דעת השמאי ביום 17.7.19 מינה בית המשפט במעמד הצדדים את מר פנחס שפירא, שמאי מקרקעין, למומחה מטעם בית המשפט (להלן – "השמאי"), לשם שומת שווי המבנה כולו; שומת בית המגורים וקומת המרתף (כולל קירות התמיכה מסביבו ומדרגות הגישה לבית), והן שומת כל אחת משלושת הדירות הבנויות מעליו.

קומה ג' כוללת עוד מרפסת לא מקורה בשטח 11 מ"ר. את השומה ערך השמאי לפי גישת ההוצאות, אשר מונה את ההוצאות הכרוכות בהקמת המבנה, לרבות רכיב הקרקע, הבניה והפיתוח, וכן רווח היזם.

על בסיס השוואה לעיסקאות דומות שדווחו לרשות המיסים, והערכת שיעור ההוצאות כאמור לעיל, העמיד השמאי את השומות הבאות: שווי הבניין כולו – 2,420,000; שווי קומת הקרקע 700,000 ₪; שווי קיר תומך ומדרגות – 105,000 ₪; שווי קומה א' – 800,000 ₪; שווי קומה ב' – 650,000 ₪; שווי קומה ג' – 400,000 ₪; שווי שלושת הקומות 1,850,000 ₪.

- אורך התקופה בה הדירה הייתה רשומה על שם אחד מבני הזוג ומספר השנים בהם התגוררו בני הזוג בדירה (ככל שהתקופה קצרה יותר נידרשת מידה רבה יותר של הוכחה לשיתוף בדירה).

שפוץ בעלות של 40,000 ₪, בשנת 2014, לדבריה "לקראת הכנת חלק מהדירה לשכירות". בהנתן הידוע לנו על עבודות הבניה, והואיל ודירת המגורים היא שהושכרה בעת שהות הצדדים בחו"ל, טענה זו נטולת כל משקל או תוכן רלוואנטי לסוגיית שלושת הדירות.

...

לא שוכנעתי שיש מקום בנסיבות אלה להכריז על האב כהורה "משמורן" משותף עם האֵם בניגוד כה מובהק לחלוקת זמני השהות וחלוקת עול גידול הבן בפועל.

יוצא אפוא שבמועד הקרע עמדה היתרה לסילוק ע"ס כ – 32,000 ₪.

בית המשפט עיין בנטען ומצא שדין הטענות להידחות.

עתירת האישה להצהרה על מחצית זכויותיה בבית ו/או בשלושת הדירות – נדחית.

לימים הוקם על הקרקע ביניין (להלן: "הבניין") אשר בהתאם לתכנית ביניין עיר ולהיתר הבנייה מיום 9.4.97 אושרו לבנייה בו שבע יחידות דיור.

לגישתו, המנהל המיוחד צריך היה לדיווח לעירייה מי הם המחזיקים בדירות, הגם שבפועל הערייה ויתרה על החובות הנ"ל. באשר לחוב היטל השבחה בסך 61,000 ₪ עבור ההיתר לבניית הדירה השמינית המורכבת למעשה מדירה מס' 1 השייכת לבעלי הקרקע ומדירה מס' 2 השייכת לחברה ונמכרה לנחום, טוען המבקש שהנישומים, בעלי הקרקע שילמו מחצית מהיטל ההשבחה במזומן (נספח 13 לבקשה) ואילו עבור המחצית השנייה בסך 31,192 ₪ הועמדה ערבות בנקאית מאת אחד מבעלי הקרקע, שמעון נגר (נספח 14 לבקשה); זאת בשל ערעור תלוי ועומד שהגישו.

דיון במעמד הצדדים בדיון במעמד הצדדים חזרו הצדדים על טיעוניהם בכתבי הטענות, תוך שהמבקשים מדגישים שהם חולקים על החובות ששולמו לנושים וכי מאחר ומדובר בחברה בע"מ שהוקמה לצורך הפרויקט בלבד, לא ייתכן שבד בבד יהיו לה חובות למס הכנסה ולמס שבח, הכל כפי שפורט לעיל.

טענה זו לא רק שלא הועלתה בזמן אמת, אלא שבהסכם הפשרה סוכם מראש על ויתור טענות בגין החזר דמי שימוש או דמי שכירות ראויים לתקופת השמוש בדירה (סעיף 5 להסכם הפשרה), כך שממילא לא ניתן להעלותן בדיעבד.

ביום 29.6.05 הגישה החברה בקשה לפטור לפי סעיף 50 במסגרתה טענה שהדירות ניבנו ונמכרו על ידי חברה קבלנית שמדווחת על רווחיה במסגרת הדיווחים למס הכנסה ועל כן יש לבטל את שומות מס שבח, בהנתן שהרווח כבר נכלל בדו"ח למס הכנסה לשנת המס 1999.

בשנת 2016 התקבלה הודעת פקיד השומה על טופס 50 בגין שלוש מתוך ארבע שומות מס שבח ועל כן הוקפאו הליכי מסוי המקרקעין ולמנהל המיוחד הוגשה תביעת חוב מתוקנת הכולל מס שבח של דירה אחת בסך 725,458 ₪.

...

בנסיבות אלו, מדובר דה פקטו בשחזור של מרבית הטענות; תביעות החוב נבחנו לעומק על ידי רואה חשבון "אביאל ושות'", אושרו על ידי המנהל המיוחד, הן חלוטות והמבקש לא השיג עליהן במועד ובכלל; מרבית הכספים כבר חולקו והחובות לא כוסו במלואם (ר' עמ' 2 ש' 8 -10 לפרוטוקול הדיון), יש מקום לדחות את הבקשה כעמדת המנהל המיוחד והכנ"ר. 6.3 חיזוק למסקנה זו נעוץ בדחיית יתר טענות המבקש כמפורט להלן; 6.3.1 טענות המבקש בקשר לתביעת נחום - מדובר בטענות קלושות בהינתן שההסדר כאמור אושר על ידי בית המשפט וממילא נקבע בהקשר זה שאין משמעות לאחיזה בפסק דין חלוט (רע"א 3374/11 מקובר 24 [1995] בע"מ ואח' נ' בנימין נחום ואח' (פורסם במאגרים המשפטיים, 25.7.11).

6.3.3 טענות המבקש ביחס לחוב המע"מ בגין צבירת ריבית וקנסות בעת שהחברה לא הייתה פעילה - דין טענות אלה שנטענו בלשון רפה וללא אסמכתאות להידחות שעה שתביעת החוב אושרה על ידי המנהל המיוחד (113,175 ₪) והמבקש לא השיג על כך במועד ובכלל.

סוף דבר לאור האמור לעיל, עם דחיית כלל טענות המבקש ובהינתן שחובות החברה לא כוסו במלואם, אין מקום להורות על עיכוב הליכי הפירוק והבקשה אפוא נדחית.

זהו ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב-יפו (כבוד השופט א' ברקאי) מתאריך 30.7.2019, בת.א. 16535-11-16, במסגרתו התקבלה תביעת המשיבים באופן חלקי, ונקבע כי המערערים ישלמו למשיבים 2-1 סך של 150,408 ₪ בצרוף הפרישי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה, וכן הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 20,000 ₪.

חלק מסוים (בשיעור של 40%) מההוצאות בגין שיפורים ושיפוצים שבוצעו בבניין ושולמו בטרם תקופת 38 החודשים, אשר ערכן נכון למועד הגשת התביעה עומד על סך של 30,000 ₪, וזאת בהיתחשב ב-3 שיקולים: ההוצאות הוצאו למעלה מ-7 שנים עובר להגשת התביעה, ועל פניו הדרישה לקבלתן היתיישנה; ההוצאות הוצאו בתקופה שבה מלוא דמי השכירות מהבניין הועברו לידי המערערים; מנגד, ההוצאות השביחו את הבניין ותרמו להכנסות עתידיות ממנו (סעיף 4.2 (ב) לפסה"ד קמא).

לפיכך, ככל שהתביעה הייתה מוגשת טרם סיום ההליכים בבית המשפט המחוזי, ניתן היה לעכבם מכוח "עניין תלוי ועומד". לכך יש להוסיף כי יצחק שפק ז"ל נרשם כבעלים של 1/3 מהבניין מכוח הירושה רק בחודש 4/2013 (כפי שנקבע בסעיף 4 לפסה"ד המחוזי), ורק ממועד זה רשאי היה לידרוש מהמערערים את החלק היחסי של דמי השכירות, כך שחלפו כ- 3.5 שנים בלבד ממועד שבו התגבשה בידו עילת תביעה ועד להגשתה, ולא ניתן לומר כי מדובר בשיהוי המקים מחסום מפני התביעה.

בית המשפט קמא קבע כי המערערים הם אלה אשר תמכו גירסתם בבית המשפט המחוזי בחוות דעת השמאי, והתייחסו לחלקו של יצחק שפק ז"ל בבניין, כאשר מטרת השומה הוגדרה, בין היתר, בסעיף 1.1ג' לחוות הדעת השמאי כ"אומדן שווי שליש מזכויות הבעלות במושעא (צ"ל במושאע- ש.ד.) שבידי יצחק לבזובסקי שפק".

הינה כי כן, קביעת בית המשפט קמא בדין יסודה, וממילא, כפי שקבע בית המשפט קמא, הפער בין הסכומים הנקובים בחוות דעת השמאי כדמי שכירות חודשיים בגין ארבע דירות בבניין (16300 ₪) לבין הסכום הנטען בעירעור שלפניי בקשר לדמי השכירות החודשיים (15200) אינו מהותי בנסיבות, לא כל שכן, כאשר יש לקחת בחשבון שיעור של 1/3 בלבד מדמי השכירות החודשיים, כך שהפער מסתכם בסכום זניח של 367 ₪ בלבד.

המערערים טוענים כי בית המשפט קמא טעה בכך שלא הפחית מהסכום שנפסק את מס ההכנסה ששולם על ידי המערערים בשיעור של 10% מדמי השכירות (בסך של 18,830 ₪ לאחר הצמדה).

...

זהו ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב-יפו (כבוד השופט א' ברקאי) מתאריך 30.7.2019, בת.א. 16535-11-16, במסגרתו התקבלה תביעת המשיבים באופן חלקי, ונקבע כי המערערים ישלמו למשיבים 2-1 סך של 150,408 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה, וכן הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 20,000 ₪.

אין בידי לקבל טענה זו. לא היה מקום לחייב את המשיב 3 בהוצאות משפט, לאור הקביעה בפסק הדין קמא לפיה "אין חולק על כך שהנתבעים (המערערים- ש.ד.) שילמו למר רועי הנדל (למשיב 3- ש.ד.) סכומים שונים בגין חלקו בבניין עד כדי כך שבמסגרת סיכומי התובעים הבהיר מר הנדל כי 'הוא מוותר על יתרת דמי השכירות המגיעים לו לאחר שהרוב המכריע של סכום שכ"ד (למרות המחלוקות לגבי הוצאות) שולם וזאת גם מטעמי שותפות טובה'" (סעיף 1.2 לפסה"ד קמא).

אשר על כן מסקנתי היא כי יש לדחות את הערעור.

המערערים ישלמו למשיבים 2-1 הוצאות ערעור זה בסך של 25,000 ₪ ומע"מ כחוק.

]השופט י' עמית: ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז-לוד (כב' השופט א' סטולר) בתיק ע"מ 56884-05-11, בו נקבע כי עסקת מכר מקרקעין שביצעו המערערים היא "עסקה" לצורך חוק מס ערך מוסף, התשל"ו-1975 (להלן: חוק מע"מ או החוק), ולפיכך על המערערים לשלם בגינה מע"מ בסך 16,150,568 ₪.

אכן, "העובדה כי התמזל מזלו של אדם והוא קיבל 27 נכסי מקרקעין בירושה ללא צורך בנטילת הלוואות, אין בה כדי לשנות מכך שהאופן שבו נהג בנכסים משעה שכבר היו בידיו, תואם היתנהלות עסקית במהותה" (ע"א 7204/15 פקיד שומה תל אביב 4 נ' עזבון המנוחה דפנה לשם ז"ל, פס' 72 (2.1.2018) (להלן: עניין לשם), שם נסב הדיון על חיובן של הכנסות מדמי שכירות במס הכנסה; והשוו לבעז ילינביץ "הקדים את המאוחר – ביקורת על פסק הדין בעיניין חנניה גיבשטיין ואח'" מיסים לא/2 א-51 (2017), הסבור כי ללא פעולות של קניה ומכירה וללא סיכון כלכלי, כלל אין מדובר ב"עסק").

אוסיף, כי אף בא כוח המערערים אישר בדיון לפנינו כי אם אדם מקבל במתנה ביניין דירות בן 30 קומות ומוכר אותו כפי שהוא – הרי שמדובר במכירה הונית, אולם אם היורש משביח את הנכס ומוכר את הדירות לשיעורין (למשל 10 דירות מדי שנה), הרי שמדובר בעיסקה פירותית.

אוסיף בקצרה, כי בכל הנוגע לתשלום מס רכוש, בית משפט קמא קבע כי היתה זו בחירתם של המערערים כיצד לדיווח ולשלם את מס הרכוש, וכי היה להם "אינטרס מובהק" לדיווח על הקרקע כרכוש קבוע, שאילמלא כן הם היו מחוייבים במס הכנסה בגין מכירת המיגרש.

כך או כך, טענה זו אינה רלוואנטית לתשלום מס רכוש, ואף אילו בוססה לגבי מס השבח ששולם בגין עסקת חבס, איני משוכנע כי בנסיבות דנן היה בה לבדה כדי להקים למערערים טענת השתק כלפי המשיב בנוגע לסיווג העסקה לצורכי מע"מ (ראו והשוו עניין מ.מ.א בפס' 5, המפנה לע"א 9412/03‏ חזן נ' פקיד שומה, נתניה, פ"ד נט(5) 538, 557-556 (2005))].

...

סיכום וסוף דבר לאחר בחינת חומר הראיות ומכלול הנסיבות סביב פעילותם של המערערים ביחס לקרקעות שבבעלותם, מסקנתי היא כי עסקת מכר המגרש מושא דיוננו היא "עסקה" לצורכי חוק מע"מ, ועל כן דין הערעור להידחות.

צירוף הדברים מוביל למסקנה כי פעילותם של המערערים ביחס למקרקעין עולה כדי "עסק" לצורכי מע"מ. בכך נדחית טענת המערערים כי הם כלל לא החזיקו ב"עסק" וכי אין לראותם כ"עוסק" בתחום הנדל"ן. טענתם החלופית של המערערים – ולפיה אף אם יש לראותם כמי שניהלו "עסק" בתחום הנדל"ן, אזי עסק זה חולש רק על מקרקעי הדרום ולא על המגרש בתל אביב – דינה להידחות גם כן. כפי שהוסבר, הנטל להראות כי יש להבחין בין המגרש בתל אביב למקרקעי הדרום מוטל על כתפי המערערים, ולא עלה בידיהם לעמוד בו. מכלול הנסיבות מלמדות על קווי דמיון בין פעילותם של המערערים ביחס לקרקעות השונות, במידה המבססת את המסקנה כי מכירת המגרש בתל אביב נעשתה כחלק מעסקם של המערערים.

אי לכך, הערעור נדחה.

ככל שלא יבוצע התשלום בתוך 30 יום מהיום, יגישו הנתבעים 2-3 בקשה לשומת הוצאות, והעניין ידון".

בחוות דעתו של מומחה ביהמ"ש הוא אמד את עלות תקוני הרטיבות בדירה בסך של 15,210 ₪, כולל מע"מ. עוד אמד מומחה ביהמ"ש מאת הנזק בגין אובדן הכנסה מדני שכירות בסך 9,000 ₪ למשך תקופה בת 9 חודשים, סך של 1,000 ₪ לכל חודש.

כך גם יפים הדברים האמורים בע"א 302/67, חברת מפי בע"מ נ' משק אשר אשכנזי, פד"י כב(1)211, 222, שם נאמר לעניין מים: "אם נימלט דבר העשוי להזיק מנכסו של הנתבע, הנתבע מוחזק כרשלן עד שלא יצא ידי חובת ההוכחה המוטלת עליו בסעיף הנ"ל. אין חולק על כך שמים שנמלטו עשויים להזיק, ושיצאו מרשות הנתבעים-המערערים". במקרה דנן ויתרו הצדדים על חקירת מומחה ביהמ"ש. נראה, כי די בכך כדי להצדיק אימוץ מסקנותיו של מומחה ביהמ"ש בדבר הווצרותו של נזק כתוצאה מארועי הרטיבות.

במקרה דנן מדובר בהמנעות מחקירת מומחה ביהמ"ש על האמור בחוות דעתו המפורטת, כאשר בדבריו של מומחה ביהמ"ש יש כדי להקים את אחריות הנתבעת 1 לניזקי התובע מושא התביעה.

נראה כי בוויתור זה על חקירת מומחה ביהמ"ש גלומה הסכמה גם למימצא נוסף של מומחה ביהמ"ש, ולפיו נגרם הנזק על ידי מים, שפרצו מדירה אחרת בבניין לדירת התובע.

...

על כן אין מנוס אלא להסתפק באמור בחוות דעתו של השמאי אבי בלומנרייך, ולקבוע כי בגין ראש נזק זה זכאי הנתבע לפיצוי בסך 2,500 ₪ בלבד.

באשר לשאר ראשי הנזק הנתבעים ע"י התובע, לא הובאה שום ראיה להוכחתם, ודין התביעה בגינם להידחות.

בעניין זה ראה האמור בע"א 6884/09, הראל חברה לביטוח בע"מ נ' ירדני, ניתן ביום 17.8.10, סעיף יז לפסה"ד: "לא בכל מקרה בו אירוע נזיקי או הפרת חוזה גורמים לנפגע גם עגמת נפש, חובה על בית המשפט לפסוק פיצוי בראש זה. אינני נדרש כאן לשאלה העקרונית של הגישה הראויה לפסיקת פיצוי בגין נזק לא ממוני ..., אך כאמור לא כל עגמת נפש באשר היא תזכה בפיצוי, אף שעגמת נפש של ממש בודאי ראויה לכך. גם נדרשת הוכחה במידת מה של עצם קיומו של נזק ... ובסופו של דבר, מסור הנושא לשיקול דעת.