ערעור על קביעת בית משפט מחוזי בדבר עסקת רכישת משכנתא

בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 6145/19 לפני: כבוד השופט נ' הנדל כבוד השופט ד' מינץ כבוד השופט ע' גרוסקופף המערערת: גלריית קריאף מרדכי תל-אביב נ ג ד המשיבים: 1. פול סמדג'ה 2. רפי חדד 3. עופר ממן 4. 12 בעלי הערות אזהרה בחלקה 29 בגוש 6905 5. לוסיאן מרדכי קריאף 6. בנק ירושלים למשכנתאות בע"מ 7. רשם המקרקעין ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו מיום 15.8.2019 בת"פ 11082-07-18 שניתן על ידי כב' השופטת רחל עורקבי תאריך הישיבה: י"א באדר התשפ"א (23.02.2021) בשם המערערת: עו"ד אורן בן בשם המשיבים 4-1: עו"ד אסף בנמלך; עו"ד אורי קורב; עו"ד נעמה הורן בשם המשיבה 6: עו"ד עמנואל צנטלר בשם המשיב 7: עו"ד גלעד קאלך ][]פסק דין

ביום 15.8.2019 ניתן פסק דינו של בית המשפט המחוזי נשוא העירעור שלפנינו, במסגרתו דחה את התביעה השנייה, על כל חלקיה, תוך שקבע, בין השאר, כי מדובר ב"הליך סרק" אותו מנהלים הגלריה ובעליה על מנת לזכות בזכויות בהקף רחב יותר מאלה שרכשו בפועל תוך "ניצול מערכת המשפט". לעניין הערת האזהרה, קבע בית המשפט קמא כך: "בקשת המשיבים למנוע מבעל זכויות במקרקעין לרשום לטובתו הערת אזהרה על המקרקעין להבטחת זכויותיו הנה תוצאה קשה, ואולם בעניינינו שוכנעתי כי ככל ואתיר למבקשת לרשום הערת אזהרה על המקרקעין, הרי המבקשת תנצל את קיומה של ההערה לרעה ולא תחדל מפעולותיה לטרפוד הסכם השתוף ובניית הפרויקט" (פסקה 70 לפסק הדין).

עם זאת, בהקשר בו עסקינן, הרי ששלילת זכותו של צד לחוזה לרישום הערת אזהרה לטובתו, המעניקה לו "רשת בטחון" מפני העברת זכותו במקרקעין שרכש לצדדים שלישיים, גוררת תוצאה קשה, כך שבפני המבקש לעשות כן ניצבת משוכה גבוהה (על מעמדה וחשיבותה של הערת האזהרה, ראו: אוריאל רייכמן "הערת האזהרה – מהות, יצירה והגנה כנגד עיסקאות נוגדות" עיוני משפט י 297, 299-298 (1984); ראו גם ע"א 467/14 שטינברג נ' חברת לילינבלום 13 בע"מ, פסקה 40 (9.9.2015)).

במקרה שלפנינו, דומה אומנם כי ההוצאות נפסקו על הצד הגבוה, אולם משערעורה של הגלריה נדחה, ובשים לב למסקנותיו של בית המשפט באשר להתנהלותה וכן לסיווגו של ההליך כהליך סרק, לא ראינו מקום להתערב בשקול דעתו של בית המשפט המחוזי גם בעיניין זה. סוף דבר: דין העירעור להדחות.

...

על רקע האמור, בראשית שנת 2015, הגישה הגלריה, יחד עם חברה נוספת אשר בבעלות בעל הגלריה (להלן: החברה), תביעה לבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו, במסגרתה עתרו השתיים לביטול עיקר מערכת ההסכמים (ת"א 42481-07-15, השופט מגן אלטוביה.

ואולם, לאור המסקנה אליה הגענו לעיל, הרי שאיננו נדרשים לדון בשאלה האם יש לאפשר מבחינה דיונית העלאת טענה זו, והאם ראוי לדחות גם מטעם זה את זכות הגלריה לרישום הערת אזהרה.

מסקנה זו מתחזקת על רקע ההלכה הכללית לפיה על התערבות בית המשפט בהתקשרות חוזית מכוח עיקרון תום הלב להיעשות במשורה ובריסון, ורק לאחר בחינה מדוקדקת של עילות חלופיות מוכרות, וזאת פן נגלוש לעבר פסיקה "מן הצדק" בלבד (ע"א 467/04 יתח נ' מפעל הפיס, פסקה 12 לפסק דינה של השופטת עדנה ארבל (1.9.2005); ראו גם דויטש, עמ' 263).

במקרה שלפנינו, דומה אומנם כי ההוצאות נפסקו על הצד הגבוה, אולם משערעורה של הגלריה נדחה, ובשים לב למסקנותיו של בית המשפט באשר להתנהלותה וכן לסיווגו של ההליך כהליך סרק, לא ראינו מקום להתערב בשיקול דעתו של בית המשפט המחוזי גם בעניין זה. סוף דבר: דין הערעור להידחות.

שלושה חודשים לאחר מכן, ביום 13.9.2006, ובטרם פרע המערער את ההלוואה, כרתו הצדדים הסכם נוסף – הסכם שותפות – שבמסגרתו רכש המשיב מהמערער מחצית מהזכויות בנכס בתמורה ל-140,000 דולר.

ואולם, חצי שנה לאחר מתן פסק הבוררות, ולאחר שאף חלף המועד שנקבע בו לפרעון ההלוואה, ביום 30.9.2014 חתם המשיב על מיסמך שכותרתו "הצהרת כוונות" (להלן: הצהרת הכוונות), ובו צוין כלהלן: "הנני הח''מ יעקב דלבריאן [המשיב, י.ו.] ... מצהיר בזאת כי לאחר שיקול כלל האפשרויות והנסיבות, הגעתי לכלל גמירות דעת בדבר רצוני לקיים עסקה עם מר דוד מור יוסף ... (להלן: "דוד") [המערער, י.ו.] בנכס ברח' אלי כהן 1 בת-ים, הידוע כגוש: 7128 חלקה 194 בהתאם לאמור באישור המנהל מיום 11.8.14 אשר הוצג בפני ולפיו לנכס קיימת קיבול בנייה של 340.46 מ''ר וכפי שהצהיר בפני מר דוד כי מתוך הסך הנ''ל קיימת חנות בגודל 40 מ''ר וכי 274 מ''ר בנוי ללא טופס 4 (להלן: "הנכס").

הריני להציע בזאת הצעה בלתי חוזרת למר דוד ולפיה ארכוש ממנו זכויות בנכס על פי הפרוט הבא: בעבור משכנתא ללא הגבלת סכום הרשומה על הנכס הנ''ל וכן בעבור כלל חובותיו של דוד כלפיי (להלן: "החוב").

בתוך כך, קבע בית המשפט המחוזי כי מאחר שהצדדים לא קבעו מהי התקופה שבמסגרתה יש למלא את התנאים הקבועים בהצהרת הכוונות, הרי שהיה על המערער לקיימם בתוך פרק זמן סביר, כמצוות סעיף 29 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973.

...

בהקשר זה אציין כי לא מצאנו לקבל את טענות המערער שלפיה בית המשפט המחוזי שגה בקביעתו זו. בית המשפט המחוזי ציין, בין היתר, כי אם המערער היה סבור כבר בסמוך לקבלת הודעת הביטול כי היא נעשתה שלא כדין, הוא ודאי היה נוקט בהליך כלשהו בנדון לשם אכיפת הצהרת הכוונות, אך הוא נמנע מלעשות כן במשך כשנתיים, ורק בחלוף פרק זמן משמעותי פעל לשם אכיפתה, וזאת מבלי שקיים איזה מבין התנאים הנקובים בה. נימוק זה מקובל עלינו.

בנסיבות אלה, כאמור, לא מצאנו להתערב בקביעותיו העובדתיות ואף לא במסקנותיו המשפטיות של בית המשפט המחוזי, שלפיהן משעה שהמערער לא עמד באף לא אחת מהתחייבויותיו המופיעות בהצהרת הכוונות, שכל אחת מהן היא תנאי מתלה להתקיימות החוזה, ומשעה שהשלים עם הודעת הביטול ולא ראה את הצהרת הכוונות כמחייבת עוד, הרי שהצהרת הכוונות בטלה, ואין לאוכפה כנגד המשיב.

אשר על כן, אנו דוחים את הערעור דנן ומאמצים את פסק דינו של בית המשפט המחוזי, על נימוקיו, וזאת מכוח סמכותנו לפי תקנה 460(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984.

בהליך משפטי אחר שנוהל בקשר לבעלות על הדירות נשוא תיק ההוצאה לפועל קבע בית המשפט המחוזי, כי הבעלים הנכון של הדירות הוא האדמו"ר הרב חיים אברהם הורוביץ זצ"ל, וכי זכויותיו בדירות הנן בכפוף לזכות המישכון אותה רכש המשיב מבנק ירושלים.

בשלב מסויים אושרה העיסקה על ידי כב' רשם ההוצאה לפועל קייס נארמה ואולם בעירעור שהוגש על החלטה זו הסכימו הצדדים שכל טענות המערערת ירוכזו ויוגשו על ידה במרוכז והם ידונו בפני רשמת ההוצאה לפועל.

לפיכך, אף אם היה מדובר במסמך אותנטי, משחלף מועד זה ולא שולם דבר אין עוד תוקף למסמך זה. המשיב טוען עוד, כי במסגרת הליך ההוצאה לפועל לא טענה המערערת דבר לגבי הגדלות החוב בתיק ודרישתה לבטלם, לפיכך היא לא רשאית להעלותם בהליך זה, במיוחד לאור כך שהגשת ההליך בפני כב' הרשמת נעשתה בהתאם להסכמת הצדדים, שקבלה תוקף של פסק דין שלי בהליך ערעורי קודם שהגישה המערערת, ובה נקבע, כי על המערערת להעלות את כל טענותיה בפני הרשמת והיא לא תהיה רשאית להעלות לאחר מכן כל טענה שלא תועלה בכתב הטענות שתגיש לכב' הרשמת.

החלטת בית המשפט לפיה הבעלים הנכון של הדירות נשוא ההליך הוא האדמו"ר (ועתה המערערת כיורשת כימעט יחידה) הנה רק במישור ההליכים שבין האדמו"ר לבין רבינוביץ שהיה רשום כנוטל המשכנתא (כאמור היה רשום כך כדין).

...

לאחר עיון במכלול הטענות, באתי למסקנה כי אין מקום להתערב בהחלטת כב' הרשמת לענין גובה החוב.

התוצאה היא, שלמעשה גובה החוב בתיק קטן מיום שהחוב עבר לזכותו של המשיב.

התוצאה היא אפוא שלא מצאתי מקום להתערב בהחלטת כב' הרשמת בכל הנוגע לגובה החוב בתיק ולפיכך הערעור נדחה ואני מחייב את המערערת בהוצאות המשיב ושכ"ט עו"ד בסך 5,000 ₪ שיגבו מתוך סכום הערובה שהפקידה המערערת ויועברו למשיב 1.

]השופטת י' וילנר: לפנינו בקשת רשות ערעור על פסק-דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו (סגן הנשיא ש' שוחט והשופטים ע' רביד ונ' שילה) בעמ"ש 61566-03-22 מיום 15.1.2023, שבגדרו נדחה ערעור שהגישה המבקשת על החלטה ועל פסק-דין של בית המשפט לעינייני מישפחה בתל אביב – יפו (החלטת השופט א' בן ארי ז"ל בתמ"ש 34947-11-09 מיום 18.4.2012; ופסק דין של השופטת ו' שביט פינקלשטיין בתלה"מ 22662-03-19 מיום 10.2.2022), שבמסגרתם נקבע כי המשיב רכש 7% מזכויות הבעלות בדירה שרשומה על-שם המבקשת.

לנוכח האמור, בית המשפט קבע כי יש לחשב את הקף הזכויות שרכש המשיב בדירה בהתאם לסך תשלומי המשכנתא ששולמו בחודשים שבהם העביר המשיב תשלומים למבקשת, מתוך הנחה שתשלומי המשיב כיסו את מלוא תשלומי המשכנתא בתקופה הרלוואנטית.

על ההחלטה ועל פסק הדין של בית המשפט לעינייני מישפחה הגישה המבקשת ערעור לבית המשפט המחוזי, שבמסגרתו טענה, בעקרו של דבר, כי הכספים שהעביר לה המשיב לא נועדו לרכישת זכויות בדירה; וכי מכל מקום, לא היתקיימו דרישות הסף לקיומה של העסקה הנטענת, ובהן מיסמך בכתב, גמירות דעת ומסוימות.

בין עיסקאות במקרקעין לדיני השתוף הזוגי בעניינינו, בית המשפט לעינייני מישפחה קבע, כאמור, כי הייתה בין הצדדים הסכמה שבעל-פה, שלפיה המשיב ירכוש זכויות בדירה תמורת סכומי כסף שיעביר למערערת (להלן גם: הסכם המכר שבעל-פה); ובית המשפט המחוזי קבע, כי אין מקום להתערב במימצא עובדתי זה. אלא שבית המשפט המחוזי הוסיף וקבע כי בעניינינו, מתן תוקף משפטי להסכם המכר שבעל-פה אינו מותנה בקיומו של מיסמך בכתב.

...

בסך-הכל, במהלך התקופה שבין חודש מאי 2005 לחודש מרץ 2008 העביר המשיב למערערת סכומים המצטברים לסך של 349,091 ש"ח. בחודש נובמבר 2009 הגיש המשיב לבית המשפט לענייני משפחה תביעה רכושית נגד המבקשת, שבמסגרתה טען כי נכרת בין הצדדים הסכם מכר בעל-פה, שלפיו המשיב ישלם לתקופה מסוימת את תשלומי המשכנתא שנטלה המבקשת, וכן יישא בעלות של שיפוצים שנערכו בבניין שבו נמצאת הדירה, ובתמורה ירכוש זכויות בדירה.

אם כן, משאין בענייננו מסמך בכתב, אשר מסדיר את הסכם המכר הנטען בדירה, ומשלא קמה בנסיבות דנן "זעקת הגינות" כאמור – המסקנה היא כי אין בענייננו הסכם בעל תוקף משפטי, שמכוחו רכש המשיב זכויות בדירת המערערת.

מעבר להסתמכות על פניית הצדדים ליועצת הפיננסית, קביעת הממצא העובדתי האמור הייתה כרוכה גם בהתרשמות בלתי אמצעית של בית המשפט לענייני משפחה ממכלול הראיות והעדויות שנשמעו בהליך.

לפיכך, ובהינתן שאין זה מדרכו של בית משפט זה להתערב בממצאי עובדה שקבעה הערכאה הדיונית, לא כל שכן במסגרת דיון ב"גלגול שלישי" (ראו, מני רבים: בע"מ 3432/09 פלוני נ' פלונית, פס' י"ז (23.6.2009)); וכי הכלל האמור מקבל משנה תוקף, כאשר הקביעה העובדתית הנדונה הייתה כרוכה גם בהתרשמות בלתי אמצעית מעדים (ראו, מני רבים: רע"א 2324/07 ברנס נ' לבדנסקי, פס' ז' (17.12.2007)) – הרי שלא ראיתי להתערב בקביעה העובדתית בדבר קיומו של ההסכם שבעל-פה. סוף דבר לנוכח כל האמור לעיל, אציע לחבריי כי נקבל את הערעור, במובן זה שתבוטל הקביעה שלפיה המשיב רכש 7% מהזכויות בדירה.

]השופט ע' גרוסקופף: לפנינו ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (כב' השופט דורון חסדאי) מיום 25.8.2021 בת"א 38157-06-17, במסגרתו נקבע כי הערת האזהרה אשר נרשמה על נכס מקרקעין השייך למערערת תימחק וזאת בכפוף לפרעון חוב בסך של 350,000 דולר שהמערערת חבה למשיב.

אין בכתב ההבנות היתייחסות מפורשת להתחייבות שלילית שנתנה המערערת למשיב, ואף מנסיבות המקרה, לא ניתן להעלות שהמערערת התחייבה כלפי המשיב כי המקרקעין ישמשו כבטוחה להחזר הלוואות שהעמיד לה בעבר – לא באמצעות שיעבוד חיובי, כדוגמת משכנתה, ולא באמצעות שיעבוד שלילי, כדוגמת התחייבות להמנע מעסקה עד שיפרע החוב כלפיו (לשיעבוד שלילי כאמצעי להבטחת חוב ראו: עניין הנאמן ורדי; זלצמן וגרוסקופף, בעמ' 178-175; נינה זלצמן "'שיעבוד שלילי' (התחייבות לא לשעבד נכס) ‏כבטוחה לאשראי" עיוני משפט לא 115 (1008)).

כמו כן, והגם שבמהלך שיחותיו עם המערערת ובא-כוחה ציין המשיב שהוא כבר מכר את הדירה לגורם שלישי, ושכדי לבטל את עסקה זו נידרש יהיה לשלם פיצוי מוסכם בסך של כמיליון ש"ח, קבע בית משפט קמא כי המשיב לא יזם או ביצע בשום שלב עסקה בדירה (פסקה 109 לפסק הדין).

ודוק, הגם שאין קשר ישיר בין היתנהלותו של המשיב לאחר שנמצאו רוכשים לדירה לבין השאלה אם שילם למערערת סכום של 350,000 דולר בהתאם לכתב ההבנות עובר לרכישתה, לא ניתן להיתעלם מהחשש שמא גם הדרישה להשבת החוב היא למעשה ניסיון נוסף לנצל את ההצהרה של המערערת בכתב ההבנות על מנת לקבל תמורה שאין הוא זכאי לה. ההיתנגשות בין המשקל הנכבד, הכמעט קונקלוסיבי, שיש ליחס להודאות בכתב במקרה הרגיל, מחד גיסא, לבין נסיבותיו הייחודיות של המקרה דנן, מאידך גיסא, מצדיקה להתרשמותי עיון נוסף, מדוקדק ומעמיק מזה שקיים בית משפט קמא.

סוף דבר: לו תישמע דעתי, יתקבל העירעור, במובן זה שהוראת בית המשפט בדבר מחיקת הערת האזהרה שנרשמה לטובת המשיב תהפוך למוחלטת, ולא תותנה בתנאי שקבע בית משפט קמא (תשלום 350,000 דולר למשיב).

...

השופטת ר' רונן: אף אני מסכימה עם חבריי כי דין הערעור להתקבל.

במסקנה זו אין מקום להתערב ולמעשה המשיב עצמו איננו חולק עליה.

מקובלת עלי גם מסקנתו של חברי השופט י' כשר לפיה ההסכם בין הצדדים בוטל כדין על ידי המערערת בהגשת התביעה (בה נטען בין היתר כי ככל שהיה הסכם בין הצדדים, הוא בטל ומבוטל לאור ההפרות היסודיות שלו על ידי המשיב).