ערעור על צו מניעה ועיקול במקרקעין של צד שלישי

]השופט ע' גרוסקופף: לפנינו ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (כב' השופטת לימור ביבי) בצ"א 19545-09-15 מיום 18.3.2019, במסגרתה נדחתה בקשת המערערים להסרת צו מניעה ועיקול שהוטלו על חלקו של המשיב 1 (להלן: המשיב), במקרקעין המצויים בכפר סבא, בעקבות כתב אישום שהוגש כנגדו ואי תשלום מס כדין מצידו.

במילים אחרות, עסקינן בבקשה של צד ג' תם לב, הנפגע מהליכים שנקטו רשויות המדינה כלפי זכויותיו במקרקעין של בעלים במשותף ("בעלים במושאע").

ההשלכות שיש לכך על המערערים, כצדדים שלישיים, הן עניין שראוי להביאו בחשבון (עניין עליו גם המדינה אינה חולקת; והשוו: רע"א 5509/06 גולני נ' קלרמן (30.10.2006)), ואולם אין בהן כדי להצדיק את המרתו של צו המניעה בבטוחה ששוויה נמוך משמעותית מהערך הכלכלי של זכויות המשיב בחלקה, באופן שיועיל לא רק למערערים תמי הלב, אלא גם למשיב, החשוד בפלילים ואשר נטען כנגדו כי הוא נימנע מלשלם מס אמת.

...

במצב דברים זה אין מנוס ממתן הכרעה בגורל הערעור.

לטעמנו, הצדק עם המערערים.

סיכומו של דבר – לאור האמור לעיל הערעור מתקבל באופן חלקי, במובן זה שסכום הערובה שיידרש המשיב להפקיד כתנאי למחיקת הערת האזהרה וביטול העיקול יועמד על 2.65 מיליון ש"ח. בכפוף לכך, תעמוד החלטתו של בית המשפט קמא על כנה.

עוד נטען לפגיעה בזכויותיהם של צדדים שלישיים פוטנציאליים, שעלולים להצטרף למעגל הנזק, ככל שירכשו את המקרקעין מקונפינו בטרם הכרעה בעירעור.

בתקנה 106 החדשה נקבע שהעיקול הזמני ימשיך לעמוד בתוקפו עד שפסק הדין יבוצע או עד להוראה אחרת של בית המשפט; ובתקנה 110 החדשה נקבע שתקנה 106 תחול, בשינויים המחויבים, גם על צו מניעה זמני.

סיכומו של דבר, אני רואה להורות כדלקמן: צו המניעה הזמני שניתן ביום 22.5.19 בתיק זה, בהיותו מסומן ה"פ 38273-04-19, מבוטל בזאת, ותימחק ההערה במירשם המקרקעין בדבר צו זה ביחס למקרקעין הידועים כחלקה 248 בגוש 3741 ביישוב אירוס; הבקשה לעיכוב ביצוע של חלקו הקנייני-רשומי של פסק דיני מיום 14.3.22 – נמחקת; וניתן בזאת צו זמני בעירעור, האוסר על התובע-קונפינו לבצע העברה של הזכויות במקרקעין הידועים כחלקה 248 בגוש 3741 משם אביו המנוח לשמו שלו מכוח צו קיום הצוואה, כמו גם לעשות בעצמו כל דיספוזיציות במקרקעין האמורים, לרבות בקשר לזכויותיו כיורש שטרם נרשמו, וכל זאת עד להכרעה בעירעור על פסק הדין.

...

הדבר נראה לי תקין באופן ראשוני, ואולם לשם הוודאות והסדר הטוב אני סבור שיש להגיש התחייבות עצמית לא מוגבלת בסכום חתומה בידי נצר עצמו; ולשם כך יש לאפשר לנצר ארכה עד יום 9.5.22.

שקלתי האם לא להיעתר להצעתו של קונפינו להורות על מתן צו מניעה זמני עד ליום 15.5.22, קרי 60 יום מיום מתן פסק הדין, כך שנצר יוכל להגיש את בקשתו לערכאת הערעור, והיא זו שתידרש לבחינת סיכויי הערעור.

סיכומו של דבר, אני רואה להורות כדלקמן: צו המניעה הזמני שניתן ביום 22.5.19 בתיק זה, בהיותו מסומן ה"פ 38273-04-19, מבוטל בזאת, ותימחק ההערה במרשם המקרקעין בדבר צו זה ביחס למקרקעין הידועים כחלקה 248 בגוש 3741 ביישוב אירוס; הבקשה לעיכוב ביצוע של חלקו הקנייני-רישומי של פסק דיני מיום 14.3.22 – נמחקת; וניתן בזאת צו זמני בערעור, האוסר על התובע-קונפינו לבצע העברה של הזכויות במקרקעין הידועים כחלקה 248 בגוש 3741 משם אביו המנוח לשמו שלו מכוח צו קיום הצוואה, כמו גם לעשות בעצמו כל דיספוזיציות במקרקעין האמורים, לרבות בקשר לזכויותיו כיורש שטרם נרשמו, וכל זאת עד להכרעה בערעור על פסק הדין.

בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 3967/21 לפני: כבוד השופטת ע' ברון כבוד השופט י' אלרון כבוד השופטת י' וילנר המערער: אפרים פרץ נ ג ד המשיבים: 1. אורי שלום 2. ורד שלום ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה מיום 6.4.2021 (כבוד השופט מ' רניאל) ב-ת"א 27821-02-20 תאריך הישיבה: ח' באדר א התשפ"ב (9.2.2022) בשם המערער: עו"ד אלירן חזן בשם המשיב 1: עו"ד מרדכי סטורזי בשם המשיבה 2: בעצמה ][]פסק-דין

מובהר כי הנאמן לא יהא רשאי להעביר למוכר סכומים כלשהם ע"ח התמורה, אלא לאחר שיוסרו כל השעבודים ו/או צוי המניעה ו/או העיקולים ו/או כנוס הנכסים (כמפורט לעיל).

ייאמר בהקשר זה כי בחוזה צוין שבמועד חתימתו "מתגוררים הקונים בפועל במשק בבית מגורים של המוכר יחד איתו". ביום 9.7.2018 שלחה רשות מקרקעי ישראל לבאת-כוחו של אורי אישור על העברת הזכויות בנכס על שמו של אורי (להלן: אישור הזכויות); אולם לטענתו של אפי, דבר קבלת האישור לא הובא לידיעתו עד לתחילת ההליכים המשפטיים נושא ערעור זה. ביום 5.1.2020, כחמשה ימים לאחר המועד הקבוע לתשלום האחרון, הודיע אורי לאפי וורד על ביטול החוזה.

יוער כי בהקשר זה קיימת מחלוקת בין הצדדים מי מהקונים שילם את הכספים ועל כן מי זכאי להשבתם, אולם בית המשפט המחוזי קבע ששאלה זו אינה באה בגדריו של ההליך שבפניו ואינו נידרש להכריע בה. טענות המערער אפי ממאן להשלים עם פסק דינו של בית המשפט המחוזי.

...

אם לעומת זאת מדובר בחיובים מותנים, אזי כל עוד אורי לא קיים את חיובו, התחייבותו המאוחרת של אפי נדחית, כך שהחוזה "מושעה" עד שאורי ישלים את חובתו (סעיף 43(א)(2) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973; גבריאלה שלו ויהודה אדר דיני חוזים – התרופות: לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי 121-120 (2009) (להלן: שלו ואדר); להרחבה אודות ההבחנה בין חיובים עצמאיים, חיובים מותנים וחיובים שלובים, ראו: ע"א 7938/08 מונסנגו נ' מכביאן, פסקה 22 (11.8.2011) (להלן: עניין מונסנגו); ע"א 765/82 אלתר נ' אלעני פ"ד לח(2) 701, 709-708 (1984)).

בית המשפט המחוזי הגיע למסקנה שהחיובים הם עצמאיים בהסתמך על סעיף 8 לחוזה, הקובע מנגנון של נאמנות במקרה שלא יומצאו כל האישורים הדרושים לרישום הזכויות על שם הקונים עד למועד התשלום האחרון ב-31.12.2019.

סוף דבר מהנימוקים שעליהם עמדתי לעיל, אציע לחבריי לדחות את הערעור, וכי המערער (אפי) יישא בהוצאות המשיב 1 (אורי) בסך 40,000 ש"ח. ת השופט י' אלרון: אני מסכים.

המבקש הגיש ביום 13.2.2023 בקשת רשות ערעור על החלטת בית משפט השלום בבת ים (כב' השופטת רונית אופיר) מיום 6.2.2023 בת"א 42408-01-23 ולפיה נדחתה בקשתו למתן צו מניעה זמני.

כאשר הגיש את התביעה ביקש צו מניעה זמני וצו אירעי שיאסור על ביטול צו כנוס נכסים שניתן בת"א 70228/01 ונרשם על המקרקעין הידועים בגוש 15437 חלקה 43 ובגוש 15438 חלקה 15 (להלן: "המקרקעין") וצו מניעה זמני האוסר על מחיקת הערה על מינוי כונס שנרשמה על המקרקעין וזאת עד למתן פסק דין בתביעה.

כחלק מהרקע הרלוואנטי גם צוינו הליכים ערעוריים בהם שאני נידרשתי לסכסוך שבין הצדדים בהליכים שונים (רע"א 12336-11-20 הרוניאן נ' אלעד וגיל (7.1.2021) בקשת רשות ערעור על פסק דיני נדחתה ביום 18.2.2021 ברע"א 834/21.

באשר למאזן הנוחות: נקבע, כי מאזן הנוחות אינו נוטה לטובת המבקש מה גם שהסעד המבוקש פוגע בזכויות קניין של צדדים שלישיים שאינם חלק מההליך.

בנתיים ניתן פסק דין, הסכם המכר בוטל, המגרשים חולקו בין צדדי ג' שונים, כך שלמעשה המבקש עותר להיתמנות ככונס נכסים במקרקעין ששייכים לצדדים שלישיים ואינם חלק מהתיק קמא.

תקנה 1 לתקנות סדר הדין האזרחי תשמ"ד – 1984 ,אשר היתה תקפה במועד שבו ניתן לטובת עורכי הדין צו כנוס ,הגדירה "סעד זמני" : "סעד זמני" – סעד שניתן להבטחת קיומו התקין של ההליך או ביצועו היעיל של פסק הדין, לרבות צו עשה, צו לא תעשה, עיקול, עיכוב יציאה מהארץ, הגבלת שימוש בנכס, תפיסת נכסים, כנוס נכסים זמני, וכל סעד אחר שבית המשפט ייתן, בנסיבות הענין, לפי הוראות פרק כ"ח".

...

המשיב 5 קיבל אורכה להגשת תשובה עד ליום 19.3.2023 (ראה החלטתי מיום 13.3.2023) אך לא הגיש תשובה כלל .

לאחר עיון בבקשת רשות הערעור ובתשובות הגעתי למסקנה ולפיה דין בקשת רשות הערעור להידחות מהנימוקים כדלקמן: א) ערכאת ערעור תתערב רק במקרים חריגים בשיקול דעתה של הערכאה הדיונית בכל הנוגע למתן סעדים זמניים.

לסיכום: א) לאור האמור לעיל, נדחית בקשת רשות הערעור.

ניתן צו עיקול זמני ברשום בפנקסי המקרקעין על זכויות הנתבעים בנכס תוך הבהרה כי הוא חל רק על היחידה שלא נמכרה [החלטות כב' הרשמת הבכירה מירום מן הימים 11.3.2020 ו- 16.3.2020]; בדיון שנערך לפניה ביום 23.3.2020, בו העידו ניצן והנתבע, גובשה הסכמה לפיה הנתבעים יוכלו להשלים את מכר היחידה לבני-הזוג עמל, צו העיקול יחול על היחידה שלא נמכרה ויעמוד בעינו עד תום הבירור, ונקבע הסדר לגבי האפשרות להשכיר יחידה זו למשך הבירור.

בשלב מקדמי, כאשר נדון לפני העירעור על החלטת כב' הרשם, המלצתי על הותרת החלטתו בעינה תוך ביטול העיקול הזמני והצו שמנע דיספוזיציה בנכס.

נושא העמדת המימון ידון בחלק ט' ובחלק י"א. אך יודגש כבר עתה: העדר יכולת לממן בניה, אין משמעה רק העדר אמצעים לשלם לקבלן עבור בניה בקרקע; הוא יפה גם באשר להיעדר יכולת לגייס כסף לתשלום מס שבח שיחול על הנתבעים, בשיעור גבוה מאוד של כמה מאות אלפי שקלים, אם יתקשרו במתוה שכרוך במכירת זכויות בקרקע, בקומבינאציה או במכר קרקע לצד שלישי.

במענה לשאלת בית-המשפט הודתה מומחית הנתבעים: "החוזים, הם היו מוצגים לרשות המיסים כמו שהם ככה, בשילוב שלהם, הם בעצם אומרים עסקת קומבינאציה. כלומר, אחד מכר קרקע וקיבל בתמורה לכך שירותי בנייה במימון של הצד השני על הקרקע השנייה", כשבפועל לא נמכרו זכויות [עמ' 132 ש' 13-10, 23].

...

כך אני מורה.

הנתבעים ישלמו לתובעת סכומים מצטברים אלו: סך 1,380,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה המתוקנת (8.6.2020) עד יום פסק-הדין, הוצאות משפט (אגרת משפט, הקלטת הדיון ושכרו של מומחה התובעת) בסך 71,000 ₪ ושכ"ט עו"ד (כולל מע"מ) בסך 76,050 ₪, שניהם בערכי יום פסק-הדין.

הנתבעים ישלמו לצד השלישי את הוצאות ההליך בסך 5,000 ₪ ושכ"ט עו"ד (כולל מע"מ) בסך 64,350 ₪, שניהם בערכי יום פסק-הדין.