ערעור על פרשנות הסכם שכירת חנות בקניון

בקליפת אגוז אציין כי התובעת טוענת שניהול ואחזקת הקניון היו לקויים וגרמו לה הפסדים בשנים 2009-2011 הן של פדיון והן של רווחים, כי שטח החנות בפועל קטן מהשטח שלפיו נגבו דמי השכירות וכן היא חוייבה בארנונה לפי שטח גדול מהשטח בו החזיקה בפועל, עוד טענה כי חישוב דמי הניהול נעשה שלא כדין תוך כדי העמסת הוצאות על הקניון ומבלי שהנתבעות יעבירו לידיה את המסמכים הנדרשים בהתאם לחובתן הן על פי ההסכם והן על פי הדין.

התובעת הגישה ערעור על פסק הדין (ע"א 35111-10-11), בית המשפט המחוזי בהחלטה מנומקת דחה את העירעור ודחה את טענת התובעת לגבי אכיפה סלקטיבית (שכן ישנם שוכרים נוספים שלא העבירו את הדו"חות הכספיים) וכי טענה זו לא תעזור לתובעת, בית המשפט המחוזי גם חידד את הקביעות לגבי אי העברת הדו"חות הכספיים וקבע כי:- לא מדובר היה בהתניה לגיטימית של התובעת, שכן "מדובר היה אך בתרוץ להקשות על המשיבה ולהמנע מלהעתר לדרישתה המעוגנת בחוזה" (עמ' 5 לפסק הדין של בית המשפט המחוזי) וזאת מאחר ואי העברת הדו"חות החלה עוד לפני שהם נחשפו, כטענתה, בבוררות.

מר סלע אשכנזי משמש כאמור כמנהל הקניון מאז שנת 2016, כל ידיעותיו הן על סמך מסמכים ואין לאמירותיו כל משקל מעבר לפרשנות המסמכים שנתונה לבית המשפט.

...

התובעת הגישה ערעור על פסק הדין (ע"א 35111-10-11), בית המשפט המחוזי בהחלטה מנומקת דחה את הערעור ודחה את טענת התובעת לגבי אכיפה סלקטיבית (שכן ישנם שוכרים נוספים שלא העבירו את הדו"חות הכספיים) וכי טענה זו לא תעזור לתובעת, בית המשפט המחוזי גם חידד את הקביעות לגבי אי העברת הדו"חות הכספיים וקבע כי:- לא מדובר היה בהתניה לגיטימית של התובעת, שכן "מדובר היה אך בתירוץ להקשות על המשיבה ולהימנע מלהיעתר לדרישתה המעוגנת בחוזה" (עמ' 5 לפסק הדין של בית המשפט המחוזי) וזאת מאחר ואי העברת הדו"חות החלה עוד לפני שהם נחשפו, כטענתה, בבוררות.

לסיכום:- בסיכומים מטעם התובעת נטען כי העובדה שיש ירידה ברווחים היא המלמדת על כך שהניהול היה כושל וכי ניהול זה הוא שגם לפגיעה בתובעת, טיעון זה הינו בעייתי שכן לא ניתן ללמוד מהתוצאה מה הסיבה אליה.

בסיכומו של דבר התובעת פעלה בקניון קריית הממשלה פרק זמן, בתחילתו חוותה צמיחה, לאחר מכן יציבות עסקית ובסוף התדרדרות, אולם ניהול החנות כרוך במשתנים רבים וניהול הקניון הינו רק אחד מהם, לא ניתן להסיק מהתוצאות העסקיות של החנות כי רק ניהול כושל של הקניון הביא להפסדים.

מכל האמור לעיל, ולאחר שהתובעת לא הצליחה כלל להוכיח את תביעתה, גם מבלי להתייחס לעדויות שהביאו הנתבעות, מצאתי לנכון להורות על דחיית התביעה על כל רכיביה.

כמו כן נקבע בהסכם הפשרה, כי דירות יוקרה תתקין כיור על חשבונה בחנות מספר 160; תפעל לרישום בעלות המערער בחנויות בלישכת רישום מקרקעין בתוך חמש שנים מחתימת ההסכם; ותשלם למערער הוצאות בסך של 30,000 ₪ בתוספת מע"מ. ביום 01.07.2015, פנתה בכתב רשת לממכר קפה בשם "קופיז" למר גיל גזית, מנכ"ל קניון הזהב (להלן: המנכ"ל) בבקשה לאפשר לה לשכור את אחת מחנויותיו של המבקש לצורך הפעלת חנות של הרשת בקניון.

בפסק הדין קבע בית משפט קמא כי אינו מקבל את עמדת המשיבות לפיה סעיף המטרות שבהסכם הרכישה מאפשר רק ניהול "פיצוציה" בחנויות, וכאשר במסגרת העירעור קיבלה ב"כ המשיבות עמדה זו. משכך נסוב העירעור על קביעתו הנוספת של בית משפט קמא, לפיה הסכמי הניהול וכל יתר סעיפי חוזה הרכישה, למעט סעיף 13, לא שונו על ידי ההסכם וכי למרות שהמערער רשאי לעשות כל שימוש בחנויותיו כפוף לקבוע בסעיף המטרה החדש, עדיין כפוף האמור להוראות הסכם הניהול, אשר יש לפרשו באופן העולה בקנה אחד עם סעיפים אחרים בהסכם הרכישה, הנוגעים לאופיו של הקניון ולסמכויות חברת הניהול.

...

לבסוף יש לחזור ולהדגיש כי תוצאה של שחרור בעל זכויות מכל מגבלה שהיא ולתמיד וללא תלות אשר קורה בקניון, וכאשר כל בעלי הזכויות האחרים, לרבות המחזיקים השונים, מוגבלים בהוראה הכללית של סמכויות חברת הניהול, אינה מצטמצמת למסגרת היחסים שבין הצדדים דנן בלבד, אלא היא בעלת השפעה על כלל המחזיקים בחנויות בקניון ועל כן סבורני כי גם בחינת היבט זה יש לדחות את הערעור.

לו דעתי תישמע יש לדחות את הערעור ולחייב את המערער בהוצאות בסך 20,000 ₪.

ישעיהו שנלר, סג"נ, שופט אב"ד השופט קובי ורדי, סג"נ: לאחר שעיינתי בחוות דעתם של שני חברי להרכב החלוקים ביניהם בחרתי להצטרף לחוות דעתה של חברתי השופטת רביד.

באותה הפרשה דחה בית המשפט העליון ערעור על פסק דין של בית המשפט המחוזי בו נדחתה על הסף תביעת תיחלוף של חברת ביטוח בנסיבות דומות , לאחר שנקבע כי המשכירה וחברת הביטוח שלה ויתרו כלפי השוכרת על זכות התיחלוף.

באישור קיום הביטוחים אין מילה העולה בקנה אחד עם הפרשנות המסולפת שמייחסת לו התובעת בתגובתה.

עיון בהסכם מוליך בבירור למסקנה חד משמעית כבר בשלב זה לפיה במועד הארוע נשוא התביעה, 2/3/11, היתה הנתבעת 1 שוכרת של החנות בקניון חיפה.

...

לכן אין מנוס מהמסקנה לפיה התובעת ויתרה בכתב ובמפורש על עילת תביעת התחלוף שלה כנגד הנתבעות בגין הנזק שנגרם למבוטחת שלה.

עיון בהסכם מוליך בבירור למסקנה חד משמעית כבר בשלב זה לפיה במועד האירוע נשוא התביעה, 2/3/11, היתה הנתבעת 1 שוכרת של החנות בקניון חיפה.

אשר על כן, אני דוחה את התביעה על הסף.

בכל אחד מההסכמים צוין כי האולם בו נימצאת היחידה "ניבנה בשיטת הפל קל והוצא כנגדו צו סגירה ע"י הרשות המקומית עד לחיזוקו בהתאם להנחיות הקבועות בחוק", וכי "המוכר ובעלי החנויות בקניון התחייבו לשלם את ההוצאות בגין חזוק האולם". בכל ההסכמים נקבע כי המשיבה היא שתבצע את כל הנידרש כדי שניתן יהיה להשתמש במשרד באופן חוקי.

בסעיף 6 לנספח להסכם המחתה המשיבה למערערים את זכויותיה על פי הסכמי שכירות ביחס ליחידות שהושכרו על ידה לצדדים שלישיים, ואישרה כי דמי השכירות המתקבלים מהשוכרים יועברו למערערים עם תשלום היתרה.

עוד טענה כי התמורה החוזית הכוללת עמדה על 2,948,400 ₪ (כולל מע"מ), המערערים שילמו 1,765,950 ₪ בלבד, ועליהם לשלם את יתרת התמורה בסך 1,182,450 ש"ח. המשיבה טענה כי היא פנתה למערערים ולנאמן בבקשה להעביר לידיה את יתרת כספי התמורה אך סורבה, ובשל כך נימנע ממנה להשלים את עבודות השפוץ בקומה העליונה, להשלים את בניית היחידות בקומה זו ולהשכירן, ועל כן על המערערים לפצותה בגין הנזק שניגרם לה. תמצית פסק דינו של בית משפט קמא הנספח להסכם סיים את כל המחלוקות שהיו קיימות במועד חתימתו, על כן כל הפרה שהייתה עד למועד זה נבלעה בו, ולא ניתן לתבוע בגין הפרות שקדמו לחתימת הנספח.

תמצית טענות המערערים שגה בית משפט קמא בפרשנותו את כוונת הצדדים כפי שבאה לידי ביטוי בהסכמים ביניהם.

...

לא מצאנו להיעתר לבקשה לפיצול סעדים, אף אם נקבל את טענות המערערים כי הם לא זנחו בקשתם.

סוף דבר אנו מקבלים את טענת המערערים כי יש להפחית מיתרת התמורה שלא שולמה בגין יחידה 36 את התשלום למכבי אש בסכום של 42,530 ₪.

למעט טענה זו הערעור נדחה.

יתר על כן, סעיף 12(ב1) לחוק החוזים (תיקון מס' 2, תשע"א-2011) קובע כי: "חוזה הניתן לפירושים שונים והייתה לאחד הצדדים לחוזה עדיפות בעיצוב תנאיו, פירוש נגדו עדיף על פירוש לטובתו". קרי, אפילו היינו סוברים, כי ניתן לאחוז בפרשנותן של המשיבות, ואין אנו סוברים כך, עדיין יש לבכר את פרשנות המערער שלא לקח חלק בעיצוב תנאי הסכם הניהול, כאשר הסכם הניהול נוסח בידי המשיבות, והכלל הוא שיש לפרש חוזה נגד מנסחו.

כפי שהזכרנו לעיל, מקובלת עלינו טענת המערער כי אם המשיבות והשותפות חפצות למשוך לקניון "חנויות עוגן", כהגדרתן, עומדות בפניהן אפשרויות חלופיות למתן הנחות לחנויות שכאלה, כגון הפחתה (שולית יחסית להפחתה בדמי הניהול) בדמי השכירות לאותן חנויות, או ניסיון לבוא בדברים עם בעלי החנויות שעליהן יוטל עול ההפחתה, כמצופה מצדדים לחוזה.

...

כפי שהזכרנו לעיל, מקובלת עלינו טענת המערער כי אם המשיבות והשותפות חפצות למשוך לקניון "חנויות עוגן", כהגדרתן, עומדות בפניהן אפשרויות חלופיות למתן הנחות לחנויות שכאלה, כגון הפחתה (שולית יחסית להפחתה בדמי הניהול) בדמי השכירות לאותן חנויות, או ניסיון לבוא בדברים עם בעלי החנויות שעליהן יוטל עול ההפחתה, כמצופה מצדדים לחוזה.

אנו מקבלים (בשינוי קל) את קביעתו של בית משפט קמא כי מספר חנויות המהוות יחידת מיקוח אחת, דהיינו, שהעסקים המופעלים בהן הם בשליטתו של שוכר אחד, והתנאים המסחריים בגינן מסוכמים כ'חבילה אחת', ייחשבו כחנות אחת לעניין הפחתת דמי הניהול, ובלבד שמדובר בשטח כולל שהוא "שטח גדול במיוחד" כפי שמצאנו.

סוף דבר עולה מן המקובץ כי קביעתו של בית משפט קמא, המאשררת את האופן שבו חייבה חברת הניהול את המערער בדמי ניהול בסכומים גדולים יותר מהסכומים שהיה חייב בהם על פי חלקו היחסי ברכוש המשותף, תוך מתן אישור, גם רטרואקטיבית, להפחתת דמי הניהול לשטחים של 250 מ"ר ויותר – בטלה.