ערעור על פסק דין פינוי בדיירות מוגנת

מאחר שההגנה היתנגדה לשינוי חזית, המחלוקת העולה מכתבי הטענות נוגעת לפלוגתאות אלו בלבד: (1) האם איילת וענת הן דיירות מוגנות בדירה? לשם כך עליהן להוכיח כי עמדו בתנאי סעיפים 20 ו-27 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשמ"ב-1972; (2) ככל שהתשובה על כך חיובית, יש לבחון אם עלה בידי התובע להראות שהנתבעות נטשו את הדירה באופן שמקים עילת פינוי; (3) אם התשובה חיובית, או אז יש לבחון אם יש מקום לפסוק סעד מן הצדק, רגיל או הפוך, וכן להדרש לסעד הכספי הנתבע.

ברי כי סעיף זה אינו חל ישירות במקרה בו הדייר פונה מדירתו, שכן הוא מתייחס ל"דייר יוצא" המוגדר בסעיף 1 לחוק כ"דייר המפנה מושכר שלא על פי פסק דין של פינוי", ואילו בעניינינו מדובר בפנוי על פי פסק דין.

עיון בפסיקה בנושא "סעד מן הצדק הפוך" מעלה שהיא קזואיסטית למדי, ונעה בין סכומים של עשרות אלפי שקלים בלא זיקה הכרחית לשווי דמי המפתח (רע"א 7910/06 מסיקה נ' מדני (7.11.2006) (נדחתה בקשת רשות ערעור ב"גילגול שלישי" על פסק דין של בית המשפט המחוזי שפסק, בפעם הראשונה, סעד מן הצדק הפוך בסך של 80,000 ש"ח לדייר שתקף את בעל הבית); ע"א (מחוזי חי') 19032-03-14 אלדור נ' זיידן (5.10.2014) (נפסק סך של 28,000 ש"ח לאחר נטישה ארוכת שנים); ע"א (מחוזי חי') 21342-10-17 אדרי נ' גולדנברג (25.3.2018) (נפסק סך של 100,000 ש"ח לדייר מועד שהפר את הסכם השכירות הפרות חוזרות ונישנות).

...

ההגנה לא עשתה כן. לגוף העניין, לא שוכנעתי שעדותה של גב' סיט יכולה לשפוך אור על המחלוקת באופן שמסייע להגנה.

סוף דבר מכל המקובץ לעיל, התביעה מתקבלת בחלקה, כדלקמן: נקבע בזאת כי הנתבעת 1, הדיירת המוגנת במעמד של דיירת נגזרת, נטשה את המושכר.

ד התביעה לדמי שימוש ראויים נדחית.

אליבא המבקשת עצמה, בהליך העירעור ובבקשה לביטול פסק הדין שהוגשה במסגרת הליך העירעור בהם יוצגה המבקשת על ידי עורכי דין אחרים מאלה שייצגו אותה בהליך הפינוי וכן בתובענה המנהלית בה ייצגה המבקשת את עצמה, חזרה המבקשת על הטענה לדיירות ציבורית, ולא העלתה מי מהטענות החדשות לבעלות מכוח ירושה או לדיירות מוגנת נדחית אותן היא מעלה לראשונה כיום, כ- 5 שנים לאחר פסק הדין בהליך הפינוי.

ביתר שאת כאשר המבקשת הטוענת שזו דירתה היחידה, אישרה בחקירתה הנגדית בדיון בעירעור שהגישה על פסק הדין לפינוי, שבבעלותה נכס מקרקעין אותו רכשה ללא משכנתא והגם שביקשה להציגו כמקלט/מחסן לא ראוי למגורים, אישרה שיש לו תשתיות והוא מושכר תמורת דמי שכירות של 4,000 ₪ לחודש (ראו פרוטוקול הדיון מיום 4.8.20 ע"א 54563-12-16).

...

לטענת המבקשת, עו"ד בבייב שלח עורכת דין צעירה ממשרדו לדיון בתביעת הפינוי, וטען מטעמה כהגנה טענה שגויה ולפיה הדירה היא "דירה ציבורית" כהגדרתה בחוק זכויות הדייר בדיור הציבורי, תשנ"ח -1998, ולא טען שלמבקשת זכויות בעלות בדירה מכוח ירושה ולחלופין שלמבקשת זכות דיירות מוגנת "נדחית" בדירה, בהתאם לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב -1972.

טענתה להיותה דיירת מוגנת נדחית מעלה על פניו קושי, אם לא יותר מכך, כאשר המבקשת אינה מצביעה על התקיימות כל התנאים המצטברים להכרה בה כדיירת מוגנת נדחית ובכללם, המשך מגוריה בדירה מאז סבה (הדייר המוגן המקורי הנטען) ועד לפטירת האב (הדייר הנגזר הנטען) (ראו; סעיף 27 לחוק הגנת הדייר; רע"א 1711/98 שפי נ' עזבון המנוחה שדז'ונסקי, פ"ד נד(1) 34 (2000)).

שיהוי בהגשת הבקשה, מטה את הכף שלא להיעתר לה (ראו: רע"א 3569/10 אלו עוז בע"מ נ' קליל תעשיות בע"מ (פורסם בנבו, 28.6.2010)) וכבר נפסק ש"אין לקבל התנהלות של בעל הדין השוקט על שמריו ורק כאשר "חרב" הפינוי מונחת על צווארו, בוחר הוא לפתוח בהליכים שונים שמטרתם לעכב או למנוע את הפינוי.

הבקשה, אפוא, נדחית.

יורשיהם של הנתבעים, הגישו ערעור על פסק הדין מיום 27.4.2021.

יורשי הנתבעים טוענים, כי ההסכם בין הצדדים השתכלל עוד בחייהם של הדיירים המוגנים, ולביסוס טענתם הם מפנים לשורה של פסקי דין: ת"א 52456-08-17 אליהו נ' חברת בית ברחוב יפת 186 יפו בע"מ (להלן: "עניין אליהו"), תיק ש (תל-אביב) 81/07 שלמה אלבס ז"ל נ' יצחק אזולאי (להלן: "עניין אלבס").

אם נקביל את המצב למשא ומתן חוזי, שלא במסגרת הליך משפטי, ניתן לומר שהצדדים החלו בניהולו של משא ומתן, אך ספק אם הגיעו לשלב "החלפת הטיוטות". לטעמי, המועד שבו הייתה משתכללת הסכמה שהייתה מקימה לנתבעים ז"ל זכות משפטית הנתנת להעברה, הוא מועד מתן פסק דין ובו חיוב הנתבעים ז"ל לפנות את המושכר כנגד חיוב התובעים בתשלום דמי פינוי.

...

משנדרשתי לדון בשאלה אם לנתבעים השתכללה זכות הניתנת להורשה, הגעתי לכלל מסקנה כי ההסדר הדיוני שהושג לא השתכלל לכדי הסכם מחייב, ואיש מן הצדדים לא החל בביצוע צעדים מעשיים למימושו, ומשכך – התשובה לשאלה שהועלתה היא בשלילה.

משכך, אני מורה על דחיית תביעת הפינוי, משנשמטה העילה עם פטירתם של הנתבעים.

עוד אני קובע כי יורשי הנתבעים אינם זכאים לפיצוי כלשהו מכוח ההסדר הדיוני לעניין פינוי המושכר, משלא השתכלל הסכם מחייב בין הצדדים.

ערעור על פסק דינו של בית המשפט השלום בתל אביב (כב' סג"נ השופטת כרמלה האפט) מיום 21.02.2021 בת"א 26326-02-18 לפיו התקבלה תביעת הפינוי שהגישה המשיבה נגד המערערים והם חוייבו "לסלק ידם מכל שטחי ההרחבות" ללא התנייה בפצוי, תוך חיובם בהוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 37,500 ₪.

את הבניה שמעבר לשטח לעיל, ללא הגדרתה, כינה בימ"ש קמא "ההרחבות". בפסק הדין נקבע, אף שתביעת הפינוי התייחסה גם לשטח הדירה המקורית וגם להרחבות, כי המשיבה צימצמה תביעתה "אך לשטחי ההרחבות". פסק הדין של בית משפט קמא וכך תאר בימ"ש קמא את ההתפתחויות שחלו בבניה: "מעטפת הדירה לא השתנתה"; "הבניין הורחב במהלך השנים וכי ניבנתה בו קומה שנייה, מעל קומה ראשונה שמעל קומת הקרקע. הקומה השנייה ניבנתה ככל הנראה במהלך שנות התשעים של המאה הקודמת. לאחר שנת 2002 לא הורחב עוד הבניין"; באשר לחדר הכביסה שהיה על גג הקומה הראשונה נקבע: "ייתכן שעם תחילת החזקה עשו מר סאסין ומשפחתו שימוש בגג ובחדר הכביסה שהיה מצוי בו, הרי שאין בשימוש זה כדי להקנות למי מהם, לא בעבר ולא בהווה, זכויות דיירות מוגנת בשטחו של הגג ובודאי לא הסכמה לבנייה עליו"; ביחס להרחבות נקבע: "...לא הוכח כי נתנה את הסכמתה להשקעות שעשו הנתבעים בבניין"; כי אין לקבל את טענת המערערים "לרישיון בלתי הדיר בהרחבות"; כי "לכל היותר" "ניתנה להם רשות מכללא להחזיק בהרחבות, וזאת לנוכח ידיעתה ארוכת השנים של התובעת על אודות החזקה זו, והמנעותה מלפעול כנגדה"; כי "רשות מכללא זו בוטלה, לכל המאוחר, בעת הגשת כתב התביעה המקורי ביום 13/2/2018" בסופו של יום קבע בימ"ש קמא כי למערערים זכות רק במושכר המקורי, כי עליהם "לסלק ידם מכלל שטחי ההרחבות, היינו – כל שטח בבניין שאינו כלול בשטח הדירה המקורית, ולהשיבם לתובעת כשהם פנויים מכל אדם וחפץ השייך להם או למי מטעמם"; וכי "אין להתנות את פינוי הנתבעים מחלקי הבניין שמעבר לדירה המקורית בפצוי כלשהוא, וגם אין לקבוע תנאים אחרים לפינוי זה". לאור השהוי רב השנים דחה בימ"ש קמא את בקשת המשיבה להיתר לפיצול סעדים לצורך הגשת תביעה כספית לדמי שימוש.

...

דין הטענה להידחות משאינה עולה בקנה אחד עם ההלכה המושרשת בנושא זה, ומשעניינם של המערערים אינו נכלל באותם המקרים החריגים בהם רשות מכללא במקרקעי ציבור תהא בלתי הדירה.

המסקנה, לפיה הרשות שניתנה לא הייתה מפורשת אלא מכללא, וכי אין מדובר ברשות בלתי-הדירה, לא מבטלת לגמרי את דרישת המערערים לפיצוי שכן, גם כאשר הרשות שבוטלה היא מכללא, עדיין בית המשפט מוסמך לפסוק למפונה פיצוי עבור השקעותיו, "מטעמי צדק", אלא שהיא פוגמת בטענת המערערים לכריכת הפינוי בפיצוי, ביחוד עת לא הוגשה מטעם המערערים חוות דעת או ראיה ממשית אחרת באשר לשווי ההשקעה בבניית הקומה השניה והתוספת על הגג.

התוצאה היא שפסק הדין שניתן ע"י בית משפט קמא יישאר על כנו, בכפוף לכך ששטח של 17 מ"ר בקומה שניה יוחרג מהכללתו ב"הרחבות" תוך צירופו למושכר המקורי.

בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 8272/19 לפני: כבוד הנשיאה א' חיות כבוד השופט י' עמית כבוד השופטת ד' ברק-ארז המערער: אמיל אל-אסמר נ ג ד המשיבה: רשות מקרקעי ישראל ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו בת"א 58743-02-16 מיום 30.10.2019 שניתן על ידי כב' השופט ארז יקואל תאריך הישיבות: י' באלול התשפ"ב (6.9.2022) כ"א בכסלו התשפ"ב (25.11.21) בשם המערער: בשם המשיבה: עו"ד יוסף אמיל אל-אסמר; עו"ד יוסף רומנו עו"ד יעקב הילמן ][]פסק-דין

המערער גרס כי טענות המשיבה בהקשר זה, כמוהן כהודאת בעל דין בזכותו של המערער לשטח בגודל 515 מ"ר. לחלופין, המערער טען כי היה על בית המשפט להכיר בו כבעלים של השטחים שבמחלוקת מכוח טענת היתיישנות רוכשת, וכי החזיק בבית ובשטחים שצמודים לו בעצמו או באמצעות דייר מטעמו, שאם לא כן לא היה בידו לתבוע את פינוי הדיירים המוגנים או את פירוק השתוף במקרקעין.

...

בהתאם לעמדתי כפי שהובעה בעניין ג'אבר, ובדומה למקרה הנדון שם, אני סבור כי גם בנסיבות המקרה שלפנינו לא ניתן להסתמך על סעיף 51 לפקודת ההסדר לצורך רישום המערער כבעל המקרקעין.

מכל האמור עולה שגם הטענה להתיישנות רוכשת דינה להידחות.

סוף דבר טענות המערער לבעלות בחלקות שבמחלוקת – חלקות 36, 42 ו-62 בגוש שומה 3963 שהוסדרו כחלקות 16, 18 ו-15 בגוש רישום 5731 – לא הוכחו.