ערעור על פסק דין מפקחת רישום מקרקעין בעניין מכפילי חניה

לפני ערעור על פסק דינה של המפקחת על רישום המקרקעין בתל אביב, הגב' אביטל שרייבר, בתיק 5/905/2018 מיום 24/6/20.

במסגרת פסק הדין קבעה המפקחת כי מיתקני מכפילי חניה, בהם עושים שימוש חלק מהדיירים בבית משותף, הוצאו מגדר הרכוש המשותף והפכו רכושם הפרטי של הדיירים העושים בהם שימוש וכן, כי – לאור פרשנות הסכמי המכר של הדירות בבית המשותף - על הדיירים העושים שימוש במכפילי חנייה אלו לשאת בהוצאותיהם של מכפילי החנייה, למעט הוצאות החשמל השוטפות.

המשיבים מצידו השני של המתרס, טוענים כי לא נפלה כל שגגה בפסק דינה של המפקחת, המבוסס, בין היתר, על קביעות עובדתיות הנובעות מהתרשמותה הישירה של המפקחת מהראיות והעדויות כפי שנשמעו בפניה ואין כל מקום להתערב בו. ביתר פירוט פותחים המשיבים וטוענים כי המערערים מנסים להטעות את בית המשפט בכך שהם מנסים להפריד, באופן מלאכותי, בין מכפילי החניה לבין החניות עצמן ולעורר את הרושם המוטעה כאילו מדובר במיתקן אחד.

יתרה מכך, אציין כי אף שהמערערים טוענים כי נפלה שגגה בעיניין זה לאור הפסיקה ולפיה הוצאת רכוש מגדרו של הרכוש המשותף צריכה להעשות בהוראה מפורשת, הרי שבפועל לא מגלה העירעור כל טעות בקביעותיה אלו של המפקחת הנוגעות להצמדת מכפילי החנייה (בהבדל משגגה נטענת בקביעותיה הפרשניות הנסבות על הוראות הסכמי המכר והמפרט באשר לחובה לשאת בהוצאות מכפילי החנייה).

...

לאחר שבחנתי את פסק דינה של המפקחת לעניין זה, לא מצאתי להתערב בו. זאת ראשית משרואה אני עין בעין עם המפקחת בקביעתה כי הסכמי המכר נוסחו באופן קלוקל ועל פניו יש בהוראותיהם משום סתירה.

משכך, הנני קובעת כי בדין נקבע על ידי המפקחת שבמקרה דנן לא מושתת על המשיבים החובה לשאת בהוצאות מכפילי החניה לבד מבהוצאות החשמל השוטפות בגין מכפילים אלו.

סוף דבר; לאור כל האמור והמפורט לא מצאתי כל טעות או פגם בפסק דינה של המפקחת ומשכך, הערעור נדחה.

לפני שני ערעורים אשר הדיון בהם אוחד, על פסק דינה של המפקחת על רישום המקרקעין בתל אביב יפו, הגב' דגנית קציר-ברין, בתיק 4/568/2019 מיום 25/11/20 - אשר במסגרתו התירה המפקחת, בתנאים ובשינויים כפי שנקבעו על ידה ובהתאם לסמכות המוקנית לה בחוק המקרקעין (חזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 (להלן: "חוק החיזוק"), מימוש פרויקט לפי תכנית מתאר ארצית 38 (להלן: "תמ"א 38" או "התמ"א") בבית משותף.

נוסף על כך בכל הנוגע למכפילי החניה- טוען המערער כי לבד מכך שכלל מכפילי החניה פוגעים בדירתו, כפי שלטענתו נתמך בחוות דעת מטעמו ושומה היה על המפקחת שלא לאשר בנייתם, הרי ששגתה המפקחת עת לא הבהירה – בכל הנוגע למכפיל של חניה 16, כי לא די בכך שמכפיל החניה לא יעלה במצב של פתיחה על גובה של 2.5 מ', אלא שלא תהיה חריגה לא של המתקן ואף לא של מכונית ככל שתהיה עליו, מעבר לגובה של 2.5 מ'.

נוסף על כך, ברע"א 1002/14 שומרוני נ' קופמן (9.7.2014) (להלן: "פסק הדין בעיניין שומרוני"), הוסיף בית המשפט העליון וקבע כי סמכותו של המפקח על רישום המקרקעין לא נסבה רק על אישור עבודות החיזוק, אלא היא משתרעת גם על אישור של אופן ביצוע העבודה.

גם בהקשר זה הנני סבורה כי האיזון אשר נעשה על ידי המפקחת בגדריו, יש הנמכה של המכפיל, הוא איזון ראוי ומתאים בנסיבות העניין ומשכך, לא מצאתי להתערב בו. במאמר מוסגר אציין כי המערער טען בין היתר כי פסק דינה של המפקחת טעון הבהרה ולפיה לא תהיה חריגה של המתקן ועליו מכונית מעל לגובה של 2.5 מ', אלא שהמשיבים הבהירו כי המכונית אינה עולה על המתקן, אלא שזה מתרומם על מנת לאפשר כניסת המכונית.

...

זאת ראש וראשונה הואיל והחישוב אשר נערך במסגרת חוות הדעת של המערער, הפך ממילא ללא רלוונטי ואינו יכול לשמש בסיס לקביעת פיצוי כאמור - הן הואיל והתבסס על נתונים אשר בחלקם שגויים (כך לא שמעתי תשובה מהמערער בכל הנוגע לטענה ולפיה החישוב התבסס על שגיאה בקביעת שיעור חלקה של כל אחת מהדירות ברכוש המשותף), ויתרה מכך הואיל והוא מבוסס על נתונים אשר השתנו – זאת בהינתן שהפרויקט כפי שאושר בסופו של דבר (במסגרתו שונה מכפיל 16 וניתנו הנחיות בנוגע לבידוד המעלית), אינו הפרויקט אשר בהתייחס אליו נקבעו הערכים בחוות הדעת.

משכך, ממילא לא היה מקום לפסוק למערער פיצוי כפי שנדרש על ידו ודין תביעתו לעניין זה להידחות.

מכלל זה לא מצאתי לסטות במקרה זה, בהינתן שמצאתי טעם בשיקוליה של המפקחת בכל הנוגע לפסיקת ההוצאות, בשים לב להיקף הטענות אשר התקבלו ונדחו (ראו - ע"א 5630/90 צבי תדמור נ' ישפאר חברה אלקטרונית למסחר בע"מ, מז(2) 517,528; ע"א 2702/92 גינזברג נ' בן יוסף וערעור שכנגד, פ"ד מז (1) 540 ; ע"א 2333/90 גורדי בע"מ נ' חרות בע"מ וערעור שכנגד, פ"ד מז (2) )20 סוף דבר; ריכוז המפורט לעיל מעלה כי נדחו כלל טענותיהם ההדדיות של הצדדים ובהתאמה לכך הנני מורה על דחיית הערעורים.

לפני ערעור הנסב על פסק דין אשר ניתן על ידי המפקחת על רישום המקרקעין בתל אביב ביום 6/4/20 בתיקים 5/39/2019 ו - 5/291/2019 במסגרתו נדונו שני סעדים אשר התבקשו כנגד המערער – האחד: חיובו בהוצאות האחזקה השוטפות של הבית המשותף אשר המערער אחד מבעלי הדירות בו והשני: חיובו של המערער שלא לעשות שימוש בחניות המהוות רכוש משותף וזאת, מלבד לחניית רכב אחד בשימושו.

כך, בעיניין זה נקבע על ידי בית המשפט העליון ברע"א 4764/07 דוד נשיא נגד שבתאי נשיא (20/1/2008), מפי כבוד השופט דנציגר כי: "ערכאת ערעור אינה מיתערבת, דרך כלל, בהחלטות ביניים שניתנו ע"י הערכאה הדיונית. במיוחד נכון הדבר כאשר מדובר בהחלטות ביניים שעניין אופן ניהול ההליך. היתערבות ערכאת העירעור בהחלטות שעניינן אופן ניהול ההליך, הנה נדירה ביותר והנה שמורה למקרים חריגים המצדיקים דיון כפול ושתי ערכאות לעניין שלא קבע סופית את זכויות בעלי הדין. " הלכה כללית זו, באשר להקף ההתערבות המצומצם של ערכאת העירעור בהחלטות ביניים של הערכאה הדיונית, חלה ביתר שאת, מקום בו מדובר בהחלטות של המפקח על רישום הבתים המשותפים בהנתן שבהתאם להוראות סעיף 75(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), רשאי המפקח על רישום המקרקעין לסטות מדיני הראיות ומסדרי הדין הנוהגים בבתי המשפט אם משוכנע הוא שהדבר יביא לגילוי האמת ועשית הצדק (ראו גם עש"א (מחוזי מרכז) 23436-07-10 אשר מסעוד נאמן נ' ליאב קיזטמן (11/10/2010).

כך או כך, אציין כי ממילא בהליך שהופרד כבר ניתן פסק דין אשר גם בגינו הוגש ערעור על ידי המערער, עובדה אשר אף בה יש בכדי לייתר הצורך בדיון כאמור במסגרת ההליך כאן – באשר טענותיו של המערער תתבררנה במסגרת העירעור שם. הליך גילוי מסמכים ומתן תשובות לשאלונים; עוד נדרשה המפקחת, בהחלטה מיום 18/9/19, לבקשת המערער מיום 6/6/19, לגילוי מסמכים ומתן תשובות לשאלונים.

...

אשר על כן, הנני מורה על ביטול החלק בפסק דינה של המפקחת במסגרתו חויב המערער בתשלום בסך 3,228 ש"ח בגין הוצאות שוטפות החל ממועד הגשת התביעה ועד למועד מתן פסק דין.

בשולי הדברים אציין כי בין יתר טענותיו של המערער, הלין המערער על כך שהמפקחת לא קבעה דיון נוסף לשם העדת העד מטעמו מר זיתון אלן ואולם, לאחר שעיינתי בתצהירו של זה, אשר כל שיש בו הוא תיאור של ההליך לפני המפקח סילברמן והסכמת המערער למתן פסק דין לפי סעיף 79א' בהליך זה – לא מצאתי כי הקביעה ולפיה לא יקבע דיון נוסף לשם העדת עד זה, היה בה בכדי לפגוע בזכויותיו של המערער.

זאת בשעה שממילא לא מצאתי כל רבותא בעדותו של עד זה. סוף דבר; הערעור נדחה למעט בכל הנוגע לחיוב המערער בתשלום בסך 3,228 ש"ח. יתר רכיבי פסק הדין של המפקחת – לרבות פסיקת ההוצאות - יוותרו על כנם.

בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית-משפט לערעורים אזרחיים ע"א 45105-09-21 מילשטיין נ' סקאי מרום קום בע"מ ואח' ע"א 12186-12-21 סקאי מרום קום בע"מ ואח' נ' מילשטיין 22 מרץ 2022 בפני הרכב כב' השופטים: י. גריל, שופט עמית [אב"ד] ע. ורבנר, שופטת מ. דאוד, שופט המערערים בע"א 45105-09-21 (המשיבים בע"א 12186-12-21): .1 אורן מילשטיין .2 חנה מילשטיין ע"י ב"כ עוה"ד נשיץ, ברנדס, אמיר ושות' המשיבים בע"א 45105-09-21 (המערערים בע"א 12186-12-21): .1 סקאי מרום קום בע"מ .2 ציון טויטו ע"י ב"כ עוה"ד מ. אמיר ואח' הודעות ערעור מיום 30.9.2021 ומיום 6.12.21 על פסק-דינו של בית משפט השלום בחיפה (כב' השופט אבישי רובס) מיום 28.6.2021 ב-ת"א 38393-06-17 במאוחד עם ת"א 30107-07-17. פסק דין

באשר לטענות מילשטיין לדחיית תביעתם בנוגע לקבלת מחצית מן ההוצאות שהוציאו עבור עבודות ברכוש המשותף, טוענים סקאי וטויטו, כי המומחה מטעם מילשטיין, המהנדס שטרנברג, לא הציג חישוב כמויות וערך מכפלת שטחים בלבד.

סקאי מכרה את דירתם למשפחת קורקוס, ובמסגרת הסכם המכירה מסרה לה כאילו זכויות כאלה ואחרות שייכות להם והם חלק מן המכירה, דבר שגרם למילשטיין עגמת נפש רבה, וכתוצאה מכך הם נאלצו לנהל הליך אצל המפקח על רישום מקרקעין כדי להגן על זכויותיהם.

בעיניין זה עמד בית משפט קמא על כך, שביום 22.2.2015 נרשמה משכנתא לטובת מילשטיין על זכויות סקאי במיגרש על סך 940,000 ₪, כאשר סכום זה גבוה ב-40,000 ₪ מחלקה של סקאי בתשלום התמורה, והוא שווה למחצית השכר הנטען של המתווך, שנטען שהיה בסך הכל 80,000 ₪ (פִסקה 19 של פסק הדין), כשמר טויטו העיד שהסיבה לכך שהמשכנתא גבוהה ב-40,000 ₪ מחלקה של סקאי בתשלום התמורה, הוא שכר המתווך (עמ' 64 לפרוט').

...

בנסיבות אלה, כך טענו מילשטיין בתביעתם, לא נותרה להם ברירה, אלא להודיע לסקאי וטויטו על ביטול ההסכם ביניהם וסיום ההתקשרות עם גמר עבודות השלד, כשלטענת מילשטיין, זכותם לעשות זאת נוכח הוראות חוזה שירותי הבניה, ולאחר שהוצעו לסקאי וטויטו שלוש הצעות אפשריות להסדר, שבסופו של דבר נדחו על-ידם.

לפיכך, אנו מורים על דחיית ערעורם של מילשטיין, ועל קבלתו באופן חלקי של ערעור סקאי וטויטו.

אנו מחייבים את מילשטיין להוסיף ולשלם לסקאי ולטויטו סכום נוסף של 66,460 ₪, שישולם במשרד ב"כ סקאי וטויטו בתוך 30 יום ממועד המצאת פסק הדין.

משערעורם של מילשטיין נדחה ומשערעורם של סקאי וטויטו התקבל בחלקו בלבד, אנו מחייבים את מילשטיין לשלם לסקאי ולטויטו שכר טרחת עו"ד בגין הליך הערעור בסכום כולל של 4,000 ₪ (כולל מע"מ).

בית משפט השלום בכפר סבא ת"א 21419-02-22 נציגות הבית המשותף ברח' גאולה 9 ברעננה ואח' נ' אלון תיק חצוני: בפני כבוד השופט איתי רגב תובעים 1. נציגות הבית המשותף ברח' גאולה 9 ברעננה 2. יוחאי טאירי 3. רות טאירי 4. גיל שוויד 5. נופר שוויד 6. אביעד זיידי 7. עליזה אליאס 8. אורית שטיינברג 9. יונה מרחום 10. יוסף מרחום 11. נטלי חנה סבג 12. עומרי סבג 13. הילרי אלרט 14. בילי אלרט 15. גרמיה מקונן 16. לימור עקיבא שמעון 17. אמליה מירב בוארון 18. הלן לוי 19. עדינה ידוב 20. אהרון ידוב 21. בקי דיאנה קרמונה 22. סילביה שיקלר 23. מלי וולף 24. הרצל שרגיאן 25. שירי מוניק 26. אליחי נאור רחמים 27. אפרת אליחי 28. קלרה בלזר 29. מרינה שרקנסקי 30. אסתר שבתאי 31. אירנה זיסלס 32. איתי קידר 33. גרגורי גרבר 34. אלה גרבר 35. ניסים כספן 36. סוניה דנקמן 37. נחום דנקמן 38. יוליה נסטרנקו 39. יפה **** 40. עדנה לוין 41. שרה נינט 42. גוליאט בוגו 43. תקוה קלברס 44. אדוארד מיסטר 45. פיסהה בלאי אמבט 46. מיתר אלבז 47. אודליה חבילי 48. זיווה כץ 49. רז רבינוביץ 50. רבקה ליטל שרר ע"י ב"כ עוה"ד ישראלי ואמסלם נתבע אלישע אלון פסק דין

הנתבע לא הסתייג מההצעה בהודעה שהגיש לתיק, ולמען הסדר הטוב – ובפרט נוכח כך שאינו מיוצג – נקבע שוב כי יוכל להבהיר עמדתו וכי שתיקתו באשר להצעה להסדר דיוני תרשם כהסכמה להסדר זה. התובעים הציגו אסמכתא להמצאת ההחלטה לידי הנתבע, ומשזה נימנע גם בחלוף הזמן הנוסף שנקצב מלהסתייג מההצעה – נרשמת בזאת הסכמתו ופסק הדין ניתן כעת על יסוד הסכמה דיונית זו. בכתב התביעה נטען, בתמצית, כדלקמן: הנתבע הוא בעל זכויות בדירת קרקע בבית המשותף שהתובעים הם הנציגות בבית ובעלי הזכויות ב-36 מתוך 46 הדירות בו, בעיר רעננה.

לעמדתו, הנתבע צפוי לקבל דירה חדשה בשטח כימעט כפול מדירתו הנוכחית.

לאחר הדיון, וכפי שנקבע בהחלטה שניתנה בו, הוגשו לעיון בית המשפט פסק הדין שניתן בתביעת "הדייר הסרבן" והחלטה הדוחה את בקשתו של הנתבע לבטל פסק דין זה. באותו פסק דין ציין המפקח על רישום המקרקעין (תיק 6/68/2022, פסק דין מיום 2.5.22, כב' המפקח מ' פורת) כי לתובעים שם הרוב הדרוש על פי חוק וכי בידם היתר בניה כנדרש – וכאמור, פסק דין קיבל את התביעה והסמיך את ב"כ התובעים להיתקשר בשם הנתבע ולחתום בשמו על הדרוש לשם ביצוע ומימוש פרויקט ההתחדשות.

זכות ערעור כחוק.

...

לאור האמור, אני מקבל את התביעה ומורה לנתבע לסלק ידו מהמבנה שהוקם בשטח המשותף (הפרגולה) ולהרוס מבנה זה, כך שמצב החצר והרכוש המשותף יושבו לקדמותם – והכל בתוך 20 ימים ממועד המצאת פסק הדין לידיו.

אני מחייב את הנתבע לשלם לתובעים את דמי השימוש כפי שפורטו בכתב התביעה, ומשלא הועלתה על ידי הנתבע כל טענה לעניין האופן בו חושבו – הרי שאלו הוכחו במלואם.

הנתבע ישלם את דמי השימוש בסך 50,000 ₪ בתוך 120 ימים מהמצאת פסק הדין לידיו.