ערעור על פסק דין ועדת ערר מס שבח מקרקעין

השופט ע' גרוסקופף: ערעור על פסק הדין של ועדת הערר לפי חוק מסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "חוק מסוי מקרקעין" או "החוק") שליד בית המשפט המחוזי חיפה (כב' השופט רון סוקול, ועורכי הדין חיים שטרן ונתן מולכו (נציגי ציבור)) מיום 23.5.2018 בו"ע (מחוזי חי') 57111-05-16 (להלן: "פסק הדין").

בנימוקיה ציינה ועדת הערר כי: לא סביר ולא הגיוני הוא להורות על הפחתת המס משווי הרכישה כדי להגדיל את הרווח בין שווי הרכישה כשווי המכירה, לצורך הטלת מס השבח על פי החוק, במקום שלא נוצלה הזכות להפחתת הפחת מן הרווחים, לצורך תשלום מס הכנסה על פי הפקודה.

...

לאחר הצגתם בצורה תמציתית ומדויקת כדרכו, הוא מגיע למסקנה כי הגם שהם "מעוררים אומנם את השאלה, אם לא התכוון המחוקק בסעיף 88 לניכויי פחת שנוכו בעבר למעשה", יש לדחות פירוש רחב זה מהטעם ש"לא זה בלבד שהיה עומד בסתירה לנוסח הכתוב, אלא שהיה בו משום השלמה עם המצב, בו נבצר מהנישום לקבל את הפחת בגלל אשמתו בלבד.

מכאן שדין הערעור להתקבל.

סוף דבר: אציע לחבריי כי הערעור יתקבל, במובן זה שבמקרה שלפנינו, בו נמנעה החברה במהלך השנים מלדווח על הכנסתה החייבת במס הכנסה בגין נכס המקרקעין, יש לראות את הסכומים אשר יכולה הייתה לנכות כפחת כ"סכומים הניתנים לניכוי לגבי מקרקעין לפי סעיף 21 לפקודת מה הכנסה", ולהפחיתם משווי הרכישה, באופן שיגדיל את השבח בגינו תחויב במס.

ערעור על פסק הדין של ועדת הערר לפי חוק מסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, שליד בית המשפט המחוזי בחיפה (להלן בהתאמה: הועדה ו-החוק), מיום 4.9.2019, בו"ע 860-09-17 (השופט ר' סוקול, וחברי הועדה ח' שטרן ו-נ' מולכו), שבגדרו נדחה בעקרו ערר שהגישו המערערים, על החלטת המשיב לדחות את השגתם על שיעור חיובם במס שבח ומס רכישה.

...

נוכח המסקנה כי לא היה מקום להוסיף רווח יזמי לחישוב שווי התמורה בעסקה, עולה השאלה אם ראוי להחזיר את הדיון לוועדה על מנת להפחית רווח זה מן החישוב הנוגע לשווי התמורה שאותו אימצה.

מהשוואת ארבעת התחשיבים מצא השמאי בוחניק כי שווי התמורה והקרקע בעסקה נע בטווח שבין 5,460,000 ש"ח – 5,850,000 ש"ח, ובסופו של דבר העריך את התמורה בעסקה שלפניו ברף הנמוך בסכום של 5,500,000 ש"ח. מנגד, חוות דעתו של השמאי סיון שהוגשה מטעם המערערים התבססה על השוואה לעלויות בנייה של פרויקט אחר של החברה ברחוב קדרון בחיפה, וקבעה על בסיס השוואה זו כי שווי המכירה בעסקה הנדונה הסתכם בסך של 2,725,000 ש"ח. בחקירה נגדית הסתבר כי השמאי סיון לא בדק את המבנה ברחוב קדרון ולא העריך בעצמו את עלויות הבניה של הפרויקט, אלא הסתפק באימוץ הנתונים שנמסרו לו מפי מנהל החברה ללא בדיקה עצמאית.

נוכח כל האמור, לו תישמע דעתי יש לדחות את הערעור, אך בהינתן השאלה המשפטית שנדונה בו אציע שלא לעשות צו להוצאות.

לטענת המשיב, העירעור הוגש באיחור שכן המועד להגשת ערעור על פסק-דין של ועדת הערר נקבע בחיקוק ועומד על ארבעים וחמישה ימים (ראו, סעיף 90 לחוק מסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: חוק מסוי מקרקעין), הקובע כי "על החלטתה של ועדת ערר ניתן לערער בבעיה משפטית לבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים, תוך 45 ימים מיום מתן ההחלטה, או אם ניתנה בהיעדר המערער – מיום שנמסרה לו").

המערערים מצדם מפנים לתקנה 13 לתקנות מס שבח מקרקעין (סדרי הדין בפני ועדות ערר), תשכ"ה-1965 (להלן: תקנות מס שבח), הקובעת כי סדרי הדין שנקבעו בתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984, ביחס לערעור (וליתר דיוק פרק ד' לתקנות אלה) "יחולו בעירעור על החלטתה של ועדת ערר לבית המשפט העליון בשינויים המחויבים". יוער, כי תקנות מס שבח אינן מפנות לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018 (להלן: תקנות סדר הדין החדשות), אך בהתאם לסעיף 25 לחוק הפרשנות, התשמ"א-1981, לפיו "אזכור של חיקוק בחיקוק אחר - כוונתו לחיקוק המאוזכר כנוסחו בשעה שנזקקים לו, לרבות הוראות שנוספו בו והוראות שבאו במקומו בחיקוק אחר", נראה כי יש לקרוא את הוראת תקנה 13 לתקנות מס שבח, ביחס לערעור שהוגש לאחר מועד תחילת התקנות החדשות, כהוראה המפנה לפרק העירעור בתקנות סדר הדין החדשות, הוא פרק י"ז. בהתאם לכך סבורים המערערים כי עמד להם פרק זמן של שישים ימים להגשת ההליך, כקבוע בתקנה 137(א) לתקנות סדר הדין החדשות.

...

ואולם, כפי שהובהר לעיל, גם אם הייתה מתקבלת עמדתם המשפטית של המערערים, עדיין לא היה מנוס מן המסקנה כי ההליך הוגש באיחור.

לפיכך, לא ראיתי מקום להיעתר לבקשה להארכת מועד.

סיכומו של דבר: ההליך דנן הוגש באיחור ואין הצדקה להאריך בדיעבד את המועד להגשתו.

בנסיבות אלה אין מנוס ממחיקת הערעור (ראו, תקנה 147(ב)(1) לתקנות סדר הדין החדשות), וכך אני מורה.

וועדת ערר לפי חוק מסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג – 1963 שליד בית המשפט המחוזי בנצרת ו"ע 2359-10-18 פרימן ואח' נ' מנהל מסוי מקרקעין נצרת ואח' תיק חצוני: לפני כבוד השופטת עירית הוד – יו"ר הועדה ד"ר נתן מולכו, עו"ד – חבר וועדה חיים שטרן, עו"ד – חברה וועדה העוררים .1 רוברט א. פרימן מס' דרכון 480336866 .2 ג'יימס פרימן מס' רישיון נהיגה אמריקאי 750531MO .3 דונלד פרידמן מס' דרכון 456910699 .4 ג'יין חנן פרידמן מס' דרכון 518075638 ע"י ב"כ י. כפרי המשיבים .1 מנהל מסוי מקרקעין נצרת ע"י פרקליטות מחוז צפון .2 קלמן אפל ת.ז. 660011040 .3 נעמי אפל-חזי ת.ז. 030579874 .4 שירה שושנה אפל ת.ז. 013238183 .5 אריאל אפל ת.ז. 016502619 .6 שרי ברוקלר מס' דרכון 035759849 .7 ג'ולי ברוקלר מס' דרכון 154318687 פסק דין

אציין, כי במסגרת ע"א 266/97 מנהל מס שבח מקרקעין חיפה נ' מקס ווייסמן, פ"ד נז(3) 207 דחה בית המשפט העליון ערעור על פסק דינה של וועדת הערר מקום בו קבעה, כי מדובר בבטול עסקה ולא במכר חוזר במקרה בו נכרת הסכם בשנת 1971, בשנת 1986 צד אחד הודיע לצד השני על ביטול ההסכם בשל הפרתו והגיש תובענה בנידון ובשנת 92 נכרת בין הצדדים הסכם ביטול אשר מאשרר את הודעת הביטול משנת 1986, 15 שנים לאחר כריתת ההסכם.

...

סבורני, כי בנסיבות הרלוונטיות אין לקבל טענה, כי אין לקבל את הודעת הביטול בשל אי החזרת התמורה.

אינני מקבלת את טענת המשיב בנוגע לזכותם של היורשים לבטל את ההסכמים.

בנסיבות אלו, סבורני, כי יש לקבל את הודעת הביטול אשר הגישו הצדדים למשיב.

בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 5738/17 לפני: כבוד המשנה לנשיאה ח' מלצר כבוד השופט י' עמית כבוד השופטת ע' ברון המערערים: 1. חיים חנין 2. עירית חנין נ ג ד המשיבים: 1. מנהל מסוי מקרקעין חיפה משיבים פורמאלים: 2. אברהם פוליטי 3. שירלי פוליטי ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי חיפה בתיק וע 038114-03-15 שניתן ביום 04.05.2017 על ידי כבוד השופט ר' סוקול תאריך הישיבה: כ' באב התשע"ח (01.08.2018) בשם המערערים: עו"ד יגאל כרמי בשם המשיב 1: עו"ד חן אבידוב ][]פסק-דין

]השופט י' עמית: ערעור על פסק דינה של ועדת ערר לפי חוק מסוי מקרקעין מיום 4.5.2017 (ו"ע 63431-01-14; ו"ע 38114-03-15).

לכן מצאנו כי העירעור ניכנס בגדריו של סעיף 90 לחוק מסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: החוק)) הקובע כי "על החלטתה של ועדת ערר ניתן לערער בבעיה משפטית לבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים" (השוו לע"א 5245/04 מנהל מס שבח מקרקעין באר שבע נ' א.ר. אלירם בע"מ, בפיסקה 8 (24.10.2006) (להלן: עניין אלירם)).

...

מסקנה זו מקובלת עליי.

בהתחשב במכלול הראיות והנסיבות, אני סבור כי לא ניתן לאמץ את השורה התחתונה בחוות דעת השמאי בוחניק מטעם המשיב, ויש להעריך את שווי המקרקעין שמכרו חנין לקבלן ב-1.9 מליון ₪.

נוכח התוצאה אליה הגעתי, אני סבור כי המקרה שלפנינו אינו מצדיק הטלת קנס גירעון ויש להורות על ביטולו, וזאת אף מבלי להידרש לפגיעה בזכות הטיעון של חנין.