ערעור על פסק דין המפקחת על רישום המקרקעין בחולון בדבר שימוש ברכוש משותף

בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה (השופט הבכיר י' גריל, השופטת ב' טאובר והשופט ס' ג'יוסי), מיום 8.11.2016, בע"א 44583-05-16, במסגרתו נדחה ערעור על פסק דינה של המפקחת על רישום המקרקעין בחולון, דגנית קציר-ברין (ת.ת. 106/15).

אז הגישו המשיבים תביעה למפקחת על רישום המקרקעין בחולון נגד הקמת החניות בתחומי הרכוש המשותף.

כלפי פסק הדין הוגשה הבקשה הנוכחית.

ואולם, בבית משפט זה נהפכה התוצאה: בפסק הדין, מפי השופט ברנזון, נקבע כי שימוש סביר ברכוש משותף נבחן על פי שני תנאים מצטברים: האחד, אם השמוש תואם את תנאי המקום והזמן; השני, אם אינו מונע שימוש דומה מדיירים אחרים בבית המשותף.

אמנם, בעיני המתבונן לא תמיד נהיר הגבול בין הפן התיכנוני לפן הקנייני, אך גבול זה קיים; דיני התיכנון והבניה בוחנים, כשמם, היבטים תיכנוניים שונים, אך התכנות תכנונית אין פירושה היתר לפגוע בקניין הזולת, ומבחינה זו, ככל שהדבר עלול להיראות תמוה, "אין מלכות נוגעת בחברתה". אוסיף במאמר מוסגר, כי תלונות המבקשים על אי קיום אסיפות כלליות, הצגת ספרי חשבונות ודמי ועד הבית מצויות בחצרי המפקחת על רישום המקרקעין, בהשגות ספציפיות שתיק זה אינו מקומן.

...

בסופו של דבר, התירה הועדה הקמת שני מקומות חניה, ומיקומם נקבע כך שלא תהא מניעה להקים בעתיד חניה אחת לכל דירה בבית.

הכרעה לאחר העיון חוששני כי אין בידי להיעתר לבקשה.

אין בידי איפוא להיעתר לבקשה.

לפני ערעור על פסק דינה של המפקחת על רישום מקרקעין בחולון - הגב' דגנית קציר-ברין - מיום 14.5.19 בתיק מספר 4/250/2017- במסגרתו נדחתה תביעת המערערים למתן סעד הצהרתי לפיו התבקשה המפקחת להצהיר כי המשיבים מנועים לבצע בנייה מתוכננת על ידם, מכוח תכנית תמ"א 38/2 באגף המזרחי של הבית המשותף, תוך הותרת האגף המערבי במצבו הנוכחי.

במסגרת החלטת הביניים קבעה המפקחת כי הבקשה לתיקון כתב התביעה נדחית, משני נימוקים- ראשית, קבעה כב' המפקחת, כי הבקשה לתיקון כתב התביעה כבר נדחתה על ידה בהחלטתה מיום 19.12.18 וכי היא אינה משמשת כערכאת ערעור על החלטותיה שלה.

במסגרת פסק דינה דחתה כב' המפקחת את תביעת המערערים וקבעה כי אין כל מניעה לבצוע הליך הריסה ובניה של האגף המזרחי על ידי המשיבים, על פי תכנית תמ"א 38/2 וזאת חרף היתנגדותם של המערערים, בעלי הדירות באגף המערבי והגם שבמסגרת הבנייה, נהרסים, בין היתר, קירות חצוניים המהוים רכוש משותף.

בהקשר זה מוסיפים המשיבים ומפנים לכך שבהליך בקשת עיכוב ביצוע פסק הדין בעירעור זה, הציגו המשיבים לבית המשפט מיסמך בדיקה לבית שנערך על ידי אינג' דן שפירא עבור מחלקת הפיקוח של עריית חולון ולבקשתה, ביום 20.5.19, לאחר שניגרם נזק בקיר דירת המערערת מספר 8 במהלך הריסת האגף המזרחי ודירות המשיבים.

בהתאמה, צו עיכוב הבצוע שניתן עם הגשת העירעור בטל וכל צו אשר ניתן על ידי כב' המפקחת עובר למתן פסק הדין חוזר לתוקפו, ובכלל זה, החלטת כב' המפקחת בדבר מתן ערובה בסך כולל של 400,000 ₪ בגין צו המניעה.

...

לאור האמור, טוענים המשיבים כי יש לדחות את הערעור ולהותיר על כנם את החלטת הביניים ואת פסק הדין אשר ניתנו על ידי המפקחת.

סוף דבר; לאור כל המקובץ לעיל, הערעור מתקבל בחלקו.

אני מורה על החזרת הדיון לכב' המפקחת לשם קבלת תגובת המערערים והכרעה מחודשת על פיה.

לפני ערעור על פסק דינה של המפקחת על רישום המקרקעין בחולון הגב' דגנית קציר ברין מיום 18/2/19 בתיק מספר 4/296/2017.

במסגרת תביעה, אשר הונחה לפני המפקחת על ידי המערער, טען המערער ראשית כי בהתאם להסכם פשרה, אשר קיבל תוקף של פסק דין, היה על המשיבה להשכיר לו מחסן המהוה חלק מהרכוש המשותף (להלן: "המחסן") ולמרות זאת השכירה המשיבה, שלא כדין, את המחסן לדיירת אחרת בבית המשותף.

כך וראשית - בכל הנוגע להשכרת המחסן, טוען המערער כי המפקחת היתעלמה מכך שהשימוש אשר נעשה במחסן אינו סביר וזאת, בהנתן שבמחסן לא נעשה שימוש על ידי השוכרת אלא על ידי בנה אשר הפך את המחסן ל"ממלכה הפרטית שלו".

בהקשר זה, כאמור במסגרת פסק הדין נקבע כי העסקה כאמור נעשתה באופן מסודר קודם להליכים משפטיים והמערער לא הראה על מה מבוססת טענתו בדבר טעות בקביעה זו, אלא טען בעלמא כי הסדרת ההעסקה נעשתה רק בעקבות ההליך המשפטי.

...

לאור האמור, הנני דוחה טענותיו של המערער הנסבות על זכותו לשיפוי בגין תיקון נזקי רטיבות בדירתו.

לאור זאת, גם טענותיו של המערער לעניין זה נדחות.

סוף דבר; לאור כל האמור והמפורט ומשנדחו כלל טענותיו של המערער- הערעור נדחה.

בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו בשבתו כבית-משפט לערעורים אזרחיים עש"א 34698-03-17 ממן נ' שאשא לפני כבוד השופט גרשון גונטובניק מערערת פנינה ממן ע"י ב"כ עו"ד רזניק בן ציון וגיל ממן משיבה נאוה שאשא ע"י ב"כ עו"ד ערן קנר וניר הפנר פסק דין

לפני ערעור על פסק דינה של המפקחת על רישום המקרקעין בחולון (כב' המפקחת דגנית קציר-גרין) מיום 19.1.2017 בתיק 4/273/2014.

באשר לשימוש המותר ברכוש המשותף נקבע עוד בע"א 549/73 וינטרס נ' זמורה, פ"ד כח(1) 645, 648 (1974) ש"כל שימוש מותר גם בלי החלטה של האספה הכללית, ובילבד שהוא רגיל וסביר לפי תנאי המקום וזמן ואינו מונע שימוש דומה מאחרים" (ראו עוד בע"א 708/72 פרשקר נ' רוזנברג, פד"י כח(2) 817 (1974); ובפסק דינה של כב' השופטת שיצר בעש"א (ת"א) 32739-10-12‏ ‏נמרוד ערד נ' נציגות הבית המשותף מאפו 11 תל-אביב (פורסם במאגרים, 2013)).

ממצאיה העובדתיים של המפקחת התבססו, בין היתר, על הנדבכים הראייתיים הבאים: א) המערערת עצמה הודתה בעדותה, כי ההסכם בדבר השמוש הייחודי של החצרות כפי שהיא שמעה מהמוכרים שמכרו לה את הדירה, לא היה בתמורה (עמ' 7 לפרוט' המפקחת מיום 6.4.2016, מוצג י' למוצגי המערערת, ש' 21-9).

...

אך אין בטענות אלה לשנות מהמסקנה הקניינית לפיה ההרשאה לשימוש במקרקעין תמה.

תוצאה לאור האמור לעיל אני דוחה את הערעור.

השופט י. אטדגי: ערעור על פסק דינה של כב' המפקחת על רישום המקרקעין בחולון דגנית קציר-ברון (תיק 4/133/2018) שקבל חלקית את תביעת המערער נגד המשיבים.

התביעה הסתיימה בהסכם פשרה שקבל תוקף של פסק דין, שכלל את ההסכמות הבאות: התובעת מסכימה שהנתבע יבנה מרפסת צמודה לדירתו; גדר חצר הבניין הניצבת לאורך המדרכה של רח' ההסתדרות (להלן – "הגדר החזיתית") תישאר על כנה וגובהה לא יעלה על 1.40 מ'; התובעת תסיר על חשבונה את הגדר והשער הניצבים במקביל לשביל הכניסה לחצר הבניין (להלן – "הגדר והשער הצידיים"); "בחצר בקדמת הבניין, ובשטחי החצר שהנם רכוש משותף לדיירי הבניין לא תהיה לנתבע חזקה ייחודית; והנתבע מתחייב לא לבנות עליהם שום מבנה ולא להניח עליהם חפצים ו/או מיטלטלין, ולאפשר בהם שימוש ומעבר חופשיים לכל דיירי הבניין" (להלן – "הסכם הפשרה").

העירעור ותמצית טענות הצדדים אלה הנושאים, שהמערער מערער עליהם (המשיבים לא הגישו ערעור על חלקי התביעה שהתקבלו) ואלה תמצית נימוקיו: הרחבת הדירה – בהתאם להלכה שנקבעה ב-ע"א 429/80 גרפינקל נ' ארליך, פ"ד לז(4), 141 (להלן – "גרפינקל"), החלטות בעלי הדירות הקשורות לרכוש המשותף, בהתאם לחוק המקרקעין, צריכות להיתקבל בדרך של אסיפה כללית של בעלי הדירות בבית משותף, ואין די בהחתמתם על הסכמתם לבקשת אחד הדיירים ביחס לשימוש או שינוי שהוא מבקש לעשות בחלק מהרכוש המשותף.

לפיכך, כך טוען המערער, החלטת כב' המפקחת להסתפק בחתימת בעלי הדירות, בדבר הסכמתם לבקשה להיתר בנייה של המשיבים להרחבת דירותיהם, כשלא התקבלה החלטה על כך בדרך של אסיפה כללית, נוגדת פסיקה זו. המערער טוען עוד, כי בקשת המשיבים להרחבת דירתם על חשבון הרכוש המשותף עומדת בנגוד להתחייבות בקשי, שהם "ניכנסו בנעליו", שלא לעשות כל שימוש נוסף בשטח הרכוש המשותף.

...

שלומית יעקובוביץ, שופטת התוצאה הערעור נדחה בכל הנוגע להרחבת הדירה, פריצת קיר הבית, התקנת הדלת בקיר, והגבהת הגדר החזיתית.

הערעור מתקבל בשני נושאים: ניתן בזאת צו לפיו על המשיבים להסיר את הגדר והשער הצדיים בתוך 30 יום על חשבונם, וכן צו האוסר על המשיבים להשאיר מיטלטלין בחצר הבית בתום השימוש בהם, שתחילתו החל מ-30 יום מהיום.

המערער ישלם למשיבים הוצאות ושכ"ט בערעור בסך כולל של 10,000 ₪ בערכי היום.