ערעור על פסק דין בתביעת דמי ניהול במתחם התחנה המרכזית החדשה

בפני בית הדין ערעור המערער על החלטת וועדת רשות לדיון בתקנה 17, מיום 25/11/2018, בבקשת המערער לקביעת דיון מחדש בדרגת נכות עקב שינוי בהכנסות [תקנה 17] ואשר לפיה הפגיעה בהכנסותיו של המערער איננה כתוצאה מפגיעה בעבודה.

האם בעקבות ההחמרה במצבו הבריאותי בשנת 2015, ולאור המלצת רופא תעסוקתי, שונה עסוקו של המערער מנהג לעובד מנהלה [החל מאמצע שנת 2016].

לטענת המערער העברתו לעבודה של 9 שעות בתפקיד של מניעת עישון ברחבי מיתחם התחנה המרכזית, עמידה ממושכת, סיורים בתחנה, עלייה וירידה במדריגות וכן חשיפה לעשן גרמה לפגיעה פיזית ולפיחות במעמדו.

משכך הגשת התביעה ב-15/08/2018 מכוח תקנה 17 עומדת במועדים הקבועים בתקנות ואין בכך שהנכות נקבעה רטרו ל-2011 כדי לפגוע בלשון התקנה לפיה רשאי להגיש בקשה "מיום שנקבעה לנפגע הדרגה האחרונה." דהיינו לטענת המערער ממועד החלטת הועדה הרפואית.

לטענת המשיב את הפרשנות בפסק דין דמארי יש לקיים לנוכח האמירה של כב' השופט דאז י.פליטמן כי "תכליתה של תקנה 17 הייתה לאפשר דיון מחדש אך ורק בשאלת הפעלת תקנה 15, כשקיים צידוק לכאורי לכך לאחר הדיון בועדה האחרונה בשיעור הנכות הרפואית." לטענת המשיב לא קיים צידוק לכאורה לידון בשאלת הפעלת תקנה 15 לפי תקנה 17 מאחר ובועדה מיום 03/04/2017 נקבע כי אין להפעיל את תקנה 15 מאחר שהמערער "מסוגל היה לשוב לעבודתו כנהג אוטובוס" וכן בשל העובדה כי המערער המשיך לעבוד כנהג אוטובוס מספר שנים לאחר הפגיעה ומעבר התפקיד לא נעשה בסמוך לפגיעה, אף לא היציאה לגימלאות.

...

פנסיה זה 70% מהברוטו, כולנו יודעים את זה והוא ידע את זה. גם אם אני יוצא לפנסיה אני מקבל 70% מהברוטו כנהג, לא הורידו לו מהשכר כשעבר להיות פקיד.

סוף דבר כפי שנקבע בפסיקה לעיל שני תנאים מצטברים נדרשים בתקנה , האחד חוסר יכולת לחזור לעבודה או לעיסוק שלפני הפגיעה, והשני וירידה ניכרת ולא לזמן מוגבל בהכנסותיו של הנפגע בעקבות הפגיעה.

נוכח כל האמור לעיל הערעור נדחה.

בית משפט השלום בתל אביב - יפו ת"א 48432-07-17 לוינשטין נכסים בתחנה בע"מ ואח' נ' כהן לפני כבוד השופט עמית יריב התובעות: 1.לוינשטין נכסים בתחנה בע"מ 2.שיכון ובינוי נדל"ן בע"מ ע"י ב"כ עו"ד גד חלד ועו"ד ליאור גוטווירט הנתבע: מיכאל כהן ע"י ב"כ עו"ד מימון אביטן ועו"ד דני רזניקוב פסק דין

רקע עובדתי התובעות הן הבעלים של מקרקעין הידועים כחלקות 1, 2 ו-5 בגוש 8940, המצויים, כאמור, במיתחם הידוע כמתחם התחנה המרכזית הישנה בתל-אביב (להלן: "המקרקעין" או "המיתחם").

אין בידי לקבל טענה זו. כבר נפסק בע"א 22408-01-16 גרנות נ' רשות הפיתוח (13.3.2017) מפי כב' סגנית הנשיא י' שבח כי: "'הנחת העבודה' היא שמקרקעין שעברו את כל הליכי ההסדר לפי פקודת הסדר זכויות במקרקעין (נוסח חדש), תשכ"ט - 1969, מוגנים על ידי כך מפני כל מי שמבקש לטעון כנגד רישום הזכויות שנעשו אחריהם (ראו גם: מוטי בניאן, דיני מקרקעין – עקרונות והלכות, מהדורה שניה, עמ' 342).

הדרך היחידה לטעון כנגד רישום מקרקעין מוסדרים, היא כשאותו אדם היה זכאי לטעון טענת היתיישנות "לפני תחילת חוק זה" (ולא לפני מועד הרישום), כלומר לפני יום 1.1.1970, מה שבודאי לא היתקיים במקרה דנן, אף אם נחשב את תחילת מירוץ ההתיישנות מהיום שבו נטען כי אחיו של המערער רכש את המקרקעין, בשנת 1960 – כשתקופת ההתיישנות המינימאלית במקרקעין היא 15 שנים (סעיף 5(2) לחוק ההתיישנות, תשי"ח – 1958) – ובודאי אם נחשב את מירוץ ההתיישנות מהמועד, שבו נטען כי המקרקעין הועברו למערער מאחיו "לאחר מלחמת יום כיפור", כלומר לאחר חודש אוקטובר 1973.

יוער, כי הנתבע מסתמך בסיכומיו על פסקי דין ותיקים, המכירים באפשרות להכיר בזכות שביושר, אולם פסקי דין אלה – הם מהתקופה שלפני חקיקת חוק המקרקעין, ואינם רלוואנטיים לענייננו.

על כן, גם אם תעלה תביעתו של הנתבע יפה בבית המשפט המחוזי, ולאחר שהזכויות נמכרו כדין בהליך של פירוק שתוף – לכל היותר תהיה משמעות הדבר שהנתבע זכאי לקבל את תמורת זכויותיו בכסף, ובודאי לא ניתן יהיה לבטל את פסק הדין שהעביר את זכויות הבעלות לתובעות.

ראשית ייאמר, כי נהולו של משא ומתן לפצוי עדיין אינו מהוה הכרה בזכות לקבל פיצוי, וכל קביעה אחרת תביא לעידוד התדיינויות ולצמצום הכדאיות בניהול מגעים לפשרה.

אני סבור שיש לחייב את הנתבע בדמי שימוש ראויים לתקופה שמיום 1.8.2016 – כחודש ימים לאחר הודעת בעלות המקרקעין על ביטול הרישיון – ועד מועד הגשת התביעה – 20.7.2017, ובסך הכל 11.5 חודשים – 100,050 ₪.

...

סוף דבר התובעות הוכיחו כי הן בעלות המקרקעין שבהם מחזיק הנתבע, הנתבע לא הוכיח כי קמה לו זכות להחזיק במקרקעין.

משכך, אני קובע כדלקמן: ניתן בזה צו המורה לנתבע לפנות את הדוכן ואת המקרקעין ולמסור את החזקה בהם, כשהם פנויים מכל אדם וחפץ השייכים לו או למי מטעמו, לא יאוחר מיום 1.9.2019 בשעה 12:00; עד למועד זה ואחריו נאסר על הנתבע להוסיף בנייה או להתיר שימוש בדוכן לכל אדם אחר; החל ביום 1.9.2019 יהיו התובעות רשאיות לתפוס חזקה בדוכן, להרסו ולנהוג בו מנהג בעלים – בו ובכל המצוי בו לאחר השעה 12:00.

אני מחייב את הנתבע לשלם לתובעות 100,050 ₪ כדמי שימוש ראויים לתקופה שמיום 1.8.2016 ועד הגשת התביעה, ביום 20.7.2019.

ביחס לשתי החנויות הראשונות חתם המערער על הסכם ניהול עם המשיבה, ואילו ביחס לחנות השלישית, לא נחתם הסכם, אך למרות האמור לעיל, שילם המערער דמי ניהול עד חודש דצמבר 2011 כולו.

בדיון שלפני העלתה ב"כ המערער טענה שובת לב, לכאורה, לפיה בשל מצבו של המיתחם, נטשו רבים מבעלי החנויות את נכסיהם בתמורה לוויתור על דמי ניהול והחנויות הועברו לבעלות חברת התחנה המרכזית החדשה בע"מ (להלן: "חברת התחנה"), אשר משכירה אותן בדמי שכירות נמוכים הכוללים דמי ניהול ובכך יוצרת תחרות בלתי הוגנת מול בעלי החנויות הפרטיים הנאלצים לשלם דמי ניהול מלאים, ועל כן אינם יכולים למכור את החנויות או להשכירן, אלא שלטענות אלה לא נימצאו ראיות.

בתמיכה לטענותיו הציג המערער פסק דין של בית המשפט המחוזי מרכז – לוד, פר"ק 25351-01-12 המתייחס לתביעת חוב בקשר לתיק הפרוק של חברת התחנה והמשיבה בו נקבע כי, נהולה הכושל של חברת התחנה את המיתחם היוה אחד הגורמים להתדרדרות המיתחם וכי אי הזרמת כספים על ידי בעלי המניות לניהול הנכס נבעה מרצון להשתלט על נכסי התחנה המרכזית החדשה.

...

לסיכום – טענותיו העיקריות של המערער לפיהן התנהלותה של המשיבה גרמה לירידת ערך נכסיו ולחלופין כי בשל האופן בו נוהל הנכס על ידה, אין היא זכאית לתשלום דמי ניהול, לא הוכחו כמפורט לעיל.

משכך, החלטתי לדחות את הערעור.

המערער ישלם שכ"ט עו"ד בסך 10,000 ₪.

לפני בקשת הנאמנים של התחנה המרכזית החדשה בתל-אביב בע"מ (להלן: "התמח"ת"), החברה לניהול התחנה המרכזית החדשה בתל-אביב 1988 בע"מ (להלן: "החברה לניהול") ות.מ.ח.ת (1988) בע"מ (להלן: "תמח"ת 88") (להלן ביחד: "החברות") לפסיקת שכר טירחתם במסלול של שכר חלוקה לפי הוראות תקנה 8א לתקנות החברות (כללים בדבר מינוי כונסי נכסים ומפרקים ושכרם), התשמ"א- 1981 (להלן: "התקנות").

בפסק דין שניתן ביום 22.8.17 על ידי השופט ארנון בעירעור על הכרעת החוב (להלן: "פסק הדין בעירעור"), נקבע כי אין לאשר לנצבא חוב מובטח כלל, אלא חוב רגיל בסך של 7,256,041 ₪ וחוב נדחה בסך של 222,845,515 ₪.

הנאמנים התמודדו עם הפעלת התחנה המרכזית שהנה מיתחם בעל הקף ניכר הדורש טפול וניהול אינטנסיבי, יומיומי ומורכב הן בהיבט הכספי והן בהיבט התחזוקתי, תוך שהיה עליהם ליתן מענה מהיר ומיידי לבעיות שהתעוררו, מידי יום.

טענות הטוענים הנוספים הטוענים הנוספים שהגישו היתנגדות לבקשה הם תושבי איזור התחנה המרכזית שטוענים לפגיעה קשה באיכות חייהם ואשר הגישו תביעות כנגד התמח"ת ונתבעים נוספים, במסגרתן הם תובעים פיצוי בסך כולל של 8.7 מיליון ₪ בגין המטרדים והסבל ובגין ירידת גובה דמי השכירות המשולמים לדיירים המשכירים את דירותיהם באיזור סמוך לתחנה המרכזית.

...

בית המשפט קבע בסעיף 56(ב) להחלטה כי: "אני מורה לנאמנים להקפיד כי בקופתם יישמרו הכספים הנדרשים לצורך ביצוע הסדר הנושים, תוך התחשבות בכלל הערעורים שהוגשו על הכרעות הנאמנים בתביעות החוב. בכך אין כדי לקבוע מסמרות לגופם של הערעורים עצמם." כלומר, בית המשפט קבע כי יש לשמור כספים בקופה עבור הערעורים שהוגשו על הכרעות הנאמנים בתביעות החוב וכלל לא ניתנה התייחסות לטוענים הנוספים.

אשר על כן, התנגדות הטוענים הנוספים נדחית.

התוצאה לאור כל האמור לעיל, אני פוסקת לנאמנים שכר בסך של 18,395,833 ₪ בתוספת מע"מ, כשמסכום זה יש להפחית את סכום המקדמות ששולם עד כה. אגרת השגחה תשולם לכנ"ר, כדין.

בית משפט השלום בתל אביב - יפו ת"א 2178-04-14 החברה לניהול התחנה המרכזית החדשה בתל-אביב 1988 בע" נ' חסידים ואח' לפני כבוד השופטת בכירה חנה קלוגמן התובעת: החברה לניהול התחנה המרכזית החדשה בתל-אביב 1988 בע"מ ע"י ב"כ עו"ד תומר טייכמן הנתבעים: 1. אלברט חסידים 2. אגדאס יוסף חסידים ע"י ב"כ עו"ד ח.זילבר פסק דין

התביעה הוגשה על ידי התובעת, חברת הניהול, כנגד הנתבעים לאחר שלא שולמו, לטענתה, דמי ניהול בגין החנות הנמצאת במיתחם התחנה החדשה .

בת"א 11294-06-18 א.ר.ז.י.מ ניהול קניונים בע"מ ואח' נ' שיא קופי (1986 ) בע"מ (פורסם בנבו, ניתן ביום 28.10.21 ) ניתן ללמוד מפסק הדין על המצב "הפיזי" של קניון יובהר כי על פסה"ד הוגש ערעור תלוי ועומד: "

במיוחד נכון הדבר, שעה שמדובר בפסק דין של בית משפט השלום שהנו ערכאה דיונית וכל תביעה נבדקת לגופה ולפי הנסיבות המאפיינות אותה ומוכחות בה. סוף דבר: לאחר שעיינתי בכל החומר שבפניי ולאחר שהגעתי למסקנה שיש להפחית את דמי הניהול לאור המצב הפיסי של התחנה, מצאתי להעזר בחוות דעתו של המומחה מטעם הנתבע השמאי אטקין, אשר ציין בחוות דעתו טווחים של דמי ניהול בקניונים שונים.

...

לטענת הנתבעים יש לדחות את התביעה כנגד הנתבעת בהעדר יריבות וכנגד הנתבע לגופו של עניין.

ולאור האמור לעיל ובהתאם לשטח החנות של 45.201 מ"ר ראה בס' 11 לתצהיר מר שמואל ) כפול 32 ₪ כפול 38 חודשים = 54,964 ₪ דמי ניהול שאני מורה על הנתבע לשלם לתובעת.

במיוחד נכון הדבר, שעה שמדובר בפסק דין של בית משפט השלום שהינו ערכאה דיונית וכל תביעה נבדקת לגופה ולפי הנסיבות המאפיינות אותה ומוכחות בה. סוף דבר: לאחר שעיינתי בכל החומר שבפניי ולאחר שהגעתי למסקנה שיש להפחית את דמי הניהול לאור המצב הפיסי של התחנה, מצאתי להיעזר בחוות דעתו של המומחה מטעם הנתבע השמאי אטקין, אשר ציין בחוות דעתו טווחים של דמי ניהול בקניונים שונים.

כאמור לעיל ישלם הנתבע לתובעת סך של 54,964 ₪ בתוספת הצמדה וריבית חוקית מיום הגשת התביעה ועד ליום התשלום בפועל וזאת תוך 60 יום.