ערעור על פסק דין בתביעות הדדיות בעניין עסקת שכירות נכס מסחרי

ערעור על פסק דין מיום 17/6/19 של בית משפט השלום בחיפה (כב' השופט אפרים צ'יזיק, להלן "בית משפט קמא") בתיק תא"מ 48555-12-17.

העירעור דן בתביעות הדדיות של משכירי נכס ושוכרת, הנובעות מהשכירות.

רקע עובדתי המשיבה 2 היא בעלת הזכויות בחנות בשטח של 180 מ"ר הממוקמת בקומת הקרקע של מבנה מסחרי בעוספיה (להלן "המושכר").

סה"כ חויבה המערערת בסכום של 14,278 ₪ ובשכ"ט עו"ד בסכום של 3000 ₪ + מע"מ. באשר לתביעת המערערת בתביעה שכנגד לקבל חזרה את שכר הדירה עבור חודש יוני 2017, קיבל בית משפט קמא את עמדת המשיבים, לפיה השכירות הסתיימה ב-30/6/17, והיה על המערערת לכן לשלם גם עבור חודש יוני אפילו עזבה את החנות כבר במאי, מה גם שהמערערת מסרה למשכירים מראש שישה שיקים שכללו את חודש יוני.

באשר לגופי התאורה, שאת תמורתם תבעה המערערת, פסק בית משפט קמא שהמערערת לא הביאה ראיות לתמוך בטענתה כי אביה סיכם עם המשיבים שאם השוכר החדש ירצה את גופי התאורה, ישולם לה עבורם.

בית משפט קמא קבע כי מדוחות הרווח והפסד לשנים 2016 ו-2017, שהציגה המערערת לא עלה שהמע"מ לא גולם במסגרת מחזור עיסקאות המע"מ הכללי.

...

נראית לי העמדה של כב' השופט כפכפי ב-תא"מ 64472-05-17 עזבון המנוח יצחק קלוט ז"ל נ' טורג'מן, נבו 18/12/18) לפיה הנהג המקובל הוא שיש להשיב את הדירה למצבה המקורי אם לא הוסכם אחרת: " מסקנה זו עולה בקנה אחד גם עם הוראות סעיף 20א(א) לחוק השכירות והשאילה תיקון תשנ"ז שלא חל על ההסכם הנדון, בו נקבע כי שינויים שבוצעו בהסכמה והשוכר לא מבקש לקחת אותם, אין המשכיר חייב לשלם בעדם. בשינויים המתאימים, עמדה זו מלמדת כי הנוהג המקובל הוא כי יש להשיב את הדירה למצבה המקורי, אולם אין על המשכיר חובה לשלם על שינויים אם השוכר משאיר אותם בדירה". בנדוננו לא הוכיחה המערערת, כאמור, כי המשיבים הסכימו שהשיפוצים יושארו בחנות עם תום השכירות, על אף התנגדותם.

מקובלת עלי עמדת המשיבים כי לצורך ניכוי מס תשומות, היה על המערערת להוציא חשבונית עצמית כהוראת סעיפים 20 ו21 לחוק מס ערך מוסף התשל"ו-1975 והתקנות על פיו.

לסיכום סכום הפיצויים שפסק בית משפט קמא למשיבים יועמד 4275 ₪ (3500 עבור הדלת ו-775 ₪ עבור התשלום לחברת החשמל).

בית משפט השלום בחיפה ת"א 18512-11-15 מאירפלד השקעות וניהול בע"מ נ' סטרפלאסט תעשיות 1967 בע"מ ואח' ת"א 28228-07-14 סטרפלאסט תעשיות 1967 בע"מ נ' מאירפלד השקעות וניהול בע"מ לפני כבוד השופט אחסאן כנעאן התובעת מאירפלד השקעות וניהול בע"מ ע"י ב"כ עוה"ד אלי סרור ואח' הנתבעים 1. סטרפלאסט תעשיות 1967 בע"מ 2. עזבון המנוח סניור שוורץ ז"ל באמצעות מנהל העזבון עו"ד שלום הרשקוביץ ע"י ב"כ עוה"ד פישר בכר חן וול אוריון ושות' ובעניין: התובעת סטרפלאסט תעשיות 1967 בע"מ ע"י ב"כ עוה"ד פישר בכר חן וול אוריון ושות' הנתבעת מאירפלד השקעות וניהול בע"מ ע"י ב"כ עוה"ד אלי סרור ואח' פסק דין

מונחות לפניי תביעות הדדיות הסבות סביב משא ומתן שניהלו הצדדים בכל הקשור למכירת נכס מקרקעין.

לאחר שהצדדים לא הגיעו לעמק השווה ולא נכרת הסכם מחייב לרכישת הנכס, הוגשו תביעות לפיצויים, וכל צד מפנה אצבע מאשימה לצד הנגדי וטוען כי היתנהל בחוסר תום לב. עוד עוסק פסק הדין בטענה שהקונה המיועד רשם הערת אזהרה לטובתו על הנכס ללא קבלת הסכמת המוכר ובהיחבא.

אדגיש שטענה זו לא הוכרעה בבית משפט המחוזי וגם לא בעירעור שהוגש על ידי מאירפלד לבית משפט העליון.

למרות שפיזית יכלה סטרפלאסט להכשיר את הנכס ולהשכיר אותו בתקופה זו אך משפטית היה קושי או מניעה לעשות כן שכן כל שוכר פוטנציאלי היה מן הסתם חושש לכנס לעיסקת שכירות מקום בו רשומה הערת אזהרה לטובת מאירפלד ומקום בו רבצה "עננה משפטית" על הנכס כפי שנקבע בבית משפט העליון בהליך הקודם בין הצדדים.

באשר לאפשרות שהנכס יושכר למטרות מסחריות כגון מרפאות רופאים המומחה קבע כי הנכס במצבו אינו ראוי לשימוש זה. אציין כי סטרפלאסט הביאה חוות דעת ולפיה דמי שימוש ראויים כעסק מסחרי הם בסך של 20,800 ₪.

לכן בגין תקופה זו אני מעמיד את ניזקי סטרפלסט בגין חוסר יכולת להשכיר או למכור את הנכס של 100,000 ₪ נכון למועד פסק הדין.

...

לאור האמור עד כה אני סבור שיש להעמיד את דמי השכירות הראויים לטווח של שכירות לתקופה בינונית של 5 שנים בהנחה שהשוכר ישפץ ותוך התחשבות שהנכס יכול לשמש גם למגורים וגם למסחר על סך של 8,000 ₪.

לסיכום מגיע לסטרפלאסט סך של 142,852 ₪ נכון למועד פסק הדין.

התוצאה בשים לב לאמור לעיל ובקיזוז שתי התביעות אחת מהשנייה אני מחייב את מאירפלד לשלם לסטרפלסט סך של 12,294 ₪.

התובע היה בעת הרלוואנטית בעל זכויות החכירה במבנה מסחרי בבת ים (גוש 7128 חלקה 194)(להלן: הנכס), או ליתר דיוק בקומה מעל המרכז המסחרי הקיים (כעולה מהסכם ההלוואה מיום 6.6.06 שיוצג מיד בסמוך); המקום יכול לשמש לפעילות משרדים בשטח כולל של 340.46 מ"ר (כאמור בהסכם השותפות שיוצג להלן).

הריני להצהיר כי קיים דו''ח שמאות לעניין שווי הנכס אשר מעריכו בסכום של 3,200,000 שקלים, סכום זה מקובל עליי כסכום שווי הנכס ולא [י]היה בידיי כל ערעור בגין כך. בתמורה לחוב אקבל 51% מבעלות ו/או הזכויות הרשומות ע''ש דוד בנכס.

בית הדין, שפסק הבוררות שלו אושר בבית משפט זה, קבע כי אם התובע לא ישלם סכום של 1,650,000 ₪ אז הנתבע "רשאי לגבות את מלוא חלקו של [התובע] בנכס, בגין ההלוואה. ובנוסף ישאר על [התובע] החוב הדולרי בגין יצחק יוסף בסך – 60,000$, וכן החובות השקליים בסך – 18,000 ₪ בגין מחצית דמי השכירות, וכן מחצית מעלויות הארנונה, במידה וייגבה ע"י הערייה. בהתאם לפס"ד הנ"ל ולשם מימוש הנכס, רשאי [הנתבע] לבקש מביהמ"ש מינוי כונס נכסים על הנכס, עלות שכ"ט בגין הכונס יחולו על שני הצדדים בשווה" (פסקות ג'-ד' לפסק הדין הסופי של בית הדין).

בכל אחד מהתנאים הללו כתובה במפורש הצהרת הנתבע "הריני להצהיר כי הסכמתי לעסקה זו כפופה" להוצאת דוד מבעלות ו/או כל זכות אחרת על הנכס (סעיף 4); להעברת 10% מיתרת חלקו של דוד בנכס למר גיאת (סעיף 5); לפירעון מלוא חובותיו של דוד מול הרב שעשוע (סעיף 6); להסכמת דוד להעברת אחוזים נוספים מהזכויות בנכס למר גיאת בהתקיים תנאים נוספים (סעיף 7).

כך, אין בפני כל ראיה ממשית כי מר גיאת ויתר על זכות מזכויותיו, ולמותר לציין כי התובע לא ביקש להעיד את מר גיאת ולא הוגש כל תצהיר מטעמו; התובע בחקירתו הנגדית ציין "אני מתחייב שיש לי מסמכים ממנו" (עמ' 11 ש.5 לפרוטוקול), אך אלה לא הוצגו ולא התקבלה בקשה להגשתם עד למועד כתיבת פסק דין זה. ב) אין בפני כל ראיה לגבי הקף החובות לרב שעשוע, ואין גם כל הסבר מדוע לא נפרע החוב הקיים לשיטת התובע עצמו; עוד יצוין כי לטענת הנתבע הקף החוב לכב' הרב עומד על כמאה אלף ₪ (פסקה 101 לתצהירו), אך כך או כך אין בדבר כדי לשנות.

במצב דברים זה, לית מאן דפליג כי, באם יבוא [הנתבע] לנסות ולהימלט מחתימתו והתחייבותו הנ"ל, הרי שעל ביה"ד הנכבד להורות בזאת כי, פסק הדין מיום כ"ח אדר ב' התשע"ד הקובע שבסך 3,650 ₪ [כך במקור] יסולקו כל התביעות ההדדיות שבין הצדדים, הנו פסק הדין הקובע לעניין הצדדים אף בעת הזאת, שהלא כמוכח לעיל, הוכח צדקת דבריו של [התובע] לפיה, שהו הצדדים בכל עת במו"מ לעניין הנכס.

הוא ביקש לטעון כי הנתבע הונה אותו, וגרר אותו לניהול מו"מ עקר, כדי שיחלוף המועד שקצב בית הדין לפרעון החוב שהוא חב לו. לכן, הוא לא עתר לאכיפת ההסכם, אלא להארכת המועד לעמוד בפרעון החוב, כפי שנפסק על ידי בית הדין.

...

בכל אלה יש כדי להוביל למסקנה כי התובע הבין, בזמן אמת, כי המסמך אינו מחייב עוד, והבנתו זו משקפת אף את הדין.

התוצאה תביעתו של תובע לאכיפת הצהרת הכוונות נדחית בזאת.

לפיכך, אני קובע שהתובע יישא בהוצאות הנתבע בסכום כולל של 35,000 ₪.

כפי שנקבע בפסק הדין הראשון (לרבות השינויים בהחלטה המתקנת): בין הצדדים נחתם הסכם מיום 28.9.2004 , במסגרתו רכשה המשיבה מן המבקש שטחים במבנה מסחרי מתוכנן, שהתעתד להקים בחלקה שרכש בנשר.

המבקש הגיש תביעה שכנגד, שעיקרה בשל ניזקי הצוו הזמני שמנע בעדו לבצע עיסקאות בשטח השנוי במחלוקת בקומה השלישית (במה שקשור לעיסקאות ארוכות טווח – עד ל 20.6.2018, מועד בו נדחו הערעורים על פסק הדין הראשון בבית המשפט העליון).

בפסק הדין שמבוקש לעכב נפלה טעות, כאשר פסק הדין הקודם פורש כהנחיה לפצוי בלא הוכחת נזק, והכוונה לאשורה הייתה שיש אכן אפשרות לתבוע פיצוי בגין אובדן דמי שכירות – אך זאת רק ככל שאכן נגרם נזק.

ממילא הטענה בדבר קזוז הדדי כימעט מלא של חיובי פסקי הדין אינה יכולה להיות נידונה בעירעור, שכן אין מדובר בטענה ביחס לפסק הדין נשוא העירעור.

לו הוסכם להותיר צו איסור הדיספוזיציה בתיק החדל"פ על כנו, ניתן היה להסכים כי הליכי החדל"פ יושהו עד להכרעה בעירעור, תוך שהדיון בבקשה לצוו פתיחת הליכים יידחה עד אז. עיכוב ביצוע פסק דין אינו אמור לשמש פלאטפורמה להברחת נכסים.

סכויי העירעור נבחנים לרוב "במבט מלמעלה". מאזן הנוחות לגבי חיוב כספי שהוטל בפסק דין, הנחת העבודה באשר לשיקול מאזן הנוחות, הינה שתשלום לא יוצר מצב לא הפיך.

...

נקבע כי אין לאפשר למבקש מקצה שיפורים, ביחס לטענות שלא עורר בגדר ההליך בו ניתן פסק הדין הראשון, ויכול היה לטעון שם. צוין שעמדת המבקש לפיה יכול הוא לטעון טענות חדשות שלא טען, מרוקנת מתוכן הכללים בדבר מעשה בית דין.

אני מקבל עמדת המשיבה כי שאלה זו – אינה נצרכת כאן במישרין (אתייחס אליה בקצרה בלי להכריע בה).

אני דוחה אפוא הבקשה לעיכוב ביצוע, אך לא אעשה צו להוצאות.

בית המשפט המחוזי בתל אביב -יפו ה"פ 11029-12-19 הרצנו ואח' נ' Pressman Toy Corporation 30 יוני 2023 לפני כבוד השופטת תמר אברהמי תובעים 1.מיכה הרצנו 2.מריאנה הרצנו 3.אורלי פידלמן 4.למדע תעשיות קלות בע"מ 5.M&M Ventures Limited 6.M&M Ventures (2014) Limited ע"י ב"כ עו"ד אייל דורון, עו"ד רון ליבסון ועו"ד עודד קרמר [ש. הורוביץ ושות', עו"ד] נתבעת Pressman Pressman Toy Corporation ע"י ב"כ עו"ד ראובן בכר, עו"ד נועה ברהום ועו"ד נופר יורב [פישר ושות' – עורכי דין] פסק דין

כן נטען, בין השאר, כי הנתבעת גררה רגליים מספר שנים במשא ומתן על עידכון ההסכם דבר שהביא לערעור האמון ששרר בין הצדדים; כי מדובר בהסכם מסחרי המחייב שתוף פעולה ויחסי אמון; כי המשחק הוא פרי טיפוחים של המשפחה והצורך בהגנה עליו אינו כלכלי גרידא אלא גם אישי; כי גוליית ניצלה פער עצום ביחסי הכוחות בין הצדדים על מנת להשאיר את ההסכם מבלי לעדכנו; ועוד.

] "הכלל מתייחס, על-פי רוב, לחוזים הדדיים "מתחדשים", כגון חוזים לאספקת סחורה או שירותים, חוזי סוכנות והפצה והסכמי שכירות.

בית המשפט, אשר דחה את העירעור על פסק דינו של בית משפט השלום, מצא כי נסיבותיו של המקרה דומות לנסיבות שנידונו בעיניין מול הים יותר מאשר הן דומות למקרה של הסכם הפצה: "...מילוי החובות המוטלות על הצדדים בא לידי ביטוי במשך שני פרקי זמן נפרדים – חובת המשיבה על פי ההסכם מיתמקדת בתקופת זמן מצומצמת שנמדדת ביכולתה להביא לידי הסכם בין המערערים לבין רבנות ירושלים, בעוד שהחובות המוטלות על המערערים נולדות עם סיום מאמציה של המשיבה...[בדומה לעניין מול הים:]... העדר קיומו של קשר הדדי מתמשך והפרדה בין מועד מתן השרות המקצועי מצד המשיבה לבין מועד התשלום עבור אותו שירות, מחריג את ההסכם מאותם הסכמים קונבנציונאליים הניתנים לסיום על ידי מי מהצדדים על פי רצונם". נמצא כי מסקנתו של בית המשפט השלום כי ההסכם אינו מוגבל בזמן היא סבירה ועולה בקנה אחד עם נסיבות כריתתו (סע' 8-7 לפסק הדין).

בגדר כך ובין השאר נקבע, כי במסגרת ההסכם קנתה המשיבה "מעין זיקת הנאה או אינטרס במקרקעי העיסקה שאמור היה המושב לקבל - זכות לרשום חכירת משנה על מקרקעי העסקה למשך 20 שנה וזכות להפעיל את תחנת התידלוק שתקום במקרקעין אלה במשך תקופה זו עם זכות סרוב ראשונית להמשיך ולהפעילה לאחר תום התקופה. המשיבה אף רשמה שיעבוד על המקרקעין להבטחת זכויותיה על פי ההסכם". בית המשפט סבר כי בנסיבות העניין יש טעם שלא להחיל את הכלל הפרשני בדבר הגבלת זמן בנוגע לחלק הראשון של הפרויקט נשוא ההסכם, של קבלת מקרקעי העסקה על ידי המושב וקבלת היתרי הבניה.

להשלמת התמונה יצוין כי בעירעור שהוגש על פסק דין זה (ואינו נזכר בטיעוני הצדדים), ניתן תוקף של פסק דין להסכמה לפיה ההסכם אינו בר-אכיפה נוכח ההתפתחויות התכנוניות שחלו בנתיים ואין לאיש מן הצדדים טענה כנגד מישנהו לעניין עצם אכיפתו של ההסכם אף לא בקירוב, ובמקביל נשמרות לצדדים טענותיהם בעיניין סעדים כספיים (ע"א 8976/07, פסק דין מיום 9.11.2009).

עיון בדרך בה תוארו הדברים בדעת הרוב בעיניין מול הים, מעלה כי מאפייניו של ההסכם שלפנינו קרובים יותר לדברים שצוינו שם לגבי הסכם הפצה, שהוא הסכם "קלסי" לתחולת החזקה הראייתית, מאשר למקרה בו "מצב שבו רכש צד אחד זכות קבועה בנכס או באנטרס של הזולת", כמו רכישת זיקת הנאה במקרקעין (שלגביו צוין כי לא יחול הכלל הפרשני).

...

על רקע מסקנה זו וכאשר אין טענה כי הודעת הסיום לא ניתנה זמן סביר מראש, מתקבלת עמדת התובעים כי היו זכאים להודיע על סיום ההסכם באופן בו הודיעו.

סוף דבר לא מצאתי בטיעוניהם האחרים של הצדדים או בשיקולים אחרים, כדי לשנות את תוצאות הדיון לגופו של עניין (ע"א 578/17 יבלינוביץ נ' פרטנר תקשורת בע"מ (18.11.2018); ע"א 2112/17 גרסט נ' נטוויז'ן בע"מ ((2.9.2018; רע"א 1491/16 פלונית נ' פלוני (14.4.2016); רע"א 9294/09 חן נ' בנק הפועלים (25.3.2010); ע"א 4861/05 שיכון עובדים נ' מנהל מיסוי מקרקעין (11.8.2008); ע"א 84/80 קאסם נ' קאסם, פ"ד לז(3) 60 (15.6.1983)), ובכלל האמור טענות שהועלו בהמרצת הפתיחה ונזנחו בשלב הסיכומים; האם יש לפרש את ההסכם ככזה שכלל או לא כלל פורמט דיגיטלי של המשחק; טענת הרצנו לפערי כוחות בין הצדדים; דברים שנאמרו או לא נאמרו והוצגו לגוליית לפני העסקה בה רכשה את פרסמן (אין טענה כי הדברים נאמרו או הוצגו ע"י הרצנו; הסכם רכישת פרסמן אינו כולל מצג לגבי המשחק ולא בוצעה התייעצות עם עו"ד ישראלי בזמן אמת); טענה כי לא בכדי מיכה לא פנה לשינוי ההסכם לפני שגוליית רכשה את פרסמן (עמדת הרצנו בעניין זה, לרבות סע' 17-16 לסיכומיהם, מתקבלת ככלל); הסכם "רעיון" מול הסכם "משחק מוכר" (הנתבעת טענה כי מדובר בהבחנה חדשה ומקורית שהופיעה לראשונה בסיכומי התובעים והיא פרי דמיונם, אך אבחנה ברוח זו הועלתה בעדותו הוא ג'ים אשר העיד מטעם הנתבעת, ר' למשל עמ' 286 ש' 15 ואילך); משמעות ההסכם כהסכם יחס; ועוד.

התובענה מתקבלת.