ערעור על פסק דין בדבר דיירות מוגנת בנכס בירושלים

טרם שאדרש לטענות שהעלו הצדדים במסגרת הבקשה שלפניי, יש לעמוד על ההליכים הרבים שהתנהלו בין הצדדים בקשר עם הנכסים דנן ובהמשך לפסק הדין העומד במוקד הליך זה, ועל כך אעמוד להלן: בפסק הדין אשר ביטולו מתבקש, הכריע בית המשפט כי התובעים בהליך - המשיבים דנן, "הנם הבעלים של הנכס ודינה של טענת הנתבעים [המבקשים] בשאלת הבעלות להדחות". כן דחה בית המשפט את טענות המבקשים להיותם דיירים מוגנים בנכסים, ועוד קבע כי גם אם היו דיירים מוגנים, יש להורות על פינויים בעילה של "שינויים במושכר". המבקשים לא השלימו עם פסק הדין והגישו עליו ערעור לבית המשפט המחוזי בירושלים (ע"א 26141-04-12).

משמוצו ההליכים הערעוריים על פסק הדין בהליך ההצהרתי, ובהתאם להסכמה הדיונית שקבלה תוקף של פסק דין בהליך העירעור על פסק הדין דנן - אשר לפיה אם התביעה בהליך ההצהרתי תידחה יעמוד פסק הדין שניתן בהליך הפינוי (הוא פסק הדין דנן) בתוקפו - ביקשו המשיבים לפעול למימוש פסק הדין, ופתחו הליך מתאים בלישכת ההוצאה לפועל בירושלים.

התביעה לביטולו של פסק הדין מבוססת בעיקרה על טענה בדבר מירמה והטעיה.

...

טרם שאדרש לטענות שהעלו הצדדים במסגרת הבקשה שלפניי, יש לעמוד על ההליכים הרבים שהתנהלו בין הצדדים בקשר עם הנכסים דנן ובהמשך לפסק הדין העומד במוקד הליך זה, ועל כך אעמוד להלן: בפסק הדין אשר ביטולו מתבקש, הכריע בית המשפט כי התובעים בהליך - המשיבים דנן, "הינם הבעלים של הנכס ודינה של טענת הנתבעים [המבקשים] בשאלת הבעלות להידחות". כן דחה בית המשפט את טענות המבקשים להיותם דיירים מוגנים בנכסים, ועוד קבע כי גם אם היו דיירים מוגנים, יש להורות על פינויים בעילה של "שינויים במושכר". המבקשים לא השלימו עם פסק הדין והגישו עליו ערעור לבית המשפט המחוזי בירושלים (ע"א 26141-04-12).

לאחר שההליך ההצהרתי הוכרע כנגד המבקשים, מבקשים הם למעשה לאיין את אותן הסכמות ולהתנער מהן על יסוד טענת מרמה, ונראה כי בנסיבות אלו המשוכה להוכחתה של טענת המרמה - משוכה שהיא גבוהה כאמור גם במקרה הרגיל - גבוהה היא אף יותר.

מסקנה זו מבוססת, בין היתר, על השיקולים הבאים: ראשית, פירטתי לעיל באריכות את ההליכים הרבים שהתנהלו בין הצדדים, מהם עולה כי מאז ניתן פסק הדין נקטו המבקשים כמעט בכל הליך והליך ערעורי אפשרי על מנת למנוע את מימוש פסק הדין, אך עמדתם נדחתה.

סיכומם של דברים - מכל הטעמים המפורטים לעיל, סבורה אני כי הכף נוטה בענייננו לדחיית הבקשה, והיא נדחית אפוא.

ערעור שהוגש על פסק הדין נדחה (ר' ע"א 8398/17 תאופילוס ג'אנופולוס, פטריארך הכנסייה היוונית אורתודוכסית של ירושלים נ' Berisford Investments Limited (10.6.2019)).

לגופו של עניין, טענו המשיבים כי התביעה נושא הליך זה הוגשה תוך היתעלמות מזכותם לדיירות מוגנת בנכס; ותוך היתעלמות מכך שממועד כריתת ההסכם ולכל הפחות עד לפסק-הדין של בית המשפט העליון בהליך הראשון, הקפידו המשיבים לשלם את דמי השכירות עבור הנכס לפטריארכיה במלואם ובמועדם.

על פני הדברים השאלה הנדונה בתביעה היא מעמדם של המשיבים נוכח פסק הדין הקובע את זכויותיה של המבקשת בנכס ובהקשר זה, נוכח מערכת היחסים שבין המבקשים לבין הפטריארכיה ומערכת היחסים שבין הפטריארכיה לבין המבקשת, נוכחותה של הפטריארכיה בהליך המברר תביעת פינוי כנגד המבקשים נראית מתבקשת.

...

דיון והכרעה לאחר עיון בבקשה, בתגובות, בתשובה לתגובות, בהחלטת בית משפט קמא ובכתבי הטענות, החלטתי לדחות את הבקשה.

בעוד שהגשת הודעה לצד שלישי שלא כדין מבחינת עיתוי ההגשה יכולה להצדיק את ההוצאה מהתיק, הרי שבהמשך הדרך המבקשת שינתה את קו הטיעון (מבלי לתקן את הבקשה) ובמסגרת הודעתה הנוספת והתנגדותה להארכת המועד היא טענה טענות הנוגעות לתוכן ההודעה ולכך שאין לאפשר את הגשתה בשל הכללתן של טענות הסותרות קביעות שיפוטיות אחרות ובשל קיומו של השתק.

סיכום על יסוד כל האמור, אני דוחה את הבקשה.

בדחותו את העירעור בית המשפט המחוזי הוסיף, בשולי הדברים, את ההתייחסות למחזיקים כדיירים מוגנים שנזכרה כאמור בקצרה כאחת החלופות שנידונו בבית משפט השלום, ולא עמדה ביסוד דחייתה של התביעה לסילוק יד. בהיבט זה, המחזיקים היו מי שזכו בהליך – ולא מי שהפסידו בו. בנסיבות אלה הם לא היו רשאים להגיש בקשת רשות ערעור על פסק הדין ועל נימוקיו, ככל שהתייחס לתביעת הפינוי, להבדיל מתביעת הבעלות (ראו: רע"א 10646/03 הזו נ' הפטריארכיה הארמנית בירושלים, פסקה 5 (17.3.2004); רע"א 1560/06 לוי נ' שקלים (17.4.2007); רוזן-צבי, ההליך האזרחי, בעמ' 552).

חוזה המכר בין הצדדים אף כלל הצהרות מפורשות מצד המשיבה בעיניין, לפיהן "ידוע לה שחלקים שונים של הנכס ושל המבנים הבנויים עליו תפוסים על ידי דיירים מוגנים וגם/או מחזיקים שונים, וכי הובאו לידיעתה פסקי הדין שניתנו ב-ת"א 3457/82 בבית משפט השלום בירושלים וב-ע"א 166/89 בבית המשפט המחוזי בירושלים, ביחס למעמדם של הצדדים לאותו ההליך, כדיירים מוגנים". כן הוצהר בחוזה המכר, כי ידוע למשיבה שתלויים ועומדים הליכים משפטיים בין הועדים היהודיים לבין מחזיקים נוספים בחלקים מהמתחם ביחס לזכויות במיתחם.

...

אבחן אפוא את עניינם של המערערים על פי הדין הישראלי במעין "תמונת ראי". החלת חזקת שוויון הדינים במקרה דנן, משמעה שאנו מחייבים את הממונה הירדני על נכסי אויב ואת המחוקק הירדני ברמת הנורמות שאנו מייחסים למקביליהם בישראל.

כך, בה"ק (י-ם) 2/72 האפוטרופוס לנכסי נפקדים נ' הפקיד המסדר, פ"מ עט 134 (1972) נקבע כי הליכי ההסדר הירדני לגבי הנכסים שבשכונת נחלת שמעון הצדיק הידועים כגוש שומה 30092 (לאו דווקא בשטח נשוא דיוננו) נוגדים את תקנת הציבור הישראלי: "עצם העובדה שהחלקות הנ״ל בגוש שומה30092 הוקנו לממונה על רכוש האוייב הירדני כחלקה אחת, מוכיחה כי שלטונות ירדן הכירו בחלקות הנ״ל, על-פי הרישומים המנדטוריים של נכסים אלה, כשייכות לתושבים יהודים בארץ-ישראל; אולם מעמדם של תושבים אלה כאוייבים פטר את הממונה הירדני על רכוש האוייב מפנייה לפקיד ההסדר לברר זכויותיו של כל אחד מהבעלים הרשומים במסגרת החלקה הכוללת הנ״ל. אין צורך לומר כי גם לא היתה לו האפשרות לברר זכויות אלה, אף אילו רצה בכך. העובדה עומדת בעינה כי לבעלי הנכסים הרשומים לפי ספרי האחוזה המנדטוריים או לבעלי זכויות שביושר הטוענים לבעלות לגבי הנכסים האלה, לא היתה ההזדמנות להגיש את תביעותיהם בשעה שהשטח הזה הוסדר, ולא הוכרו זכויותיו של כל אחד בנפרד. אני סבור כי מצב עובדתי זה מכתים את לוח הזכויות הירדני לגבי חלקה 1 בגוש ירדני 6 בתואר של מסמך הסותר את תקנת הציבור בישראל". הסדר המקרקעין לא חודש מאז שלא בעטיים של המערערים.

לאחר שהובאה בפני תגובתו של חברי לפסק דיני, אשיב טלגרפית כי איני בא לכפות פשרה על הצדדים אלא שהמסקנה המשפטית שאליה הגעתי "מתכתבת" עם הצעת הפשרה שהוצעה בשעתו, ולא בכדי הועלתה הצעה זו. עוד אוסיף ואומר כי תקנת השוק שבחוק נכסי נפקדים, עוסקת ב"פתולוגיה", מקום בו מתברר כי אין מדובר בנכס נפקד.

בבית המשפט העליון בר"ם 3013/22 לפני: כבוד המשנה לנשיאה ע' פוגלמן המבקשים: 1. עריית תל אביב-יפו 2. מנהל הארנונה בעריית תל אביב-יפו נ ג ד המשיבה: בית בלב בע"מ בקשת רשות לערער על פסק הדין של בית המשפט לעניינים מנהליים תל אביב-יפו (כב' סגנית הנשיא א' כהן) בתיק עמ"נ 53396-03-21 מיום 9.12.2021

הערייה הודיעה כי החל מיום 1.1.2017 ועד ליום 31.8.2017 התשלום בגין המחלקה הסיעודית יהיה לפי תעריף "בית חולים", ומיום 1.9.2017 ואילך התשלום יהיה לפי תעריף "שירותים כללי". התשלום בגין שאר הקומות בנכס נותר לפי תעריף "מגורים". ביום 18.4.2017 הגישה המשיבה השגה למנהל הארנונה בעריית תל אביב-יפו (להלן: המבקש 2) בה נטען, בהקשר הבקשה שלפנינו, כי המחלקה הסיעודית היא חלק מהדיור המוגן ומשמשת את ציבור הדיירים, ועל כן אין הצדקה לפיצול שערכה הערייה בינה לבין יתר הנכס.

כנטען, החובה שקבועה בפקודת בריאות העם שבגדרה מחלקה סיעודית נידרשת להרשם כבית חולים מלמדת על השמוש שנערך בפועל בנכס, ואין בהקף השירותים הרפואיים שמוצעים במחלקה סיעודית מסוימת או בנתונים אחרים בדבר אופן השמוש הפארטיקולרי בנכס כדי לשנות מכך.

ואולם, כידוע, ככלל אין מקום שבית משפט זה יידרש כערכאה ראשונה לטענה בעת בחינת בקשת הרשות לערער (בר"ם 8737/14 מסלמאני נ' מנהל הארנונה בעריית ירושלים, פסקה 4 (11.2.2015); בר"ם 4297/10 נאות לה גרדיה בע"מ נ' מנהל הארנונה של עריית תל אביב, פסקה 8 (2.9.2010) (להלן: עניין נאות לה גרדיה בע"מ).

...

לאחר שבחנתי את בקשת הרשות לערער והתשובה לה, הגעתי לכלל מסקנה כי דינה להידחות.

הבקשה למתן רשות לערער נדחית אפוא, על יסוד אמות המידה המקובלות ומבלי שאני נדרש לגופן של הטענות.

המבקשים ישלמו למשיבה הוצאות בסך 5,000 ש"ח. ניתנה היום, ‏כ"א בחשון התשפ"ג (‏15.11.2022).

בית המשפט ציין, בין היתר, כי המחזיקים רכשו מעמד של דיירים מוגנים בנכסים (בקשת רשות לערער על פסק הדין נדחתה, רע"א 3247/91 חנון נ' ועד עדת הספרדים בירושלים (27.10.1991)).

בפתח הדברים אציין כי במכלול ההשתלשלות שתוארה לעיל, ובשים לב גם לקביעות בית משפט זה בעיניין ג'אעוני, אני סבור כי יש מקום שנעשה שימוש בסמכותנו לפי תקנה 149(2)(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018, ונדון בבקשת הרשות לערער כאילו ניתנה רשות והוגש ערעור לפי הרשות שניתנה (ראו בעיניין ג'אעוני, פסקה 51 לפסק הדין של השופטת ד' ברק-ארז ופסקה 2 לפסק הדין של השופט י' עמית).

...

נוכח כל האמור לעיל, לו תישמע דעתי, נורה על החלת ההסדר שנקבע בעניין ג'אעוני (ראו פסקה 19 לפסק הדין של השופט עמית) גם על הצדדים שלפנינו כלהלן: עד להכרעה בהליכי הסדר זכויות במקרקעין, ומכוח הבעלות הרישומית, יראו את נחלת שמעון בע"מ כבעלים של המגרשים שבהם מחזיקה כל משפחה, ואת נציגי המשפחות הבאים כדיירים מוגנים: משפחת דג'אני – דאוד דג'אני; משפחת חמאד – עארף חמאד; משפחת דאהודי – עדלי דאהודי.

בנוסף, סבורני כי טיב הזכות שבה אוחזים המחזיקים בנכסים במִתחם, הוא של דיירות מוגנת, וזאת, הן מן הטעם ש"בענייננו מתקיים השתק פלוגתה מובהק, בכל הנוגע למערכת היחסים המשפטית השוררת בין הצדדים – דיירים מוגנים ובעל בית – כפי שנקבע זה מכבר בעניין חנון, וכפי שנקבע עוד קודם לכן, בעשרות הליכים משפטיים שהתנהלו בעניין" (שם, פסקה 71; וראו גם פסקאות 50-22 לפסק דיני; פסקאות 9-5 לפסק דינו של השופט י' עמית); הן מן הטעם ש"הזכויות שהוקנו למחזיקים במתחם, מכוח הסכמי השכירות שנחתמו בתקופה הירדנית, הן זכויות שכירות, שלימים 'שודרגו' לזכויות דיירות מוגנת; לא רישיון במקרקעין, ודאי שלא רישיון בלתי-הדיר המחייב גם צדדים שלישיים" (שם, פסקה 71; וכן פסקאות 68-51 לפסק דיני).

מכיוון שתמונת הזכויות המלאה תתברר רק לאחר השלמת הליכי הסדר הזכויות במקרקעין אני סבורה שמסקנתי המקורית – זו שאיננה מצריכה הפקדת כספים – היא אף המתאימה יותר במישור המעשי בתקופת הביניים.