ערעור על פסיקת מפקחת בתים משותפים בדבר היקף בנייה ברכוש משותף

לפניי ערעור על פסק דין שניתן על ידי המפקחת על רישום מקרקעין (להלן: "המפקחת") ביום 25.5.20 בתיק 8/602/2018 (להלן: "פסק הדין"), בנוגע לזכויות קנייניות בבית משותף הנמצא בחיפה ובנוי על המדרון אשר בין רח' רנ"ק לבין רחוב מיכ"ל המשורר (להלן: "הבית המשותף" או "הבית").

לטענתו, פסיקת המפקחת בנוגע לחלוקת אחוזי הבנייה מנוגדת לסעיף 8(א) לתקנון המתייחס לזכויות הבנייה "בקשר לחלקה" תוך מתן פרשנות שגויה לביטוי זה ומתעלמת מהמילים "מאיזו סיבה שהיא". המערער טוען עוד, כי שגתה המפקחת במסקנה שהסיקה מעדויות המומחים, לפיה אפשר להרוס את מחצית המבנה (הבית) מבלי לסכן את יתרת המבנה.

סמכות מפקחת להחיל את הוראת סעיף 5א' לחוק החיזוק על בית שהוכרז כבית מורכב על פי סעיף 59(ב) לחוק המקרקעין המערער טוען עוד, כי סמכותה של המפקחת על פי סעיף 59 לחוק מוגבלת אך ורק לעניין הניהול וההחזקה של הרכוש המשותף, אך לא לקביעת חלוקת זכויות בנייה וזכויות להריסת חלק מהמבנה, שהן שאלות קנייניות.

סמכותה של המפקחת לידון בסכסוך בין בעלי דירות בנוגע לזכויותיהם וחובותיהם על פי התקנון ועל פי חוק החיזוק, מעוגנת בסעיף 72(א) לחוק המקרקעין, הקובעף "72(א) סיכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון או לפי סעיפים 58, 59 או 59א עד 59ג ו-59ה עד 59ח, לפי סעיף 1א לחוק המקרקעין (החלפת ספק גז המספק גז באמצעות מערכת גז מרכזית), התשנ"א-1991, לפי חוק המקרקעין (חזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 או לפי סעיפים 6נט עד 6סא, 21ב ו-27ג לחוק הבזק, תשמ"ב-1982 יכריע בו המפקח". ע"א 2575/18 שרון יעקובסון נגד אסתר לוין (25.3.2019) אליו הפנו ב"כ המערער, דן בשאלה אם רשאי המפקח להורות, מכוח סעיף 59(ב) לחוק המקרקעין, על הצמדות של רכוש משותף לאחד האגפים.

להקצאה זו, ההולכת אחר הקצאת זכויות לפי ההקף הבנוי תכלית ברורה והיגיון פנימי ברור; העבודות הדרושות לחזוק בנייה מפני רעידות אדמה, כרוכות וקשורות, הן מבחינת העבודה הנדרשת והן מבחינה כלכלית, להקף הבנייה הקיים באותה חלקה ולענייננו - באותו אגף, והדברים ברורים.

...

אינני מקבלת את גישתו של המערער.

התוצאה סופו של דבר - אני דוחה את הערעור בכפוף לאשר נאמר בסעיף 30 לעיל.

המערער ישלם למשיבה הוצאות הערעור בסך 10,000 ₪.

נקבע, על פי הפסיקה שהצמדה של חלק מהרכוש המשותף לדירה אינה מקנה זכות לבנות על שטח ההצמדה ללא הסכמת הדיירים האחרים, שכן זכויות הבנייה הן נכס משותף ונדרשת הסכמתם של הדיירים האחרים למימוש זכויות הבנייה.

המפקח מצא שאין בטענות המערער על כך שהוא חייב לבנות חדר אקוסטי לצורך בתו, ובכך שהדירה קטנה (כ-90 מ"ר) כדי להצדיק פגיעה בדירת המשיב, בפרט כשקיימות חלופות כגון הרחבת דירת המערער על גג הבית ולא הקמת מבנה חדש.

אשר להחלטות המפקחת הקודמת, פעל המפקח לפי פסק דינו של בית המשפט המחוזי בעיניין זה. אכן, יש משמעות לקביעת הועדה המקומית בדבר זכויות הבנייה והקף הבנייה המאושרת בהיתר הבנייה.

המערער טען שהוא זכאי לבנות את הרחבת הדירה כי היא הכרחית לבתו הסובלת מליקוי שמיעה ונעזרת במכשיר שמיעה, וזקוקה לחדר אקוסטי בביתה.

...

אני דוחה את טענת המערער.

סוף דבר, צדק המפקח בקביעתו שהבנייה על ידי המערער אינה "הרחבה דומה" לבנייה שביצע המשיב.

כמו כן, אין מקום להתערב בקביעתו שהתנגדותו של המשיב לבנייה אינה בלתי סבירה או בחוסר תום לב. לפיכך, אני דוחה את הערעור.

בהתחשב באי הגשת עיקרי טיעון, אני מחייב את המערער לשלם למשיב הוצאות הערעור בסך 7,020 ₪.

עוד ערערו המערערים על קביעת המפקחת באשר לרכוש המשותף שהוא שטח הגג, בטענה שהלכה למעשה קבעה המפקחת למשיבה זכויות בעלות בשטח הגג, שלא היתה רשאית לקבוע.

המפקחת קבעה בפסק הדין הקודם, שאין חשיבות להקף הבנייה שביצעה המשיבה, שכן היא קיבלה הסכמה של המערערים לתוכנית מצב סופי הכוללת את מלוא שטחי הבנייה מושא ההליך, למעט גג שהפך לחדר, ובכך הם נתנו הסכמה מפורשת וחד משמעית לכלל שטחי הבנייה, בבחינת הסכמה לבנות מעבר למה שנקבע בתקנון המוסכם, הממלאת אחר הוראות סעיף 62 לחוק התיכנון והבנייה, הקובע כיצד יוצאו חלקים מהרכוש המשותף לצורך הצמדתם לדירה.

קיבלתי את טענת המערערים, שעל פי סעיף 62 לחוק המקרקעין, אין לקבוע הצמדה של חלק מסוים מהרכוש המשותף לדירה פלונית, אלא בהסכמת כל בעלי הדירות, למעט כאשר מיתקיים סעיף 71 ב, באשר הדבר נעשה לשם בנייה שמטרתה הרחבת אותה דירה.

החשבון שערכה המפקחת בגין הוצאות המשפט דורש תיקון, למרות הכללים בדבר אי היתערבות ערכאת העירעור בפסיקת ההוצאות, שכן המפקחת הגיעה לאותה תוצאה שאליה הגיעה בפסק הדין המקורי, למרות שפסק הדין בעירעור הוסיף סעדים שניתנו למערערים, ולמרות הקביעות בפסק הדין בעירעור, ששכר טירחת עורך דין לפי התעריף המינימאלי המומלץ משולם בעיקר כדי להכין את התיק ולהגישו ככתב תביעה לבית המשפט.

...

בשאלת ההוצאות ערכה המפקחת את החשבון והגיעה למסקנה שכל השיקולים נלקחו על ידה בחשבון בעת פסיקת ההוצאות.

אני דוחה את טענת המערערים, כאילו קבעתי מה הפרשנות של סעיפים 4-2 לתקנון.

המשיבה תשלם למערערים הוצאות ערעור זה בסך 3,510 ₪, בנוסף לערכאת הערעור.

סעיף 71ב(א) לחוק המקרקעין סעיף 71ב לחוק המקרקעין נכלל בסימן ג1 לחוק אשר כותרתו היא "שינויים ברכוש המשותף ובזכויות הבניה": "71ב.(א) על אף הוראות סעיף 62(א) סיפה, או סעיף 12(ב) לתקנון המצוי שבתוספת, רשאים מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסויימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בניה שמטרתה הרחבת אותה דירה, וכן להחליט בדבר חלוקת זכויות הבניה הנדרשות לצורך זה, ואולם, היה נושא ההחלטה כאמור הרחבת דירה פלונית אחת או יותר לשם בניית מרחב מוגן דירתי או מרחב מוגן קומתי, רשאים להחליט על כך מי שבבעלותם שישים אחוזים מהדירות". אין ולא יכולה להיות מחלוקת, כי יש לנתבעים, שהנם הבעלים של 10 מתוך 11 דירות בבית המשותף, את הרוב הנידרש בהתאם לסעיף 71ב(א)לחוק המקרקעין, לצורך ביצוע תוספת המרפסות בדירותיהם.

ומכאן חזקה על הועדה השנייה, כי ככל שלא הייתה סבורה שיש לה די "תימוכין קנייניים" על מנת לידון בבקשת הנתבעים ללגיטימציה למצב קיים, הרי שהיא הייתה דוחה את הבקשה, כפי שעשתה הועדה הראשונה, או מורה על עיכוב הטיפול בבקשה עד להכרעת המפקח על הבתים המשותפים או לחילופין עד להכרעת בית המשפט בסוגיות הקנייניות הרלוואנטיות.

כמו כן הועדה השנייה שהורתה על מתן ההיתר המבוקש, קבעה שאין לשייך את אחוזי הבניה שבבית המשותף לדירת התובעים וזאת לאחר שדנה בסוגיה הקניינית העולה מסעיף 3 (א) לתקנון הבית המשותף ומצאה כי בידי הנתבעים "תימוכין קנייניים". יוער כי אף אם שגתה הועדה השנייה, הרי שהדרך הנכונה לתקוף את החלטתה ומסקנותיה "השגויות" בהגשת ערר לועדה המחוזית (דבר שנעשה ע"י התובעים) וככל שהחלטת וועדת הערר לא תהיה מקובלת אף היא על התובעים, יכולים הם לנקוט בהליך ערעור על החלטת ועדת הערר באמצעות הגשת ערעור לבית המשפט לעניינים מינהליים.

נזק מסוג זה, הנו נזק שאינו ממוני ופסיקתו נתונה לשיקול דעתו של בית המשפט, כלשונו של סעיף 13 לחוק החוזים (תרופות): "גרמה הפרת החוזה נזק שאינו נזק ממון, רשאי בית המשפט לפסוק פיצויים בעד נזק זה בשיעור שייראה לו בנסיבות העניין". בע"א 4232/13 אנגלו סכסון סוכנות לנכסים בע"מ נ' בלום נקבע כדלקמן: "פיצוי בגין נזק לא ממוני על פי סעיף 13 לחוק התרופות נתון לשיקול דעתו של בית המשפט ולא ניתן כדבר שבשיגרה, אלא במצבים חריגים בהם מדובר בהפרה בוטה של יחסי אמון או של יחסי תלות, במצבים של זדון, או במצבים של היתנהגות מעליבה או פוגענית במיוחד". בעניינינו, לא יכול להיות חולק על כך שלתובעים נגרמה עגמת נפש לא מבוטלת.

התובעים שמו מבטחם ואמונם בנתבעים, שעבודות הבניה תבוצענה בהתאם למוסכם בין הצדדים, לרבות בהיקפים ובצורה שעליה סוכם, בהתאם להיתר הבניה וללא פלישה לדירתם או למרפסות הצמודות לה. בסופו של יום ביצעו הנתבעים עבודות בניה בנגוד להסכם ובחריגה מהיתר הבניה.

...

התביעה למתן צו עשה המורה לנתבעים להרוס את המרפסות שנבנו בבית המשותף ובכלל זה הן עבודות הבנייה לפי היתר הבניה והן עבודות הבנייה שבוצעו בחריגה מהיתר הבניה – נדחית.

הנתבעים ישלמו לתובעים סך של 50,000 ₪ בגין עוגמת נפש.

הנתבעים ישלמו לתובעים שכ"ט עו"ד בסך 6,000 ₪ כולל מע"מ וכן הוצאות משפט בסך 2,500 ₪.

לפניי ערעור על פסק-דינו של בית-משפט השלום בירושלים (השופטת מיקה בנקי), מיום 27.11.2022, בת"א 4096-11-19, בגדריו נתקבלה תביעה לחיוב המערערים- מוכרי דירה, בפצוי מוסכם לפי הסכם מכר, בשל כך שלא גילו לרוכש הדירה- המשיב, כי נעשה שימוש ייחודי, שלא כדין, של דייר בבית המשותף (במועד הרלוואנטי לתובענה), בחלק מסוים מהרכוש המשותף( אשר שימש כמקום חנייה משותף) ובשל כך נימנע מהמשיב השמוש הסביר (להלן- פסק-הדין).

אחד הדיירים (להלן- הפולש) עושה שימוש ייחודי שלא כדין בשטח של כ- 70 מ"ר מהרכוש המשותף, בקומת העמודים, הכולל שלוש חניות מקורות, ואף ביצע עבודות בניה מסוימות וסגר את השטח בלוחות פלדה לצרכיו (להלן- החניות).

יוער, פסק-דין לפינוי הפולש ניתן ביום 5.8.2019 על ידי המפקחת על הבתים המשותפים.

לעניין הפצוי, השיגו המערערים על שיעורו וסבירותו אל מול הקף הנזק, כמו גם על העדפת חוות הדעת השמאית מטעם המשיב.

צרף לכך, בהתחקות אחרי אומד דעתם של הצדדים, בנסיבות בהן נקבע בפסק-הדין קמא, כי במשא ומתן לכריתת הסכם המכר, לא הועלה כלל נושא הרכוש המשותף והשמוש בו, מטבע הדברים ועל פי השכל הישר, לא ניתן להניח כי הצדדים התייחסו לרכוש המשותף כנושא בעל היבט עיקרוני, בבחינת "אבן הראשה", המהוה חוליה בלעדיה לא היה קיום להסכם, ואפילו לא כחלק מהתנאים שביסוד הסכמות הצדדים.

אשר על כן, נוכח מהותו של הנזק, ובזיקה לחוות הדעת השמאית מטעם התובע, אשר בית משפט קמא מצא להעדיפה על פני חוות הדעת השמאית מטעם המערערים, בשינויים המחויבים לצורך אומדן הפצוי בגין הפגיעה הזמנית באפשרות השמוש של המשיב בחניות, לפרק הזמן הצפוי מניהול הליך משפטי לפינוי הפולש, כפי שהצדדים היו רואים עובר לחתימת הסכם המכר, ובמובחן מפגם שנפל בזכויותיו לשימוש סביר בהן, מצאתי לפסוק לתובע פיצוי בגין הפרת הסכם המכר בסכום כולל של 65,000 ש"ח. כללם של דברים, על המערערים מוטלת, בנסיבות העניין, חובת גילוי בגין השמוש הייחודי שנעשה בחניות, השמוש הייחודי מהוה "אי התאמה" על פי חוק המכר ומשלא גולה הדבר למשיב עובר לחתימת הסכם המכר, הפרו המערערים את ההסכם.

...

בית משפט קמא בפסק-דינו קבע כי "..מהראיות שהוגשו לתיק לא הוכח שהתובע ידע בפועל על קיומו של פולש כאמור, שוכנעתי שאילו היה יודע התובע על הפולש והעימות איתו- היה שוקל היטב אם לרכוש את הדירה, ואם היה רוכש אותה היה הדבר בוודאי מקבל ביטוי מפורש בהסכם ובמחיר" (סעיף 56 לפסק-הדין).

בסיכומו של עניין, שוכנעתי כי הפרת ההסכם באי גילוי השימוש שלא כדין בחלק מהחניות המקורות בבית המשותף, מהווה פגיעה בזכויות המשיב במובחן מפגם בזכויות היורד לשורש הסכם המכר, העולה בגרדה של "הפרה סתם". כפועל יוצא, המשיב אינו זכאי לפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם המכר כי אם לפיצוי על נזקיו כתוצאה מההפרה.

בנסיבות אלה, מצאתי להיעתר באופן חלקי לערעור, שכן המערערים הפרו את הסכם המכר, הפרה שאיננה יסודית, בבחינת הפרת "סתם", המזכה את המשיב בפיצוי על נזקיו, זאת חלף זכותו לקבלת הפיצוי המוסכם.