ערעור על פיצויים בעסקת מכר כוזבת

ביני לביני נמכרו המקרקעין על ידי מאן דהו לצדדים שלישיים, ולפיכך תבעו המערערים פיצוי על הנזק שניגרם להם.

במסגרת תיק זה, ביקשו המערערים לרשום במירשם המקרקעין את שתי הפעולות הבאות: כי סלוא ירשה 3/28 במקרקעין ומכרה את חלקה במקרקעין בעבור סכום של 4,000 ל"י. בהתאם לכך הוגדרה מהות הפעולה על גבי כריכת התיק במילים: "ירושה מכר". לצורך הטיפול בבקשה הגישו המערערים לפקיד הרישום את המסמכים הבאים, שצורפו לתיק: נסח רישום המקרקעין; בקשה לרישום ירושה ומכר; צו הירושה הראשון; יפוי כח למר דר מטעם סלוא; הצהרה לצורך מס שבח; שטר מכר, שלא נחתם על ידי הצדדים לעסקה; בקשה למס רכוש לאישור רישום מכר, ואישור מס רכוש.

בית המשפט המחוזי קיבל את גירסתו של המשיב 1, שהעיד כי נעשה שימוש בשמו לצורך רישום צו הירושה השני, והוא לא היה מודע לכך או לעסקה שבה נמכרו המקרקעין לצדדים שלישיים תוך שימוש כוזב בשמו ובזהותו.

...

העובדה ששטר מכר חתום לא הוגש בסופו של דבר ללשכת רישום המקרקעין, כמו גם אישור על תשלום מס שבח, מלמדת כי המערערים התרשלו התרשלות חמורה בכך שנמנעו מלהשלים את רישום העסקה ובכך שלדבריהם הניחו לאורך השנים כי הקרקע רשומה על שמם.

נוכח האמור, הערעור מתקבל במובן זה שנקבע כי המשיבה התרשלה, ויחד עם זאת, התרשלותם של המערערים תרמה תרומה ניכרת להתרחשות הנזק.

התוצאה היא חיובה של המשיבה לפצות את המערערים בסכום של 1,272,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 11.1.2012.

רקע עובדתי וטענות הצדדים: ההליך שלפניי, הנו אחד ממספר הליכים בעיניין מושא התובענה, שבכולם, הסעד המבוקש, בסופו של יום, הנו כי בית המשפט יקבע, כי חלק מעיסקת מכר מקרקעין הנוגע להצמדת חלק מהרכוש המשותף לנכס הנמכר אינו בר ביצוע ולכן יש להורות על ביטול והשבה ביחס לאותו חלק בעיסקה.

בשנת 2009 הגישה המבקשת תביעה נוספת, זו הפעם לבית המשפט השלום בקריית גת שהתנהלה בת.א 216/09, לפני כב' הש' אקסלרד, במסגרתה דרשה ביטול חלקי של פסק הדין (סעיף 75 לפסק הדין) שניתן בת.א 1377/96, הקובע כך: "75. אשר על כן, נדחית תובענת התובעת בכל הנוגע לשטח הקולונדה שהוצמד בהסכם לחנות, בכפוף לחיובם של הנתבעים להצמיד לחנות שטח של 17 מ"ר, באופן שיקבל אישור הגורמים המוסמכים להצבה של שולחנות וכיסאות בכולו" והחלטת בית המשפט בבש"א 17253/02 מיום 29.12.03 המאשרת את הסכמת הצדדים לפיה המבקשת ויתרה על הפצוי הכספי שנפסק לה בפסק הדין.

בין טענות המבקשת לביטול חלקי של פסק הדין טענה המבקשת למירמה והצהרות כוזבות, בהליך לפני השופט חדש, הנתבעים ידעו שההצמדה של הקולנדולה אינה בת ביצוע, העדים שהעידו לפני כב' הש' חדש, ביניהם המהנדס חזי בליישטיין, העידו עדויות שקר או חצאי אמתות.

כב' הש' אקסלרד דחה התביעה שהתנהלה לפניו, בין היתר, מהנימוקים הבאים: "טענות הנתבעת הוכרעו בפסק דין חלוט שלא הוגש עליו ערעור, טרם הגיעה העת לרישום בית משותף ולכן, לא היה ביכולת הנתבעים לרשום את ההצמדה, אין סתירה בין היות הקולונדה שטח פרטי צמוד לבין ייעודו כמעבר לציבור, אין מניעה להציב שולחנות וכסאות, ממילא לא הייתה רמייה או מצג שוא מצג שוא מצד הנתבעים או מי מהם ולאחר רישום הבית המשותף, ניתן יהיה להצמיד השטח שהוגדר בתשריט שצורף כחלק בלתי נפרד מהחלטת כבוד השופט חדש, לבעלותה של התובעת. ..." המבקשת ערערה על פסק דינו של כב' הש' אקסלרד – העירעור נדחה.

...

כב' הש' אקסלרד דחה התביעה שהתנהלה לפניו, בין היתר, מהנימוקים הבאים: "טענות הנתבעת הוכרעו בפסק דין חלוט שלא הוגש עליו ערעור, טרם הגיעה העת לרישום בית משותף ולכן, לא היה ביכולת הנתבעים לרשום את ההצמדה, אין סתירה בין היות הקולונדה שטח פרטי צמוד לבין ייעודו כמעבר לציבור, אין מניעה להציב שולחנות וכיסאות, ממילא לא הייתה רמייה או מצג שווא מצג שווא מצד הנתבעים או מי מהם ולאחר רישום הבית המשותף, ניתן יהיה להצמיד השטח שהוגדר בתשריט שצורף כחלק בלתי נפרד מהחלטת כבוד השופט חדש, לבעלותה של התובעת. ..." המבקשת ערערה על פסק דינו של כב' הש' אקסלרד – הערעור נדחה.

חזקה על רשויות התכנון כי יבחנו תוכנית כזו, ככל שתוגש, לגופה, תוך שיתנו דעתם למכלול השיקולים התכנוניים הרלוונטיים, ובכלל זה שיקולי האפליה אותם העלתה חברת קשתות נכסים בהליך זה. משאלו פני הדברים סבורני כי החלטת הוועדה המחוזית, לפיה אין מקום לערוך בשלב זה שינויים מרחיקי לכת בתוכנית, כפי שעולה בדרישת חברת קשתות נכסים, הינה עמדה נכונה ואין מקום להתערב בה. שינויים כאמור היו מחייבים ביצוע סבבים נוספים, לרבות החזרת התוכנית לדיון בולחו"ף, ומשמעותם הייתה סיכול התכלית של הסדרת הבניה הקיימת בבית הקשתות בעתיד הנראה לעין.

האבחנה שבין התכנית שעמדה לפני וועדות התכנון ובין האישור בסופו של דבר להציב שולחנות וכסאות בשטח הקולונדה הינה אבחנה שנדונה באופן מפורש לפני כב' השופט אקסלרד, אשר ההליך שלפניו התנהל לאחר שניתנה החלטת הולחו"ף. בפסק דינו של כב' השופט אקסלרד עוד לא נדונו ההתנגדויות הנוגעות לשטח ההצמדה מושא התובענה, אך נדונה האפשרות לבצע את ההצמדה, חרף קיומה של תכנית הקובעת מה ייעוד שטח הקולונדה.

התובענה נדחית לפיכך.

לפניי בקשת רשות ערעור על החלטת בית משפט השלום (כב' השופטת מ' צ'רקה) מיום 7.5.23 בת"א 5858-05-23.

המשימה, העומדת בפני המבקש בהליך העקרי היא מורכבת, בשים לב לשילוב בין אלה: ראשית, הנטל המוגבר שיידרש לעמוד בו כדי להוכיח טענת מירמה, בהתאם לדין לעניין זה. נטל, המודגש נוכח מורכבותה של הטענה: הן טענה למירמה בסכום המכר, בפער ניכר של מאות אלפי שקלים, והן טענה למהלכי זיוף נרחבים (ראו למשל סעיף 23 לתצהיר המבקש) ולקנוניה כנגד המבקש, כדי לממש את הרכב וכדי שישלם את סכום הפצוי המוסכם לפי הסכם הפריסה.

טענתו, כי לאורך כל אותה תקופה לא נודע לו כי הרכב אינו מן הסוג וממקור היבוא, שלטענתו הוצגו בפניו בידי המשיב 4 בכזב, בעת רכישת הרכב, כדי לשכנעו בסכום מכר מופרז (שם וכן פסקה 10), לא תהא פשוטה לביסוס.

המבקש עצמו מסר על קשייו במישור זה: הוא טען שלאחר שהסכים לעיסקת המכר, הודיע שלא יוכל לעמוד בתשלום התמורה, ואז סוכם מתוה תשלום שחלקו במזומן וחלקו בפריסת שיקים (תצהירו הנזכר לעיל, פסקה 13).

...

מסקנה זו מודגשת באפשרות שניתנה לו – להפקיד סכום במזכירות בית המשפט עד להכרעה בהליך ולקבל את הרכב לידיו, אפשרות שככל שיזכה בתביעתו תגרום לו, לכל היותר, לנזק כספי מדוד.

מסקנה זו נותרת בעינה גם בשים לב להשגות המבקש, על כך שבית המשפט קמא לא הורה על הגשת תגובות בכתב לבקשת הסעדים הזמניים, בצירוף תצהירים.

הכרעה בקשת רשות הערעור נדחית.

עוד טענה שהמשיבה צריכה הייתה להטיל פיצוי קטן הואיל ולא היתקיים חשש המחוקק מהכבדה במתן הודעת הביטול וכי אולי גם לא היה מקום כלל בנסיבות להטלת קנס, אחרי שנושא זה תוקן מייד עם פניית המשיבה.

עוד טענה, כי מחומר הראיות עולה באופן מובהק כי לא רק שהצרכנים הלינו בפני המערערת על הקושי בבטול עסקה, אלא גם הגישו אליה תלונות בשל הקושי לבטל את העסקה בטלפון ובעל פה, בעקבות מצג כוזב שהציגה המערערת בשיחת השיווק והמכירה.

...

סוף דבר ביהמ"ש דוחה הערעור למעט לעניין שלילת הזכות של המערערת להפחתה עקב נקיטת פעולות להישנות הפרת סעיף 2.

התוצאה היא שיש להפחית מסכום העיצום הכולל שלושים אחוזים מתוך הסך של 46,080 כפול 15, דהינו הסך של 207,360 ₪, כך שסכום העיצומים הכולל יעמוד על הסך של 514,575 ₪ וכך קובע.

אשר על כן, המערערת תשלם למשיבה שכ"ט בא כוחה בסך של 15,000 ₪ בלבד.

ערעור על פסק דין זה לבית המשפט העליון נמחק, בכפוף למחיקת סעיפים מסוימים בפסק הדין (סע' 13,16,29).

טענות ההגנה של קדם ותביעתה שכנגד קרסו ואף נזנחו בסיכומיה - עדותו של עד ההגנה עופר - עדות זו מטעם עד ההגנה היחיד הייתה מחזה מביש של גרסאות כזב מופרכות וחסרות עקביות שלא ניתן להסתמך עליהן בעיניין כלשהוא; טענת קדם להתחייבות דנבר בע"פ לתשלום תמורה נוספת בסך 186,000 ש"ח ובטול המחאה בסכום זה - עדותו של עופר בעיניין זה סותרת הן את סכום התמורה בהסכם המכר והן את גירסתו בתביעת קנרול וקביעה בפסק דין קנרול בדבר תשלום התמורה במלואה ע"י דנבר, המקימות השתק שפוטי.

התשובה מתחלקת לשתיים: אני, לפי הסכם המכר, בעצת עוה"ד שלי בועז בן צור ואורי שנלר, המליצו לי לא לשלם עד שקנרול לא יגמרו עם העירעור.

בסע' 7 לתצהירו של קוגן המתייחס לעיסקת עם קנרול העיד כך - "... דנבר ידעה שהיא מוכרת את הנכס בהפסד, שכן ידעה פחות או יותר מה שוויו האמתי של הנכס...". עדותו של קוגן, כי היתקשרות זו באה על רקע ניסיונות מכירה של דנבר את הנכס לאורך כשנה, לא בוססה בראיות ממשיות כלשהן, אשר ניתן היה לצפות כי יוצגו לביסוס הטענה, כגון עדות לגבי זהות רוכשים פוטנציאלים, פירסום הנכס, פרטים לעניין פגישות, הצעות מחיר וכו'.

מכאן, שיש לדחות טענה זו של קדם בדבר מיגבלה שחלה על דנבר ממכירת חלקה בנכס וממילא כל טענה לנזק בהקשר זה. טענות ורכיבי תביעה נוספים שנזנחו/לא הוכחו בתביעה ובתביעה שכנגד תביעה לפצוי מוסכם - רכיב תביעה בשני ההליכים, מכוח סע' 19 להסכם המכר, נזנח (ר' סע' 31.2 לסיכומי תשובה דנבר).

...

במקרה דנן, אני סבורה, כי לא הוכחה אחריות אישית של הנתבעים 2-3 בתביעה או בתביעה שכנגד ואף ניתוח משפטי הנשען על ראיות ממשיות, הנפרדות משאלת אחריותן של החברות דנבר וקדם עצמן, לא הונח לפני.

התביעה בתיק העיקרי כנגד הנתבעים 2-3 (ה"ה ישראלי) - נדחית.

התביעה שכנגד, בנוגע לכלל הנתבעים בה - נדחית.